Clause résolutoire du bail commercial : commandement de payer, délai d’un mois (article L. 145-41) et délais de grâce

Le bailleur d’un local commercial dispose d’une arme procédurale décisive. La clause résolutoire stipulée au bail lui permet d’obtenir la résiliation de plein droit après un commandement de payer demeuré sans effet pendant un mois. L’article L. 145-41 du Code de commerce encadre strictement cette voie de sortie du contrat. Le preneur, lui, dispose de leviers de défense réels : régularisation dans le délai, exception d’inexécution, demande de délais de grâce, contestation de la bonne foi du bailleur. La jurisprudence récente a renforcé ces leviers. Un arrêt de la troisième chambre civile du 5 mars 2026 oblige désormais le juge à examiner toute exception d’inexécution invoquée par le locataire, même hors du délai mensuel. À l’inverse, un arrêt du 26 octobre 2023 enferme dans l’irréversibilité le preneur qui méconnaît les délais accordés en référé. La présente étude expose le régime applicable, les conditions de mise en œuvre, les voies de défense et l’articulation procédurale, à la lumière des textes en vigueur et des décisions publiées en 2023, 2024, 2025 et 2026.

I. Le cadre légal de l’article L. 145-41 du Code de commerce

A. La résiliation de plein droit subordonnée à un commandement infructueux

L’article L. 145-41 du Code de commerce pose une règle d’ordre public¹. Aux termes de son premier alinéa : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »²

Le texte interdit donc toute résiliation automatique du bail commercial sans formalisme préalable. Le bailleur qui souhaite tirer les conséquences d’un loyer impayé doit faire signifier un commandement de payer par commissaire de justice. Ce commandement doit reproduire la clause résolutoire et viser expressément le délai d’un mois.

La règle vaut pour tout bail soumis au statut des baux commerciaux, qu’il porte sur un local de vente, un cabinet professionnel à usage commercial, un entrepôt ou un fonds de commerce hôtelier. La soumission au statut prime sur la qualification donnée par les parties³. Le tribunal judiciaire de Paris l’a rappelé dans une décision du 16 décembre 2024 où il observe « la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion »⁴.

Le délai d’un mois ne court qu’à compter de la signification effective. Il est donc dénombré de date à date à partir de la délivrance par le commissaire de justice.

B. La mention obligatoire du délai d’un mois sous peine de nullité

Le législateur a doublé l’exigence de signification d’une exigence de contenu. Le commandement doit mentionner le délai d’un mois à peine de nullité. La cour d’appel d’Aix-en-Provence rappelle dans sa décision du 12 février 2025 cette double prescription : « Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »⁵

La nullité encourue est relative. Elle profite au preneur. Elle est subordonnée à la démonstration d’un grief, conformément à l’article 114 du Code de procédure civile. La cour d’appel de Rouen, dans son arrêt du 20 novembre 2025, rappelle qu’il « ne relève pas des pouvoirs du juge des référés de prononcer la nullité du commandement de payer. Il ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l’encontre du commandement, sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse faisant obstacle au constat de la résolution du bail. »⁶

Le bailleur qui omet la mention du délai expose donc son commandement à l’annulation. Une assignation déposée sur le fondement d’un commandement défectueux est appelée à l’échec. Le bailleur devra recommencer la procédure, signifier un nouveau commandement, attendre un nouveau délai d’un mois.

C. La faculté pour le juge d’accorder des délais et de suspendre les effets

Le second alinéa de l’article L. 145-41 introduit un correctif essentiel. « Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »⁷

L’article 1343-5 du Code civil offre au juge un pouvoir d’aménagement temporel. Aux termes du texte : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »⁸

L’articulation des deux textes permet au juge de neutraliser temporairement la clause résolutoire. Le preneur en défaut peut ainsi solliciter un échéancier de paiement sur vingt-quatre mois au plus. Le juge fixe les modalités de l’apurement de la dette. Le respect par le preneur des échéances rétroactivement accordées efface la clause résolutoire⁹.

