Après le jugement d’adjudication rendu par le juge de l’exécution, toute personne peut, pendant dix jours, surenchérir d’au moins un dixième du prix principal de la vente. La surenchère relance la procédure : une nouvelle audience est fixée, le bien est remis aux enchères sur la base du prix surenchéri, et un nouveau jugement d’adjudication sur surenchère est rendu.

Le mécanisme est ouvert au débiteur saisi, aux créanciers inscrits, aux copropriétaires lorsque le syndicat poursuit, et plus largement à toute personne intéressée par l’acquisition du bien. L’enjeu est double : pour le surenchérisseur, redonner sa chance à l’acquisition ; pour l’adjudicataire initial, voir son adjudication remise en cause. Art. R. 322-50 CPCEArt. R. 322-51 CPCE

L’article R. 322-51 du Code des procédures civiles d’exécution impose un formalisme strict, sanctionné par l’irrecevabilité de plein droit.

Code des procédures civiles d’exécution, article R. 322-51 : « À peine d’irrecevabilité, la surenchère est formée par acte d’avocat et déposée au greffe du juge de l’exécution dans les dix jours suivant l’adjudication. Elle vaut demande de fixation d’une audience de surenchère. L’avocat atteste s’être fait remettre de son mandant une caution bancaire irrévocable ou un chèque de banque du dixième du prix principal de la vente. La déclaration de surenchère ne peut être rétractée. »

Quatre conditions cumulatives. Premier élément : la déclaration est obligatoirement formée par acte d’avocat, la représentation étant impérative devant le juge de l’exécution en matière de saisie immobilière. Deuxième élément : le dépôt s’opère au greffe du juge de l’exécution du tribunal judiciaire saisi. Troisième élément : le délai de dix jours court à compter du jugement d’adjudication. Quatrième élément : l’avocat atteste détenir de son mandant une caution bancaire irrévocable ou un chèque de banque du dixième du prix principal. Art. R. 322-51 CPCEArt. R. 311-2 CPCE

Le délai court à compter du jugement d’adjudication, et non de sa signification. Cette différence est essentielle : le surenchérisseur potentiel n’est pas notifié, il doit suivre la procédure et se tenir informé. Les règles de computation des articles 640 et suivants du Code de procédure civile s’appliquent : le jour de l’acte n’est pas compté, le dernier jour fait courir le délai jusqu’à son terme, le délai venant à expiration un samedi, dimanche ou jour férié est prorogé au premier jour ouvrable suivant.

La pratique impose au surenchérisseur de constituer son avocat sans attendre, de réunir immédiatement la caution bancaire ou le chèque de banque, et de déposer la déclaration au greffe du juge de l’exécution avant l’expiration du délai. Un dépôt tardif est irrémédiablement irrecevable. Art. R. 322-51 CPCEArt. 642 CPC

La garantie financière est la pièce maîtresse de la recevabilité. Le surenchérisseur doit, avant la déclaration, obtenir de sa banque une caution bancaire irrévocable ou un chèque de banque libellé à hauteur du dixième du prix principal de la vente. L’avocat atteste de cette remise dans la déclaration de surenchère elle-même. L’attestation, qui ne peut émaner que de l’avocat, est jointe à la déclaration.

L’absence d’attestation ou la remise d’une garantie insuffisante entraîne l’irrecevabilité de la surenchère. La Cour de cassation a admis que le juge de l’exécution puisse relever d’office cette irrégularité.

« Le juge de l’exécution peut relever d’office l’irrecevabilité de la déclaration de surenchère en l’absence de remise par le surenchérisseur d’une garantie de paiement valable. » (Cass. 2^e civ., 23 juin 2016, n° 15-19.520)

Le surenchérisseur ne peut donc pas espérer voir l’irrégularité passer inaperçue : le juge dispose du pouvoir de la soulever d’office, sous réserve du contradictoire de l’article 1015 du Code de procédure civile. Cass. 2e civ., 23 juin 2016, n° 15-19.520Art. R. 322-51 CPCE

Lorsque l’adjudicataire défaille et que la réitération des enchères en saisie immobilière (folle enchère) intervient, la question se pose de savoir si une nouvelle surenchère du dixième peut être formée sur cette seconde adjudication. La jurisprudence des juges de l’exécution écarte cette possibilité : la surenchère n’est ouverte qu’après le premier jugement d’adjudication. Toute déclaration de surenchère déposée à la suite d’une réitération des enchères est déclarée irrecevable.

