Logement commun et rupture du PACS : indivision, indemnité d’occupation, vente forcée et compensation des créances

Lorsqu’un couple lié par un pacte civil de solidarité rompt et qu’il a acquis ensemble le logement commun, l’enjeu patrimonial dépasse souvent la centaine de milliers d’euros. La question n’est plus seulement personnelle : elle devient immobilière. Qui reste dans le bien ? Qui doit régler les mensualités du prêt encore en cours ? À partir de quand une indemnité d’occupation court-elle au profit de l’autre ? Comment évalue-t-on le bien pour calculer la soulte ? Que se passe-t-il si l’un des deux s’oppose à la vente ?

L’analyse dépend du régime applicable. Sauf clause contraire dans la convention modificative, le PACS est un régime de séparation des biens. Mais la première chambre civile, par un arrêt du 1er octobre 2025 publié au Bulletin, a confirmé que la présomption d’indivision de l’article 515-5 du Code civil joue avec une intensité renforcée : tout bien acquis pendant le pacte est présumé indivis par moitié, même quand un seul partenaire achète seul à son nom. Ce déplacement structurel élargit la masse partageable et alourdit le contentieux de liquidation immobilière.

Cet article aborde le statut du logement commun après rupture du PACS, le calcul de l’indemnité d’occupation, les voies de sortie de l’indivision (amiable, partage judiciaire, licitation), le sort de l’emprunt et la mécanique des créances entre ex-partenaires. Pour le régime procédural complet de la dissolution du PACS, voir notre article principal sur kohenavocats.com : Rompre un PACS — procédure, conséquences patrimoniales et liquidation entre partenaires. Pour les questions familiales connexes (autorité parentale, pension, enfant commun), voir notre rubrique droit de la famille.

I. Le logement commun acquis pendant le PACS : indivision présumée

A. La règle posée par l’article 515-5 du Code civil

L’article 515-5 du Code civil dispose : « Sauf dispositions contraires de la convention visée au troisième alinéa de l’article 515-3, chacun des partenaires conserve l’administration, la jouissance et la libre disposition de ses biens personnels. […] Les biens sur lesquels aucun des partenaires ne peut justifier d’une propriété exclusive sont réputés leur appartenir indivisément, à chacun pour moitié. »¹

Le PACS reste donc, par défaut, un régime de séparation des biens. Mais cette séparation est tempérée par une présomption forte d’indivision pour les biens acquis pendant le pacte. La portée pratique de cette présomption a été confirmée avec une intensité nouvelle par la Cour de cassation, première chambre civile, dans un arrêt du 1er octobre 2025, n° 23-22.353, publié au Bulletin. Au visa de l’article 515-5 du Code civil, la Cour énonce : « Selon l’article 515-5 du code civil, dans sa rédaction issue de la loi n° 99-944 du 15 novembre 1999, applicable au litige, les biens autres que les meubles meublants dont les partenaires deviennent propriétaires à titre onéreux postérieurement à la conclusion du PACS sont présumés indivis par moitié si l’acte d’acquisition ou de souscription n’en dispose autrement. » Et la Cour précise : « l’application de la présomption légale n’est pas subordonnée à une acquisition conjointe et il n’y a pas lieu de retenir que l’acte d’acquisition établi au nom d’un seul des partenaires en dispose autrement. »²

L’enseignement, transposé au logement, est clair. Si un seul partenaire a acheté l’immeuble pendant le PACS, à son seul nom, mais sans clause expresse écartant la présomption, le bien sera présumé indivis par moitié à la rupture. Pour échapper à cette présomption, il faut soit avoir mentionné dans l’acte la propriété exclusive de l’acquéreur, soit prouver, à la liquidation, par tous moyens, que les fonds employés provenaient exclusivement du patrimoine personnel du partenaire titulaire. Cette preuve est exigeante : déclaration d’emploi ou de remploi dans l’acte, traçabilité bancaire incontestable, absence de financement par l’emprunt commun.

