L’obligation de décence énergétique du bailleur : une obligation de résultat à l’épreuve du calendrier de la loi Climat et Résilience
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique ne peuvent plus être proposés à la location en France métropolitaine. Cette interdiction, qui sera étendue aux logements classés F en 2028 puis aux logements classés E en 2034, constitue l’un des volets les plus contraignants de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, dite loi Climat et Résilience. Elle modifie en profondeur l’obligation de délivrance d’un logement décent, dont le contenu, historiquement cantonné à des critères de sécurité physique et de salubrité, intègre désormais un critère de performance énergétique minimale. [[Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, art. 160, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000043956924.]]
L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi Climat et Résilience, dispose désormais que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent « répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation ». [[Article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, version en vigueur au 1er janvier 2025, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000043977105.]] Ce texte instaure un calendrier échelonné : jusqu’au 31 décembre 2024, un logement décent devait présenter une consommation d’énergie finale inférieure à 450 kWh/m²/an. Depuis le 1er janvier 2025, il doit être classé entre A et F. À compter du 1er janvier 2028, entre A et E. Enfin, à compter du 1er janvier 2034, entre A et D. Les logements ne répondant pas à ces critères aux échéances fixées sont réputés non décents.
Or cette intégration de la performance énergétique dans le périmètre de la décence n’est pas sans conséquence sur l’économie générale du contrat de bail. Elle transforme l’obligation de délivrance, déjà qualifiée par la jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation d’obligation d’ordre public dont seul un cas de force majeure peut exonérer le bailleur, en une obligation incluant désormais une dimension énergétique mesurable. La présente analyse se propose d’examiner, d’une part, la construction progressive et la portée de cette obligation de décence énergétique et, d’autre part, les sanctions juridictionnelles auxquelles s’expose le bailleur qui y contrevient, y compris dans le cadre d’un contentieux locatif.
I. La construction d’une obligation de décence énergétique intégrée au statut légal du bail d’habitation
A. L’évolution du cadre légal : du logement salubre au logement économe en énergie
L’obligation de délivrer un logement décent trouve son fondement premier dans l’article 1719 du code civil, aux termes duquel « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il agit de son habitation principale, un logement décent. » [[Article 1719 du code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000020459127.]] Ce texte, dont la portée a été précisée par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 puis par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, définit initialement la décence par référence aux notions de sécurité physique, de salubrité et d’équipements essentiels. [[Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000604699.]]
Le législateur a, par touches successives, intégré à ce socle une exigence de performance énergétique. La loi n° 2015-992 du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte a constitué une première étape en rendant obligatoire la mention de la classe énergétique dans les annonces immobilières. [[Loi n° 2015-992 du 17 août 2015, art. 179, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000031044385.]] La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite loi ELAN, a ensuite introduit l’obligation pour le bailleur de fournir au locataire le diagnostic de performance énergétique en annexe du contrat de bail. [[Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, art. 179, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000037639624.]] Mais c’est la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 qui a franchi le pas décisif en érigeant la performance énergétique en condition de la décence du logement loué.
Le mécanisme retenu est celui d’une décence énergétique évolutive : le seuil de consommation énergétique maximale autorisée pour qu’un logement soit considéré comme décent se resserre progressivement, contraignant les bailleurs à anticiper et à réaliser les travaux de rénovation nécessaires avant les échéances fixées. Le décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021, qui a précédé la loi Climat, avait déjà fixé le critère de décence énergétique à une consommation d’énergie finale inférieure à 450 kWh/m²/an. Il a depuis été remplacé par les dispositions de l’article 6 précité de la loi du 6 juillet 1989.
En conséquence, le bailleur qui met en location un logement dont le DPE est classé G à compter du 1er janvier 2025 méconnaît son obligation de délivrance d’un logement décent. Il en ira de même pour les logements classés F à compter du 1er janvier 2028 et pour ceux classés E à compter du 1er janvier 2034. Le législateur a par ailleurs prévu une interdiction corrélative d’augmentation de loyer pour les logements classés F et G, codifiée à l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989. [[Article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000043977128.]]