Cette règle s’explique par l’économie du dispositif : la réitération des enchères est elle-même une seconde vente forcée déclenchée par la défaillance du premier adjudicataire ; elle n’ouvre pas un nouveau cycle de surenchère. Le calendrier procédural est ainsi définitivement clos avec le jugement d’adjudication sur réitération. Art. L. 322-12 CPCEArt. R. 322-51 CPCE

L’article R. 322-52 du Code des procédures civiles d’exécution impose une dénonciation à trois destinataires précisément identifiés.

Code des procédures civiles d’exécution, article R. 322-52 : « Au plus tard le troisième jour ouvrable suivant la déclaration de surenchère, le surenchérisseur la dénonce par acte d’huissier de justice ou par notification entre avocats au créancier poursuivant, à l’adjudicataire et au débiteur saisi, à peine d’irrecevabilité. L’acte de dénonciation rappelle les dispositions de l’article R. 311-6 et du deuxième alinéa du présent article ; une copie de l’attestation prévue au deuxième alinéa de l’article R. 322-51 y est jointe. La validité de la surenchère peut être contestée dans les quinze jours de sa dénonciation. »

L’oubli d’un seul des trois destinataires emporte irrecevabilité. L’arrêt de la cour d’appel de Bourges du 20 juin 2025 rappelle avec force que la circonstance que le créancier poursuivant et le surenchérisseur soient représentés par le même avocat ne dispense en rien de la dénonciation au créancier poursuivant.

« L’absence de réalisation de la dénonciation de la surenchère au créancier poursuivant dans les trois jours ouvrables de celle-ci, formalité obligatoirement prescrite par l’article R. 322-52 précité, doit nécessairement conduire à l’irrecevabilité de la surenchère formée par la SCI du Maréchal Ferrand. » (CA Bourges, 1^re ch., 20 juin 2025, n° 24/00990)

Art. R. 322-52 CPCECA Bourges, 20 juin 2025, n° 24/00990

La Cour de cassation a précisé la nature des trois jours ouvrables visés à l’article R. 322-52. Chacun des trois jours, sans exception, doit être ouvrable. Le samedi ne l’est pas au sens de ce texte. La règle est protectrice du surenchérisseur, mais elle est aussi rigoureusement appliquée contre lui en cas de dénonciation tardive.

« Chacun des trois jours du délai prévu à l’article R. 322-52 du code des procédures civiles d’exécution, à l’issue duquel le surenchérisseur doit avoir dénoncé sa déclaration de surenchère, doit être ouvrable et que le samedi n’est pas un jour ouvrable au sens de ce texte. » (Cass. 2^e civ., 14 novembre 2019, n° 18-16.294)

Concrètement, le surenchérisseur dont la déclaration est déposée un jeudi devra dénoncer au plus tard le mardi suivant, le samedi et le dimanche étant écartés du décompte. Une dénonciation un lundi quand le délai expirait le vendredi est tardive et irrecevable. Cass. 2e civ., 14 nov. 2019, n° 18-16.294Art. R. 322-52 CPCE

Lorsque l’immeuble a été adjugé à plusieurs personnes, la surenchère doit être dénoncée à chacune d’elles. La représentation commune par un même avocat ne dispense pas le surenchérisseur de cette obligation. La Cour de cassation a posé la règle, reprise constamment depuis par les cours d’appel.

