Deux arrêts rendus le 4 juin 2026 par la Cour de cassation changent très concrètement la manière de traiter un logement indécent en cours de bail. Le message est simple : un propriétaire ne peut pas louer un logement problématique, attendre que la situation devienne contentieuse, puis utiliser des travaux de remise en état comme motif pour faire partir le locataire. Dans un autre dossier, la Cour rappelle aussi que l’obligation de délivrer un logement décent dure pendant tout le bail.
Pour le locataire, ces décisions sont importantes lorsque le bailleur délivre un congé, menace d’expulsion ou refuse de faire les travaux. Pour le bailleur, elles imposent de vérifier le logement avant la location et de traiter sérieusement les alertes, au lieu de chercher une sortie par le congé.
Voici ce qu’il faut retenir, les preuves à préparer et les recours utiles.
Ce que la Cour de cassation a décidé le 4 juin 2026
Dans une première affaire, un bailleur avait donné congé au locataire pour réaliser des travaux. Le problème : ces travaux visaient à remédier à l’indécence du logement. La Cour de cassation juge que ce motif ne peut pas justifier le congé lorsque le bailleur connaissait l’état du logement au moment de la conclusion du bail. La décision vise notamment les articles 1719 du code civil, 6, 15 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989.
Dans une seconde affaire, la Cour rappelle que l’obligation de délivrer un logement décent est continue. Le locataire peut donc demander l’exécution des travaux tant que le manquement persiste. Pour l’indemnisation, la Cour retient en revanche une limite pratique : les dommages-intérêts peuvent être demandés pour la période de trois ans précédant la demande en justice.
Ces deux décisions ne signifient pas que tout congé pour travaux est nul. Elles signifient qu’un congé ne doit pas servir à contourner l’obligation de délivrer un logement décent.
Logement indécent, insalubre, inhabitable : ne pas confondre les notions
Un logement décent doit permettre une occupation normale et ne pas exposer le locataire à des risques manifestes pour sa sécurité ou sa santé. Les critères portent notamment sur la surface, la sécurité des équipements, l’aération, l’absence d’infiltrations graves, l’absence de nuisibles, la performance énergétique minimale et les équipements indispensables.
Le logement indécent relève d’abord du rapport locatif : le bailleur manque à son obligation contractuelle et légale. Le juge peut ordonner les travaux, réduire le loyer, accorder des dommages-intérêts ou suspendre certaines obligations dans un cadre contrôlé.
L’insalubrité ou le péril relèvent d’une logique administrative plus lourde. Ils supposent un danger pour la santé ou la sécurité et peuvent donner lieu à un arrêté, à des interdictions d’habiter, à des obligations d’hébergement ou de relogement. Dans la pratique, les situations se recoupent souvent : moisissures massives, installation électrique dangereuse, absence de chauffage, infiltrations, humidité, nuisibles, ventilation inexistante.
Le bon réflexe consiste donc à documenter les faits sans chercher trop vite l’étiquette juridique parfaite. Le juge et les services compétents qualifieront ensuite la situation.
Si le bailleur donne congé pour travaux, que faut-il vérifier ?
Le congé doit être examiné avec précision. Il faut regarder la date de délivrance, le délai, la forme, l’identité du bailleur, le motif annoncé, les pièces jointes et la cohérence entre le motif écrit et la réalité du logement.
Lorsque le congé est motivé par des travaux, plusieurs questions deviennent décisives :
- les travaux sont-ils de simples travaux d’amélioration ou des travaux nécessaires pour rendre le logement décent ?
- les désordres existaient-ils déjà à l’entrée dans les lieux ?
- le bailleur en avait-il connaissance par l’état des lieux, des échanges, des diagnostics, des photos ou des alertes antérieures ?
- le logement pouvait-il être loué dans cet état ?
- le congé intervient-il après des demandes de travaux, une mise en demeure, un signalement ou une procédure ?
Si les travaux servent en réalité à corriger une indécence connue du bailleur, le locataire a un angle sérieux de contestation. Il ne faut cependant pas ignorer le congé. Il faut répondre par écrit, conserver les preuves et saisir le juge compétent si le bailleur maintient sa position.