B. La présomption d’indivision et le crédit immobilier

Lorsque le bien a été acquis avec un emprunt cosouscrit par les deux partenaires, l’indivision est généralement la règle : la dette commune emporte propriété commune. Les partenaires sont alors codébiteurs solidaires à l’égard de la banque, en application des termes du contrat de prêt. Cette solidarité ne disparaît pas avec la dissolution du PACS : tant que la banque n’a pas accepté la désolidarisation, chaque partenaire reste tenu envers l’établissement prêteur de l’intégralité des échéances. Pour comprendre l’articulation entre crédit immobilier et séparation, voir notre analyse crédit immobilier après séparation à Paris et en Île-de-France.

C. Le statut du logement et l’absence de protection spéciale

Contrairement aux époux, qui bénéficient de la protection de l’article 215, alinéa 3, du Code civil interdisant à l’un de disposer seul des droits par lesquels est assuré le logement de la famille, les partenaires de PACS ne disposent d’aucune protection statutaire équivalente. Le partenaire propriétaire exclusif du logement peut, en principe, vendre ou donner congé sans le consentement de l’autre, sous réserve toutefois des règles de l’indivision lorsque le bien est cogéré. Le partenaire occupant qui n’est pas titulaire de droits sur le bien peut être expulsé, quitte à demander un délai de grâce sur le fondement des articles L. 412-3 et L. 412-4 du Code des procédures civiles d’exécution.

Cette absence de protection rend particulièrement importante l’organisation contractuelle initiale, soit par une mention dans l’acte d’acquisition, soit par une convention d’indivision conventionnelle de l’article 515-5-1 du Code civil. Cette dernière permet d’organiser à l’avance les modalités de gestion, de jouissance et de sortie de l’indivision, et de prévoir des clauses d’attribution préférentielle.

II. L’indemnité d’occupation : règle, point de départ et calcul

A. Le principe et son fondement

L’article 815-9, alinéa 2, du Code civil pose : « L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité. » Cette règle, applicable à toute indivision, joue sans exception entre ex-partenaires de PACS dès lors que le logement a été acquis en indivision.

Le partenaire qui se maintient seul dans le logement après la rupture est donc, sauf convention contraire, débiteur d’une indemnité d’occupation envers l’indivision. Cette dette s’inscrit dans le compte d’indivision et viendra en compensation des autres créances lors du partage. Elle peut représenter, à Paris ou en première couronne francilienne, plusieurs centaines voire plusieurs milliers d’euros par mois sur plusieurs années, et constituer la créance la plus lourde de la liquidation.

B. Le point de départ de l’indemnité

Le point de départ a été précisé par la première chambre civile dans un arrêt du 9 juin 2022, n° 19-24.368, publié au Bulletin. Dans cette affaire, l’indemnité d’occupation avait été fixée au profit de l’indivision « à compter du mois d’août 2012 », soit antérieurement à la dissolution du PACS, intervenue le 31 décembre 2013. La Cour de cassation a admis ce calendrier et a refusé de subordonner le point de départ à la date d’enregistrement de la dissolution. La Cour énonce que « le bien immobilier indivis constitue [un bien dont la liquidation peut être ordonnée] peu important la date d’enregistrement de la dissolution du PACS ; l’indemnité est due à partir du moment où Mme [U] a [exclu son ex-partenaire de la jouissance du bien]³.

L’enseignement est central : c’est la jouissance privative effective du logement, et non la formalité administrative de la dissolution, qui marque le point de départ de l’indemnité. Concrètement, dès qu’un partenaire est exclu de la jouissance du bien (changement de serrures, départ contraint, séparation matérielle), l’indemnité commence à courir au profit de l’indivision. Pour éviter toute discussion ultérieure, il est conseillé au partenaire évincé de matérialiser la séparation par un acte écrit (constat de commissaire de justice, courrier recommandé, mail) et de conserver l’historique de ses déménagements. Pour une analyse approfondie du calcul et de la preuve de l’indemnité d’occupation, voir indemnité d’occupation dans la liquidation immobilière entre conjoints et partenaires.

