La désolidarisation du prêt immobilier ne se résume pas à un acte unilatéral. Elle repose sur l’accord du créancier, et son refus déplace le contentieux du terrain bancaire vers celui de la liquidation du patrimoine commun. Lorsque le bien financé est détenu en indivision par les ex-conjoints, la jouissance privative du logement par l’un, le remboursement seul des échéances par l’autre, l’éventuelle mise en société civile immobilière (SCI) du patrimoine font naître des créances entre eux qui se compensent dans la liquidation.
Le présent article expose, sous un angle patrimonial, les leviers à mobiliser lorsque la banque refuse la désolidarisation. Il analyse les créances réciproques entre indivisaires (I), les particularités de la SCI familiale (II) et la conduite patrimoniale en Île-de-France (III). Il complète l’analyse procédurale et familiale développée dans l’article principal du cabinet sur la désolidarisation du prêt immobilier après divorce, le refus de la banque et le recours du conjoint qui paie seul.
I. L’articulation crédit immobilier / indivision après la séparation
A. La créance de l’indivisaire qui rembourse seul (article 815-13 du Code civil)
Le coemprunteur qui paie seul les échéances d’un prêt finançant un bien indivis dispose d’une créance sur l’indivision. La règle a été consolidée par la première chambre civile dans un arrêt publié au Bulletin du 26 janvier 2022 : « Le règlement d’échéances d’emprunts ayant permis l’acquisition d’un immeuble indivis, lorsqu’il est effectué par un indivisaire au moyen de ses deniers personnels au cours de l’indivision, constitue une dépense nécessaire à la conservation de ce bien et donne lieu à indemnité sur le fondement de l’article 815-13, alinéa 1er, du code civil, peu important que le prêt soit un prêt amortissable ou un crédit relais »1.
La créance se calcule à concurrence des fonds propres effectivement avancés au-delà de la quote-part de l’indivisaire payeur. La cour d’appel de Versailles l’a illustré dans un arrêt du 6 mars 2025, en relevant que « le règlement d’échéances d’emprunts ayant permis l’acquisition d’un immeuble indivis donne lieu à indemnité » et qu’il revient au notaire « de tenir compte des sommes ainsi avancées dans le cadre de la liquidation globale du régime matrimonial, ou dans le cadre du partage de l’indivision »2.
La preuve incombe au demandeur. La première chambre civile a cassé un arrêt qui avait omis cette analyse, le 18 mai 2022 : la cour d’appel doit « rechercher le montant des fonds déposés sur le compte joint et dont l’origine n’était pas identifiable » et « constater ainsi que ces sommes d’origine indéterminée étaient suffisantes pour assurer le remboursement des échéances »3. La règle s’étend, en présence d’un compte joint alimenté par des virements croisés, à l’analyse des flux et à la traçabilité des fonds. Le conjoint qui revendique la créance doit justifier qu’il a personnellement supporté la dépense.
La cour d’appel de Basse-Terre a, dans un arrêt du 14 février 2025, admis la créance d’une épouse qui avait souscrit seule un nouveau prêt destiné à apurer le précédent contracté en commun, « afin d’éviter des procédures de saisie », à hauteur de 69 980,29 euros effectivement réglés4. La même logique s’applique aux concubins acquéreurs en indivision et aux partenaires liés par un PACS sous séparation de biens.
B. L’indemnité d’occupation due par l’occupant exclusif (article 815-9 du Code civil)
À l’inverse de la créance précédente, l’indivisaire qui occupe seul le logement après la séparation est redevable d’une indemnité envers l’indivision. La règle est posée par l’article 815-9 du Code civil : « L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité ».
La cour d’appel de Nancy l’a précisé dans un arrêt du 10 février 2025 : « En application de l’article 815-9 du code civil, tout indivisaire qui jouit privativement d’un bien indivis est redevable d’une indemnité d’occupation. Il en résulte que, dès lors que la jouissance privative est établie, l’indemnité est due, son évaluation devant tenir compte de la valeur locative, mais pouvant également prendre en compte d’autres éléments »5. L’indemnité s’évalue à partir de la valeur locative, le cas échéant minorée d’un coefficient de précarité ou de dégradation du bien.
