Le locataire qui demande des travaux à son propriétaire a souvent déjà tout essayé.
Il a envoyé des messages. Il a appelé l’agence. Il a transmis des photos. Parfois, un artisan est passé, a confirmé le désordre, puis plus rien. Le logement reste humide, l’installation électrique dysfonctionne, la fenêtre ne ferme plus, la chaudière tombe en panne, le plafond s’abîme ou une fuite revient après chaque pluie.
La tentation est alors de télécharger un modèle de lettre, de l’envoyer en recommandé, puis d’arrêter de payer le loyer si le bailleur ne répond pas.
C’est précisément le point dangereux.
Une mise en demeure utile n’est pas seulement une lettre. C’est la première pièce d’un futur dossier. Elle doit qualifier les travaux, fixer une chronologie, viser les bons textes, demander une réponse datée, préserver les preuves et préparer la saisine du juge des contentieux de la protection si le propriétaire ne réagit pas.
Cet article traite d’un angle précis du bail d’habitation : comment rédiger une mise en demeure de travaux qui puisse ensuite servir devant le juge, sans affaiblir le dossier par une demande trop vague ou par une suspension sauvage du loyer.
1. La première question : les travaux sont-ils vraiment à la charge du propriétaire ?
Avant d’écrire, il faut qualifier.
Tous les désordres du logement ne relèvent pas du bailleur. Le locataire assume les réparations locatives, l’entretien courant et les dégradations qui lui sont imputables. Le propriétaire doit, lui, délivrer un logement décent, entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu au bail et faire les réparations nécessaires qui ne sont pas locatives.
Le point de départ se trouve dans l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Le bailleur doit remettre un logement décent, le délivrer en bon état d’usage et de réparation, assurer la jouissance paisible du logement et entretenir les locaux. L’article 1719 du code civil pose la même logique générale : le bailleur doit délivrer la chose louée, l’entretenir et en faire jouir paisiblement le preneur.
La lettre doit donc éviter les demandes générales.
Il ne faut pas écrire seulement : « Je vous mets en demeure de faire les travaux nécessaires. »
Il faut décrire le désordre et le rattacher à une obligation précise : infiltration dans la chambre, prises électriques descellées, chaudière hors service, garde-corps instable, absence de ventilation, moisissures persistantes, fenêtre qui ne ferme plus, fuite provenant d’une canalisation encastrée, équipement mentionné au bail qui ne fonctionne pas.
Cette qualification permet ensuite de séparer trois catégories.
Première catégorie : les réparations locatives. Elles relèvent en principe du locataire.
Deuxième catégorie : les travaux d’entretien, de réparation ou de mise en conformité à la charge du bailleur.
Troisième catégorie : les travaux liés à la décence du logement. Ils peuvent ouvrir une demande plus forte, fondée sur l’article 20-1 de la loi de 1989.
2. Ce que la mise en demeure doit contenir
Une lettre efficace est courte, mais complète.
Elle doit d’abord identifier le bail : adresse du logement, date de signature, nom du bailleur, nom de l’agence si elle gère le bien, date d’entrée dans les lieux. Elle doit ensuite rappeler les démarches déjà effectuées : courriels, SMS, signalements à l’agence, passage d’un plombier, intervention avortée, rendez-vous annulé, absence de réponse.
La lettre doit ensuite lister les désordres un par un.
Chaque désordre doit être concret. Une bonne formulation indique la pièce concernée, la date d’apparition, les conséquences et les preuves disponibles. Par exemple : « Depuis le 12 mars 2026, une infiltration apparaît au plafond de la chambre. Les photographies prises les 13 et 20 mars montrent l’extension de la trace. Le logement présente une odeur d’humidité persistante. »
La demande vient après.
Le locataire peut mettre le propriétaire en demeure de prendre position, de mandater une entreprise, de communiquer un calendrier d’intervention et de faire réaliser les travaux dans un délai déterminé. Le délai doit rester raisonnable. Huit jours peuvent suffire pour une réponse ou une intervention urgente. Quinze jours sont souvent plus adaptés pour organiser un devis. Un mois peut être cohérent pour des travaux moins urgents.
La lettre doit enfin annoncer la suite sans menace excessive : à défaut de réponse ou d’intervention, le locataire se réserve la possibilité de saisir la commission départementale de conciliation, le juge des contentieux de la protection, ou le juge des référés selon l’urgence.
Le bon ton est factuel.
La lettre n’a pas besoin d’accuser le propriétaire de mauvaise foi. Elle doit surtout créer une preuve datée.
3. Un modèle utile, à adapter au dossier
Voici une structure de mise en demeure utilisable comme point de départ.
Objet : mise en demeure de faire réaliser les travaux à la charge du bailleur.
Madame, Monsieur,
Je suis locataire du logement situé [adresse complète], donné à bail le [date du bail].
Depuis le [date], les désordres suivants affectent le logement : [décrire précisément chaque désordre, pièce par pièce]. Ces désordres vous ont déjà été signalés le [dates et modes de signalement]. À ce jour, aucune intervention effective n’a permis d’y mettre fin.