Quelles preuves réunir avant d’agir ?
Un dossier de logement indécent se gagne rarement avec une simple affirmation. Il faut construire une preuve matérielle, datée et lisible.
Les pièces utiles sont notamment :
- le bail, l’état des lieux d’entrée et les avenants ;
- les diagnostics remis à l’entrée dans les lieux, dont le DPE lorsque le litige le concerne ;
- les photos et vidéos datées montrant humidité, moisissures, fissures, infiltrations, absence de chauffage, défaut de ventilation, nuisibles ou danger électrique ;
- les factures, relevés de température, échanges avec le bailleur, l’agence, le syndic ou l’assurance ;
- les courriers recommandés et leurs accusés de réception ;
- les certificats médicaux si le logement affecte la santé ;
- un constat de commissaire de justice lorsque le litige est important ;
- les signalements à la mairie, au service communal d’hygiène et de santé, à Signal Logement, à la CAF ou à l’ADIL.
La preuve doit aussi montrer la chronologie. C’est essentiel lorsque le bailleur affirme qu’il découvre le problème tardivement, ou qu’il soutient que les travaux justifient un départ du locataire.
Peut-on arrêter de payer le loyer ?
Il faut être prudent. Même lorsque le logement est gravement dégradé, arrêter seul de payer le loyer expose à un commandement de payer, à une clause résolutoire et à une procédure d’expulsion.
Dans beaucoup de dossiers, la stratégie la plus solide consiste à mettre en demeure le bailleur, demander les travaux, saisir le juge et demander une réduction du loyer, une consignation encadrée ou des dommages-intérêts. Selon les faits, une exception d’inexécution peut être discutée, mais elle doit être maniée avec précaution, surtout si le logement reste partiellement occupable.
Lorsque des aides au logement sont versées, la CAF peut aussi intervenir sur la non-décence. Le signalement ne remplace pas toujours une action judiciaire, mais il peut créer une pression utile et renforcer le dossier.
Quels recours demander au juge ?
Le juge des contentieux de la protection peut être saisi pour obtenir plusieurs mesures. Le locataire peut demander l’exécution des travaux nécessaires, une réduction du loyer, des dommages-intérêts, la suspension de certaines obligations ou la contestation du congé.
Le choix dépend du but recherché. Si le locataire veut rester, la priorité est souvent d’obtenir les travaux sous délai, avec éventuellement une astreinte. Si le logement est devenu invivable, la stratégie peut viser l’indemnisation, la sortie du bail, le relogement ou la défense contre une expulsion.
La décision du 4 juin 2026 sur l’obligation continue est utile : tant que l’indécence persiste, le locataire peut demander que le logement soit rendu conforme. En revanche, pour les sommes réclamées au titre du préjudice, il faut surveiller la prescription. La Cour admet une indemnisation sur la période de trois ans précédant la demande en justice.
Et si une procédure d’expulsion est déjà lancée ?
Le logement indécent ne fait pas disparaître automatiquement toute dette locative. Le juge peut tenir compte de l’état du logement, réduire certaines sommes, accorder des délais, ordonner des travaux ou examiner la validité du congé, mais il faut présenter ces demandes clairement.
En pratique, il faut préparer deux lignes de défense :
- la défense sur la dette ou le congé : montant exact, aides au logement, paiements, délais, irrégularités, contestation du motif ;
- la défense sur l’état du logement : preuves, alertes, absence de réaction du bailleur, demande de travaux, préjudice, réduction de loyer.
Le locataire ne doit pas arriver à l’audience avec seulement des photos sur téléphone. Il faut un dossier imprimé ou numérisé, chronologique, avec des pièces numérotées et un tableau clair des demandes.
Paris et Île-de-France : pourquoi agir vite
À Paris et en Île-de-France, les litiges de logement indécent sont souvent aggravés par trois facteurs : loyers élevés, logements petits, tension locative. Le locataire hésite à agir par peur de perdre le logement ; le bailleur peut considérer que la relocation sera facile ; les délais judiciaires rendent la preuve et la stratégie encore plus importantes.