C. Le calcul

Le montant de l’indemnité est fixé en référence à la valeur locative du bien, généralement minorée d’un abattement pour précarité de l’occupation. Cet abattement varie, selon les juridictions, entre 15 % et 35 % du loyer théorique d’un bien équivalent libre. Trois sources permettent d’établir la valeur locative : un avis de valeur d’agence, un constat de commissaire de justice s’appuyant sur des comparables, ou une expertise judiciaire ordonnée par le juge.

À Paris et en proche couronne, où les loyers sont parmi les plus élevés de France, l’indemnité d’occupation peut représenter 1 800 à 3 500 euros par mois pour un appartement familial. Sur cinq ans, ce poste atteint des montants substantiels et constitue souvent le centre de gravité du contentieux. Aux montants mensuels s’ajoutent les charges de copropriété et d’occupation que supportait normalement le partenaire occupant, qui ne s’en trouve pas exonéré.

L’indemnité court jusqu’au partage ou jusqu’à la libération effective des lieux par le partenaire occupant. Les sommes dues sont inscrites à l’actif de l’indivision et au passif du compte du partenaire occupant, conformément à l’article 815-10 du Code civil.

III. La sortie de l’indivision : trois voies

A. La sortie amiable par cession de quote-part

La voie la plus fréquente et la moins coûteuse consiste en une cession de quote-part d’un partenaire à l’autre, moyennant le versement d’une soulte. La soulte est calculée par un notaire sur la base de la valeur du bien estimée à la date de l’acte, déduction faite du capital restant dû sur l’emprunt et compensation faite des créances inter-partenaires (mensualités payées par un seul, indemnité d’occupation, sur-contribution aux dépenses de la vie commune).

Trois conditions matérielles s’imposent : un accord sur la valeur du bien, généralement obtenu par triple estimation d’agences immobilières indépendantes ou par expertise notariale ; un accord sur la prise en charge du prêt par l’acquéreur de la quote-part, qui doit obtenir de la banque la désolidarisation de son ex-partenaire ; et un accord sur les comptes annexes (créances réciproques, indemnité d’occupation, dépenses de la vie commune). Pour comprendre la mécanique de la soulte et les pièges à éviter, voir notre analyse détaillée rachat de soulte après rupture à Paris et en Île-de-France.

Le coût de l’opération comprend les frais de notaire (émoluments proportionnels), le droit de partage de 1,1 % depuis 2022, et les frais bancaires liés à la désolidarisation. Pour un bien d’une valeur d‘1 million d’euros à Paris, l’enveloppe globale tourne entre 12 000 et 18 000 euros.

B. Le partage judiciaire

À défaut d’accord amiable, l’un des partenaires peut saisir le juge aux affaires familiales aux fins de partage judiciaire, sur le fondement de l’article 840 du Code civil. La compétence du JAF couvre, comme l’a confirmé la Cour de cassation dans l’arrêt du 9 juin 2022 précité, à la fois les opérations de comptes, liquidation et partage et la fixation de l’indemnité d’occupation. Le juge ordonne l’ouverture des opérations, désigne un notaire commis et un juge commis, et fixe les modalités de la liquidation.

L’attribution préférentielle peut être demandée par l’un des partenaires sur le fondement combiné de l’article 515-6 du Code civil et des articles 831 à 834 du même Code, applicables aux indivisions post-PACS. Les hypothèses classiques sont l’attribution préférentielle de la résidence principale au partenaire qui élève le ou les enfants communs, et l’attribution préférentielle d’un bien professionnel au partenaire qui l’exploite. L’attribution est subordonnée à la capacité de financer la soulte due à l’autre partenaire.

