Un week-end de retour d’un voyage. Une serrure changée. Des inconnus à la fenêtre. Le propriétaire ou le locataire qui découvre son logement squatté pense d’abord à reprendre les lieux par lui-même. C’est précisément ce qu’il ne faut pas faire.

La loi du 27 juillet 2023 a renforcé l’arsenal juridique au bénéfice du propriétaire et du locataire dont le logement a été occupé par effraction. La procédure d’évacuation administrative de l’article 38 de la loi du 5 mars 2007 a été élargie. Les peines pénales ont triplé. Le maintien dans les lieux est désormais autonome incriminé.

Le présent article expose, sous un angle pratique et patrimonial, la chronologie d’urgence à respecter, les pièces à produire, et les arbitrages à opérer entre voie administrative et voie judiciaire.

I. La voie administrative express : la mise en demeure préfectorale

C’est la voie la plus rapide en pratique. Bien menée, elle peut conduire à une évacuation en quelques jours.

A. Les conditions de la procédure

L’article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable, dans sa rédaction en vigueur depuis le 29 juillet 2023, énonce¹ :

« En cas d’introduction et de maintien dans le domicile d’autrui, qu’il s’agisse ou non de sa résidence principale, ou dans un local à usage d’habitation à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou de contrainte, la personne dont le domicile est ainsi occupé, toute personne agissant dans l’intérêt et pour le compte de celle-ci ou le propriétaire du local occupé peut demander au représentant de l’Etat dans le département de mettre en demeure l’occupant de quitter les lieux, après avoir déposé plainte, fait la preuve que le logement constitue son domicile ou sa propriété et fait constater l’occupation illicite par un officier de police judiciaire, par le maire ou par un commissaire de justice. »

Trois pièces conditionnent la recevabilité de la demande :

Le récépissé de dépôt de plainte. Il est délivré par le commissariat ou la gendarmerie au moment du dépôt. Il vaut preuve formelle que la victime a saisi l’autorité judiciaire.

La preuve que le logement constitue son domicile ou sa propriété. Le titre de propriété (acte authentique de vente), la quittance de loyer pour un locataire, l’avis d’imposition à la taxe foncière ou à la taxe d’habitation peuvent constituer cette preuve. Lorsque le propriétaire ne peut produire ce titre — parfois conservé à l’intérieur du logement — le préfet peut solliciter l’administration fiscale dans les soixante-douze heures.

Le constat d’occupation illicite. Il est établi par un officier de police judiciaire, par le maire, ou par un commissaire de justice. Le constat de commissaire de justice est, en pratique, la voie la plus sûre : il décrit avec précision l’état des lieux, l’identité des occupants lorsqu’elle peut être recueillie, l’existence de signes d’effraction, l’absence de tout titre apparent.

B. Les délais et l’exécution forcée

Le préfet doit statuer dans un délai de quarante-huit heures à compter de la réception du dossier complet. La mise en demeure de quitter les lieux est assortie d’un délai d’exécution qui ne peut être inférieur à vingt-quatre heures lorsque le local est le domicile du demandeur.

Lorsque le local occupé n’est pas le domicile du demandeur — c’est notamment le cas du propriétaire bailleur dont le bien est entre deux locataires —, le délai est porté à sept jours et l’introduction d’une requête en référé administratif suspend l’exécution.

À défaut d’exécution dans le délai, le préfet doit procéder sans délai à l’évacuation forcée, sauf opposition de l’auteur de la demande. La force publique intervient alors avec le concours des services de police ou de gendarmerie.

Le seul motif de refus du préfet, en dehors des conditions de recevabilité, est l’existence d’un « motif impérieux d’intérêt général ». La notion est d’application restrictive, et l’éventuel refus doit être motivé.

C. Les limites de la voie administrative

La procédure ne joue qu’en présence d’un « domicile » au sens élargi de la jurisprudence pénale, ou d’un local à usage d’habitation occupé après une introduction par voies de fait. Pour un local commercial, professionnel ou agricole, la nouvelle qualification de l’article 315-1 du Code pénal s’applique mais la procédure préfectorale de l’article 38 ne joue pas pour des locaux qui n’ont jamais été affectés à l’habitation.

La voie administrative ne joue pas davantage à l’encontre d’un locataire dont le bail a expiré et qui se maintient dans les lieux : son entrée initiale était licite. Le bailleur doit dans ce cas suivre la procédure civile classique de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion par le juge.

II. Les preuves à constituer et le rôle du commissaire de justice

La rapidité de la voie administrative impose que les pièces soient rassemblées sans délai. Le commissaire de justice est le pivot opérationnel de cette phase.

A. Le constat d’occupation illicite

Le commissaire de justice se déplace sur place. Il décrit les lieux : porte forcée, serrures changées, biens mobiliers déplacés ou disparus, présence de tiers, état d’insalubrité éventuel. Il interpelle les occupants pour recueillir leur identité et tente d’obtenir copie de tout titre qu’ils invoquent. Il photographie chaque pièce et chaque élément utile.

Le constat doit être daté et signé. Il est annexé au dossier déposé en préfecture, et constituera également une pièce essentielle au pénal.

L’erreur courante consiste à demander au commissaire de justice de pénétrer de force dans le logement. Cette voie n’est pas autorisée hors cas spécifiques (ordonnance sur requête du juge). Le constat doit s’effectuer depuis l’extérieur du logement, en présence de témoins lorsque c’est possible, et avec le recours à la force publique pour sécuriser l’opération si une tension est perceptible.