La cour d’appel d’Aix-en-Provence l’a énoncé clairement le 12 février 2025 : « Saisie par l’effet dévolutif de l’appel, une cour d’appel a le pouvoir de suspendre les effets de la clause résolutoire en accordant elle-même des délais de façon rétroactive. »¹⁰ Cette possibilité de suspension rétroactive constitue le dernier filet de sécurité du preneur défaillant.

II. Le commandement de payer visant la clause résolutoire

A. Le contenu obligatoire de l’acte

Le commandement de payer est l’acte fondateur de la procédure. Il doit comporter, en plus des mentions ordinaires de l’acte de commissaire de justice, plusieurs énonciations spécifiques.

Le bailleur doit y reproduire la clause résolutoire telle qu’elle figure au bail. Il doit y joindre le décompte précis des sommes dues. La cour d’appel de Rouen a confirmé que « le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai » d’un mois et a relevé que la clause résolutoire « est d’interprétation stricte, elle ne peut être mise en oeuvre, et être déclarée acquise, que pour un manquement à une stipulation expresse du bail rappelée au commandement d’avoir à s’y conformer. »¹¹

Le commandement doit donc, sous peine d’inefficacité partielle ou totale, viser exactement les manquements stipulés à la clause. Le tribunal judiciaire de Paris l’a souligné le 16 décembre 2024 : « Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. »¹²

Toute lacune sur la clause invoquée, sur le montant exact de la créance ou sur le délai d’un mois fragilise l’acte. Le bailleur doit faire vérifier chaque ligne du décompte avant signification.

B. Le point de départ du délai et les modalités de signification

Le délai d’un mois ne commence à courir qu’à compter de la signification effective du commandement. La signification s’effectue selon les règles du Code de procédure civile applicables aux actes de commissaire de justice. La signification à personne, à domicile ou par dépôt à l’étude obéit aux règles ordinaires des articles 654 et suivants.

Le délai expire au dernier jour du mois suivant la signification, à minuit. Le tribunal judiciaire de Paris a constaté dans son ordonnance du 30 juillet 2025 que la clause résolutoire était acquise « à la date du 11 mars 2025 à minuit » pour un commandement délivré le 20 février 2025¹³.

Le preneur peut éviter l’acquisition en réglant intégralement les causes du commandement avant l’expiration du délai. Tout paiement partiel à l’intérieur du mois est insuffisant. La cour d’appel de Rouen a refusé de constater la libération du preneur qui restait redevable de dix-huit euros et du coût du commandement après le délai mensuel¹⁴.

C. Les sommes que peut viser le commandement

Le commandement vise les loyers, les accessoires et les charges, dès lors que ces postes figurent au bail. La cour d’appel de Rouen pose néanmoins une limite stricte : la clause résolutoire suit le sort des stipulations contractuelles. « En l’absence de stipulation expresse sur une provision de 109 euros par mois la clause résolutoire ne pouvait pas être mise en ’uvre pour leur défaut de paiement. »¹⁵

Le bailleur ne peut donc viser au commandement que les sommes effectivement prévues par le bail. Une provision pour charges réclamée hors stipulation contractuelle n’autorise pas le jeu de la clause. Le bailleur qui surévalue artificiellement la créance ne perd pas pour autant le bénéfice de la procédure : « Un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due. »¹⁶

L’enjeu pratique est clair. Le commandement reste recevable pour les sommes qui sont contractuellement exigibles, à condition que la quote-part de la créance véritable soit elle-même restée impayée dans le délai d’un mois.

III. La défense du preneur après commandement

A. La régularisation dans le délai d’un mois

La défense la plus simple consiste à régler intégralement les causes du commandement dans le délai d’un mois. Le paiement éteint la procédure. La clause résolutoire ne joue pas. Le bail se poursuit.

La régularisation suppose un règlement total. La cour d’appel de Rouen a refusé la libération à un preneur ayant payé l’essentiel de l’arriéré mais ayant laissé subsister un résidu de quelques dizaines d’euros et le coût de l’acte¹⁷. La rigueur du texte commande au preneur de viser l’intégralité, frais d’huissier inclus.