L’effet pratique est notable. L’occupant qui paie seul les échéances et bénéficie de la jouissance gratuite du logement n’a pas, en réalité, la position aussi favorable qu’il le pense. La créance qu’il revendique au titre du remboursement des emprunts (article 815-13) se compense, en principe, avec la dette qu’il supporte au titre de l’indemnité d’occupation (article 815-9). Le rendement net dépend, in fine, du rapport entre la valeur locative du bien et le montant des mensualités.
La cour d’appel de Versailles a, dans le même arrêt du 6 mars 2025, expressément posé que « ces charges, qui devront faire l’objet le cas échéant d’un compte entre les parties dans le cadre de la liquidation globale du régime matrimonial, ou dans le cadre du partage de l’indivision, ne sont pas de nature à le dispenser de s’acquitter des sommes dues » au titre de l’indemnité d’occupation2. La compensation se fait dans la liquidation, non dans l’instance bancaire.
Pour les développements pratiques sur l’indemnité d’occupation et la liquidation patrimoniale du couple, voir l’analyse du cabinet sur le bien immobilier dans la liquidation du régime matrimonial, l’indemnité d’occupation et le partage.
C. La compensation et la fixation de la soulte
La compensation entre les créances issues du remboursement des prêts et celles issues de l’indemnité d’occupation s’opère dans le projet d’état liquidatif établi par le notaire. Elle aboutit, en cas de partage en nature, à la fixation d’une soulte dont le débiteur sera celui qui reçoit la part la plus importante de la masse partagée.
La fixation de la soulte est subordonnée à la fixation de la date de la jouissance divise, c’est-à-dire de la date à laquelle s’arrête la masse à partager. La première chambre civile a tranché le 15 janvier 2025, dans un arrêt publié au Bulletin : « Il résulte de ce texte et de ce principe que l’autorité de la chose jugée ne peut être attachée à une décision qui estime la valeur des biens objets du partage que si elle fixe la date de la jouissance divise »6. Tant que cette date n’est pas figée, l’évaluation des biens demeure ouverte.
La même décision a précisé que « la CSG et la CRDS, que chacun des co-partageants doit supporter sur la part lui revenant dans les revenus fonciers tirés du bien indivis, constituent des dettes personnelles et non des dettes de l’indivision »6. La règle se prolonge dans toutes les opérations comptables nécessaires à la liquidation : les charges de copropriété, la taxe foncière et les primes d’assurance s’imputent sur les revenus de l’indivision ; les contributions sociales et l’impôt sur le revenu restent personnels à chaque indivisaire.
Pour l’articulation entre la prestation compensatoire et l’attribution patrimoniale du logement à l’un des époux, voir l’analyse du cabinet sur la prestation compensatoire et le bien immobilier, l’attribution et le patrimoine.
II. La SCI familiale et la désolidarisation : un risque souvent sous-estimé
A. L’engagement personnel des associés de la SCI
Lorsque le bien financé est détenu par une SCI dont les conjoints sont associés, la désolidarisation pose des difficultés supplémentaires. La SCI est une personne morale distincte ; elle est seule débitrice du prêt qu’elle a souscrit pour acquérir le bien. Les associés ne sont, en principe, pas tenus solidairement de la dette de la société.
La pratique bancaire, néanmoins, contrarie ce principe par la voie du cautionnement. La banque exige systématiquement le cautionnement personnel et solidaire des associés, ou au moins du gérant. Lorsque les deux conjoints sont associés et qu’ils se sont portés caution de la SCI, la solidarité passive joue à leur encontre, indépendamment de la qualité d’emprunteur de la SCI. Le divorce, dans cette configuration, n’éteint pas davantage la solidarité du cautionnement que celle du prêt souscrit en nom propre.
La cour d’appel de Bastia, dans un arrêt du 7 mai 2025, a tranché en présence de la « SOCIÉTÉ GÉNÉRALE prêteuse de deniers » et de la SA Crédit logement caution, en relevant que « le découplage entre la procédure de divorce et les relations entre co-emprunteurs solidaires d’une part, banque prêteuse de deniers et caution d’autre part » devait être strictement respecté7. La même décision a admis le recours en garantie d’un co-emprunteur solidaire à l’encontre du conjoint à hauteur de la moitié des sommes versées au prêteur ou à la caution.
