Le contentieux de la location saisonnière illicite : entre police du changement d’usage et droit de la copropriété
I. La police du changement d’usage : un régime de sanction à double détente
A. L’amende civile : une sanction personnelle partagée entre propriétaire et locataire
Le développement des plates-formes de location de courte durée a placé le droit immobilier français face à un phénomène de masse que le législateur ne cesse de chercher à encadrer. À l’intersection du droit des baux, du droit de la copropriété et du droit de l’urbanisme, le contentieux de la location saisonnière illicite mobilise aujourd’hui un arsenal juridique d’une redoutable densité, dont la troisième chambre civile de la Cour de cassation ne cesse de préciser les contours. L’étude des décisions rendues entre 2023 et 2026 révèle une jurisprudence en construction rapide, qui combine la sanction personnelle de l’amende civile, la nullité de plein droit des contrats irréguliers et l’émergence d’un contrôle de constitutionnalité sur les prérogatives nouvelles des copropriétés.
La location répétée d’un local meublé à usage d’habitation pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation [[Article L. 631-7, alinéa 6, du code de la construction et de l’habitation : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000053546358]]. Ce changement est soumis à autorisation préalable dans les communes dont la liste est fixée par décret, parmi lesquelles figurent Paris et la plupart des grandes agglomérations françaises. Toute personne qui enfreint cette obligation est passible d’une amende civile dont le montant, fixé souverainement par le juge, peut atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros en considération de la durée de l’infraction et du nombre de locations constatées.
La troisième chambre civile a précisé, dans un arrêt du 15 février 2023 promis à une large publication, que le locataire qui sous-loue un local meublé destiné à l’habitation en méconnaissance de ces dispositions est personnellement passible de l’amende civile, sans pouvoir s’exonérer en invoquant une quelconque garantie donnée par le bailleur. Elle a retenu que « le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage » et que « est passible d’une condamnation au paiement d’une telle amende civile le locataire qui sous-loue un local meublé destiné à l’habitation en méconnaissance des dispositions de l’article L. 631-7 » [[Cass. 3e civ., 15 fév. 2023, n° 22-10.187, Publié au Bulletin, motifs §§ 4 à 7 : https://www.courdecassation.fr/decision/63ec8bd69dfdee05deff0718]]. L’attestation sur l’honneur délivrée par le propriétaire quant à la licéité de la location meublée de courte durée ne saurait donc exonérer le locataire de sa responsabilité personnelle, et la garantie de délivrance du bailleur, prévue à l’article 1719 du code civil, ne saurait davantage couvrir l’illicéité du changement d’usage.
Par ailleurs, l’arrêt du 13 mars 2025 a rappelé que le prononcé de l’amende civile est soumis aux principes de personnalité et d’individualisation de la peine, qui font obstacle à toute condamnation in solidum [[Cass. 3e civ., 13 mars 2025, n° 24-11.508, motifs § 9 : https://www.courdecassation.fr/decision/67d283d7f79d05e49e360a8c]]. La Cour a ainsi censuré une cour d’appel qui avait condamné solidairement le propriétaire et le locataire, pour y substituer deux amendes distinctes de 30 000 euros et 5 000 euros respectivement. Cette solution, déjà annoncée par un précédent du 11 juillet 2024, consolide l’exigence d’une faute personnelle établie pour chacun des intervenants à l’opération de location illicite.
En conséquence, la responsabilité du propriétaire n’est engagée que s’il est démontré qu’il a donné son bien en location en connaissance de cause à une société qui le sous-louait pour de courtes durées. La cour d’appel de Paris, dans l’arrêt ayant donné lieu au pourvoi du 13 mars 2025, avait relevé que le propriétaire avait effectué une déclaration en ligne de location meublée mentionnant de façon mensongère que le local constituait sa résidence principale, circonstance établissant sa connaissance de l’usage touristique du bien. Dès lors, la seule qualité de propriétaire ne suffit pas à engager sa responsabilité au titre de l’amende civile ; encore faut-il caractériser sa participation consciente à l’infraction et démontrer qu’il ne pouvait ignorer la destination réelle donnée au bien par son locataire.
La Cour de cassation a également précisé que le propriétaire qui s’abstient de produire le mandat de gestion locative qu’il affirme avoir confié, et dont le bail ultérieurement consenti autorisait expressément la sous-location, ne saurait contester utilement sa connaissance de l’usage touristique. L’omission de produire une pièce décisive peut ainsi se retourner contre celui qui l’invoque et asseoir la preuve de sa participation consciente au changement d’usage illicite. Le juge du fond dispose à cet égard d’un large pouvoir d’appréciation pour déterminer, au vu des circonstances de l’espèce, si le propriétaire a fait preuve de la diligence minimale que l’on est en droit d’attendre d’un bailleur normalement avisé.
