Le 15 avril 2026, le Parlement a adopté la loi de simplification de la vie économique. Ce texte modifie en profondeur le régime du dépôt de garantie dans les baux commerciaux. Jusqu’à présent, aucun plafonnement légal n’encadrait le montant que le bailleur pouvait exiger au preneur à l’entrée dans les locaux. La pratique courante fixait ce dépôt à un ou deux trimestres de loyer, mais certaines conventions portaient cette garantie jusqu’à six mois de loyers. La restitution, elle, ne obéissait à aucun délai légal impératif. Le commerçant qui quittait son local pouvait attendre des mois, voire des années, pour récupérer les sommes versées. La Cour de cassation considérait jusqu’ici la restitution comme une dette personnelle du bailleur initial. La réforme plafonne désormais le dépôt à un trimestre de loyer. Elle impose un délai maximal de trois mois pour la restitution après remise des clés. Elle inverse enfin la jurisprudence sur la transmission de l’obligation en cas de vente du local. Ce qui change concrètement pour le preneur, le bailleur et le nouveau propriétaire.
Le droit actuel du dépôt de garantie en bail commercial
L’article L. 145-40 du Code de commerce (texte officiel) dispose que :
« les loyers payés d’avance, sous quelque forme que ce soit, et même à titre de garantie, portent intérêts au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, pour les sommes excédant celle correspondant au prix du loyer de plus de deux termes ». Ce mécanisme dissuasif visait à limiter les abus du paiement anticipé. Il ne plafonnait toutefois pas le montant du dépôt de garantie proprement dit. Le bailleur restait libre d’exiger une garantie équivalente à trois, quatre ou six mois de loyer. La Cour de cassation a récemment validé une clause prévoyant un dépôt de six mois de loyers toutes taxes comprises, assorti d’un paiement trimestriel d’avance. Elle a jugé que cette stipulation ne constituait pas en soi un facteur de diminution de la valeur locative. Elle trouvait une contrepartie dans l’obligation légale de payer des intérêts au locataire. Cass. 3e civ., 7 mai 2025, n° 23-15.394 (décision), motifs :
« Dès lors qu’elle a pour contrepartie l’obligation légale du bailleur de payer au locataire des intérêts à un taux fixé par la loi, une stipulation qui met à la charge du locataire une obligation de payer en avance des sommes excédant celle correspondant au prix du loyer de plus de deux termes ne constitue pas en soi un facteur de diminution de la valeur locative ». Cette liberté contractuelle sans plafond légal distinguishait le bail commercial du bail d’habitation, où le dépôt est limité à un mois de loyer en principal.
La restitution du dépôt ne connaissait, elle non plus, aucun délai légal impératif. La jurisprudence se bornait à exiger un délai raisonnable, souvent apprécié entre un et trois mois par les juges du fond. En l’absence de stipulation contractuelle, le preneur ne disposait d’aucun levier textuel pour contraindre le bailleur à restituer rapidement. La seule voie consistait à engage une action en justice, longue et coûteuse. Cette absence de cadre légal clair favorisait les retenues abusives, particulièrement lorsque le bailleur estimait pouvoir déduire des sommes non justifiées au titre de réparations locatives ou de charges impayées.
La réforme de la loi de simplification : trois changements majeurs
La loi de simplification de la vie économique, adoptée le 15 avril 2026 et en instance de promulgation après saisine du Conseil constitutionnel, apporte trois modifications décisives au régime du dépôt de garantie. Ces dispositions visent à aligner le bail commercial sur le bail d’habitation, en protégeant la trésorerie des commerçants.
Plafonnement à un trimestre de loyer. Le texte modifie l’article L. 145-40 du Code de commerce pour prévoir que les sommes payées à titre de garantie ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d’un trimestre. Ce plafond s’applique également aux biens, titres, engagements et garanties de toute nature demandés pour assurer la bonne exécution du bail. Les sommes versées dans la limite de ce plafond ne portent plus intérêt au profit du preneur. Le législateur entend ainsi supprimer l’avantage financier que le bailleur tirait d’un dépôt élevé, tout en protégeant le locataire contre des exigences disproportionnées.
