Le débat sur les passoires thermiques est revenu au premier plan depuis l’annonce, le 23 avril 2026, d’un projet de loi logement destiné à remettre certains logements F et G sur le marché, sous condition d’engager des travaux. Cette actualité crée une confusion dangereuse : beaucoup de locataires reçoivent encore une révision IRL, une hausse au renouvellement ou une demande de rattrapage alors que le logement est classé F ou G au diagnostic de performance énergétique.

La règle pratique reste simple : tant que le logement relève de la classe F ou G, le bailleur ne peut pas appliquer une augmentation de loyer dans les cas visés par la loi. Si l’agence répond que le DPE est ancien, qu’un nouveau calcul va arriver, ou que les travaux sont prévus, il faut demander les justificatifs et ne pas traiter la hausse comme acquise. L’enjeu n’est pas seulement de refuser une augmentation future : il peut aussi s’agir de récupérer plusieurs mois, voire plusieurs années, de trop-perçu.

Cet article répond à une question concrète : que faire lorsqu’un propriétaire ou une agence augmente le loyer malgré un DPE F ou G, un DPE absent, un DPE douteux ou un DPE produit après coup ?

Pour replacer ce litige dans une stratégie plus large de bail, preuve et procédure, vous pouvez aussi consulter la page du cabinet consacrée à l’avocat en droit immobilier à Paris.

La règle à vérifier avant de payer l’augmentation

Depuis la loi Climat et résilience, les logements classés F ou G au DPE sont soumis au gel des loyers. Le ministère de la Transition écologique rappelle que l’interdiction vise les passoires énergétiques du parc privé, avec un calendrier renforcé pour la décence énergétique. La page officielle sur la décence énergétique et le gel des loyers indique aussi les conséquences possibles lorsque le logement n’est pas décent : travaux, diminution du loyer, suspension de la perception du loyer ou suspension de la durée du bail dans les conditions de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989.

En pratique, il faut distinguer trois situations.

Première situation : le bail prévoit une clause de révision annuelle par l’IRL. Cette clause ne suffit pas si le logement est F ou G. Le propriétaire doit pouvoir justifier que le logement n’est pas une passoire thermique au moment où il applique la révision.

Deuxième situation : le bail arrive à renouvellement et le bailleur prétend que le loyer est sous-évalué. Pour un logement F ou G, l’augmentation au renouvellement est bloquée. La fiche Service-Public sur le loyer sous-évalué au renouvellement le rappelle clairement.

Troisième situation : le locataire change, et le propriétaire remet le bien en location à un loyer supérieur. Là encore, le gel peut empêcher la hausse si le logement est classé F ou G, sauf cas très encadrés et sous réserve d’un DPE valable.

Le projet de loi logement 2026 ne valide pas les hausses déjà demandées

Le communiqué gouvernemental du 23 avril 2026 annonce un projet de loi pour relancer le logement, avec une mesure possible de remise sur le marché de logements F et G vacants, notamment avec des délais de travaux plus longs en copropriété. Ce signal politique explique la hausse des recherches sur les requêtes liées à l’interdiction de location, au DPE F/G et aux loyers.

Mais une annonce ou un projet ne suffit pas à effacer les règles applicables au bail en cours. Tant qu’un texte nouveau n’a pas modifié les conditions du gel des loyers, le locataire doit raisonner sur les règles en vigueur au jour de la demande d’augmentation. Le propriétaire qui invoque une réforme à venir doit produire un fondement précis, pas une coupure de presse ou une promesse de travaux.

Le bon réflexe consiste donc à répondre par écrit : demandez le DPE opposable, sa date, son numéro d’enregistrement, l’étiquette retenue, la base juridique de l’augmentation et le détail du calcul. Cette demande est importante parce qu’elle fixe la date de contestation et évite que l’agence soutienne ensuite que le locataire a accepté la hausse sans réserve.

DPE F ou G : peut-on refuser l’augmentation immédiatement ?