La cour d’appel de Bordeaux, dans un arrêt du 27 janvier 2025, a illustré la difficulté en présence d’une SARL exploitant des biens immobiliers acquis avec des prêts garantis par des cautionnements personnels du dirigeant et de l’associée, ensuite divorcés. La répartition des cautionnements et la solidarité des engagements ont conditionné l’évaluation finale de la masse passive partageable8.
La désolidarisation d’un cautionnement de SCI obéit à des règles symétriques à celles du prêt souscrit en nom propre. Elle suppose la décharge expresse de la banque ou la substitution d’un nouveau cautionnement. À défaut, l’engagement subsiste après le divorce, et le conjoint sortant reste exposé à la défaillance de la SCI ou de l’autre conjoint.
B. La cession des parts sociales et la désolidarisation indirecte
Une voie indirecte consiste, pour l’associé sortant, à céder ses parts sociales à l’associé maintenu. La cession des parts ne libère pas, en elle-même, le cédant de son engagement de caution. Mais elle modifie la base économique de l’engagement et peut faciliter la négociation d’une libération auprès de la banque.
La cession suppose le respect des règles statutaires, et notamment l’agrément des autres associés s’il est prévu. Pour les modalités pratiques de la cession des parts sociales et leur articulation avec un pacte d’associés, voir l’analyse du cabinet sur le pacte d’associés et la sécurisation des relations entre associés ainsi que la page d’expertise sur la SCI à Paris.
L’évaluation des parts cédées repose, en pratique, sur la valeur nette du patrimoine de la société, c’est-à-dire la valeur des biens diminuée du capital restant dû et des charges. Lorsque le patrimoine est constitué d’un seul immeuble financé par un prêt, la cession de la moitié des parts s’analyse, en pratique, comme un rachat de soulte indirect. La méthodologie de calcul reste néanmoins distincte de celle qui s’applique à une indivision pure.
Le notaire chargé de la liquidation du régime matrimonial doit, dans cette hypothèse, articuler trois éléments : la valeur des parts cédées, le sort du cautionnement personnel du cédant, et la créance éventuelle au titre des apports en compte courant d’associé. La complexité de l’opération justifie, en pratique, une assistance combinée d’un avocat en droit de la famille et d’un avocat en droit des sociétés.
C. La protection préventive : pacte d’associés et statuts
La désolidarisation devient sensiblement plus simple lorsque les statuts de la SCI ou un pacte d’associés ont anticipé l’hypothèse d’une rupture conjugale. Les clauses utiles incluent une clause d’agrément encadrant la cession des parts au profit d’un tiers, une clause de sortie organisant la cession forcée des parts du conjoint sortant, et une clause de répartition des charges entre associés en cas de séparation.
Ces clauses ne lient pas le créancier extérieur — la banque conserve les droits qu’elle tient du cautionnement —, mais elles facilitent la sortie de l’associé conjoint et accélèrent la négociation avec la banque. Leur insertion suppose que la SCI ait été constituée dans une optique patrimoniale, et non par opportunité. Elles ne se rajoutent pas utilement à des statuts standards souscrits en agence.
III. La conduite patrimoniale en Île-de-France
A. La compétence territoriale et les juridictions saisies
En Île-de-France, le contentieux de la désolidarisation se déploie sur plusieurs juridictions selon la nature du litige.
Le tribunal judiciaire saisi en chambre civile traite l’opposition au commandement de payer poursuivi par la banque, l’action en responsabilité contre la banque pour manquement au devoir de mise en garde, et la liquidation contentieuse du régime matrimonial après procès-verbal de difficultés du notaire. À Paris, les chambres dédiées du tribunal judiciaire de Paris (notamment la 9e chambre 2e section) concentrent une expertise particulière sur le contentieux bancaire. Pour les enjeux immobiliers connexes liés à la SCI familiale et à la responsabilité de son dirigeant, voir la page d’expertise du cabinet sur la responsabilité civile du dirigeant à Paris.
