Le 22 décembre 2025, le décret n° 2025-1292 est venu modifier en profondeur le décret du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965. Ce texte précise désormais les conditions de réalisation des travaux d’isolation thermique en copropriété. Parallèlement, les contentieux relatifs aux installations de climatisation posées sans autorisation de l’assemblée générale ne cessent de croître. L’unité extérieure fixée sur une façade commune, le groupe extérieur installé sur un balcon sans concertation ou les nuisances sonores répétées génèrent des conflits entre copropriétaires. La Cour de cassation a récemment rappelé que la prescription de l’action fondée sur le trouble anormal de voisinage ne court que cinq ans à compter de la première manifestation du trouble. Ce délai limité rend d’autant plus urgente une stratégie procédurale bien construite dès la constatation de l’installation irrégulière.
L’installation d’une climatisation en copropriété nécessite-t-elle une autorisation ?
La réponse dépend de l’emplacement exact de l’équipement et de la nature des travaux réalisés. L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 subordonne à autorisation de l’assemblée générale la réalisation par un copropriétaire de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. L’unité extérieure d’un climatiseur, lorsqu’elle est fixée sur une façade, une toiture ou un balcon donnant sur la rue, affecte l’aspect extérieur du bâtiment. Elle constitue par conséquent une atteinte aux parties communes.
L’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 (texte officiel) dispose que les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés pour les travaux d’entretien et de réparation. En revanche, l’article 25 de la même loi (texte officiel) exige la majorité des voix de tous les copropriétaires pour l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. La Cour de cassation a précisé une règle de quorum. Lorsqu’une décision d’autorisation de travaux touche à la fois aux parties communes générales et aux parties communes spéciales, elle doit être adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires des parties communes générales (Cass. 3e civ., 6 février 2025, n° 23-18.586 (décision)).
motifs : « cette décision doit être adoptée par l’assemblée générale réunissant les copropriétaires des parties communes générales ».
La pose d’une climatisation sur une façade ou un toit relève donc de l’article 25. Le copropriétaire doit obtenir l’autorisation préalable de l’assemblée générale. Cette autorisation est requise quelle que soit la superficie de l’unité extérieure. Le simple remplacement d’une ancienne unité par une unité de même emplacement et de mêmes dimensions peut parfois être analysé comme un travail d’entretien. Toute modification d’emplacement, d’encombrement ou d’aspect extérieur constitue en revanche une amélioration soumise à la majorité qualifiée. La Cour de cassation a en outre jugé que le mur extérieur sur lequel un copropriétaire souhaitait implanter un groupe de climatisation était une partie commune de l’immeuble. L’installation projetée nuisait à l’esthétique générale de l’immeuble. Elle devait être refusée au regard du règlement de copropriété (Cass. 3e civ., 18 février 2004, n° 02-15.147 (décision)).
motifs : « le mur extérieur sur lequel Mme X… souhaitait implanter un groupe de climatisation était une partie commune de l’immeuble en copropriété ».
Quelle majorité de l’assemblée générale selon la nature des travaux ?
Le tableau ci-dessous distingue les trois hypothèses principales rencontrées en pratique.
| Nature des travaux | Majorité requise | Base légale | Exemple concret |
|---|---|---|---|
| Travaux d’entretien ou de réplacement à l’identique | Majorité simple (art. 24) | Loi 65-557, art. 24 | Remplacement d’une unité extérieure existante par un modèle identique au même emplacement |
| Travaux d’amélioration affectant les parties communes | Majorité des voix de tous les copropriétaires (art. 25) | Loi 65-557, art. 25 | Pose d’une nouvelle unité extérieure sur une façade ou un balcon |
| Travaux d’isolation thermique de la toiture ou du plancher | Majorité des voix de tous les copropriétaires (art. 25-2-1) | Loi 65-557, art. 25-2-1 | Installation d’une pompe à chaleur air-eau dont l’unité extérieure est fixée sur la toiture commune |
L’article 25-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 (texte officiel) prévoit qu’un ou plusieurs copropriétaires peuvent effectuer, à leurs frais, des travaux d’isolation thermique de la toiture ou du plancher qui affectent les parties communes de l’immeuble. Ce régime a été introduit par la loi du 9 avril 2024. Il suppose un descriptif détaillé et un vote en assemblée générale. Le décret du 22 décembre 2025 a précisé ce formalisme à l’article 10-1 du décret du 17 mars 1967 (texte officiel). Le copropriétaire doit désormais fournir la nature et l’implantation des travaux, la durée et les conditions d’exécution, ainsi que les éléments essentiels des équipements.
Quels recours contre un copropriétaire qui a installé une climatisation sans autorisation ?
