La restitution des lieux dans le bail commercial : l’exigence de la preuve du préjudice du bailleur à l’épreuve des jurisprudences récentes
La fin d’un bail commercial impose au preneur une obligation fondamentale : celle de restituer les locaux dans l’état où il les a reçus, conformément aux stipulations contractuelles et aux dispositions du Code civil. Cette obligation, qui trouve son siège dans les articles 1728 et 1730 du Code civil, constitue l’une des obligations principales du preneur au sens de l’article 1728, à l’égal du paiement du loyer et de l’usage paisible des lieux. Or, l’application contentieuse de cette obligation soulève une difficulté récurrente : le bailleur doit-il, pour obtenir l’indemnisation des dégradations constatées, rapporter la preuve d’un préjudice distinct de la seule inexécution contractuelle ? Par un arrêt de principe rendu en formation de section le 27 juin 2024, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a tranché cette question en posant une exigence rigoureuse, dont les implications pratiques pour les praticiens du droit des baux commerciaux justifient une analyse approfondie.
L’arrêt du 27 juin 2024, publié au Bulletin, énonce avec une netteté remarquable que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur, mais que le juge ne saurait condamner le preneur au coût de la remise en état sans constater l’existence effective d’un préjudice. Cette solution, qui s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle exigeante quant à la preuve du dommage, a été confirmée le même jour par deux autres arrêts de cassation, et trouve un écho amplifié dans la jurisprudence des cours d’appel. Par ailleurs, la Cour impose au juge de tenir compte des circonstances postérieures à la libération des lieux, telles la relocation ou la vente de l’immeuble, qui peuvent réduire à néant le préjudice allégué.
L’étude de ce contentieux se divisera en deux temps. Il conviendra d’abord de rappeler le cadre légal de l’obligation de restitution et le régime probatoire de l’état des lieux (I), avant d’examiner l’apport jurisprudentiel majeur de l’année 2024 relatif à la nécessité de prouver un préjudice effectif et à la prise en compte des circonstances postérieures à la restitution (II).
I. L’obligation légale de restitution et le régime probatoire de l’état des lieux
A. Le cadre légal de l’obligation de restitution
L’obligation de restitution des lieux loués constitue l’une des deux obligations principales du preneur énumérées par l’article 1728 du Code civil, aux côtés de l’obligation d’user paisiblement de la chose louée. Ce texte, dans sa rédaction issue de la loi du 6 juillet 1989, dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales : d’user de la chose louée en bon père de famille, suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; et de restituer la chose à la fin du bail. Cette obligation de restitution, qui s’impose au preneur quelle que soit la cause de la cessation du bail, qu’il s’agisse d’un congé, d’une résiliation amiable, d’une résiliation judiciaire ou de l’acquisition de la clause résolutoire, est sanctionnée par l’octroi de dommages-intérêts lorsque les lieux ne sont pas rendus dans l’état conforme aux exigences légales et contractuelles.
L’article 1730 du même code précise le régime de la preuve en disposant que, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit restituer la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure [[Article 1730 du Code civil : « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. », https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006449550]]. Cette disposition consacre le rôle central de l’état des lieux d’entrée comme instrument de mesure de l’obligation de restitution : c’est par comparaison entre l’état d’entrée et l’état de sortie que s’apprécient les dégradations imputables au preneur.
L’article 1731, quant à lui, règle l’hypothèse, fréquente en pratique, de l’absence d’état des lieux d’entrée. Il dispose que, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire [[Article 1731 du Code civil : « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. », https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006449553]]. Cette présomption, qui est une présomption simple susceptible de preuve contraire, fait peser sur le preneur la charge de démontrer que les dégradations constatées à la sortie préexistaient à son entrée dans les lieux ou résultent de la vétusté. Ainsi que l’a rappelé la cour d’appel d’Aix-en-Provence dans un arrêt du 30 janvier 2025, le preneur qui n’a pas fait dresser d’état des lieux d’entrée se trouve dans une situation probatoire défavorable, la présomption de l’article 1731 opérant un renversement de la charge de la preuve à son détriment [[Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 30 janvier 2025, n°21/02539, https://www.courdecassation.fr/decision/67aee6b272811e4c2ac23dce]].