Le règlement doit également être constatable. Un virement bancaire avec libellé explicite, un encaissement par chèque visé, un paiement en main propre contre quittance constituent autant de preuves utiles. Le preneur conserve la charge de prouver le paiement libératoire.

B. L’exception d’inexécution : le revirement du 5 mars 2026

L’exception d’inexécution permet au preneur de refuser le paiement des loyers lorsque le bailleur a manqué à ses propres obligations. L’article 1719 du Code civil oblige le bailleur à « délivrer au preneur la chose louée », à « entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée » et à « en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. »¹⁸

Le manquement du bailleur à ces obligations ouvre droit à l’exception d’inexécution. Le preneur peut suspendre le paiement à compter du jour où les locaux deviennent impropres à l’usage convenu. La troisième chambre civile l’a rappelé dans son arrêt du 18 septembre 2025, n° 23-24.005, publié au Bulletin, cité par l’arrêt du 5 mars 2026 : « Le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable. »¹⁹

L’arrêt de la troisième chambre civile du 5 mars 2026, publié au Bulletin, franchit un cap supplémentaire. La Cour pose désormais une obligation procédurale au juge saisi. Elle juge : « Lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement. »²⁰

La portée pratique du revirement est considérable. Avant cet arrêt, certaines décisions jugeaient que l’exception d’inexécution devenait inopérante après l’acquisition de la clause résolutoire. Le locataire qui n’avait ni payé ni demandé des délais dans le mois se trouvait dans l’impasse. La Cour casse cette logique. L’exception d’inexécution conserve son effet utile même au stade du constat de l’acquisition. Le juge ne peut plus se contenter d’observer le non-paiement et l’écoulement du délai. Il doit examiner le fond du manquement allégué et apprécier si le défaut de jouissance justifiait la suspension du paiement.

Cette solution se rattache au visa des articles 1184, 1719, 1728 du Code civil et L. 145-41 du Code de commerce. Elle redonne au preneur de bonne foi un moyen de défense robuste lorsque le bailleur a laissé péricliter les conditions matérielles d’exploitation.

C. La demande de délais de grâce

Le preneur peut solliciter des délais de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil et de l’article L. 145-41 alinéa 2 du Code de commerce. La demande peut être formée devant le juge des référés ou devant le juge du fond. Elle peut intervenir pendant le délai d’un mois ou postérieurement, à condition que la résiliation n’ait pas encore été constatée par une décision passée en force de chose jugée.

La demande doit être expresse. Le tribunal judiciaire de Paris a rappelé le 16 décembre 2024 : « Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur. »²¹

Le juge apprécie souverainement l’opportunité d’accorder un échelonnement. Il tient compte de la situation du débiteur, des efforts d’apurement déjà consentis et des besoins du créancier. La cour d’appel d’Aix-en-Provence a accordé un délai de paiement jusqu’au 30 juin 2025 au preneur qui « rencontre des difficultés de paiement du loyer commercial depuis 2017 tout en procédant néanmoins à des règlements réguliers » et a relevé que la dette « a été réduite par l’effet des paiements effectués, attestant des efforts de la locataire en vue d’apurer sa dette. »²²

Le preneur a tout intérêt à présenter au juge un dossier documenté. Justificatifs de revenus, bilan d’exploitation, plan d’apurement chiffré, preuve des paiements partiels déjà réalisés : tous ces éléments crédibilisent la demande. La règle de fond reste la limite de deux années posée par l’article 1343-5.

IV. Le constat judiciaire de l’acquisition de la clause

A. La compétence du juge des référés et les trois conditions

Le bailleur saisit habituellement le juge des référés du tribunal judiciaire pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire. L’article 834 du Code de procédure civile fonde la compétence : la juridiction des référés peut ordonner toutes mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse.

Le tribunal judiciaire de Paris a synthétisé en trois critères cumulatifs la mission du juge des référés dans la matière. Il juge le 16 décembre 2024 : « Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : – le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, – le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, – la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation. »²³

La même formulation a été reprise par le tribunal judiciaire de Paris dans deux ordonnances de référé des 1er juillet 2025²⁴ et 30 juillet 2025²⁵. La triple exigence est devenue le standard parisien.

