Has entregado las llaves del piso en Francia, has dejado la vivienda limpia y, aun así, el casero te escribe que te devuelve la fianza a medias: se queda un 20 % para cubrir las cargas de la comunidad pendientes de regularizar. La cantidad no es pequeña y la explicación cabe en dos líneas. ¿Puede hacerlo? ¿Durante cuánto tiempo puede quedarse ese dinero? ¿Y qué ocurre si, meses después, las cuentas de la comunidad resultan favorables y nadie te devuelve nada?

La respuesta corta es que la ley francesa autoriza esa retención provisional, pero la rodea de condiciones estrictas: un tope, unos justificantes y unos plazos que el casero debe respetar. Cuando falta uno de esos tres elementos, la retención deja de ser una provisión y se convierte en una cantidad que debe devolverse, con un recargo del 10 % del alquiler por cada mes de retraso. Este artículo explica, paso a paso, cómo controlar la provisión, qué cargas pueden descontarte de verdad, qué pruebas debe presentarte el casero y cómo reclamar si no cumple, con los textos y las decisiones que los jueces aplican hoy.

I. Lo que el casero puede retener de la fianza y lo que no

La fianza se llama en Francia dépôt de garantie, literalmente depósito de garantía: la suma que entregas al firmar el contrato de alquiler para responder de tus obligaciones como inquilino. Al terminar el alquiler, el casero —o la agencia que lo representa— debe devolverla, pero puede descontar lo que le debas de verdad. La ley distingue dos tipos de descuento: las cantidades que ya se conocen al salir (alquileres impagados, reparaciones que te corresponden) y una cantidad provisional por las cargas de la comunidad cuyas cuentas aún no están cerradas. Esa segunda es la provisión del 20 %, y es la que más dudas crea porque el casero te pide que confíes en unas cuentas que todavía no existen.

A. La provisión del 20 %: un cierre provisional de cuentas, no un castigo

Cuando el piso está en un edificio en copropiedad —lo que en Francia se llama copropriété y equivale a nuestra comunidad de propietarios—, las cargas del edificio se reparten cada año y las aprueba la junta de propietarios. Si te vas antes de que la junta apruebe las cuentas del año en curso, el casero aún no sabe cuánto le corresponderá pagar por tu piso ni cuánto le habrás adelantado tú cada mes con las provisiones de cargas incluidas en tu recibo. Para ese caso, el artículo 22 de la ley n.º 89-462 de 6 de julio de 1989 autoriza al casero a hacer un cierre provisional de cuentas, lo que el texto llama arrêté des comptes provisoire, y a conservar una provisión hasta que las cuentas anuales del edificio queden aprobadas de forma definitiva.

Esa provisión tiene tres límites que conviene memorizar. Primero, debe estar justificada con documentos: el casero no puede quedarse una cantidad redonda por si acaso, sino que la provisión debe apoyarse en justificantes y fijarse a partir del cierre provisional. Segundo, no puede superar el 20 % del importe de la fianza. Si tu fianza es de 900 euros, la provisión máxima es de 180 euros, aunque la agencia te anuncie una cifra mayor. Tercero, es temporal: la regularización definitiva y la devolución del saldo deben hacerse en el mes siguiente a la aprobación definitiva de las cuentas del edificio, descontando lo que realmente debas. Así lo dispone el mismo artículo 22 de la ley de 6 de julio de 1989, que añade que las partes pueden ponerse de acuerdo para saldar todas las cuentas de inmediato, sin esperar a la junta.

En la práctica, esto significa que la carta del casero debería contener cuatro cosas: el cierre provisional de cuentas, la explicación de cómo calcula la provisión, los justificantes que la respaldan y el compromiso de regularizar cuando la junta apruebe las cuentas. Si solo anuncia que retiene el 20 % por las cargas, la retención no cumple la exigencia de justificación que impone el texto, que solo permite descontar las sumas que el casero podría pagar en tu lugar cuando estén debidamente justificadas. La página oficial de la administración francesa sobre el depósito de garantía lo resume igual: la provisión debe fijarse con documentos justificativos y no puede exceder del 20 %, y el saldo debe regularizarse en el mes siguiente a la aprobación definitiva de las cuentas, según explica service-public.gouv.fr en su ficha sobre el depósito de garantía.

Un detalle importante: esta provisión solo existe cuando el edificio funciona en copropiedad y las cuentas aún no están cerradas. Si las cuentas del año ya fueron aprobadas antes de tu salida, el casero debe calcular directamente lo que debes y devolverte el resto, sin provisión. Y si el alquiler ya incluía cada mes una provisión de cargas que cubre todo el periodo, la retención adicional del 20 % debe poder explicarse con números, no con una fórmula automática aplicada a todos los inquilinos que se van.