À cet égard, la cour d’appel de Paris a, dans un arrêt du 29 février 2024, fait application combinée des articles 1731 et 1732 du Code civil pour condamner un preneur au paiement de réparations locatives, après avoir relevé que l’état des lieux d’entrée du 1er juillet 2013 décrivait un très bon état de l’ensemble du local commercial et des aménagements, tandis que l’état des lieux de sortie du 1er avril 2019 révélait de nombreuses dégradations que le preneur ne parvenait pas à justifier par la vétusté ou la force majeure [[Cour d’appel de Paris, 29 février 2024, n°21/20292, https://www.courdecassation.fr/decision/65e17e565ae9c20008433c9e]].
L’article 1732, enfin, pose le principe de la responsabilité du preneur pour les dégradations survenues pendant sa jouissance : le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute [[Article 1732 du Code civil : « Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. », https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006449556]]. Cette disposition instaure une présomption de responsabilité du preneur, qui ne peut s’exonérer qu’en rapportant la preuve d’une cause étrangère, telle que la force majeure, le fait d’un tiers ou la faute du bailleur.
B. Les clauses contractuelles de remise en état et leur articulation avec l’ordre public du statut
En pratique, les baux commerciaux comportent presque systématiquement des clauses détaillées relatives à l’entretien et à la restitution des lieux, qui viennent préciser et souvent alourdir les obligations du preneur par rapport au droit commun. Ces clauses imposent fréquemment au preneur de maintenir les lieux en bon état d’entretien, d’effectuer toutes les réparations nécessaires à l’exception de celles prévues par l’article 606 du Code civil, et de restituer les locaux en fin de bail dans un état au moins équivalent à celui constaté lors de l’entrée. La clause de remise en état peut même aller jusqu’à imposer la remise à neuf de certains éléments ou la suppression des aménagements réalisés par le preneur.
La validité de ces clauses est néanmoins encadrée par le caractère d’ordre public du statut des baux commerciaux. L’article L. 145-15 du Code de commerce répute non écrites les clauses ayant pour effet de faire échec au droit au renouvellement du bail ou à la propriété commerciale. Par ailleurs, la jurisprudence exerce un contrôle sur les clauses qui transféreraient au preneur des obligations relevant par nature des grosses réparations de l’article 606 du Code civil. Ainsi, dans un arrêt du 15 février 2023, la troisième chambre civile a rappelé que les clauses du bail ne peuvent déroger aux dispositions impératives du statut et que le juge doit vérifier, au regard de chaque clause litigieuse, si elle ne contrevient pas à l’économie générale de l’ordre public du statut des baux commerciaux.
La cour d’appel d’Angers, dans un arrêt du 21 janvier 2025, a eu l’occasion de préciser l’articulation entre la clause contractuelle de restitution et les règles de preuve du droit commun. En l’espèce, le bail stipulait que le preneur devrait rendre les lieux loués en bon état de réparations et qu’en cas de désaccord, il serait procédé à un état des lieux contradictoire. La cour a jugé que, dès lors que cette procédure conventionnelle n’avait pas été suivie, les règles de droit commun trouvaient à s’appliquer et que le bailleur devait être admis à rapporter la preuve de l’obligation dont il réclamait l’indemnisation par tous moyens [[Cour d’appel d’Angers, 21 janvier 2025, n°20/00568, https://www.courdecassation.fr/decision/67908ed59b4b0b8d25008cd4]].
En conséquence, si les clauses contractuelles peuvent renforcer les obligations du preneur, elles ne sauraient le priver des moyens de défense que le droit commun met à sa disposition, ni dispenser le bailleur de rapporter la preuve du préjudice qu’il invoque. C’est précisément sur ce second aspect que l’arrêt de la troisième chambre civile du 27 juin 2024 apporte une clarification décisive.
II. La nécessité de la preuve d’un préjudice effectif pour le bailleur : l’apport des arrêts du 27 juin 2024
A. L’arrêt du 27 juin 2024 : le principe de la nécessaire constatation du préjudice
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 27 juin 2024, en formation de section et publié au Bulletin, constitue sans conteste l’apport jurisprudentiel le plus significatif de ces dernières années en matière de restitution des lieux dans le bail commercial. La Cour y pose avec une précision méthodique les conditions auxquelles le bailleur peut prétendre à l’indemnisation des dégradations locatives.