Le manquement fautif s’apprécie à la lumière du décompte et des paiements effectués. L’ambiguïté de la clause s’apprécie à la lumière du texte du bail. La bonne foi du bailleur, dernier critère, ouvre le champ contentieux le plus riche.

B. L’appréciation de la bonne foi du bailleur

Le bailleur ne peut se prévaloir de la clause résolutoire s’il en demande l’application de mauvaise foi. La cour d’appel de Rouen pose une règle d’appréciation temporelle stricte : « Tout bailleur qui entend se prévaloir de la clause résolutoire doit mettre en ’uvre cette disposition contractuelle de bonne foi. Faute d’avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti, prévu au bail, le locataire ne peut remettre en cause l’acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer. L’existence de cette mauvaise foi doit s’apprécier lors de la délivrance de l’acte ou à une période contemporaine à celle-ci. »²⁶

La mauvaise foi se manifeste classiquement dans deux configurations. La première vise le bailleur qui, connaissant les difficultés du preneur, multiplie les exigences de paiement pour faire obstacle à toute régularisation. La seconde vise le bailleur qui a lui-même manqué à ses obligations de délivrance ou d’entretien sans en tirer les conséquences sur l’exigibilité des loyers.

La cour d’appel de Rouen a refusé de retenir la mauvaise foi du bailleur qui réclamait des provisions pour charges non contractuellement prévues, dès lors que ces provisions avaient été antérieurement payées par le preneur sans contestation : « Le fait pour la SCI Littoral d’avoir réclamé par le commandement querellé des provisions pour charges qui ne sont pas contractuellement prévues ne caractérise pas pour autant sa mauvaise foi dès lors qu’elle produit des factures adressées à la SARL Paristanbul au titre des mois de novembre et décembre 2017 qui en font mention et qu’il apparaît de la précédente procédure qu’étaient réclamés à la SARL Paristanbul non seulement un arriéré de loyers mais également un arriéré de provisions pour charges, sommes dont il n’est pas contesté qu’elles ont été réglées. »²⁷

La mauvaise foi alléguée doit donc s’inscrire dans une configuration concrète, contemporaine du commandement et appuyée par des éléments objectifs. Le preneur a charge de la preuve.

C. La suspension rétroactive de la clause par la cour d’appel

L’effet dévolutif de l’appel rouvre le champ des délais et de la suspension. La cour d’appel d’Aix-en-Provence l’a illustré le 12 février 2025 en accordant à un preneur ayant accumulé un arriéré depuis 2017 un délai de paiement rétroactif et en ordonnant la suspension des effets de la clause résolutoire pour la durée de l’échéancier²⁸. La cour d’appel de Rouen a procédé de même le 20 novembre 2025 : « Saisie de l’entier litige par l’effet dévolutif de l’appel, la cour doit examiner la situation au jour où elle statue et peut accorder des délais de paiement rétroactifs et constater, le cas échéant, leur respect par le locataire. »²⁹

Le preneur qui parvient à apurer sa dette pendant l’instance d’appel peut donc encore éviter l’irréversibilité de la clause. La cour rouennaise a relevé que « le jour où la cour statue, l’appelante ne doit plus aucune somme à la SCI Littoral dès lors qu’elle justifie avoir effectué un virement de 510 euros le 5 septembre 2025 soldant ainsi sa dette qui était de 484,38 euros le 2 septembre 2025, le loyer courant étant réglé. »³⁰ La cour a alors accordé un délai rétroactif jusqu’au 5 septembre 2025 et dit que « par l’effet des délais rétroactifs accordés jusqu’au 5 septembre 2025 à la SARL Paristanbul pour apurer les causes du commandement et ses suites, la clause résolutoire du bail est réputée n’avoir jamais joué. »³¹

La possibilité est donc bien réelle. Encore faut-il que le preneur, en première instance ou en appel, articule la demande, démontre les paiements effectués et établisse les conditions de l’article 1343-5. La discipline procédurale conditionne le succès.