B. La preuve de la qualité de domicile

L’article 38 exige que le demandeur fasse « la preuve que le logement constitue son domicile ou sa propriété ». Cette preuve est plus délicate qu’il n’y paraît dans certaines hypothèses.

Pour la résidence principale, l’avis d’imposition à la taxe d’habitation, les factures d’EDF/Engie, l’attestation d’assurance habitation, les courriers officiels reçus à l’adresse couvrent largement la démonstration.

Pour la résidence secondaire, la preuve repose sur le titre de propriété et sur tout élément établissant la présence régulière (factures de gardiennage, abonnements, cartes de stationnement). La présence de biens meubles personnels, expressément mentionnée par l’article 226-4 alinéa 3 du Code pénal, constitue un indice utile.

Pour le bailleur dont le bien est inoccupé entre deux locataires, le délai d’évacuation est porté à sept jours et le risque de référé suspensif est réel. Une démarche civile parallèle mérite d’être engagée pour ne pas perdre de temps.

C. Le constat parallèle au pénal

Le constat d’occupation illicite, au-delà de son utilité pour la procédure préfectorale, sert directement la plainte pénale. Il établit la matérialité de l’introduction et caractérise les voies de fait : serrures forcées, vitres brisées, portes enfoncées. Il fixe la date à compter de laquelle court le délai de prescription pour l’introduction et de laquelle se mesure la durée du maintien.

Le constat doit être conservé en plusieurs exemplaires, transmis sous forme dématérialisée au commissariat lors du dépôt de plainte, et joint au dossier qui sera adressé à l’avocat dès la phase d’urgence.

III. La voie judiciaire civile et l’articulation avec la voie pénale

Lorsque la voie administrative n’est pas accessible, ou pour les cas où elle achoppe, la voie judiciaire prend le relais.

A. L’assignation en référé pour expulsion

Lorsque le local n’est pas un domicile au sens strict, ou lorsque le préfet refuse d’engager la procédure, le propriétaire saisit en urgence le juge des contentieux de la protection ou le juge des référés du tribunal judiciaire.

Le référé suppose la démonstration d’un trouble manifestement illicite ou d’une situation d’urgence. La présence d’occupants sans titre dans un logement dont le propriétaire détient un titre certain caractérise ce trouble. Le juge ordonne l’expulsion à bref délai, avec, le cas échéant, le concours de la force publique.

Le titre exécutoire obtenu doit être signifié aux occupants par commissaire de justice, suivi d’un commandement de quitter les lieux. À l’expiration du délai (deux mois en principe, réduit dans les cas de squat caractérisé), l’expulsion est mise à exécution. Les difficultés pratiques de la collaboration avec les services de l’État doivent être anticipées : l’arrêté d’octroi du concours de la force publique conditionne l’opération matérielle.

B. L’absence de trêve hivernale en cas de squat

L’article L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit la trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars. Cette trêve a connu une exception élargie par la loi du 27 juillet 2023 : elle ne s’applique pas en cas de squat d’un local d’habitation, qu’il s’agisse de la résidence principale ou non.

L’avantage est considérable. Le propriétaire victime d’une introduction par voies de fait peut obtenir l’expulsion de ses occupants sans avoir à attendre le mois d’avril. La nuance reste que la jurisprudence apprécie strictement la qualification de « squat » : la simple occupation sans titre par un ancien locataire, par exemple, ne fait pas tomber la trêve.

C. La coordination avec la procédure pénale

L’évacuation matérielle ne purge pas l’action publique. La plainte déposée pour violation de domicile suit son cours. Les poursuites pénales pour introduction et maintien restent ouvertes même après le départ des occupants.

La constitution de partie civile devant la juridiction pénale permet d’obtenir la réparation du préjudice : indemnité d’occupation, dégradations, préjudice moral. Cette voie est en règle générale plus efficace que l’action civile autonome contre des occupants insolvables et difficiles à identifier durablement. Notre analyse approfondie de la procédure pénale et des éléments constitutifs de la violation de domicile, rédigée par le pôle pénal du cabinet, complète utilement cet exposé patrimonial.

L’arrêt récent rendu par la chambre criminelle de la Cour de cassation le 3 juin 2025 rappelle que l’article 226-4 du Code pénal ne protège pas la propriété immobilière en général mais le « lieu où une personne a le droit de se dire chez elle ». La qualification suppose donc une affectation effective au domicile. Pour un investisseur dont le bien n’a jamais été occupé, la voie pénale peut s’avérer plus étroite que la voie civile, et la stratégie doit être déterminée dès la première heure.

Conclusion

Face à un squat, la chronologie compte plus que tout. Plainte le jour même. Constat de commissaire de justice dans les vingt-quatre heures. Saisine de la préfecture dans les quarante-huit heures. Action civile parallèle si la voie administrative présente une faiblesse.

Le cabinet Kohen Avocats, implanté à Paris et intervenant en Île-de-France, accompagne les propriétaires bailleurs et les locataires victimes de squat. Notre pôle droit immobilier coordonne la phase d’urgence avec le commissaire de justice et la préfecture. Notre analyse de la procédure de plainte avec constitution de partie civile complète, sur le versant pénal, les démarches engagées au plan administratif et civil. La pratique des recours en copropriété est également utile lorsque le squat affecte un immeuble en copropriété et appelle une coordination avec le syndic.

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