Oui, mais il faut le faire proprement. Le locataire ne doit pas improviser une compensation totale ou cesser de payer le loyer. Le risque serait de créer un impayé exploitable contre lui, alors même que la hausse est contestable.

La méthode prudente est la suivante : payer le loyer non augmenté, contester la hausse par lettre recommandée ou courrier traçable, demander le remboursement des sommes déjà prélevées, puis saisir la commission départementale de conciliation ou le juge des contentieux de la protection si le bailleur persiste.

La lettre doit reprendre quatre éléments :

• l’identification du bail et du logement ;
• la date et le montant de l’augmentation contestée ;
• l’étiquette DPE connue ou l’absence de DPE valable ;
• le calcul du trop-perçu, mois par mois.

Exemple : un loyer hors charges passe de 980 euros à 1 020 euros alors que le logement est F. Si l’agence prélève 40 euros de plus pendant huit mois, le trop-perçu à demander est de 320 euros, sans compter une éventuelle régularisation si d’autres hausses ont été appliquées auparavant.

DPE absent, ancien ou douteux : quelles preuves réunir ?

Le sujet le plus sensible n’est pas toujours le DPE F ou G affiché. Il arrive que le locataire dispose d’un DPE ancien, d’un DPE incomplet, d’un DPE concernant un autre lot, ou d’un document difficilement vérifiable. C’est là que l’angle devient contentieux.

Le locataire doit d’abord demander le DPE annexé au bail et sa version complète. Un simple tableau dans une annonce ou une capture d’écran ne suffit pas toujours à comprendre la date, l’adresse, le numéro, les surfaces et les hypothèses retenues.

Il faut ensuite comparer :

• l’adresse exacte et le numéro de lot ;
• la surface habitable retenue ;
• les équipements de chauffage, d’eau chaude et de ventilation ;
• les murs, fenêtres et isolations indiqués ;
• la date du DPE et sa période de validité ;
• la cohérence entre le logement visité et le logement décrit.

Si le DPE paraît erroné, il ne faut pas seulement écrire « le DPE est faux ». Il faut expliquer pourquoi : mauvaise adresse, lot différent, équipements inexistants, fenêtres décrites comme double vitrage alors qu’elles ne le sont pas, chauffage collectif ou individuel mal renseigné, surface incohérente, ou absence de document complet.

Pour l’action contre le diagnostiqueur, le vendeur ou le bailleur, le cabinet a déjà publié une analyse dédiée sur les recours en cas de DPE erroné. Ici, l’objectif est plus ciblé : bloquer l’augmentation de loyer et récupérer les sommes indûment versées.

Peut-on demander le remboursement des hausses déjà payées ?

Oui, si l’augmentation était interdite ou insuffisamment justifiée. La difficulté est probatoire : il faut établir le loyer de départ, les montants réellement payés, la date de chaque hausse et le DPE applicable.

Le dossier doit contenir :

• le bail initial et ses avenants ;
• les avis d’échéance ;
• les quittances ;
• les relevés bancaires montrant les prélèvements ;
• le DPE annexé ou communiqué ;
• les courriers ou mails de l’agence annonçant la hausse ;
• le calcul du trop-perçu.

Il faut isoler le loyer hors charges. Certaines agences mélangent loyer, provisions sur charges, régularisation annuelle et assurance. Or le gel DPE porte sur l’augmentation du loyer. Une contestation sérieuse doit donc séparer le loyer principal, les charges récupérables et les éventuels frais.

Le locataire peut demander le remboursement amiable. Si le bailleur refuse, il peut saisir la commission départementale de conciliation pour tenter de fixer un accord, puis le juge des contentieux de la protection. Dans les cas les plus graves, notamment si le DPE a été manipulé ou si le logement est objectivement indécent, la demande peut s’élargir à une diminution de loyer, des travaux ou des dommages et intérêts.

Propriétaire : comment éviter une contestation solide du locataire ?

Le propriétaire bailleur a intérêt à vérifier le dossier avant d’envoyer une hausse. Une augmentation automatique de quelques euros par mois peut déclencher un contentieux coûteux si le logement est F ou G.