V. La phase post-acquisition : indemnité d’occupation et expulsion

A. La transformation des loyers en indemnité d’occupation

L’acquisition de la clause résolutoire entraîne la résiliation du bail à compter du jour où le délai d’un mois est expiré sans paiement. Le preneur n’est plus locataire. Il devient occupant.

Le tribunal judiciaire de Paris l’a rappelé le 16 décembre 2024 : « Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation. »³² L’indemnité d’occupation se calcule par référence au loyer contractuel, augmenté des charges, taxes et accessoires. Le juge des référés peut la fixer à titre provisionnel.

L’indemnité d’occupation court jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés. Elle peut faire l’objet d’une majoration en référence aux clauses pénales du bail, sous réserve du contrôle judiciaire en cas de disproportion manifeste.

B. La procédure d’expulsion et les délais à Paris et en Île-de-France

Une fois la clause résolutoire constatée, le bailleur peut solliciter l’expulsion. La décision constatant l’acquisition de la clause vaut titre exécutoire. Le bailleur doit néanmoins faire signifier un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice.

Le délai légal entre le commandement de quitter les lieux et l’expulsion proprement dite varie selon la nature du local. Pour les locaux à usage commercial, le délai est de deux mois après la signification du commandement. La procédure se poursuit ensuite par la sollicitation du concours de la force publique en cas de refus de libération volontaire.

À Paris et en Île-de-France, les tribunaux judiciaires compétents pour le contentieux du bail commercial sont ceux du lieu de situation de l’immeuble loué. Le tribunal judiciaire de Paris, ceux de Bobigny, Créteil, Évry-Courcouronnes, Nanterre, Versailles, Pontoise et Meaux statuent selon la même grille³³. Les délais pratiques d’audiencement varient. La saisine du juge des référés permet généralement d’obtenir une décision dans un délai de quatre à huit semaines à Paris.

C. Le non-respect des délais accordés en référé : l’arrêt du 26 octobre 2023

Lorsque le juge des référés a déjà accordé des délais en suspendant la clause résolutoire, le preneur dispose d’une dernière chance d’apurement. Mais cette chance est unique. La troisième chambre civile a tranché dans son arrêt du 26 octobre 2023, publié au Bulletin : « Il résulte de [l’article L. 145-41 du code de commerce] que lorsqu’une ordonnance de référé passée en force de chose jugée a accordé au titulaire d’un bail à usage commercial des délais pour régler un arriéré de loyers et le loyer courant en suspendant la réalisation de la clause résolutoire, le non-respect de ces délais rend la clause définitivement acquise sans que la mauvaise foi de la bailleresse à s’en prévaloir puisse y faire obstacle. »³⁴

L’enjeu est radical. Le preneur qui a obtenu un échéancier en référé doit le respecter à la lettre. Tout manquement, fût-il partiel, rend la clause définitivement acquise. La mauvaise foi du bailleur invoquée a posteriori n’a plus aucune influence. Le moment de soulever la mauvaise foi se situe avant l’octroi des délais, à la date du commandement.

La cour d’appel de Toulouse, dans l’arrêt censuré par la troisième chambre civile, avait jugé que le solde résiduel après huit mois de paiements partiels devait être négligé. La Cour de cassation a refusé cette logique d’équité. La règle est rigide. Elle protège la sécurité juridique du bailleur qui a déjà fait preuve d’indulgence en acceptant les délais.

VI. Stratégie pratique du contentieux à Paris et en Île-de-France

A. Stratégie côté preneur

Le preneur confronté à un commandement de payer doit agir vite et structuré. La première vérification porte sur la régularité formelle de l’acte. La mention du délai d’un mois, la reproduction de la clause résolutoire, l’exactitude du décompte, l’identité du signataire et la signification régulière sont autant de points à examiner sans délai.

La deuxième étape est financière. Le preneur évalue sa capacité à régler intégralement les causes du commandement avant l’expiration du délai mensuel. Le règlement intégral éteint la procédure. Le règlement partiel ne suffit pas. Le coût du commandement doit être inclus.

