Le logement familial constitue, dans la majorité des divorces, le bien le plus important de la masse à partager. Son sort concentre l’essentiel des difficultés de la liquidation : évaluation, occupation par l’un des époux pendant la procédure, financement par des apports inégaux, travaux réalisés au fil des années. La jurisprudence récente de la première chambre civile de la Cour de cassation apporte des réponses précises sur chacun de ces points.

L’indemnité d’occupation : principe et limites temporelles

Après le divorce, le bien qui constituait le domicile conjugal entre en indivision entre les ex-époux, qu’il ait été commun ou acquis en indivision. L’époux qui continue de l’occuper seul doit une indemnité à l’indivision.

L’article 815-9, alinéa 2, du Code civil pose le principe : « L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité. »^[1]

Cette indemnité correspond à la valeur locative du bien, généralement affectée d’un abattement pour tenir compte de la précarité de l’occupation. Elle est due à compter de la jouissance privative effective et cesse lorsque l’occupant remet le bien à la disposition de l’indivision.

La Cour de cassation a apporté une précision importante le 12 juin 2025^[2]. Une cour d’appel avait condamné l’époux occupant au paiement d’une indemnité d’occupation « de mai 2015 jusqu’au jour du partage ». La cassation est prononcée : le juge ne peut fixer le terme de l’indemnité au jour du partage sans « réserver l’hypothèse de la remise effective du bien à la disposition de l’indivision avant le partage ».

En pratique, l’époux qui quitte le bien immobilier et restitue les clés peut ainsi cesser de devoir l’indemnité, même si le partage n’est pas encore intervenu. Il lui incombe toutefois de rapporter la preuve de cette remise effective. Un simple déménagement ne suffit pas si l’occupant conserve un jeu de clés ou entrepose des effets personnels dans le logement.

Le montant de l’indemnité fait souvent l’objet de contestations. Il est généralement fixé par expertise, sur la base de la valeur locative du bien au moment de l’occupation. Lorsque le bien nécessite des travaux importants, la valeur locative peut être minorée en conséquence. Le contentieux de l’indemnité d’occupation représente une part significative du contentieux immobilier lié aux ventes et acquisitions.

L’évaluation du bien immobilier : la date de jouissance divise

L’évaluation du bien immobilier ne se fait pas au jour du divorce, ni au jour de l’acquisition. Elle se fait à la date de jouissance divise.

L’article 829 du Code civil dispose : « En vue de leur répartition, les biens sont estimés à leur valeur à la date de la jouissance divise telle qu’elle est fixée par l’acte de partage, en tenant compte, s’il y a lieu, des charges les grevant. Cette date est la plus proche possible du partage. Cependant, le juge peut fixer la jouissance divise à une date plus ancienne si le choix de cette date apparaît plus favorable à la réalisation de l’égalité. »^[3]

La date de jouissance divise est le pivot de l’évaluation. Elle détermine la valeur à retenir pour le bien immobilier, mais aussi pour les récompenses et les créances calculées en fonction du profit subsistant. Un arrêt du 21 juin 2023, publié au Bulletin, a précisé qu’une décision qui se prononce sur une récompense calculée selon le profit subsistant « sans fixer la date de jouissance divise est dépourvue de l’autorité de chose jugée sur l’évaluation définitive de cette récompense »^[4].

L’enjeu est considérable lorsque le bien immobilier a pris ou perdu de la valeur entre la dissolution de la communauté et le partage effectif. Un logement acquis 300 000 euros qui en vaut 500 000 au jour du partage génère un profit subsistant plus élevé pour l’époux qui a contribué à son financement. À l’inverse, une baisse du marché immobilier peut réduire le montant de la récompense ou de la créance.

Le financement inégal du bien immobilier entre époux

Lorsque les époux sont mariés sous le régime de la séparation de biens et qu’ils acquièrent un bien immobilier en indivision, il arrive fréquemment que l’un d’eux finance une part supérieure à sa quote-part. La question de la créance qui en résulte est déterminée par la nature de la dépense.