B. La nullité de plein droit du contrat : l’arme radicale de l’article L. 631-7
L’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation dispose que « sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article ». Cette nullité, qui opère de plein droit sans qu’il soit besoin d’une décision judiciaire constitutive, emporte des conséquences considérables sur l’équilibre contractuel entre les parties. La troisième chambre civile en a fait application dans plusieurs décisions récentes qui témoignent de la rigueur du dispositif et de son application systématique par les juridictions du fond.
L’arrêt du 2 avril 2026, rendu sur le pourvoi n° 24-11.115, illustre cette sévérité [[Cass. 3e civ., 2 avril 2026, n° 24-11.115 : https://www.courdecassation.fr/decision/69ce05c0cdc6046d47d35075]]. Une société locataire avait conclu un protocole transactionnel avec la bailleresse prévoyant la résiliation des baux et le règlement des comptes entre les parties, puis avait formé une demande reconventionnelle en nullité de ce protocole et du contrat de location pour violation de l’article L. 631-7. La cour d’appel de Paris avait annulé le bail du 27 mai 2016 au motif que la bailleresse ne justifiait pas d’une autorisation de changement d’usage. La Cour de cassation a censuré cette décision pour défaut de réponse à conclusions, la bailleresse soutenant que la demande de nullité du bail n’était qu’accessoire à la demande de nullité du protocole, laquelle avait été rejetée.
Cette décision, quoique motivée par un vice de procédure, confirme en creux le principe selon lequel un contrat de location conclu en vue de sous-locations saisonnières sans l’autorisation requise encourt la nullité de plein droit. La sanction est d’autant plus redoutable que la nullité, une fois constatée, opère rétroactivement et impose la restitution des prestations réciproques, à savoir la remise des lieux et le remboursement des loyers perçus. Le bailleur se trouve alors privé de son droit à percevoir les loyers pour la période d’occupation, et le locataire peut être contraint de restituer les sous-loyers indûment perçus.
À cet égard, l’arrêt du 27 juin 2024 a apporté une clarification déterminante en jugeant qu’une décision de classement en meublé de tourisme délivrée par un organisme accrédité ne peut se substituer à l’autorisation de changement d’usage prévue à l’article L. 631-7 [[Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 23-13.131, Publié au Bulletin, motifs § 7 : https://www.courdecassation.fr/decision/667d328a0e9e6ea7dff2c8e6]]. La Cour a cassé un arrêt de la cour d’appel de Bordeaux qui avait jugé que le classement en meublé de tourisme, prononcé par l’organisme Gîtes de France, emportait pour son bénéficiaire autorisation sans condition d’utiliser l’appartement à des fins de location meublée touristique. La solution est nette : les deux régimes sont indépendants et la décision de classement, qui relève du code du tourisme, ne dispense nullement de l’autorisation administrative de changement d’usage relevant du code de la construction et de l’habitation.
Par ailleurs, lorsque la location saisonnière se dissimule derrière une succession de contrats de courte durée, la jurisprudence n’hésite pas à requalifier la relation contractuelle en bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989. L’arrêt du 25 mai 2023, rendu sur le pourvoi n° 22-11.745, rappelle que plusieurs contrats de location saisonnière successifs portant sur le même logement peuvent être définitivement qualifiés de contrat de bail d’habitation meublé d’une durée d’un an [[Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n° 22-11.745 : https://www.courdecassation.fr/decision/646eff9f3fdabad0f888e854]]. Cette requalification, qui emporte application des dispositions protectrices du locataire, constitue un risque supplémentaire pour le bailleur qui chercherait à contourner le statut impératif des baux d’habitation par le recours abusif aux contrats saisonniers.
La troisième chambre civile a également précisé, dans un arrêt du 25 mai 2023 publié au Bulletin, que le délai de prescription biennale applicable à l’action en requalification d’un contrat en bail commercial court à compter de la conclusion du dernier contrat dont la requalification est recherchée, et non de la première convention [[Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n° 22-15.946, Publié au Bulletin, motifs §§ 7 à 10 : https://www.courdecassation.fr/decision/646efdd63fdabad0f888e660]]. Cette solution, rendue en matière de bail commercial mais transposable aux contentieux de la location saisonnière, permet au locataire d’agir en requalification sans se heurter à une prescription acquise du seul fait de l’ancienneté de la première convention conclue entre les parties.
La superposition de ces régimes – nullité de plein droit pour défaut d’autorisation, requalification en bail d’habitation, amende civile – produit un effet dissuasif considérable pour les opérateurs de location saisonnière qui omettraient de se conformer aux exigences du code de la construction et de l’habitation. La consultation d’un avocat en droit du bail d’habitation est, dans ce contexte, un préalable indispensable à toute mise en location touristique.