La troisième étape consiste à anticiper la défense judiciaire. Si le règlement intégral est impossible, le preneur doit préparer un dossier de demande de délais de grâce sur le fondement des articles L. 145-41 alinéa 2 du Code de commerce et 1343-5 du Code civil. Le dossier doit comporter le bilan d’exploitation, le compte de résultat, le détail des paiements déjà effectués et un plan d’apurement crédible étalé sur au plus deux années.

La quatrième étape concerne l’exception d’inexécution. Si le bailleur a manqué à ses obligations de délivrance ou d’entretien, le preneur invoque l’arrêt du 5 mars 2026³⁵. La preuve du manquement repose sur des constats de commissaire de justice, des photographies datées, des échanges écrits avec le bailleur, des factures de réparation supportées par le preneur. La fenêtre de tir du moyen est désormais ouverte même au-delà du délai d’un mois.

B. Stratégie côté bailleur

Le bailleur soucieux de sécuriser sa procédure veille à l’irréprochabilité formelle du commandement. La rédaction de la clause résolutoire au bail doit énumérer précisément les manquements visés. La clause doit viser le défaut de paiement du loyer, des charges, des accessoires et du coût des actes. Toute approximation rétrécit le champ d’application.

Au stade du commandement, le bailleur recompte sa créance et exclut toute somme non contractuellement exigible. Une surévaluation dans le commandement n’invalide pas l’acte, mais elle fragilise la position du bailleur sur le terrain de la bonne foi.

Le bailleur veille également à la cohérence du dossier sur le terrain de la délivrance. Toute demande d’intervention du preneur, tout signalement de désordres, toute facture de réparation laissée sans réponse fournit au preneur le matériau de l’exception d’inexécution renforcée par l’arrêt du 5 mars 2026. Le bailleur a intérêt à documenter ses propres diligences et à répondre à toute alerte du preneur dans les délais utiles.

C. Articulation procédurale

Le bailleur saisit habituellement le juge des référés pour gagner du temps. La procédure de référé permet de faire constater l’acquisition de la clause sous quatre à huit semaines à Paris. Le juge des référés ne peut accorder des délais qu’à la demande expresse du preneur³⁶. Le bailleur qui craint un examen au fond peut saisir directement le tribunal judiciaire en formation de jugement.

Le preneur, à l’inverse, a intérêt à saisir lui-même le juge des référés en formant une demande reconventionnelle de délais. Le piège classique consiste à se contenter de contester la régularité du commandement et de négliger la demande de délais. Une fois la résiliation constatée par une décision passée en force de chose jugée, la clause se ferme³⁷.

Lorsque la cession du fonds intervient pendant la procédure, le contentieux s’en trouve modifié. Le tribunal judiciaire de Paris a constaté le 16 décembre 2024 que la cession opérée le 30 août 2024 rendait sans objet la demande d’expulsion : « Il ressort des pièces produites que la défenderesse a cédé son fonds de commerce le 30 août 2024 à la société L’Etoile 19, avec effet au jour de la cession. Cette cession a été portée à la connaissance de la bailleresse qui a refusé de la signer. Ainsi, il est constant que la société A.M.I n’occupe plus les lieux loués, de sorte que la demande d’expulsion formée à son encontre est devenue sans objet. »³⁸ La cession en cours de procédure modifie l’équilibre du litige mais ne fait pas disparaître la créance.

Pour le preneur confronté à un refus de renouvellement du bail commercial articulé sur l’article L. 145-17 du Code de commerce, la grille d’analyse se rapproche de celle de la clause résolutoire en ce qui concerne la rigueur procédurale et l’appréciation de la bonne foi du bailleur. Notre étude consacrée au refus de renouvellement du bail commercial pour motif grave et légitime en analyse les conditions de mise en demeure et la portée du droit de repentir. Lorsque la fin du bail conduit à un contentieux indemnitaire, l’étude sur l’indemnité d’éviction en bail commercial éclaire l’autre versant économique de la sortie. Enfin, lorsque la résiliation est suivie d’une saisie immobilière en raison des dettes accumulées par le preneur, notre étude sur la saisie immobilière et l’audience d’orientation fournit la grille des contestations possibles.