Le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire connaît de la procédure de divorce, des mesures provisoires sur le fondement de l’article 255 du Code civil, et des difficultés de liquidation lorsqu’elles relèvent de sa compétence. La compétence territoriale obéit à l’article 1070 du Code de procédure civile.
Le tribunal judiciaire saisi en chambre commerciale, en revanche, n’est compétent qu’en présence d’une SCI exerçant une activité commerciale ou d’un litige opposant la SCI à un tiers de nature commerciale, ce qui est rare en pratique pour le contentieux familial.
B. Le calendrier réaliste et les pièces à constituer
La désolidarisation amiable, lorsqu’elle aboutit, suppose deux à six mois entre la demande à la banque et la signature de l’avenant. Le rachat de soulte financé par un nouveau prêt suppose quatre à neuf mois. La liquidation contentieuse devant le tribunal judiciaire, après procès-verbal de difficultés, prend dix-huit à trente mois.
Les pièces à constituer pour préparer la désolidarisation et le contentieux subsidiaire incluent l’offre de prêt et tous ses avenants, les relevés du compte joint sur la période litigieuse, les actes notariés d’acquisition, les statuts de la SCI le cas échéant, les pièces contractuelles du cautionnement, les bulletins de paie et avis d’imposition contemporains de l’octroi et de la demande, l’évaluation immobilière (à dire d’expert ou par estimation contradictoire), le projet d’état liquidatif, le jugement de divorce et l’ordonnance de mesures provisoires.
L’évaluation du bien indivis suppose, en cas de désaccord, une expertise judiciaire ou contradictoire. Le notaire peut, sur le fondement de l’article 1366 du Code de procédure civile, désigner un expert immobilier en cours de liquidation. La valeur retenue est celle du bien à la date la plus proche du partage, après application éventuelle d’un coefficient de précarité lorsque le bien est occupé par l’un des indivisaires.
Pour la cartographie des juridictions franciliennes saisies en matière de soulte et de partage immobilier, voir l’article du cabinet sur le rachat de soulte à Paris et en Île-de-France, le notaire compétent et les délais réels.
C. Les points de vigilance pour le dirigeant et l’associé
Trois points de vigilance s’imposent au dirigeant et à l’associé d’une SCI familiale confronté à une désolidarisation.
Le premier concerne l’articulation entre la procédure de divorce et la vie sociale. Le divorce ne suspend pas les organes sociaux, mais il modifie la composition des assemblées et l’équilibre des votes. La cession des parts à un tiers étranger à la famille suppose, en présence d’une clause d’agrément, l’accord des autres associés. À défaut de pacte d’associés organisant la sortie, les parts du conjoint sortant peuvent rester en sa possession après le divorce, ce qui crée une situation de blocage.
Le deuxième concerne l’imposition. La cession des parts sociales par l’un des conjoints à l’autre est susceptible de donner lieu à une plus-value imposable, sauf application du régime fiscal favorable des cessions à titre gratuit. La transmission par voie de donation, ou la constitution d’une donation-partage incluant les parts, peuvent permettre une optimisation patrimoniale lorsque les enfants sont concernés.
Le troisième concerne la garantie. La désolidarisation du prêt initial entre les conjoints n’emporte pas, automatiquement, la libération du cautionnement personnel donné par le conjoint sortant. La pratique consiste à exiger, en même temps que la mainlevée du prêt, la libération expresse du cautionnement. À défaut, le conjoint sortant reste exposé à la défaillance future de la SCI ou de l’autre conjoint.
IV. Synthèse pour le notaire, le dirigeant de SCI et le cohéritier
La désolidarisation du prêt immobilier en couple soulève quatre enjeux articulés.
Pour le couple en séparation, l’enjeu est financier. Tant que la banque n’a pas accepté la libération expresse, le conjoint sortant reste tenu solidairement. Sa stratégie consiste à organiser la prise en charge effective des mensualités par celui qui demeure dans le bien (mesures provisoires ex article 255 du Code civil), à isoler les flux financiers pour préparer la créance ex article 815-13, et à négocier la mainlevée à l’occasion d’un rachat de soulte ou d’un nouveau prêt subrogé.