« En cas de pluralité d’adjudicataires, la surenchère doit, à peine d’irrecevabilité, être dénoncée à chacun d’eux, fussent-ils représentés par un même avocat. » (Cass. 2^e civ., 20 octobre 2011, n° 10-25.377, principe rappelé par CA Bourges, 1^re ch., 20 juin 2025, n° 24/00990)

La règle vaut symétriquement en cas de pluralité de débiteurs saisis ou de créanciers inscrits poursuivants. Chaque destinataire imposé par R. 322-52 doit recevoir un acte de dénonciation distinct. La pratique consiste à établir autant d’actes que de destinataires, datés et envoyés dans le délai de trois jours ouvrables. Cass. 2e civ., 20 oct. 2011, n° 10-25.377Art. R. 322-52 CPCE

La dénonciation s’opère, au choix, par acte de commissaire de justice ou par notification entre avocats. La forme retenue ne dispense d’aucune mention. L’acte doit rappeler les dispositions de l’article R. 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution (sur la contestation possible) et celles du deuxième alinéa de l’article R. 322-52 (sur le délai de quinze jours pour contester la validité de la surenchère).

Une copie de l’attestation de l’avocat relative à la garantie financière du dixième doit être annexée. L’omission de l’une de ces pièces ou mentions est source de contestation et expose la surenchère à l’irrecevabilité. La rédaction de l’acte impose une rigueur formelle absolue. Art. R. 322-52 CPCEArt. R. 311-6 CPCEArt. R. 322-51 CPCE

Une fois la surenchère déclarée recevable, le juge de l’exécution fixe une audience de surenchère. Le bien est remis aux enchères publiques à compter du montant surenchéri. Les enchères se déroulent dans les mêmes conditions que l’adjudication initiale : représentation obligatoire par avocat, mise à prix égale au prix principal de la première adjudication majoré du dixième, droits de chaque enchérisseur de surenchérir à l’audience.

Si aucune enchère n’est portée au-dessus du montant de la surenchère, le surenchérisseur est déclaré adjudicataire au prix surenchéri. Si un enchérisseur emporte une mise supérieure, c’est ce dernier qui devient adjudicataire. La validité de la surenchère peut être contestée par toute partie dans les quinze jours suivant la dénonciation. Au-delà, la régularité est acquise. Art. R. 322-53 CPCEArt. R. 322-55 CPCE

Toute personne intéressée, dès lors qu’elle a la capacité d’acquérir l’immeuble. En pratique, le débiteur saisi, les créanciers inscrits, les copropriétaires lorsque le syndicat est poursuivant, et tout tiers acquéreur potentiel disposent du droit de surenchérir. La déclaration doit obligatoirement être formée par un avocat dans le délai de dix jours suivant le jugement d’adjudication.

Non. Le délai court à compter du jugement d’adjudication lui-même et non de sa signification. Cette particularité oblige les surenchérisseurs potentiels à suivre la procédure de saisie immobilière et à se tenir informés de la date d’adjudication. Une attente passive est fatale au délai.

La dénonciation reste obligatoire. La cour d’appel de Bourges, dans son arrêt du 20 juin 2025 (n° 24/00990), a rappelé que la représentation commune par un même avocat ne dispense en rien de la dénonciation au créancier poursuivant. L’absence de dénonciation à ce destinataire dans le délai de trois jours ouvrables conduit à l’irrecevabilité de la surenchère.

Oui, notamment en l’absence de remise d’une garantie de paiement valable. La deuxième chambre civile de la Cour de cassation a jugé, le 23 juin 2016 (n° 15-19.520), que le juge de l’exécution peut relever d’office l’irrecevabilité de la déclaration de surenchère en l’absence de garantie. Le juge doit respecter le principe du contradictoire en invitant les parties à présenter leurs observations.

Quinze jours à compter de la dénonciation de la surenchère, en application du dernier alinéa de l’article R. 322-52 du Code des procédures civiles d’exécution. La contestation est portée devant le juge de l’exécution. Elle peut viser le délai de dépôt, la qualité du surenchérisseur, l’attestation de garantie, la régularité des dénonciations.

Non. La réitération des enchères en saisie immobilière (folle enchère) ferme le cycle. Le tribunal judiciaire de Versailles a, dans un jugement du 18 juillet 2025, déclaré irrecevable une déclaration de surenchère déposée à la suite d’une réitération des enchères. Le calendrier procédural est clos avec ce second jugement d’adjudication.