L’écosystème procédural du bail commercial est cohérent. Le commandement de payer fondé sur la clause résolutoire constitue la voie la plus rapide pour le bailleur. Le congé pour motif grave et légitime constitue la voie la plus durable. La saisie immobilière des biens du preneur conclut éventuellement la séquence si la dette persiste. Le preneur doit anticiper ces enchaînements et engager sa défense dès la signification du commandement.

Le cabinet Kohen Avocats accompagne les bailleurs et les preneurs à Paris et en Île-de-France dans tous les contentieux du bail commercial. Notre pratique couvre la rédaction des clauses résolutoires, la signification des commandements de payer, l’assignation en référé, la défense devant le juge des référés et le juge du fond et l’articulation avec les procédures collectives. Pour les enjeux pénaux liés au bail commercial (faux commandement, escroquerie au jugement, abus de confiance par le gérant locataire), notre étude consacrée à la dimension pénale du bail commercial complète la présente analyse.

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Notes et références

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1. L’article L. 145-15 du Code de commerce répute non écrites toutes les stipulations ayant pour effet de faire échec aux dispositions de l’article L. 145-41. Voir LEGIARTI000029100525.↩︎

2. Article L. 145-41 du Code de commerce, LEGIARTI000032042713, texte en vigueur depuis le 1er octobre 2016.↩︎

3. La requalification d’un bail en bail commercial relève de l’office du juge, indépendamment de la dénomination donnée par les parties. Voir Cass. 3e civ., 9 février 2017, n° 16-13.598.↩︎

4. TJ Paris, service des référés, 16 décembre 2024, n° 24/55305, courdecassation.fr/decision/67607d5d9336095533a0e330.↩︎

5. CA Aix-en-Provence, chambre 3-1, 12 février 2025, n° 24/01627, courdecassation.fr/decision/67ad912a668940826449c158.↩︎

6. CA Rouen, chambre civile et commerciale, 20 novembre 2025, n° 25/00567, courdecassation.fr/decision/69201757c302c2b2379e202f.↩︎

7. Article L. 145-41 du Code de commerce, LEGIARTI000032042713, texte en vigueur depuis le 1er octobre 2016.↩︎

8. Article 1343-5 du Code civil, LEGIARTI000032035267, texte en vigueur depuis le 1er octobre 2016.↩︎

9. Sur la mécanique de suspension rétroactive, voir CA Aix-en-Provence, 12 février 2025, n° 24/01627, précité, et CA Rouen, 20 novembre 2025, n° 25/00567, précité.↩︎

10. CA Aix-en-Provence, chambre 3-1, 12 février 2025, n° 24/01627, courdecassation.fr/decision/67ad912a668940826449c158.↩︎

11. CA Rouen, chambre civile et commerciale, 20 novembre 2025, n° 25/00567, courdecassation.fr/decision/69201757c302c2b2379e202f.↩︎

12. TJ Paris, service des référés, 16 décembre 2024, n° 24/55305, courdecassation.fr/decision/67607d5d9336095533a0e330.↩︎

13. TJ Paris, service des référés, 30 juillet 2025, n° 25/52502, courdecassation.fr/decision/688a639333e738545ad103f3 ; TJ Paris, service des référés, 1er juillet 2025, n° 25/53090, courdecassation.fr/decision/686579c472b7e1b6bf1d7d12.↩︎

14. CA Rouen, chambre civile et commerciale, 20 novembre 2025, n° 25/00567, courdecassation.fr/decision/69201757c302c2b2379e202f.↩︎

15. CA Rouen, chambre civile et commerciale, 20 novembre 2025, n° 25/00567, courdecassation.fr/decision/69201757c302c2b2379e202f.↩︎

16. CA Rouen, chambre civile et commerciale, 20 novembre 2025, n° 25/00567, courdecassation.fr/decision/69201757c302c2b2379e202f.↩︎

17. CA Rouen, chambre civile et commerciale, 20 novembre 2025, n° 25/00567, courdecassation.fr/decision/69201757c302c2b2379e202f.↩︎