Avant toute révision, il faut contrôler :

• que le bail contient bien une clause de révision ;
• que le DPE est valable et correspond au bon logement ;
• que le logement n’est pas classé F ou G ;
• que le calcul IRL utilise le bon indice de référence ;
• que la demande est formulée dans les délais ;
• que les travaux invoqués permettent réellement une majoration.

Si le logement est F ou G, la priorité n’est pas d’imposer une hausse, mais de documenter le plan de travaux. Le communiqué gouvernemental du 23 avril 2026 évoque une logique de remise sur le marché sous engagement de travaux, mais ce futur cadre ne remplace pas les justificatifs exigibles aujourd’hui.

En copropriété, le propriétaire doit aussi conserver les preuves de diligence : inscription de la rénovation à l’ordre du jour, votes d’assemblée générale, devis, plan pluriannuel de travaux, décisions refusées ou différées, échanges avec le syndic. Ces pièces peuvent devenir utiles si le litige porte sur l’impossibilité temporaire de sortir de la classe F ou G.

Paris et Île-de-France : attention au cumul DPE, IRL et encadrement des loyers

À Paris et dans plusieurs communes d’Île-de-France, le litige peut cumuler trois niveaux de contrôle.

D’abord, le gel DPE peut empêcher l’augmentation si le logement est F ou G. Ensuite, l’encadrement des loyers peut limiter le loyer de base ou le complément de loyer. Enfin, l’IRL ne permet pas de dépasser ce que la loi autorise réellement. Le fait qu’un loyer reste « dans les prix du marché » ne justifie pas une hausse si le DPE bloque la révision.

Pour un studio parisien, le litige naît souvent d’une hausse faible en apparence : 20, 30 ou 50 euros par mois. Mais si la hausse est répétée, le préjudice devient concret. Le locataire peut aussi avoir intérêt à vérifier le complément de loyer, surtout si le logement est petit, mal isolé, bruyant ou dépourvu des caractéristiques exceptionnelles annoncées.

Un propriétaire parisien doit donc sécuriser le dossier avant toute révision : DPE, loyer de référence, complément de loyer, clause IRL, date anniversaire, justificatifs de travaux et historique des quittances.

Que faire maintenant si vous venez de recevoir une hausse ?

Ne répondez pas seulement par téléphone. Envoyez un écrit court et précis. Demandez le DPE complet, indiquez que vous contestez l’augmentation, payez le loyer non contesté, et préparez votre calcul.

Si l’agence répond que le DPE sera refait plus tard, cela ne justifie pas rétroactivement une hausse déjà demandée. Si elle produit un nouveau DPE meilleur, il faudra vérifier sa date, son contenu et son effet sur les périodes passées. Un document établi après la hausse ne règle pas automatiquement le trop-perçu déjà encaissé.

Si vous êtes propriétaire, ne laissez pas une erreur de calcul devenir un contentieux. Corriger rapidement une hausse irrégulière coûte souvent moins cher qu’une procédure, surtout lorsque les quittances et prélèvements prouvent facilement le trop-perçu.

Sources et angle concurrentiel

Les sources officielles utiles sont la page du ministère de la Transition écologique sur la location et le gel des loyers des passoires énergétiques, la fiche Service-Public sur la révision du loyer en cours de bail, la fiche Service-Public sur le loyer sous-évalué au renouvellement, et le communiqué gouvernemental du 23 avril 2026 sur le projet de loi logement.

Le différentiel de cet article par rapport aux résultats généralistes est opérationnel : Service-Public expose la règle, le ministère explique le cadre énergétique, et les sites immobiliers commentent le calendrier. Ici, l’approche est contentieuse : comment refuser la hausse sans créer d’impayé, quelles preuves réunir, comment calculer le trop-perçu, et quand saisir la commission ou le juge.

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À Paris et en Île-de-France, le cabinet peut aussi vérifier le cumul avec l’encadrement des loyers et les règles locales applicables.