Pour le notaire chargé de la liquidation, l’enjeu est comptable. Il doit isoler les fonds propres ayant servi au remboursement, calculer l’indemnité d’occupation due par l’occupant exclusif, opérer la compensation entre ces deux postes, et fixer la soulte en tenant compte de la date de jouissance divise dégagée par le juge. La jurisprudence de la première chambre civile, en particulier l’arrêt publié au Bulletin du 15 janvier 20256, encadre strictement cette mécanique.
Pour le dirigeant ou l’associé d’une SCI familiale, l’enjeu est patrimonial et social. La désolidarisation du prêt souscrit par la SCI ne libère pas, en elle-même, le cautionnement personnel des associés. La cession des parts sociales doit s’accompagner, à peine de mauvaise surprise, d’une libération expresse du cautionnement. La rédaction préventive d’un pacte d’associés ou de clauses statutaires anticipant la rupture conjugale facilite la sortie ultérieure.
Pour le cohéritier d’un patrimoine grevé d’un emprunt, l’enjeu est la protection contre la défaillance d’un autre indivisaire. La créance ex article 815-13, ouverte à celui qui paye seul, et la dette d’indemnité d’occupation ex article 815-9, due par celui qui occupe seul, structurent le contentieux du partage. La compensation se fait dans la liquidation, devant le notaire ou, en cas de procès-verbal de difficultés, devant le tribunal judiciaire.
L’enjeu commun à ces quatre figures est la documentation des flux financiers. Le compte joint, les relevés bancaires personnels, les actes notariés, les justificatifs d’impôt foncier et les attestations contemporaines constituent la matière première du dossier. Sans cette documentation, la créance demeure une affirmation contre laquelle le juge, conformément à la jurisprudence de la première chambre civile, opposera l’absence de preuve de l’origine des fonds3.
Besoin d’un avis rapide sur votre dossier
Notre cabinet propose une consultation téléphonique sous quarante-huit heures avec un avocat associé pour examiner les conditions de désolidarisation d’un prêt immobilier souscrit en couple, la créance entre indivisaires au titre du remboursement, l’indemnité d’occupation et la stratégie patrimoniale en présence d’une SCI familiale.
Téléphone : 06 46 60 58 22
Contact : https://kohenavocats.fr/formulaire-de-contact/
Paris et Île-de-France : tribunaux judiciaires de Paris, Bobigny, Créteil, Nanterre, Versailles, Évry, Pontoise, Meaux ; chambres notariales départementales ; relations avec les principaux établissements bancaires de la place de Paris.
Pour aller plus loin, voir aussi les pages d’expertise du cabinet : accueil droit immobilier, SCI à Paris, et pacte d’associés à Paris.
Notes de bas de page
Textes officiels cités : Code civil, articles 255, 815-9, 815-13, 1346, 1366 ; Code de procédure civile, article 1070 ; Code monétaire et financier, article L. 313-22 ; Code de la sécurité sociale, article L. 136-6.
-
Cass. 1re civ., 26 janvier 2022, n° 20-17.898, rejet, publié au Bulletin (courdecassation.fr). ↩
-
CA Versailles, ch. civ. 1-5, 6 mars 2025, n° RG 24/05710 (courdecassation.fr). ↩↩
-
Cass. 1re civ., 18 mai 2022, n° 20-19.402, cassation (courdecassation.fr). ↩↩
-
CA Basse-Terre, 2e ch., 14 février 2025, n° RG 24/00221 (courdecassation.fr). ↩
-
CA Nancy, 3e ch. sect. 1, 10 février 2025, n° RG 24/00420 (courdecassation.fr). ↩
-
Cass. 1re civ., 15 janvier 2025, n° 23-13.116, cassation partielle, publié au Bulletin (courdecassation.fr). ↩↩↩
-
CA Bastia, ch. civ. sect. 1, 7 mai 2025, n° RG 24/00137 (courdecassation.fr). ↩
-
CA Bordeaux, 1re ch. civ., 27 janvier 2025, n° RG 22/01314 (courdecassation.fr). ↩