18. Article 1719 du Code civil, LEGIARTI000020459127, texte en vigueur depuis le 28 mars 2009.↩︎

19. Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, formation de section, publié au Bulletin, ECLI:FR:CCASS:2026:C300131, courdecassation.fr/decision/69a94faecdc6046d47944386. L’arrêt cite expressément Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 23-24.005, publié au Bulletin.↩︎

20. Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, formation de section, publié au Bulletin, ECLI:FR:CCASS:2026:C300131, courdecassation.fr/decision/69a94faecdc6046d47944386. L’arrêt cite expressément Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 23-24.005, publié au Bulletin.↩︎

21. TJ Paris, service des référés, 16 décembre 2024, n° 24/55305, courdecassation.fr/decision/67607d5d9336095533a0e330.↩︎

22. CA Aix-en-Provence, chambre 3-1, 12 février 2025, n° 24/01627, courdecassation.fr/decision/67ad912a668940826449c158.↩︎

23. TJ Paris, service des référés, 16 décembre 2024, n° 24/55305, courdecassation.fr/decision/67607d5d9336095533a0e330.↩︎

24. TJ Paris, service des référés, 30 juillet 2025, n° 25/52502, courdecassation.fr/decision/688a639333e738545ad103f3 ; TJ Paris, service des référés, 1er juillet 2025, n° 25/53090, courdecassation.fr/decision/686579c472b7e1b6bf1d7d12.↩︎

25. TJ Paris, service des référés, 30 juillet 2025, n° 25/52502, courdecassation.fr/decision/688a639333e738545ad103f3 ; TJ Paris, service des référés, 1er juillet 2025, n° 25/53090, courdecassation.fr/decision/686579c472b7e1b6bf1d7d12.↩︎

26. CA Rouen, chambre civile et commerciale, 20 novembre 2025, n° 25/00567, courdecassation.fr/decision/69201757c302c2b2379e202f.↩︎

27. CA Rouen, chambre civile et commerciale, 20 novembre 2025, n° 25/00567, courdecassation.fr/decision/69201757c302c2b2379e202f.↩︎

28. CA Aix-en-Provence, chambre 3-1, 12 février 2025, n° 24/01627, courdecassation.fr/decision/67ad912a668940826449c158.↩︎

29. CA Rouen, chambre civile et commerciale, 20 novembre 2025, n° 25/00567, courdecassation.fr/decision/69201757c302c2b2379e202f.↩︎

30. CA Rouen, chambre civile et commerciale, 20 novembre 2025, n° 25/00567, courdecassation.fr/decision/69201757c302c2b2379e202f.↩︎

31. CA Rouen, chambre civile et commerciale, 20 novembre 2025, n° 25/00567, courdecassation.fr/decision/69201757c302c2b2379e202f.↩︎

32. TJ Paris, service des référés, 16 décembre 2024, n° 24/55305, courdecassation.fr/decision/67607d5d9336095533a0e330.↩︎

33. Sur la compétence territoriale en Île-de-France, voir l’annexe au Code de l’organisation judiciaire fixant le ressort des tribunaux judiciaires.↩︎

34. Cass. 3e civ., 26 octobre 2023, n° 22-16.216, formation de section, publié au Bulletin, ECLI:FR:CCASS:2023:C300705, courdecassation.fr/decision/653a038ed0451e8318d0e6c5.↩︎

35. Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, formation de section, publié au Bulletin, ECLI:FR:CCASS:2026:C300131, courdecassation.fr/decision/69a94faecdc6046d47944386. L’arrêt cite expressément Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 23-24.005, publié au Bulletin.↩︎

36. TJ Paris, service des référés, 16 décembre 2024, n° 24/55305, courdecassation.fr/decision/67607d5d9336095533a0e330.↩︎

37. Article 1343-5 du Code civil, LEGIARTI000032035267, texte en vigueur depuis le 1er octobre 2016.↩︎

38. TJ Paris, service des référés, 16 décembre 2024, n° 24/55305, courdecassation.fr/decision/67607d5d9336095533a0e330.↩︎