Le copropriétaire lésé ou le syndicat des copropriétaires dispose de plusieurs voies d’action. La première consiste à adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception au copropriétaire fautif. Cette lettre rappelle les dispositions du règlement de copropriété et de la loi du 10 juillet 1965. Elle fixe un délai de démontage, généralement de trente à soixante jours.
En l’absence d’exécution spontanée, une action judiciaire peut être engagée. Le syndicat des copropriétaires peut saisir le juge des référés afin d’obtenir l’ordonnance de cessation des travaux et la remise en état des lieux. Cette procédure rapide repose sur l’article 809 du code de procédure civile et sur la constatation d’un trouble manifestement illicite. La Cour de cassation a récemment rappelé que les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble doivent être autorisés par les copropriétaires réunis en assemblée générale. L’accord antérieurement obtenu du propriétaire de l’immeuble avant la constitution de la copropriété est insuffisant (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-23.878 (décision)).
motifs : « les travaux litigieux devaient être autorisés par les copropriétaires réunis en assemblée générale, peu important l’accord antérieurement obtenu du propriétaire de l’immeuble ».
L’action peut également être portée devant le tribunal judiciaire au fond. Le syndicat demande alors la condamnation du copropriétaire au démontage de l’installation et à la remise en état des parties communes. Il peut en outre solliciter des dommages-intérêts pour le préjudice subi par la copropriété. Le juge peut assortir sa décision d’une astreinte pour contraindre l’exécution.
Lorsque le syndic refuse d’agir malgré la demande d’un ou plusieurs copropriétaires, ces derniers peuvent exercer une action individuelle. La Cour de cassation a en effet retenu que tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot. Il doit en informer le syndic (Cass. 3e civ., 26 janvier 2017, n° 15-24030 (décision)).
motifs : « tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot ».
Comment prouver la nuisance sonore d’une climatisation ?
Le trouble anormal de voisinage se caractérise par une nuisance qui excède les inconvénients normaux de la vie collective. Le bruit d’une unité extérieure de climatisation peut constituer un tel trouble lorsqu’il dépasse les seuils réglementaires ou qu’il perturbe le sommeil des occupants.
L’article R. 1334-31 du code de la santé publique fixe les valeurs limites d’émergence pour les équipements mécaniques. L’émergence est la différence entre le niveau de bruit perçu en présence de la source et le niveau de bruit ambiant. Le seuil d’émergence toléré est généralement de 5 décibels le jour et de 3 décibels la nuit pour les basses fréquences. Une mesure acoustique réalisée par un expert ou un bureau d’études certifié constitue la preuve la plus solide.
Le constat d’huissier de justice est également un moyen de preuve déterminant. L’huissier relève le niveau sonore, la durée des émissions et leur répétition. Il consigne les témoignages des voisins. Ce constat fait foi jusqu’à preuve contraire de son contenu matériel.
La Cour de cassation a récemment précisé le régime de prescription de l’action en responsabilité pour trouble anormal de voisinage. Elle a jugé que la prescription quinquennale à laquelle est soumise cette action court à compter de la première manifestation des troubles. La seule répétition du trouble sur une longue période ne fait pas courir un nouveau délai (Cass. 3e civ., 14 novembre 2024, n° 23-21.208 (décision)).
motifs : « la prescription quinquennale à laquelle est soumise l’action en responsabilité pour trouble anormal de voisinage court à compter de la première manifestation des troubles ». Ce délai de cinq ans part du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’agir.
Procédure pour faire démonter une climatisation installée sans autorisation : checklist opérationnelle
Le copropriétaire qui souhaite obtenir le démontage d’une climatisation posée sans autorisation peut suivre les étapes suivantes.
- Vérifier le règlement de copropriété : contrôler les clauses relatives aux parties communes, à l’aspect extérieur et aux équipements individuels.
- Constater l’installation : photographier l’unité extérieure, son emplacement sur la façade ou le balcon, et les éventuelles traces de perçage dans les murs communs.
- Vérifier l’absence d’autorisation : demander au syndic la communication du procès-verbal de l’assemblée générale ayant autorisé les travaux. À défaut de réponse dans les dix jours, l’absence d’autorisation est présumée.
- Adresser une mise en demeure : envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au copropriétaire fautif. Fixer un délai de trente jours pour le démontage spontané et la remise en état.
- Réunir les éléments de preuve : constat d’huissier, mesure acoustique si le bruit est allégué, témoignages des voisins, correspondances avec le syndic.
- Saisir le juge des référés si urgence : en cas de trouble manifestement illicite, le juge peut ordonner sous astreinte l’arrêt immédiat des travaux et la remise en état.