Délai impératif de restitution de trois mois. Le texte insère dans l’article L. 145-40 un délai maximal de restitution. Les sommes payées à titre de garantie doivent être restituées dans un délai raisonnable. Ce délai ne peut excéder trois mois à compter de la remise des clés. Cette remise s’effectue en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le bailleur peut déduire les sommes restant dues par le preneur, à condition qu’elles soient dûment justifiées. Ce délai s’applique aux baux en cours lorsque la remise des clés intervient trois mois après la promulgation de la loi. Pour les garanties autres que les sommes en numéraire, le bailleur dispose d’un délai de six mois pour procéder aux mainlevées et restituer les documents afférents.
Transmission automatique au nouveau propriétaire. La réforme règle une difficulté classique. Jusqu’ici, la Cour de cassation considérait que la restitution du dépôt de garantie restait une dette personnelle du bailleur initial. Cass. 3e civ., 16 mai 2024, n° 22-19.922 (décision), motifs :
« Selon les articles 1165 et 1376, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et 1743, al. 1er C. civ., les conventions n’ont d’effet qu’entre les parties contractantes et ne nuisent point aux tiers, le bail est opposable à l’acquéreur qui en a eu connaissance avant la vente de la chose louée et celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû s’oblige à le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu. Ainsi, le preneur peut agir à l’encontre du bailleur originaire en restitution de paiements indus effectués au titre de loyers et charges échus antérieurement à la vente, sans que celui-ci, qui reste tenu à son égard de ses obligations personnelles antérieures à la vente, ne puisse lui opposer une clause contenue dans l’acte de vente subrogeant l’acquéreur dans les droits et obligations du vendeur ». La loi de simplification inverse cette règle. En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux pris à bail, l’obligation de restitution est transmise de plein droit au nouveau bailleur. Les garanties de toute nature deviennent caduques. Le cédant reste tenu de restituer les documents afférents et de procéder aux mainlevées nécessaires dans un délai de six mois.
| Élément | Droit antérieur | Droit nouveau (après promulgation) |
|---|---|---|
| Montant du dépôt | Aucun plafond légal | Plafonné à un trimestre de loyer |
| Intérêts au profit du locataire | Obligatoires au-delà de deux termes | Supprimés dans la limite du plafond |
| Délai de restitution | Aucun délai légal impératif | Trois mois maximum après remise des clés |
| Transmission en cas de vente | Dette personnelle du cédant | Transmise de plein droit au nouvel acquéreur |
| Justification des retenues | Principe jurisprudentiel | Renforcé par l’adjectif « dûment » |
L’état des lieux et la charge de la preuve
La restitution du dépôt de garantie est étroitement liée à l’état des lieux de sortie. L’article 1731 du Code civil (texte officiel) pose une présomption qui joue en faveur du preneur : « Le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives, sauf preuve contraire ». A défaut d’état des lieux d’entrée contradictoire, le bailleur ne peut pas imputer au locataire des dégradations préexistantes. Cette présomption protège le commerçant qui quitte ses locaux. Elle oblige le bailleur à établir la preuve d’un manquement contractuel pour justifier toute retenue sur le dépôt.
L’article L. 145-40-1 du Code de commerce impose l’établissement d’un état des lieux contradictoire et amiable lors de la prise de possession et lors de la restitution. A défaut d’accord entre les parties, cet état est dressé par un commissaire de justice, à frais partagés par moitié. Le bailleur qui néglige de faire établir l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du Code civil à son profit. Il se trouve alors privé d’un fondement essentiel pour retenir le dépôt au titre de réparations locatives.
La charge de la preuve pèse enfin sur le bailleur. Il lui appartient de justifier des sommes qu’il entend déduire du dépôt de garantie. Cass. 3e civ., 15 février 2012, n° 11-13.014 (décision), motifs : « Il incombe au bailleur de justifier des sommes lui restant dues venant en déduction du montant du dépôt de garantie qu’il est tenu de restituer au locataire ». Le bailleur ne peut retenir une somme forfaitaire sans en justifier le montant. Il doit produire des devis chiffrés, des factures ou tout autre élément probant établissant l’existence d’une créance certaine, liquide et exigible. La loi de simplification renforce ce principe en exigeant que les déductions soient « dûment justifiées ».