C. La licitation à la barre

Lorsque le bien n’est pas commodément partageable et qu’aucune attribution préférentielle n’est sollicitée ou retenue, le juge ordonne la licitation à la barre. Le bien est mis aux enchères devant le juge de l’exécution ou devant un notaire désigné, selon les cas. La mise à prix est généralement fixée à un seuil minimum décoté par rapport à la valeur de marché (souvent entre 60 % et 75 %), et chaque indivisaire peut enchérir comme tout tiers.

Le prix d’adjudication est versé à la Caisse des dépôts et consignations puis distribué après remboursement de la dette bancaire et apurement des comptes inter-partenaires. La licitation est une voie efficace lorsque les ex-partenaires ne s’entendent ni sur la valeur, ni sur la prise en charge de l’emprunt. Elle est en revanche traumatique financièrement, car la décote de la mise à prix se répercute fréquemment sur le prix final, au détriment du capital partagé.

Le récent élargissement des conditions de la licitation forcée par la loi du 7 avril 2026, qui a modifié l’article 815-5-1 du Code civil sur la sortie d’indivision à la majorité des deux tiers, ouvre désormais des voies complémentaires en matière successorale et indivisaire. Pour une analyse précise de cette réforme, voir indivision immobilière, loi du 7 avril 2026, vente forcée, licitation et patrimoine.

IV. Les créances entre ex-partenaires : le règlement de l’emprunt et la compensation

A. Le partenaire qui a payé seul l’emprunt : créance ou aide matérielle ?

La question la plus fréquente du contentieux de liquidation est celle du partenaire qui a remboursé seul, ou très majoritairement, les mensualités de l’emprunt finançant le logement commun. Peut-il réclamer la moitié des sommes versées comme créance contre son ex-partenaire ?

La première chambre civile a apporté une réponse nuancée dans un arrêt de section du 27 janvier 2021, n° 19-26.140, publié au Bulletin. Dans cette affaire, M. K. avait remboursé seul l’intégralité des mensualités du prêt finançant l’achat d’un bien indivis. Ses revenus étaient quatre à cinq fois supérieurs à ceux de Mme G. Au visa de l’article 515-4, alinéa 1er, du Code civil, la Cour a énoncé : « Aux termes de l’article 515-4, alinéa 1er, du code civil, dans sa rédaction issue de la loi n° 2006-728 du 23 juin 2006, applicable à la cause, les partenaires liés par un pacte civil de solidarité s’engagent à une vie commune, ainsi qu’à une aide matérielle et une assistance réciproques. Si les partenaires n’en disposent autrement, l’aide matérielle est proportionnelle à leurs facultés respectives. » Et elle a rejeté le pourvoi en ces termes : « La cour d’appel, qui a souverainement estimé que les paiements effectués par M. K… l’avaient été en proportion de ses facultés contributives, a pu décider que les règlements relatifs à l’acquisition du bien immobilier opérés par celui-ci participaient de l’exécution de l’aide matérielle entre partenaires et en a exactement déduit, sans inverser la charge de la preuve, qu’il ne pouvait prétendre bénéficier d’une créance à ce titre. »⁴

Trois enseignements pratiques découlent de cet arrêt. D’abord, le partenaire qui a payé seul l’emprunt n’obtient pas automatiquement une créance pour les sommes excédant sa quote-part. Ensuite, le juge doit vérifier si les paiements correspondent à l’aide matérielle proportionnée aux facultés respectives : si oui, ils sont absorbés et ne génèrent pas de créance. Enfin, lorsque l’écart de revenus est significatif (par exemple, un rapport de un à quatre comme dans l’affaire K.), le payeur ne peut pas se prévaloir d’une créance équivalente à la moitié des mensualités.