B. Qué cargas pueden descontarte y cuáles no: solo las recuperables y justificadas

No todas las cargas del edificio pueden repercutirse al inquilino. La ley francesa habla de charges récupérables, cargas recuperables: cantidades accesorias al alquiler principal que solo son exigibles con justificación, como contraprestación de los servicios vinculados al uso de la vivienda, de los gastos de mantenimiento corriente y pequeñas reparaciones de las zonas comunes, y de los impuestos que corresponden a servicios de los que el inquilino se beneficia directamente. Así lo establece el artículo 23 de la ley n.º 89-462 de 6 de julio de 1989, que remite la lista concreta a un decreto del Consejo de Estado.

Esa lista es el decreto n.º 87-713 de 26 de agosto de 1987, cuyo artículo 1 remite al anexo con la lista de cargas recuperables: ascensores, agua, electricidad de zonas comunes, limpieza, mantenimiento de espacios verdes o impuestos como la tasa de basuras, entre otras partidas tasadas. Todo lo que no figura en esa lista —y, en particular, los grandes trabajos del edificio, la mejora de las instalaciones o los honorarios que corresponden al propietario— no puede cargarse al inquilino que se va, ni por la vía de la retención ni por la vía de la provisión. Cuando el casero te presente el cierre provisional, pide que cada partida se identifique con la lista del decreto: una retención global sin desglose no permite comprobar si las cargas son realmente recuperables.

El segundo filtro es el estado de los lugares, el état des lieux: el inventario contradictorio que se firma a la entrada y a la salida describiendo cada habitación. La comparación entre ambos documentos es la prueba central de cualquier retención por daños, y los jueces la tratan como tal. El tribunal de proximidad de Rambouillet, en su sentencia de 8 de abril de 2025 (asunto 24/00096), resolvió un litigio en el que el casero retenía toda la fianza apoyándose en un presupuesto de más de 6.800 euros, fotografías sin fecha ni localización, el testimonio parcial de la gestora de la agencia y las quejas de la nueva inquilina. El tribunal apartó una por una esas pruebas y sentenció que solo la comparación entre el estado de lugares de entrada y el de salida, ambos contradictorios, permite decidir si los desperfectos justifican los trabajos y la retención. Las fotografías no fechadas, la lista de diferencias redactada solo por el casero, el testimonio interesado de la agencia y las reclamaciones de quien llegó después no pueden sustituir a esa comparación. La fianza se devolvió íntegra, con el recargo legal.

Esa sentencia resume tres reglas que te protegen. Primera, el casero debe entregarte los justificantes: estados de lugares de entrada y de salida, fotos, acta de comisario de justicia, facturas o presupuestos y, si alega impagos, la reclamación que te envió y quedó sin respuesta. La administración lo enumera igual en su ficha oficial sobre la devolución de la fianza. Segunda, un presupuesto no es una factura: sirve para estimar, pero la retención definitiva debe apoyarse en gastos reales y proporcionados a las diferencias constatadas entre ambos estados de lugares. Tercera, el desgaste normal no lo pagas tú. El artículo 1755 del Código civil dispone que ninguna de las reparaciones llamadas locativas corre a cargo del inquilino cuando solo las causa la vetustez o la fuerza mayor, y el artículo 1 del decreto n.º 87-712 de 26 de agosto de 1987 limita las reparaciones locativas a los trabajos de mantenimiento corriente y pequeñas reparaciones derivados del uso normal de la vivienda. Pintar todo el piso porque la pintura tiene diez años, cambiar un suelo desgastado por el tiempo o imputarte una avería estructural son ejemplos típicos de retenciones indebidas, que además suelen corregirse aplicando una tabla de vetustez, la grille de vétusté, que descuenta del coste la parte correspondiente a la antigüedad de los materiales.

La ley añade una protección frontal contra las cláusulas abusivas. El artículo 4 de la ley n.º 89-462 declara no escrita —es decir, inexistente— toda cláusula por la que el inquilino se comprometa por anticipado a reembolsos calculados según una estimación fijada solo por el casero para las reparaciones locativas, toda cláusula que imponga al inquilino pagar el estado de lugares de salida cuando no lo hace un comisario de justicia, y toda cláusula que declare al inquilino automáticamente responsable de los desperfectos constatados en la vivienda. Si tu contrato contiene una fórmula de ese estilo, no necesitas impugnarla ante notario: la ley la tiene por no puesta y el juez la ignorará.

Dos precisiones para hispanohablantes. La primera: en Francia la fianza no es la caution. La caution es la persona que se compromete a pagar por ti si incumples —nuestro avalista—, mientras que el depósito se llama dépôt de garantie. La segunda: si compraste o heredaste el piso con el inquilino dentro, la devolución corresponde al nuevo casero, porque el artículo 22 atribuye la restitución al nuevo propietario en caso de transmisión del local, y ningún pacto entre vendedor y comprador te es oponible. Sobre ese escenario existe un análisis detallado en el artículo sobre comprar un piso alquilado en Francia con el inquilino dentro. Y si la comunidad te reclama cuotas antiguas del anterior propietario, la prueba clave es el certificado del síndico, como se explica en el artículo sobre cuotas impagadas de la comunidad al comprar un piso en Francia.