B. Une obligation continue dont la persistance fonde l’action du locataire
Par un arrêt du 2 avril 2026, la troisième chambre civile a rappelé avec une netteté particulière que les obligations du bailleur « sont continues » et « exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action contre lui en exécution forcée de ses obligations ». [[Civ. 3e, 2 avril 2026, n° 24-22.181, https://www.courdecassation.fr/decision/69ce05adcdc6046d47d34f16.]] Cette décision, rendue au visa des articles 1709 et 1719 du code civil et 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, censure une cour d’appel qui avait jugé prescrite l’action de locataires se plaignant de l’inaccessibilité et des défauts d’étanchéité de balcons, au motif que le fait générateur remontait à la construction des balcons en 2006 et que l’action introduite en 2018 était tardive. La Cour de cassation énonce au contraire que les juges du fond auraient dû rechercher « si un manquement à l’obligation de délivrance du bailleur persistait au jour de l’assignation en exécution forcée et en indemnisation ».
Cette solution emporte des conséquences pratiques considérables pour le contentieux de la décence énergétique. Elle signifie qu’un locataire dont le logement ne répond plus aux critères de performance énergétique minimale peut agir à tout moment de la relation contractuelle, sans craindre l’extinction de son action par l’écoulement du délai de prescription triennale prévu par l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, dès lors que le manquement du bailleur perdure. Autrement dit, tant que le logement n’a pas été mis en conformité, la violation de l’obligation de décence est renouvelée chaque jour, et le délai de prescription ne court pas.
Il est d’ailleurs permis de considérer que l’intégration du DPE dans le champ de la décence renforce singulièrement la position du locataire sur le plan probatoire. Le diagnostic de performance énergétique, établi par un professionnel certifié, constitue un élément objectif de preuve du caractère non décent du logement, qui ne laisse que peu de place à la contradiction. La troisième chambre civile a d’ailleurs reconnu, dans le contentieux de la vente immobilière, la portée probante du DPE erroné comme élément susceptible de fonder une action en garantie des vices cachés. [[Civ. 3e, 7 septembre 2022, n° 21-18.690, https://www.courdecassation.fr/decision/63183edbf75a164f1345089c.]] Par analogie, on peut soutenir que le DPE constitue un instrument de preuve tout aussi décisif dans le contentieux locatif de la décence énergétique.
II. La sanction juridictionnelle renforcée du manquement à l’obligation de décence énergétique
A. L’impossible exonération du bailleur hors le cas de force majeure
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a construit, au fil de ses décisions, un régime de responsabilité quasi absolue du bailleur en matière de délivrance d’un logement décent. Par un arrêt du 27 juin 2024, elle a énoncé que « seul un cas de force majeure peut exonérer le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent pendant la durée du contrat de bail ». [[Civ. 3e, 27 juin 2024, n° 23-15.226, https://www.courdecassation.fr/decision/667d33070e9e6ea7dff2c9a8.]] Dans cette affaire, la cour d’appel d’Amiens avait rejeté la demande d’indemnisation de la locataire en relevant que celle-ci « a dissuadé les bailleurs de poursuivre les travaux à partir de 2015, qu’elle ne leur a adressé aucune réclamation ou mise en demeure et qu’elle est pour partie responsable, par ses agissements et ceux des occupants de son chef, de l’humidité importante constatée par l’expert ». La Cour de cassation casse cette décision au motif que ces circonstances ne caractérisent pas un cas de force majeure, seul événement susceptible d’exonérer le bailleur.
Cette exigence est réaffirmée avec une constance remarquable dans la jurisprudence récente. Par un arrêt du 11 janvier 2024, la troisième chambre civile a jugé que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au locataire un logement décent » et que « la faute de la victime n’est exonératoire que lorsqu’elle présente les caractéristiques de la force majeure ou constitue la cause exclusive du dommage ». [[Civ. 3e, 11 janvier 2024, n° 22-15.848, https://www.courdecassation.fr/decision/659f9f303328fa00087a29a1.]] En l’espèce, la cour d’appel avait rejeté les demandes d’indemnisation du locataire au motif qu’il avait refusé les offres de relogement du bailleur pendant la durée des travaux. La cassation est prononcée, la Cour estimant que le comportement du locataire ne constituait ni un cas de force majeure ni la cause exclusive du dommage.
La solution est identique dans un arrêt du 13 avril 2022, aux termes duquel la Cour de cassation a privé de base légale la décision d’une cour d’appel qui avait retenu que la locataire, en refusant l’exécution des travaux, avait elle-même provoqué l’aggravation de son préjudice de jouissance, sans caractériser que cette faute présentait les caractères de la force majeure. [[Civ. 3e, 13 avril 2022, n° 21-13.431, https://www.courdecassation.fr/decision/62566dda3b20a89542a2c1ac.]]