B. La compensation par les avantages tirés de la vie commune

Lorsqu’une créance subsiste après application du devoir d’aide matérielle, le mécanisme de compensation prévu par l’article 515-7, alinéa 11, du Code civil entre en jeu. Le texte dispose : « Sauf convention contraire, les créances dont les partenaires sont titulaires l’un envers l’autre sont évaluées selon les règles prévues à l’article 1469. Ces créances peuvent être compensées avec les avantages que leur titulaire a pu retirer de la vie commune, notamment en ne contribuant pas à hauteur de ses facultés aux dettes contractées pour les besoins de la vie courante. »⁵

La première chambre civile, par un arrêt du 5 février 2025, n° 23-12.946, a précisé l’office du juge dans la mise en œuvre de cette compensation. Au visa de l’article 515-7, alinéa 11, du Code civil, la Cour a énoncé : « Aux termes de ce texte, les créances dont les partenaires sont titulaires l’un envers l’autre peuvent être compensées avec les avantages que leur titulaire a pu retirer de la vie commune, notamment en ne contribuant pas à hauteur de ses facultés aux dettes contractées pour les besoins de la vie courante. » Elle a cassé pour défaut de base légale l’arrêt qui avait refusé toute compensation sans avoir caractérisé les facultés contributives de la partenaire concernée : « En se déterminant ainsi, sans faire état des facultés contributives de Mme [M], la cour d’appel a privé sa décision de base légale. »⁶

L’enseignement est strict. Pour mettre en œuvre la compensation, le juge doit accomplir une double analyse : identifier les créances dont la compensation est demandée, et apprécier les facultés contributives respectives. Si le partenaire bénéficiaire de l’avantage allégué (par exemple, celui qui n’a pas payé sa part de loyer) disposait de facultés contributives suffisantes pour le faire, la compensation joue ; à l’inverse, si ses facultés étaient insuffisantes, la compensation est exclue, faute d’avantage indu.

Pour le partenaire payeur, la stratégie consiste à documenter, pièces à l’appui, les ressources de l’autre durant la vie commune (avis d’imposition, bulletins de salaire, éléments de patrimoine, témoignages sur le mode de vie). Cette documentation est la condition de la compensation et donc du désarmement total ou partiel de la créance qu’il pourrait subir.

C. La sur-contribution aux dépenses courantes

L’hypothèse symétrique est celle du partenaire qui prétend avoir réglé des dépenses de la vie courante au-delà de ce qu’imposait la proportionnalité de ses facultés. La sur-contribution ouvre droit, en principe, à une créance contre l’ex-partenaire. Les pièces nécessaires à cette démonstration sont rigoureuses : factures et justificatifs de paiement (relevés bancaires, prélèvements automatiques), affectation effective des dépenses au ménage commun, et démonstration de la disproportion par référence aux ressources respectives.

La Cour de cassation, dans l’arrêt du 9 juin 2022, n° 19-24.368, a rappelé que la demande de sur-contribution devait figurer dans le dispositif des conclusions devant le juge du fond, à peine d’irrecevabilité fondée sur les articles 910-4 et 954 du Code de procédure civile³. Une demande mal articulée procéduralement est définitivement perdue.

V. Quelles particularités pratiques en Île-de-France

A. La compétence et les juridictions

Les opérations de liquidation et de partage de l’indivision relèvent du juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire dans le ressort duquel est situé l’immeuble lorsque l’indivision porte sur un bien immobilier (article 1140, 5°, du Code de procédure civile). À défaut de bien immobilier, c’est le juge du domicile du défendeur qui est compétent. Pour le détail des juridictions familiales franciliennes, voir notre cartographie JAF compétent en Île-de-France pour un divorce ou une séparation.

À Paris, le tribunal judiciaire situé Parvis du Tribunal de Paris dans le 17e arrondissement traite annuellement plusieurs milliers de dossiers de liquidation entre ex-partenaires de PACS. En première couronne, les TJ de Nanterre, Bobigny et Créteil disposent chacun de chambres familiales spécialisées avec des permanences hebdomadaires sur la liquidation. Les appels relèvent de la cour d’appel de Paris pour les ressorts de Paris, Bobigny, Créteil, Évry et Meaux, et de la cour d’appel de Versailles pour Nanterre, Versailles, Pontoise et Chartres.