Au visa des articles 1147 et 1149 du Code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, de l’article 1732 du même code et du principe de réparation intégrale du préjudice, la Cour énonce que « le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur » [[Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n°22-24.502, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/667d328c0e9e6ea7dff2c8ea]]. L’usage du terme « éventuellement » n’est pas anodin : il signifie que le préjudice ne se déduit pas mécaniquement de l’inexécution contractuelle, mais doit être distinctement constaté par le juge.
La Cour précise ensuite que « ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses » [[Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n°22-24.502, précité]]. Cette précision est doublement importante : elle confirme d’une part que l’évaluation du préjudice peut se faire sur devis, sans que le bailleur ait à justifier de l’exécution effective des travaux, et elle rappelle d’autre part que le coût de la remise en état n’est qu’une modalité de calcul du préjudice, non une créance automatique.
Au cas présent, la cour d’appel de Douai avait condamné la locataire à payer le coût des travaux de remise en état au seul motif que le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie établissait que le local n’avait pas été restitué en bon état et que l’indemnisation du bailleur n’était subordonnée ni à l’exécution de réparations, ni à l’engagement effectif de dépenses, ni à la justification d’une perte de valeur locative. La Cour de cassation censure cette décision en relevant que la cour d’appel a statué « au seul motif de l’inexécution des réparations par la locataire, sans constater qu’un préjudice pour la bailleresse était résulté de la faute contractuelle de la locataire » [[Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n°22-24.502, précité]].
Dès lors, il résulte de cet arrêt que le bailleur ne peut se contenter d’invoquer l’inexécution par le preneur de ses obligations d’entretien et de restitution : il lui appartient de démontrer l’existence d’un préjudice effectif, distinct du simple constat de la dégradation. Cette exigence, qui s’inscrit dans la droite ligne du principe de réparation intégrale du préjudice, interdit toute condamnation automatique du preneur au coût théorique de la remise en état.
B. Les circonstances postérieures à la restitution et l’évaluation du préjudice par le juge
Le second apport majeur de l’arrêt du 27 juin 2024 réside dans l’obligation faite au juge de prendre en compte les circonstances postérieures à la libération des locaux. La Cour énonce en effet que, « tenu d’évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue, le juge doit prendre en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition » [[Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n°22-24.502, précité]].
Cette directive impose au juge une appréciation concrète et actualisée du préjudice. Le fait que le bailleur ait reloué les locaux sans effectuer de travaux de remise en état, ou qu’il les ait vendus dans un délai bref sans dépréciation du prix, constitue un élément de nature à établir l’absence de préjudice, ou à tout le moins à en réduire le quantum. En l’espèce, la locataire invoquait précisément une relocation rapide des locaux sans que le bailleur ait effectué de travaux et à des conditions plus favorables, ce dont la cour d’appel n’avait pas tenu compte.
Par ailleurs, la Cour de cassation a rendu le même jour, le 27 juin 2024, deux autres arrêts de cassation dans lesquels elle censure des décisions de cours d’appel ayant accordé une indemnisation au bailleur sans constater l’existence d’un préjudice effectif. Dans l’une de ces espèces, le bailleur avait vendu l’immeuble trois mois après la restitution des locaux sans effectuer de travaux, ce qui excluait toute dépréciation du prix imputable aux dégradations alléguées [[Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n°22-10.298, commenté par Thomas Mélen, Village de la Justice, 10 octobre 2024]]. La cour d’appel de Paris avait condamné la société locataire au paiement de dommages-intérêts équivalents au coût de la remise en état des locaux, au seul motif de l’inexécution des réparations, sans constater qu’un préjudice pour la bailleresse était résulté de cette faute contractuelle, alors même que cette dernière invoquait une relocation rapide des locaux sans avoir effectué de travaux et à des conditions plus favorables.