Plus récemment encore, par un arrêt du 16 octobre 2025, la Cour de cassation a jugé que « le bailleur est tenu, par la nature du contrat et en vertu d’une obligation d’ordre public, dont seul un cas de force majeure peut l’exonérer, de délivrer au preneur un logement décent ». [[Civ. 3e, 16 octobre 2025, n° 24-16.682, https://www.courdecassation.fr/decision/68f086bb8af7f48b3631ea35.]] En l’espèce, le contrat de bail stipulait que le preneur déclarait avoir une parfaite connaissance des lieux loués et qu’il ne pourrait plus formuler de réserves après la signature de l’état des lieux. La Cour casse l’arrêt qui avait rejeté la demande d’indemnisation sur le fondement de ces clauses, rappelant que « les stipulations du contrat de bail d’habitation n’étaient pas susceptibles de dispenser le bailleur de son obligation de délivrer aux preneurs un logement décent ». Cette décision consacre le caractère d’ordre public de l’obligation de décence : aucune clause du bail, fût-elle acceptée par le locataire, ne peut exonérer le bailleur de sa responsabilité.
Ce caractère d’ordre public avait déjà été affirmé par un arrêt antérieur de la troisième chambre civile du 4 mars 2021, selon lequel le bailleur est tenu d’une « obligation de délivrance dont il ne peut s’affranchir par une clause du bail ». [[Civ. 3e, 4 mars 2021, n° 20-13.500, https://www.courdecassation.fr/decision/60425020cc3e685be4d9678c.]]
Par ailleurs, la troisième chambre civile a également eu l’occasion de rappeler, dans un arrêt du 3 décembre 2020, que le logement donné à bail « ne présente pas toutes les caractéristiques d’un logement décent, de sorte que le manquement de la société GLB Entreprise à son obligation de délivrance conforme est caractérisé ». [[Civ. 3e, 3 décembre 2020, n° 19-22.957, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca4cab16790d76d94b85c2.]] Dans le même sens, un arrêt du 19 novembre 2020 énonce que méconnaît son obligation de délivrance « le bailleur qui ne met pas immédiatement à la disposition du locataire un logement qui n’est pas habitable et ne correspond pas à un logement décent ». [[Civ. 3e, 19 novembre 2020, n° 19-23.839, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca2729ccb4bb5506a8bb3c.]]
Cette jurisprudence, transposée au contentieux de la décence énergétique, produit un effet radical : le bailleur qui donne à bail un logement dont le DPE est classé G, ou qui ne procède pas aux travaux de rénovation nécessaires avant l’échéance applicable, engage sa responsabilité sans pouvoir invoquer utilement ni sa bonne foi, ni l’acceptation du locataire, ni une clause du bail, ni la difficulté financière des travaux. Seule la force majeure — dont les caractères d’extériorité, d’irrésistibilité et d’imprévisibilité sont cumulatifs — pourrait l’exonérer. Or les contraintes architecturales ou patrimoniales qui empêchent la réalisation des travaux, ou le refus de l’assemblée générale des copropriétaires d’autoriser les travaux affectant les parties communes, ne constituent pas, en principe, des cas de force majeure.
B. Les remèdes ouverts au locataire : de la suspension du loyer aux dommages-intérêts
Le locataire confronté à un logement énergétiquement non décent dispose de plusieurs voies d’action, dont la gradation est désormais bien balisée par la jurisprudence.
La première, la plus immédiate, consiste à solliciter du juge la condamnation du bailleur à réaliser les travaux de mise en conformité, sous astreinte. Cette action, fondée sur l’exécution forcée des obligations contractuelles du bailleur, bénéficie du régime de l’obligation continue dégagé par la Cour de cassation dans son arrêt du 2 avril 2026 précité. Le locataire peut également se prévaloir de l’exception d’inexécution pour suspendre le paiement des loyers, à condition que le manquement du bailleur soit suffisamment grave pour justifier une telle mesure, ce que l’indécence énergétique, surtout lorsqu’elle est caractérisée par un DPE de classe G, ne manquera pas de constituer.
