En 2025, plus d’un locataire sur cinq n’était pas assuré contre les risques locatifs. Cette proportion grimpe dans certaines zones urbaines denses où le renouvellement annuel de la police est oublié ou reporté. L’absence d’assurance ne reste pas sans conséquence. Quand un sinistre survient, le locataire découvre trop tard que sa responsabilité personnelle est engagée pour des montants qui dépassent largement le coût annuel d’une prime.
La loi impose pourtant une obligation claire. Le bailleur peut la faire respecter par voie judiciaire. Les tribunaux sanctionnent régulièrement le locataire non assuré ou mal couvert. Le risque n’est pas théorique. Il est concret, chiffré, et il frappe au moment où le budget du ménage est déjà ébranlé par le sinistre.
L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de s’assurer contre les risques locatifs. Il doit en justifier lors de la remise des clés. Il doit aussi renouveler cette preuve chaque année à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.
1. L’obligation légale d’assurance du locataire
L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques locatifs. Il doit en justifier lors de la remise des clés puis chaque année à la demande du bailleur. Cette disposition s’applique à tous les baux d’habitation, qu’ils soient meublés ou non.
La justification résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Le locataire qui ne produit pas cette attestation place le bailleur en situation d’exiger l’exécution de l’obligation. Le tribunal peut alors ordonner au locataire de communiquer l’attestation sous astreinte.
TJ Strasbourg, ord. réf., 30 avril 2025, n° 24/10283 (décision) :
motifs : « Attendu qu’aux termes de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur ; que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ; Que la justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. »
Le délai d’un mois est impératif. Le bailleur qui tente de résilier le bail avant l’expiration de ce délai voit sa clause résolutoire frappée de nullité. La protection du locataire est stricte, mais elle ne supprime pas l’obligation fondamentale de s’assurer.
L’article L215-1 du Code des assurances complète ce dispositif. Toute personne assujettie à l’obligation d’assurance énoncée à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 qui se voit opposer un refus peut saisir le bureau central de tarification. Ce bureau fixe le montant de la prime moyennant laquelle l’entreprise d’assurance est tenue de garantir le risque.
2. Que couvre l’assurance habitation du locataire ?
L’assurance habitation du locataire couvre trois grands domaines. Le premier est la garantie des risques locatifs. Elle indemnise les dommages causés au logement loué par un incendie, une explosion ou un dégât des eaux. Le second est la responsabilité civile vie privée. Elle protège le locataire lorsqu’il cause un préjudice à un tiers. Le troisième est la garantie des biens mobiliers, qui couvre les effets personnels du locataire.
| Garantie | Obligatoire | Couverture |
|---|---|---|
| Risques locatifs (incendie, explosion, dégât des eaux) | Oui | Logement loué, parties privatives et communes |
| Responsabilité civile vie privée | Oui | Dommages causés aux tiers (voisin, copropriété) |
| Biens mobiliers | Non | Effets personnels du locataire |
| Assistance juridique | Non | Frais d’avocat en cas de litige locatif |
| Vol et vandalisme | Non | Biens personnels et logement selon contrat |
La garantie des risques locatifs est la seule obligation légale. Le locataire qui souscrit une police minimale satisfait à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Mais cette police minimale ne le protège pas contre tous les aléas. Si le locataire cause un incendie qui se propage à l’appartement voisin, la garantie responsabilité civile vie privée est indispensable pour couvrir le préjudice des tiers.
Le bailleur peut exiger une attestation annuelle. Il peut aussi demander que la garantie responsabilité civile soit incluse dans la police. Le refus du locataire de produire l’attestation ou de maintenir la couverture constitue un manquement contractuel et légal.
3. Que risque le locataire non assuré ?
Le locataire non assuré encoure trois risques principaux. Le premier est la responsabilité personnelle illimitée. En cas de sinistre, il doit réparer le préjudice de sa propre poche. Le second est l’action en résiliation du bail. Le troisième est la difficulté à trouver un nouveau logement, car le bailleur suivant exigera souvent une attestation et pourra refuser un locataire ayant un historique de non-assurance.
L’article 1240 du Code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Ce principe s’applique pleinement au locataire qui, par négligence, provoque un sinistre non couvert.
TJ Bordeaux, 5ème chambre civile, 18 novembre 2025, n° 23/10804 (décision) :
motifs : « Suivant les dispositions de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il sera rappelé qu’un tiers au contrat peut invoquer une inexécution contractuelle aux fins d’engagement de la responsabilité délictuelle, si l’inexécution contractuelle est fautive à son encontre et lui a causé un préjudice. »
Dans cette affaire, le locataire avait confié la gestion de son bien à un cabinet. Ce cabinet avait souscrit une assurance auprès d’un courtier. Le sinistre survenu n’a pas été correctement déclaré. Le tribunal a condamné le cabinet à indemniser le propriétaire pour la perte de chance de percevoir les loyers. La leçon est claire : le défaut d’assurance ou la mauvaise gestion du sinistre pèse sur la responsabilité du locataire ou de son mandataire. Le locataire non assuré qui cause un sinistre majeur peut voir le bailleur engager une procédure de résiliation du bail et d’expulsion.