B. Évaluation et expertise immobilière à Paris

L’évaluation du bien est cruciale, particulièrement à Paris où les écarts de prix entre quartiers et même entre rues sont marqués. La pratique parisienne admet trois méthodes : la triple estimation par agences immobilières indépendantes, l’évaluation notariale fondée sur les bases de données de transactions (BIEN, PERVAL), ou l’expertise judiciaire ordonnée sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile. Le coût d’une expertise judiciaire pour un bien d’habitation classique se situe entre 1 500 et 3 500 euros, imputable à l’indivision.

C. Le rôle des notaires franciliens

La place de Paris dispose d’une pratique notariale dense en matière de liquidation d’indivision PACS. Plusieurs études généralistes traitent en moyenne plusieurs centaines de dossiers par an, avec des délais de traitement (de l’ouverture de la liquidation au partage final) souvent compris entre quatre et neuf mois pour un dossier amiable, et de douze à vingt-quatre mois pour un dossier contentieux comportant un partage judiciaire et une éventuelle licitation.

D. Les pièces à préparer

Pour engager utilement la procédure de liquidation à Paris ou en Île-de-France, le client doit réunir : la convention de PACS et l’attestation de dissolution, l’acte d’acquisition du bien immobilier, le tableau d’amortissement du prêt et l’attestation du capital restant dû, les avis d’imposition des partenaires sur les trois dernières années, les bulletins de salaire et déclarations de revenus pour établir les facultés contributives, les relevés bancaires complets sur la durée du PACS, les justificatifs des dépenses communes (loyer, charges, énergie, impôts locaux), les factures de travaux et d’aménagement, ainsi que toute correspondance probante sur la répartition financière (échanges de mails ou SMS).

VI. Synthèse et bonnes pratiques

Quatre points structurent la liquidation immobilière entre ex-partenaires de PACS.

D’abord, la présomption d’indivision joue avec une intensité confirmée par la jurisprudence du 1er octobre 2025 : tout bien acquis pendant le pacte est présumé indivis par moitié, même si un seul partenaire l’a acquis seul à son nom. Pour échapper à cette présomption, il fallait insérer une clause expresse dans l’acte d’acquisition, ou rapporter la preuve, exigeante, d’un financement exclusivement personnel.

Ensuite, l’indemnité d’occupation court à compter de la jouissance privative effective du logement par l’un des partenaires, et non de la dissolution administrative du PACS. Elle constitue souvent, à Paris et en Île-de-France, le poste financier le plus lourd du contentieux et peut atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros sur la durée de l’occupation.

Par ailleurs, le partenaire qui a payé seul l’emprunt n’obtient pas automatiquement une créance équivalente à la moitié des mensualités versées : si les paiements correspondent à l’aide matérielle proportionnée à ses facultés, ils sont absorbés. Lorsqu’une créance subsiste, elle peut être compensée avec les avantages tirés de la vie commune, à condition que le juge caractérise précisément les facultés contributives respectives, comme l’a rappelé l’arrêt du 5 février 2025.

Enfin, trois voies de sortie de l’indivision coexistent : amiable par cession de quote-part avec soulte, judiciaire par partage avec attribution préférentielle, ou par licitation à la barre. La voie amiable reste la plus rapide et la moins coûteuse, mais elle suppose un accord effectif sur la valeur, sur la dette et sur les comptes annexes.

L’anticipation reste le meilleur allié. Une convention initiale de liquidation, conclue dès la dissolution du PACS, permet d’éviter un contentieux long et coûteux. L’avocat peut chiffrer les créances, calculer l’indemnité d’occupation, organiser la cession de quote-part et négocier la désolidarisation bancaire dans les meilleurs délais. À défaut d’accord, la saisine du JAF avec l’ensemble des pièces probatoires reste la voie la plus efficace.

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