Comment agir quand le bailleur refuse de restituer le dépôt
Le preneur qui n’a pas récupéré son dépôt de garantie dispose de plusieurs voies de recours. La première consiste à adresser au bailleur une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce courrier doit rappeler le montant du dépôt versé et la date de remise des clés. Il doit mentionner le délai de restitution échu. Il formule la demande de restitution intégrale, déduction faite des éventuelles sommes justifiées. La mise en demeure constitue le point de départ des intérêts moratoires sur le fondement de l’article 1231-6 du Code civil. A compter de la réforme, le preneur pourra également se prévaloir du dépassement du délai légal de trois mois pour obtenir une condamnation plus rapide.
En cas de refus persistant, le preneur saisit le tribunal judiciaire du lieu de situation des locaux. Il demande la condamnation du bailleur à restituer le dépôt, en tout ou partie. Il peut solliciter des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure. Il peut aussi réclamer des dommages-intérêts pour résistance abusive sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil. L’action en restitution se prescrit par cinq ans à compter de la remise des clés. Ce délai résulte de l’article 2224 du Code civil. Le coût de la procédure varie selon le montant du dépôt. Il reste souvent proportionné à l’enjeu financier. Le preneur peut en outre demander la condamnation du bailleur aux dépens.
Le contentieux du dépôt de garantie à Paris et en Île-de-France
A Paris et en Île-de-France, le montant du dépôt de garantie atteint fréquemment des sommes élevées. Le loyer moyen des locaux commerciaux dans la capitale dépasse souvent dix mille euros mensuels. Un dépôt de deux trimestres représente alors soixante mille euros. La réforme, en plafonnant le dépôt à un trimestre, libère immédiatement une partie de la trésorerie du commerçant. Cette mesure est particulièrement utile pour les restaurateurs, les franchisés et les artisans qui investissent lourd en aménagement à l’entrée dans les locaux.
Les juridictions parisiennes connaissent un flux important de contentieux locatifs. Le tribunal judiciaire de Paris traite les litiges concernant les locaux situés dans les vingt arrondissements. Les délais de jugement en première instance s’étendent de douze à dix-huit mois. La Cour d’appel de Paris, compétente pour les recours, ajoute un délai comparable. Cette durée explique l’intérêt d’une démarche amiable préalable. La mise en demeure, assortie d’un délai de huit à quinze jours, permet souvent d’obtenir une restitution sans passer par la voie judiciaire. Le cabinet accompagne les commerçants parisiens dans cette phase précontentieuse, en rédigeant les mises en demeure et en négociant avec les bailleurs.
Questions fréquentes
Le bailleur peut-il exiger un dépôt de garantie supérieur à un trimestre après la promulgation de la loi ?
Non. Le texte fixe un plafond impératif d’un trimestre de loyer pour les baux conclus ou renouvelés après la promulgation. Toute clause exigeant un dépôt supérieur sera réputée non écrite. Pour les baux en cours, le bailleur dispose d’un délai de six mois après la promulgation pour restituer l’excédent.
Le bailleur peut-il déduire des charges impayées du dépôt de garantie ?
Oui, à condition que ces charges soient certaines, liquides et exigibles. La réforme renforce cette exigence en précisant que les déductions doivent être « dûment justifiées ». Le bailleur ne peut pas retenir une somme forfaitaire sans justificatif. Il lui appartient de prouver l’existence et le montant exact de la créance.
Que se passe-t-il si le local est vendu pendant le bail ?
Après la promulgation de la loi, l’obligation de restitution du dépôt est transmise de plein droit au nouveau propriétaire. Le preneur n’a plus besoin de rechercher l’ancien bailleur. Les garanties autres que le dépôt en numéraire deviennent caduques. Le cédant doit procéder aux mainlevées dans un délai de six mois.
Le preneur peut-il imputer son dépôt de garantie sur les derniers loyers ?
Non. Le dépôt de garantie ne constitue pas un paiement anticipé de loyers. Il s’agit d’une sûreté affectée à l’exécution des obligations du preneur. L’imputation unilatérale du dépôt sur les loyers constituerait une inexécution contractuelle. Le bailleur pourrait alors invoquer la clause résolutoire du bail.
Quel juge saisir pour récupérer son dépôt de garantie ?
Le tribunal judiciaire du lieu de situation des locaux est compétent. L’action en restitution se prescrit par cinq ans à compter de la remise des clés. Le preneur peut demander la restitution du dépôt, des intérêts moratoires à compter de la mise en demeure, et des dommages-intérêts pour résistance abusive.
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