Enfin, la troisième chambre civile a également eu l’occasion de se prononcer sur la question de la sous-location consentie par le locataire à une société commerciale, laquelle sous-loue ensuite le bien à une clientèle de passage. L’arrêt du 15 février 2023, rendu sur le pourvoi n° 22-10.187, a jugé que le locataire qui avait toute latitude pour mettre en place une location conforme aux textes ne pouvait se prévaloir de la garantie de délivrance du bailleur pour échapper à l’amende civile. La Cour a ainsi posé une règle de portée générale : le professionnel de la location saisonnière, même simple locataire, est tenu d’une obligation personnelle de vérification de la régularité administrative de son activité.
II. Le verrou de la copropriété : l’encadrement par le règlement et la fragile constitutionnalité de la loi du 19 novembre 2024
A. La distinction cardinale de l’activité commerciale prohibée et de la location civile tolérée
Le droit de la copropriété constitue un second front du contentieux de la location saisonnière illicite. La question se pose de savoir si la location meublée touristique de courte durée contrevient aux stipulations du règlement de copropriété prohibant l’exercice d’une activité commerciale dans les lots à usage d’habitation. La troisième chambre civile a apporté des réponses nuancées à cette interrogation, dont la portée pratique est considérable pour les copropriétaires concernés.
L’arrêt du 25 janvier 2024 a jugé que l’activité de location meublée de courte durée, lorsqu’elle n’est accompagnée d’aucune prestation de services accessoires ou seulement de prestations mineures ne revêtant pas le caractère d’un service para-hôtelier, n’est pas de nature commerciale [[Cass. 3e civ., 25 janv. 2024, n° 22-21.455, motifs § 5 : https://www.courdecassation.fr/decision/65b207b0c4cf860008dff1a4]]. En l’espèce, la cour d’appel de Chambéry avait relevé que les services annexes tels que le ménage, les transferts vers l’aéroport ou la fourniture de petits-déjeuners étaient optionnels et ne permettaient pas d’apparenter cette exploitation à une activité commerciale. La Cour de cassation a approuvé cette analyse, distinguant ainsi la location meublée touristique simple de l’activité para-hôtelière seule susceptible de caractériser une violation du règlement de copropriété.
Cette distinction est lourde de conséquences pratiques. Un copropriétaire qui propose son bien en location saisonnière sans fournir les prestations caractéristiques de l’hôtellerie – petit-déjeuner, nettoyage régulier, linge de maison et réception de la clientèle – peut soutenir que son activité demeure civile et n’enfreint donc pas une clause du règlement de copropriété prohibant les seules activités commerciales. En revanche, le cumul de ces prestations de services expose le copropriétaire à une action du syndicat des copropriétaires en cessation de l’activité prohibée.
Or, à cette défense fondée sur la nature civile de l’activité s’ajoute un troisième front : celui de la sous-location interdite par le contrat de bail. L’arrêt du 15 février 2023, rendu sur le pourvoi n° 21-25.542, a rappelé que « le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi » et que les sous-loyers perçus par le locataire en violation de la clause d’interdiction de sous-location constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire [[Cass. 3e civ., 15 fév. 2023, n° 21-25.542, motifs §§ 5 à 8 : https://www.courdecassation.fr/decision/63ec8c509dfdee05deff0792]]. En conséquence, le bailleur peut exiger la restitution intégrale des sous-loyers perçus par le locataire indélicat, sans que ce dernier puisse prétendre déduire de cette somme le montant du loyer qu’il a lui-même acquitté.
Cette solution, qui s’inscrit dans le droit fil des articles 548 et 549 du code civil, constitue une arme puissante pour le propriétaire confronté à une sous-location touristique non autorisée. La Cour a expressément censuré l’arrêt de la cour d’appel de Paris qui avait limité la restitution aux seuls fruits excédant le montant du loyer principal, au motif que « le loyer constitue un fruit civil de la propriété et que le preneur, auteur de la sous-location interdite, ne pouvait être un possesseur de bonne foi ». Dès lors, le bailleur est fondé à revendiquer l’intégralité des sommes perçues par son locataire auprès des touristes de passage, sans que ce dernier puisse opposer la compensation avec les loyers qu’il a versés.
L’arrêt du 18 janvier 2023 a également précisé, en matière de baux commerciaux, que la notification au bailleur d’une copie de l’acte de sous-location, lorsqu’elle est prévue au contrat sans délai ni sanction, revêt un caractère simplement informatif [[Cass. 3e civ., 18 janv. 2023, n° 21-22.209, motifs § 8 : https://www.courdecassation.fr/decision/63c79f65da31367c908eb978]]. La Cour a jugé que, peu important que cette formalité ait été accomplie postérieurement à la délivrance du congé, la sous-location était régulière et opposable au bailleur. Transposée aux baux d’habitation, cette solution invite le bailleur à ne pas se contenter d’une clause d’interdiction générale, mais à assortir celle-ci d’une sanction contractuelle explicite, telle la résiliation de plein droit.