Ces travaux ne relèvent pas de l’entretien courant du locataire. Ils concernent la délivrance, l’entretien normal du logement, la jouissance paisible des lieux et, le cas échéant, les caractéristiques de décence exigées par la loi du 6 juillet 1989.
Je vous mets donc en demeure de me confirmer, dans un délai de [huit ou quinze jours] à compter de la réception de la présente, les mesures que vous entendez prendre, l’entreprise mandatée et le calendrier d’intervention. À défaut de réponse ou d’exécution dans un délai utile, je me réserve la possibilité de saisir la juridiction compétente afin d’obtenir les travaux nécessaires, la réduction du loyer ou l’indemnisation du trouble de jouissance subi.
Je reste disponible pour convenir des modalités d’accès au logement avec l’entreprise mandatée.
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
Ce modèle ne doit pas être envoyé tel quel si le logement présente un risque pour la sécurité, une situation d’insalubrité ou une privation d’usage importante. Dans ces cas, la lettre doit être renforcée par les textes applicables, les photographies, les certificats, les devis et, parfois, par un constat de commissaire de justice.
4. Les preuves à joindre ou à conserver
La mise en demeure ne suffit pas.
Le dossier doit être prêt avant l’envoi. Le locataire doit conserver le bail, l’état des lieux d’entrée, les échanges avec le bailleur, les photographies datées, les vidéos, les factures d’entretien, les attestations de voisins, les devis, les rapports d’artisans, les courriers de l’agence et les accusés de réception.
Pour les désordres visibles, les photographies doivent être datées et répétées. Une seule photo ne montre pas toujours la persistance du trouble. Trois séries de photos, prises à plusieurs dates, montrent l’évolution.
Pour les désordres techniques, un écrit d’artisan est utile. Il n’a pas la force d’une expertise judiciaire, mais il peut établir que le problème ne relève pas d’un simple entretien courant.
Pour les désordres sérieux, le constat de commissaire de justice reste souvent la pièce la plus propre. Il fixe l’état du logement à une date donnée. Il évite que le débat se réduise à la parole du locataire contre celle du bailleur.
Lorsque la décence du logement est en cause, le locataire peut aussi signaler la situation aux services compétents. Le site officiel Service-Public rappelle que l’information du bailleur par l’organisme payeur de l’allocation logement peut tenir lieu de demande de mise en conformité. Le point important, pour une procédure judiciaire, reste de conserver la trace de chaque signalement et de chaque réponse.
5. Faut-il arrêter de payer le loyer ?
En principe, non.
L’arrêt unilatéral du paiement du loyer est l’une des erreurs les plus fréquentes. Même si le propriétaire tarde à réaliser les travaux, le locataire qui cesse de payer sans décision judiciaire peut créer un impayé. Cet impayé peut ensuite déclencher un commandement de payer, une clause résolutoire et une procédure d’expulsion.
La loi prévoit une voie plus sûre.
L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge, lorsque le logement ne satisfait pas aux exigences de décence, de déterminer les travaux à réaliser, de fixer le délai d’exécution, puis de réduire le montant du loyer ou de suspendre son paiement, avec ou sans consignation, jusqu’à l’exécution des travaux.
La différence est décisive.
Le locataire ne décide pas seul de retenir le loyer. Il demande au juge de tirer les conséquences du manquement du bailleur.
La Cour de cassation a aussi jugé que l’indemnisation du trouble de jouissance né du manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent n’est pas subordonnée à une mise en demeure préalable (Cass. 3e civ., 4 juin 2014, n° 13-12.314, publié au Bulletin). Cette solution ne rend pas la mise en demeure inutile. Elle signifie seulement qu’en présence d’un manquement établi, l’indemnisation peut être discutée même si le locataire n’a pas parfaitement formalisé son courrier initial.
En pratique, la mise en demeure reste utile parce qu’elle fixe la date à partir de laquelle le propriétaire ne peut plus dire qu’il ignorait le problème.
6. Que faire si le propriétaire ne répond pas ?
Après réception de la mise en demeure, trois chemins sont possibles.
Le premier est amiable : le bailleur répond, mandate une entreprise et fixe une date d’intervention. Il faut alors confirmer les rendez-vous par écrit, conserver les échanges et vérifier que les travaux résolvent réellement le désordre.
Le deuxième est administratif ou conciliatoire : le locataire saisit la commission départementale de conciliation ou les services compétents lorsque la décence du logement est en cause. L’article 20-1 prévoit qu’à défaut d’accord ou de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie. Cette saisine n’est pas un préalable obligatoire à la saisine du juge, mais elle peut être utile lorsque le dossier peut encore se débloquer.
Le troisième est judiciaire.