Pour un logement situé à Paris, dans les Hauts-de-Seine, en Seine-Saint-Denis, dans le Val-de-Marne ou ailleurs en Île-de-France, il faut identifier rapidement le tribunal compétent, les services municipaux utiles, les constats à faire et les délais à respecter. Si un congé est déjà délivré, il faut aussi vérifier la date d’effet et ne pas attendre la fin du bail pour réagir.
La section locale du dossier doit être concrète : adresse du logement, juridiction, mairie, signalements déjà faits, échanges avec l’agence, état des lieux, diagnostics et éventuelle procédure d’expulsion.
Pour les bailleurs : ce qu’il faut éviter
Un bailleur doit vérifier le logement avant de louer. Si le bien présente un risque de non-décence, il faut traiter le problème avant la signature ou avant la relocation. Le bailleur qui laisse entrer un locataire dans un logement problématique puis invoque des travaux pour donner congé prend un risque sérieux.
Il faut aussi éviter les réponses vagues du type « des travaux seront faits plus tard » ou « le locataire peut partir s’il n’est pas content ». Les demandes doivent être traitées par écrit, avec devis, calendrier, accès au logement, échanges datés et, si nécessaire, expertise.
Lorsqu’un litige est déjà ouvert, la bonne stratégie n’est pas toujours l’affrontement. Une transaction peut prévoir des travaux, une réduction temporaire de loyer, un départ indemnisé ou un calendrier de remise en état. Mais elle doit être rédigée proprement pour éviter un contentieux plus lourd.
Questions fréquentes
Un logement trop petit peut-il être indécent ?
Oui, si les critères minimaux ne sont pas respectés. Dans l’une des affaires jugées le 4 juin 2026, le débat portait notamment sur une pièce principale de très faible surface. La surface n’est pas le seul critère, mais elle peut être décisive.
Le bailleur peut-il faire des travaux en présence du locataire ?
Oui, dans certains cas, mais cela doit être organisé. Il faut vérifier la nature des travaux, leur durée, leur urgence, les troubles causés, l’accès au logement et les éventuelles compensations. Si les travaux rendent le logement temporairement inhabitable, la question de l’hébergement ou d’un accord de départ doit être traitée.
Le locataire peut-il demander une baisse de loyer ?
Oui, si le logement ne respecte pas les obligations du bailleur et que le préjudice est établi. La demande doit être chiffrée et justifiée. Le juge apprécie la durée du trouble, sa gravité, les pièces produites et la réaction du bailleur.
Les actions à mener maintenant
Si vous êtes locataire, commencez par envoyer une mise en demeure précise. Décrivez les désordres, joignez les photos, demandez les travaux et fixez un délai raisonnable. En parallèle, signalez la situation aux services compétents lorsque l’état du logement le justifie. Si un congé ou une assignation est déjà délivré, faites analyser le dossier avant l’audience.
Si vous êtes bailleur, auditez le logement, répondez par écrit, commandez les travaux nécessaires et évitez de délivrer un congé qui pourrait être analysé comme une manière de corriger une indécence préexistante. Si le locataire bloque l’accès ou si les faits sont discutés, constituez aussi votre preuve.
Dans les deux cas, le point central est la chronologie : état du logement au départ, premières alertes, réponses, travaux, congé, loyers et procédure. C’est elle qui permet de distinguer un congé valable d’un congé contestable.
Sources utiles
- Cour de cassation, 3e chambre civile, 4 juin 2026, pourvoi n° 24-16.993 : décision officielle.
- Cour de cassation, 3e chambre civile, 4 juin 2026, pourvoi n° 24-11.437 : décision officielle.
- Loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs : texte sur Légifrance.
- Service-public.fr, logement à louer décent : fiche pratique officielle.
- Service-public.fr, habitat insalubre ou indigne : fiche pratique officielle.
- Service-public.fr, Signal Logement : service public de signalement.
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