B. La loi du 19 novembre 2024 et la QPC du 18 décembre 2025 : une constitutionnalité incertaine
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale, dite loi Le Meur, a inséré dans l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 une disposition permettant à l’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires prévue à l’article 26 d), de modifier le règlement de copropriété pour y inclure une clause d’interdiction des locations en meublés de tourisme dans les locaux à usage d’habitation autres que ceux constituant une résidence principale.
Cette disposition, qui renforce considérablement les pouvoirs de la collectivité des copropriétaires face au développement des locations de courte durée, a immédiatement soulevé des interrogations constitutionnelles portant sur l’atteinte au droit de propriété et à la liberté d’entreprendre. La troisième chambre civile, par un arrêt du 18 décembre 2025, a accepté de transmettre au Conseil constitutionnel une question prioritaire de constitutionnalité portant sur cette nouvelle prérogative [[Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 25-40.030, QPC renvoi, motifs §§ 3 à 9 : https://www.courdecassation.fr/decision/6943a80c75782d5f06853645]].
La Cour a considéré que la question présentait un caractère sérieux à un double titre. En premier lieu, la disposition contestée, « en ce qu’elle permet à l’assemblée générale, par une décision majoritaire, de modifier les conditions de jouissance d’un lot privatif déterminées par le règlement de copropriété qui a un caractère contractuel et de poser une interdiction générale et définitive d’exercer une certaine activité, est susceptible de constituer une entrave à la liberté d’entreprendre et de nature à porter à l’économie des contrats légalement conclus une atteinte disproportionnée au regard de l’objectif poursuivi ». En second lieu, elle « est susceptible de constituer une entrave au droit de ce dernier d’user de son bien et, ainsi, de porter atteinte au droit de propriété ».
La motivation de l’arrêt de renvoi est d’une particulière densité. La troisième chambre civile relève que « ces atteintes pourraient être considérées comme disproportionnées, en ce que la disposition critiquée ferait peser sur les propriétaires de certains lots une contribution excessive à l’objectif de régulation et de contrôle des changements d’usage des locaux d’habitation mis en œuvre par le législateur pour lutter contre la pénurie de logements et qu’elle pourrait méconnaître l’équilibre des droits et obligations des copropriétaires résultant de la destination de l’immeuble ».
Dès lors, l’avenir de ce dispositif est aujourd’hui suspendu à la décision du Conseil constitutionnel. Si la QPC devait prospérer, les délibérations d’assemblées générales adoptées sur le fondement de la loi du 19 novembre 2024 pourraient se trouver privées de base légale, avec les conséquences contentieuses que l’on imagine pour les syndicats de copropriétaires ayant engagé des procédures sur ce fondement. Dans l’attente de la décision du Conseil constitutionnel, une incertitude juridique pèse sur l’ensemble des acteurs concernés, qu’il s’agisse des copropriétaires bailleurs, des syndicats de copropriétaires ou des plates-formes de location.
Par ailleurs, la multiplication des fronts contentieux – amende civile, nullité du contrat, requalification en bail d’habitation, action en cessation fondée sur le règlement de copropriété, restitution intégrale des fruits civils – place les exploitants de locations saisonnières illicites dans une situation de grande vulnérabilité procédurale. La détermination de la stratégie contentieuse la plus adaptée suppose une analyse rigoureuse de chacun de ces fondements, de leurs conditions respectives et de leurs interactions procédurales.
Conclusion
Le contentieux de la location saisonnière illicite se déploie aujourd’hui sur quatre fronts distincts mais cumulatifs. Le premier tient à l’amende civile prévue par l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, dont le prononcé est soumis aux principes de personnalité et d’individualisation de la peine et dont le montant peut atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros par infraction constatée. Le deuxième réside dans la nullité de plein droit des conventions conclues en violation de l’article L. 631-7, nullité dont les effets rétroactifs peuvent déséquilibrer l’ensemble de l’opération contractuelle. Le troisième procède de la requalification des contrats saisonniers successifs en bail d’habitation, avec les protections impératives qu’elle emporte pour le locataire. Le quatrième, enfin, se situe sur le terrain de la copropriété, où la distinction entre activité commerciale prohibée et location civile tolérée demeure la clé de voûte du contentieux.
La QPC transmise par la troisième chambre civile le 18 décembre 2025 et l’incertitude qui entoure la constitutionnalité de la loi du 19 novembre 2024 ajoutent à la complexité d’un paysage juridique en recomposition rapide. L’arbitrage du Conseil constitutionnel est attendu avec une attention particulière par l’ensemble des praticiens du droit immobilier, dont il déterminera pour les années à venir les marges de manœuvre respectives des copropriétaires et des collectivités publiques.
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