La portée de cette jurisprudence ne se limite pas aux seules dégradations locatives au sens strict. Elle concerne également les clauses de remise en état qui imposent au preneur de supprimer les aménagements réalisés en cours de bail. La cour d’appel de Caen, dans un arrêt du 6 février 2025, a ainsi fait application de ces principes en matière de restitution du dépôt de garantie, en rappelant qu’aucun état des lieux d’entrée n’ayant été établi, le preneur était réputé avoir reçu les locaux en bon état, mais que le bailleur devait néanmoins démontrer que les désordres allégués excédaient la vétusté normale des lieux [[Cour d’appel de Caen, 6 février 2025, n°23/01246, https://www.courdecassation.fr/decision/67a5a9c1d9873682128266c0]].
Par ailleurs, le tribunal judiciaire de Paris, dans un jugement du 18 mai 2026, a précisé l’application de ces principes en présence d’une clause expresse de remise en état. Relevant qu’il résulte de la combinaison des articles 1147 et 1149 du Code civil, dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance de 2016, et de l’article 1732 du même code, que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations doit réparer le préjudice éventuellement subi par le bailleur, le tribunal a débouté le bailleur de sa demande d’indemnisation pour défaut de preuve du préjudice, après avoir constaté que les locaux avaient été reloués sans travaux [[Tribunal judiciaire de Paris, 18 mai 2026, n°20/11327, https://www.courdecassation.fr/decision/6a0b6ca3cdc6046d471de683]].
Enfin, l’arrêt du 27 juin 2024 n’a pas pour effet de priver le bailleur de toute indemnisation lorsque le préjudice est démontré. La Cour rappelle expressément que le préjudice peut comprendre le coût de la remise en état et que son indemnisation n’est pas subordonnée à l’exécution effective des travaux. Cette solution préserve l’effectivité de la sanction tout en évitant l’enrichissement sans cause du bailleur qui cumulerait l’indemnisation du coût des travaux et la relocation ou la vente sans dépréciation.
En conséquence, la pratique de l’état des lieux de sortie contradictoire, de préférence établi par un commissaire de justice, demeure un instrument probatoire essentiel. La cour d’appel de Versailles, dans un arrêt du 8 février 2024, a ainsi souligné l’importance de l’état des lieux de sortie réalisé par un commissaire de justice en présence des parties pour caractériser l’état de restitution des locaux, tout en rappelant que ce constat ne dispensait pas le bailleur de rapporter la preuve d’un préjudice [[Cour d’appel de Versailles, 8 février 2024, n°22/02528, https://www.courdecassation.fr/decision/65c5df07b4197e00082f1730]].
Conclusion
L’arrêt de la troisième chambre civile du 27 juin 2024 marque une étape décisive dans la construction du régime de la restitution des lieux dans le bail commercial. En exigeant du juge qu’il constate l’existence d’un préjudice effectif, distinct de la seule constatation des dégradations, et qu’il prenne en compte les circonstances postérieures à la libération des lieux, la Cour de cassation rétablit un équilibre que le réflexe indemnitaire automatique avait pu rompre. Cette solution, qui trouve son fondement dans le principe de réparation intégrale du préjudice, interdit au bailleur de cumuler l’indemnisation du coût des travaux et le bénéfice d’une relocation ou d’une vente sans dépréciation.
Par ailleurs, elle invite les praticiens à une rigueur renouvelée dans la constitution du dossier probatoire. Au stade de l’entrée dans les lieux, l’établissement d’un état des lieux contradictoire détaillé, si possible par commissaire de justice, demeure la meilleure garantie contre les contestations futures. Au stade de la sortie, la démonstration du préjudice devra s’appuyer sur des éléments objectifs permettant de mesurer l’écart entre la valeur des locaux tels qu’ils auraient dû être restitués et leur valeur effective, en tenant compte de la relocation, de la vente ou de tout autre événement postérieur à la restitution. L’office du juge des loyers commerciaux, comme celui du juge du fond, s’en trouve à la fois encadré et renforcé, dans le respect du principe dispositif et des exigences de l’article 12 du Code de procédure civile. La restitution des lieux n’est plus seulement une question d’état des lieux ; elle est devenue, sous l’impulsion de la Cour de cassation, une question d’évaluation concrète du préjudice.
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