Un arrêt du 14 janvier 2026 a posé une distinction décisive^[5]. L’article 815-13 du Code civil, qui permet à l’indivisaire d’être indemnisé pour les améliorations et dépenses de conservation qu’il a financées, « ne s’applique pas aux dépenses d’acquisition ». L’époux séparé de biens qui a financé la part de son conjoint dans l’acquisition du bien dispose d’une créance entre époux, évaluée selon le profit subsistant par renvoi à l’article 1543 du Code civil, et non d’une créance sur l’indivision.

La qualification a des conséquences directes sur le montant de la créance. La créance entre époux au titre de l’acquisition est évaluée en fonction de la plus-value globale du bien. La créance sur l’indivision au titre des travaux d’amélioration est évaluée en fonction de la plus-value spécifiquement apportée par ces travaux. Les deux mécanismes ne se confondent pas et ne produisent pas les mêmes résultats, en particulier lorsque le marché immobilier a fortement évolué entre l’acquisition et le partage.

Pour les époux qui ont financé la promesse de vente ou l’acquisition d’un bien indivis dans des proportions inégales, la rédaction de la convention d’indivision au moment de l’achat est déterminante. Une clause précisant la contribution de chacun et le mécanisme de remboursement en cas de séparation peut éviter des années de procédure.

La licitation : vendre le bien quand le partage en nature est impossible

Lorsque les époux ne parviennent pas à s’accorder sur l’attribution du bien immobilier et que le partage en nature s’avère impossible, le juge peut ordonner la licitation, c’est-à-dire la vente aux enchères ou de gré à gré du bien, le prix étant ensuite réparti entre les copartageants.

La licitation est une mesure de dernier recours. Le juge ne peut l’ordonner que dans le respect du principe de la contradiction. Un arrêt du 26 mars 2025 a cassé une décision qui ordonnait la licitation d’un immeuble sans avoir respecté le contradictoire sur ce point^[6].

En matière de copropriété, la question de la licitation se pose dans des termes comparables lorsque des indivisaires ne parviennent pas à s’entendre sur le sort du bien commun. Les règles de l’indivision s’appliquent, sous réserve des dispositions spécifiques du statut de la copropriété.

Les précautions à prendre

La liquidation du bien immobilier après divorce exige une anticipation rigoureuse. Plusieurs éléments doivent être documentés dès la séparation : la valeur locative du bien au jour de l’occupation privative, les travaux réalisés et leur financement, les mensualités de crédit immobilier acquittées par chacun, et la contribution respective des époux à l’acquisition.

L’évaluation du bien par un expert immobilier, réalisée le plus tôt possible et renouvelée au moment du partage, permet d’objectiver les discussions. Le recours à un notaire pour établir un projet d’état liquidatif est une étape importante, même en cas de désaccord, puisqu’il permet de cristalliser les points de divergence et de saisir utilement le juge aux affaires familiales.

Pour les époux qui souhaitent approfondir les aspects juridiques de la liquidation du régime matrimonial, la connaissance de la jurisprudence récente est un atout dans la négociation comme dans le contentieux. La question de la prestation compensatoire, qui tient compte de la disparité créée par le divorce dans les conditions de vie respectives des époux, est intimement liée à l’évaluation des patrimoines issue de la liquidation.

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Notes

1. C. civ., art. 815-9, al. 2 — Texte sur Legifrance. ↩
2. Cass. 1re civ., 12 juin 2025, n° 23-22.003, publié au Bulletin — Lire la décision sur courdecassation.fr. ↩
3. C. civ., art. 829 — Texte sur Legifrance. ↩
4. Cass. 1re civ., 21 juin 2023, n° 21-24.851, publié au Bulletin — Lire la décision sur courdecassation.fr. ↩
5. Cass. 1re civ., 14 janvier 2026, n° 24-12.796 — Lire la décision sur courdecassation.fr. ↩
6. Cass. 1re civ., 26 mars 2025, n° 23-17.952 — Lire la décision sur courdecassation.fr. ↩