- Saisir le tribunal judiciaire au fond : demander la condamnation au démontage, à la remise en état et aux dommages-intérêts. L’action peut être engagée par le syndicat ou par un copropriétaire individuellement.
- Exécuter la décision : en cas de non-exécution spontanée dans le délai imparti, faire procéder au démontage par un professionnel mandaté par l’avocat et recouvrer les frais sur le copropriétaire condamné.
Le décret du 22 décembre 2025 : ce qui change pour les travaux d’isolation
Le décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025 a modifié le décret du 17 mars 1967 en précisant les conditions d’application de l’article 25-2-1 de la loi du 10 juillet 1965. Ce texte concerne directement les installations de pompe à chaleur ou de climatisation réversible dont l’unité extérieure est fixée sur une toiture ou un plancher commun.
L’article 10-1 du décret du 17 mars 1967, dans sa rédaction issue du décret du 22 décembre 2025 (texte officiel), impose au copropriétaire demandeur de transmettre au syndic un descriptif détaillé des travaux. Ce descriptif doit comporter la nature et l’implantation des travaux. Il précise la durée et les conditions d’exécution. Il indique les éléments essentiels des équipements ou ouvrages, ainsi que les plans techniques et les schémas de raccordement. À défaut de transmission de ce descriptif complet, le syndic ne peut inscrire la résolution à l’ordre du jour de l’assemblée générale.
En cas de vote favorable, le copropriétaire ne peut débuter les travaux qu’à l’issue du délai de contestation de deux mois prévu à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Ce mécanisme vise à préserver l’équilibre entre la liberté d’initiative individuelle en matière de rénovation énergétique et la protection des droits collectifs.
Contentieux de climatisation en copropriété à Paris et en Île-de-France
Les tribunaux judiciaires de Paris, de Nanterre, de Bobigny, de Créteil et de Versailles connaissent des contentieux de copropriété. Leur compétence dépend du lieu de situation de l’immeuble. La procédure de référé devant le juge des référés permet d’obtenir une décision en quelques semaines. Elle est ouverte lorsque le trouble est manifestement illicite. La procédure au fond devant le tribunal judiciaire suit les délais ordinaires de la procédure civile. Elle dure douze à dix-huit mois en première instance.
Les astreintes prononcées par les juridictions parisiennes sont généralement comprises entre 100 et 500 euros par jour de retard. Le montant varie selon la capacité financière du copropriétaire condamné. Il dépend aussi de la gravité de l’atteinte aux parties communes. Les frais de démontage et de remise en état sont à la charge du copropriétaire fautif. Ils peuvent être avancés par le syndicat des copropriétaires. Le syndicat les recouvre ensuite par voie d’appel en garantie ou d’inscription d’hypothèque judiciaire.
Le cabinet intervient régulièrement devant les tribunaux de la région parisienne pour le compte de syndicats de copropriétaires ou de copropriétaires individuels. Notre analyse complète sur la contestation d’une assemblée générale de copropriété détaille les délais et les conditions de recevabilité de l’action.
Questions fréquentes
Une climatisation posée sur un balcon privatif nécessite-t-elle une autorisation ?
Oui, dès lors que l’unité extérieure est visible depuis la voie publique ou qu’elle génère des nuisances sonores pour les voisins. Le balcon, bien que privatif, est soumis au règlement de copropriété et à la destination de l’immeuble.
Le copropriétaire peut-il régulariser a posteriori une installation non autorisée ?
La régularisation est possible si l’assemblée générale ratifie les travaux à la majorité requise. Cette ratification doit toutefois intervenir à la majorité qui aurait été nécessaire à l’origine. Une ratification à la majorité simple d’un travail soumis à la majorité qualifiée est nulle.
Quel délai dispose le syndic pour agir contre une installation illicite ?
L’action en remise en état se prescrit par dix ans à compter de la réalisation des travaux. Toutefois, l’action en responsabilité pour trouble anormal de voisinage se prescrit par cinq ans à compter de la première manifestation du trouble.
Un copropriétaire peut-il agir seul si le syndic refuse d’intervenir ?
Oui. La Cour de cassation a reconnu la capacité de tout copropriétaire à exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot. L’action individuelle est recevable dès lors que le copropriétaire justifie d’un préjudice personnel ou d’une atteinte à ses droits.
Les dommages-intérêts pour trouble de voisinage sont-ils limités à un montant maximum ?
Non. Le juge apprécie souverainement le montant des dommages-intérêts en fonction du préjudice subi. Le préjudice peut être matériel, corporel ou moral. Il comprend notamment la perte de jouissance paisible du logement et les troubles du sommeil.
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