4. Le sinistre et le refus d’indemnisation : recours du locataire
Quand l’assureur refuse d’indemniser le locataire, ce dernier dispose de plusieurs recours. Il peut d’abord saisir le service contentieux de l’assureur. Il peut ensuite saisir le médiateur de l’assurance. En dernier ressort, il peut assigner l’assureur devant le tribunal judiciaire pour obtenir l’exécution du contrat.
Le refus d’indemnisation est souvent fondé sur une clause d’exclusion. L’assureur peut invoquer la non-déclaration du sinistre dans les délais, la fausse déclaration lors de la souscription, ou l’exclusion du risque dans la police. Le locataire doit alors démontrer que le sinistre relève bien de la garantie souscrite.
CA Paris, pôle 4 – chambre 2, 20 mars 2024, n° 21/09442 (décision) :
motifs : « En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Sur la prescription de l’action de la société Swisslife : La société Gan soutient que l’action de la société Swisslife à son encontre se prescrit par le délai de 5 ans, qu’elle a été assignée en référé-expertise le 10 ou 11 décembre 2012 et n’a conclu à l’encontre du Gan que le 17 mai 2019 ; qu’ainsi son action est prescrite. »
Cette décision illustre l’importance des délais dans le contentieux de l’assurance. Le locataire qui subit un refus d’indemnisation doit agir rapidement. La prescription des actions contractuelles est de cinq ans à compter du fait générateur du dommage. Mais le délai de forclusion pour la déclaration du sinistre est souvent beaucoup plus court, parfois de quelques jours selon les conditions particulières de la police.
5. Checklist : les 5 étapes du locataire face à un sinistre
- Déclarer le sinistre à son assureur dans les délais contractuels, généralement cinq jours ouvrés pour un dégât des eaux et deux jours pour un vol.
- Constater les dommages par un expert désigné par l’assureur ou par un expert d’appoint si le montant est contesté.
- Conserver toutes les preuves : photos, factures, correspondances avec le bailleur et les voisins.
- Informer le bailleur par écrit de la survenance du sinistre et de la déclaration à l’assureur.
- Consulter un avocat si l’assureur conteste la garantie ou si le bailleur intente une action en responsabilité.
6. Le contentieux de l’assurance locative à Paris et en Île-de-France
À Paris et en Île-de-France, la densité immobilière amplifie les conséquences d’un sinistre non couvert. Un incendie dans un appartement peut affecter plusieurs niveaux de l’immeuble. Le préjudice cumulé atteint rapidement des centaines de milliers d’euros. Les copropriétés parisiennes sont particulièrement vigilantes sur la production des attestations d’assurance.
Les contentieux d’assurance locative relèvent du droit immobilier parisien et nécessitent une maîtrise des délais propres à chaque juridiction. Le tribunal judiciaire de Paris est compétent pour les litiges locatifs dont le montant dépasse 10 000 euros. Pour les demandes inférieures, le juge des contentieux de protection statue. Le délai d’obtention d’une audience varie de six à douze mois selon la juridiction. En cas d’urgence, le référé peut être sollicité pour obtenir une ordonnance d’injonction de faire, notamment pour contraindre le locataire à produire son attestation d’assurance.
Attention : le locataire qui change d’assureur en cours de bail doit transmettre la nouvelle attestation dans les meilleurs délais. Une interruption de couverture, même de quelques jours, peut être invoquée par le bailleur comme un manquement justifiant la résiliation du bail après commandement.
Questions fréquentes
Le locataire est-il obligé d’assurer ses biens personnels ?
Non. Seule la garantie des risques locatifs est obligatoire. L’assurance des biens mobiliers est facultative mais fortement recommandée.
Le bailleur peut-il résilier le bail si le locataire n’est pas assuré ?
Oui, mais après un commandement de payer ou de s’assurer resté infructueux pendant un mois. La clause résolutoire ne produit pas effet immédiatement.
L’assurance du locataire couvre-t-elle les dégradations causées par un animal ?
Cela dépend des conditions de la police. La responsabilité civile vie privée couvre généralement les dommages causés par un animal domestique, sauf exclusion spécifique pour certaines races.
Que faire si l’assureur refuse d’indemniser un sinistre ?
Le locataire peut saisir le médiateur de l’assurance ou assigner l’assureur en justice. Il doit prouver que le sinistre relève de la garantie souscrite et qu’il a respecté les délais de déclaration.
Le locataire doit-il informer le bailleur de tout sinistre ?
Oui. Même si l’assureur est le destinataire principal de la déclaration, le bailleur doit être informé par écrit de la survenance du sinistre, en particulier s’il affecte la structure de l’immeuble.
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