Selon l’urgence, le locataire peut demander en référé des mesures immédiates : injonction de travaux, astreinte, expertise ou provision. Si le débat nécessite une analyse plus complète, l’action au fond permet de demander les travaux, une réduction de loyer, des dommages et intérêts et, dans certains cas, la résiliation du bail aux torts du bailleur.
Une décision récente publiée sur le site de la Cour de cassation, rendue par le tribunal judiciaire de Paris le 27 janvier 2026, RG n° 25/10275, illustre ce type de raisonnement : le juge des référés a ordonné une réduction de loyer de 30 % jusqu’à l’exécution de travaux de mise en conformité. Une autre décision du tribunal judiciaire de Toulouse du 27 août 2025, RG n° 25/01357 montre l’utilité de viser précisément l’article 6 de la loi de 1989 lorsque la demande porte sur des réparations nécessaires.
Ces décisions ne remplacent pas l’analyse du dossier. Elles montrent une chose simple : le juge statue sur des faits, des preuves et des demandes précises.
7. Quel tribunal saisir à Paris et en Île-de-France ?
Le contentieux des travaux dans un bail d’habitation relève en pratique du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire compétent.
À Paris, le dossier sera généralement porté devant le tribunal judiciaire de Paris, selon la situation du logement et la nature de la demande. En Île-de-France, la compétence dépend du lieu de l’immeuble : Nanterre, Bobigny, Créteil, Versailles, Pontoise, Évry, Meaux ou Melun peuvent être concernés selon le département.
La stratégie n’est pas la même pour un studio humide, un logement familial avec enfants, un appartement devenu inhabitable, un trouble limité à une fenêtre ou un désordre relevant de la copropriété.
Lorsque l’origine du problème vient des parties communes, le dossier doit souvent articuler le bailleur, le syndic et les entreprises intervenantes. Le locataire agit d’abord contre son bailleur, car c’est lui qui lui doit la jouissance paisible du logement. Mais le bailleur peut ensuite appeler le syndic ou le copropriétaire concerné selon l’origine du désordre.
Pour les dossiers de troubles de jouissance locative, l’enjeu est donc de construire une chronologie procédurale complète : signalement, mise en demeure, preuves, inertie, conséquences sur l’usage du logement, demandes judiciaires.
8. Les erreurs à éviter dans la lettre
La première erreur est de demander « tous les travaux nécessaires » sans préciser lesquels.
La deuxième est de mélanger les désordres à la charge du bailleur avec des éléments d’entretien courant imputables au locataire. Ce mélange permet au propriétaire de contester l’ensemble.
La troisième est de fixer un délai irréaliste. Une mise en demeure de 24 heures pour des travaux qui exigent un devis et une entreprise peut apparaître excessive, sauf urgence réelle.
La quatrième est d’annoncer que le loyer sera suspendu sans décision judiciaire. Cette phrase peut se retourner contre le locataire.
La cinquième est d’envoyer la lettre à la mauvaise personne. Si une agence gère le bien, il est utile de l’informer. Mais la mise en demeure doit viser le bailleur ou son mandataire habilité. Lorsque le propriétaire est inconnu ou que l’agence refuse de transmettre les coordonnées, cette difficulté doit être traitée avant la procédure.
La sixième est de ne pas conserver l’accusé de réception. Un courrier recommandé non retiré n’a pas le même intérêt probatoire qu’un courrier reçu. Selon l’enjeu, un acte de commissaire de justice peut être plus sûr.
9. Les cinq angles à vérifier avant d’assigner
Avant de saisir le juge, il faut vérifier cinq points.
Le premier est la nature des travaux. S’agit-il d’une réparation locative, d’une obligation du bailleur ou d’une mise en conformité liée à la décence ?
Le deuxième est la preuve. Le dossier contient-il assez d’éléments datés pour établir le désordre et sa persistance ?
Le troisième est la chronologie. Le propriétaire a-t-il été informé ? À quelle date ? A-t-il répondu ? A-t-il envoyé une entreprise ? Les travaux ont-ils échoué ?
Le quatrième est le préjudice. Le locataire demande-t-il seulement les travaux, ou aussi une réduction de loyer et des dommages et intérêts ?
Le cinquième est l’urgence. Si le logement est dangereux ou difficilement habitable, le référé peut être plus adapté qu’une procédure classique.
10. Ce qu’il faut retenir
La mise en demeure de travaux n’est pas une formalité décorative.
C’est la première pièce d’un dossier de contentieux locatif.
Elle doit identifier le bail, décrire les désordres, rattacher les travaux à l’obligation du propriétaire, fixer un délai raisonnable, annoncer la suite procédurale et préserver la preuve. Elle ne doit pas annoncer une suspension unilatérale du loyer.
Si le propriétaire ne répond pas, le locataire peut envisager la conciliation, le référé, l’action au fond, la réduction du loyer ou l’indemnisation du trouble de jouissance. La force du dossier dépendra moins de la colère exprimée dans la lettre que de la précision des faits et des pièces.
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Nous relisons votre mise en demeure, vos preuves, le bail et les recours utiles avant saisine du juge.