La deuxième voie est celle de la réparation du préjudice de jouissance. La troisième chambre civile admet de longue date que le locataire subit un préjudice indemnisable lorsque le logement qu’il occupe n’est pas décent. Dans l’arrêt du 16 mars 2023, elle a approuvé la condamnation d’un bailleur à verser 6 000 euros au titre du préjudice de jouissance subi par son locataire, la cour d’appel ayant constaté que « le logement n’était pas en bon état ». [[Civ. 3e, 16 mars 2023, n° 21-25.519, https://www.courdecassation.fr/decision/6412ca01314ae0a62152cf9c.]]
Le quantum de l’indemnisation est laissé à l’appréciation souveraine des juges du fond, qui tiennent compte de la durée du manquement, de la gravité des désordres et de la gêne effective subie par le locataire. Le préjudice de jouissance peut être évalué à une fraction du loyer mensuel, généralement comprise entre 10 % et 50 %, multipliée par le nombre de mois pendant lesquels la non-décence a persisté. La Cour de cassation veille toutefois à ce que les juges du fond ne privent pas le locataire de toute indemnisation par des motifs inopérants.
La troisième voie consiste en une action en diminution du loyer, prévue par l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989. Lorsque le logement ne satisfait pas aux critères de décence, le locataire peut demander au juge de réduire le montant du loyer à proportion de la diminution de la valeur locative résultant du défaut d’entretien ou de la non-conformité. Cette réduction peut être rétroactive et s’appliquer à compter de la date à laquelle le manquement est caractérisé.
Enfin, le locataire peut agir en résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du bailleur, sur le fondement de la violation de son obligation essentielle de délivrance. La gravité du manquement que constitue l’indécence énergétique, s’agissant d’une obligation d’ordre public touchant à la sécurité, à la santé et aux conditions de vie du locataire, justifie en principe une telle résiliation, sans préjudice des dommages-intérêts complémentaires que le locataire serait fondé à solliciter.
Par ailleurs, la loi du 6 juillet 1989 prévoit désormais, à l’article 17-1, que le loyer des logements classés F et G ne peut faire l’objet d’aucune augmentation, y compris lors du renouvellement du bail. Cette disposition, qui s’ajoute aux sanctions judiciaires, constitue une incitation financière supplémentaire pour les bailleurs à engager les travaux de rénovation énergétique nécessaires.
Il convient néanmoins de souligner que, si la position du locataire est en principe favorable, elle n’est pas dépourvue de difficultés d’exécution. Les travaux de rénovation énergétique d’un logement en copropriété, en particulier lorsqu’ils affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, requièrent souvent une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, que le bailleur ne maîtrise pas. La Cour de cassation n’a pas encore tranché la question de savoir si le refus de l’assemblée générale d’autoriser de tels travaux pourrait constituer, pour le bailleur, un cas de force majeure au sens de sa jurisprudence. Le législateur a toutefois tenté de répondre à cette difficulté en permettant, par la loi Climat et Résilience, l’inscription d’office à l’ordre du jour de l’assemblée générale des travaux de rénovation énergétique. [[Article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000043977146.]]
Dans l’hypothèse où le bailleur ne serait pas en mesure de faire réaliser les travaux requis en raison de contraintes extérieures, la situation devrait être appréciée au cas par cas par les juridictions. Mais il est douteux que celles-ci, au regard de la rigueur de la jurisprudence de la troisième chambre civile sur l’obligation de décence, puissent admettre une exonération fondée sur la seule difficulté pratique d’exécution.
Conclusion
L’intégration du critère de performance énergétique dans la définition légale du logement décent constitue l’une des évolutions les plus significatives du droit du bail d’habitation depuis la loi du 6 juillet 1989. Elle transforme l’obligation de délivrance du bailleur en une obligation de résultat qui ne tolère, selon la jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, d’autre exonération que la force majeure. Le bailleur qui ne procède pas aux travaux de rénovation énergétique nécessaires avant les échéances du 1er janvier 2025 (classe G), du 1er janvier 2028 (classe F) et du 1er janvier 2034 (classe E) s’expose à un éventail de sanctions allant de la suspension du loyer à la résiliation du bail, en passant par l’indemnisation du préjudice de jouissance du locataire et l’injonction de travaux sous astreinte. Le caractère d’ordre public de cette obligation, réaffirmé avec éclat par l’arrêt du 16 octobre 2025, interdit toute stipulation contractuelle contraire. Dès lors, la question n’est plus de savoir si le bailleur doit rénover, mais comment, et dans quels délais, il peut satisfaire à cette exigence légale sans compromettre l’équilibre économique de l’opération locative.
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