II. Plazos, prueba y recurso para recuperar el dinero

Recuperar la provisión y las retenciones indebidas es una carrera de plazos y de papeles. Quien entrega las llaves de una forma que deja huella, conserva ambos estados de lugares y reclama por escrito dentro del plazo coloca al casero contra las cuerdas: a partir de ahí, cada mes de silencio suma un 10 % y cada justificante que falta debilita su posición ante el juez.

A. Los plazos que deciden cuánto te deben

El plazo de devolución se cuenta desde que entregas las llaves, en mano o por carta certificada con acuse de recibo, y depende del estado de salida. Si el estado de lugares de salida coincide con el de entrada, el casero debe devolverte la fianza en un mes como máximo. Si no coincide, el plazo es de dos meses como máximo. En ambos casos, la devolución puede ser parcial por las retenciones o la provisión, pero el resto debe volver a tu cuenta dentro de esos plazos. Así lo fija el artículo 22 de la ley de 6 de julio de 1989, que exige además que indiques tu nueva dirección al entregar las llaves.

El punto de partida del plazo lo confirmó la Corte de Casación, la jurisdicción suprema francesa para estos litigios, en su sentencia de 23 de noviembre de 2022 (casación civil tercera, recurso n.º 21-15.899): el plazo de un mes corre desde la fecha de devolución de las llaves cuando el estado de salida coincide con el de entrada, y no desde la fecha en que termina jurídicamente el contrato. La distinción importa cuando el preaviso y la entrega de llaves no coinciden: lo que cuenta es el día en que el casero recupera las llaves. Sobre los preaviso de salida y sus trampas, puedes consultar el artículo sobre el preaviso de un mes frente a los tres meses que exige el casero.

Para la provisión de cargas se añade un segundo calendario: la regularización definitiva y la devolución del saldo deben producirse en el mes siguiente a la aprobación definitiva de las cuentas del edificio, según el mismo artículo 22. En la práctica, las juntas aprueban las cuentas una vez al año, de modo que la provisión puede durar meses; pero una vez aprobadas, el casero solo dispone de un mes para ajustar y pagarte. Si la junta rechaza las cuentas o las aprueba con reservas que afectan a tu periodo, el casero debe explicarlo con los documentos de la junta, no con su palabra.

Cuando el casero incumple cualquiera de esos plazos, la sanción es automática: por cada mes de retraso empezado se suma un 10 % del alquiler mensual sin cargas a la cantidad pendiente. La Corte de Casación, en su sentencia de 22 de junio de 2022 (casación civil tercera, recurso n.º 21-14.525), declaró que ese recargo se aplica de pleno derecho al vencimiento del plazo de dos meses desde la entrega de llaves, sin que el casero pueda pedir al juez que lo reduzca alegando dificultades del procedimiento o retrasos ajenos a su voluntad. El tribunal había intentado contar el recargo solo desde que se dictó la sentencia; la Casación anuló ese punto y fijó el inicio en el día siguiente al plazo legal. Con un alquiler de 900 euros, cada mes de retraso añade 90 euros, y la suma crece mes a mes hasta el pago completo. La única excepción que admite el artículo 22 es que el retraso se deba a que no comunicaste tu nueva dirección al entregar las llaves: otro motivo para dejar siempre una dirección por escrito y guardar el justificante.

El último plazo es el de la acción judicial: tres años. El artículo 7-1 de la ley de 6 de julio de 1989 dispone que todas las acciones derivadas de un contrato de alquiler prescriben a los tres años contados desde el día en que el titular del derecho conoció o debió conocer los hechos que le permiten actuar. Para la fianza, el punto de partida suele ser el vencimiento del plazo de devolución de uno o dos meses, o la fecha de la regularización de cargas que nunca llegó. El tribunal judicial de Caen, en su sentencia de 30 de junio de 2026, aplicó ese cómputo a un inquilino que había entregado las llaves sin estado de salida y declaró su acción dentro del plazo, recordando además que la prescripción se suspende cuando las partes acuden a conciliación o mediación, por aplicación del artículo 2238 del Código civil, y vuelve a correr por un mínimo de seis meses cuando la conciliación termina. Reclamar pronto no solo evita la prescripción: también permite pedir la suspensión del plazo acudiendo a un conciliador.

B. Cómo reclamar paso a paso, también en París y en Isla de Francia

El orden de la reclamación importa tanto como su contenido. Primero, al entregar las llaves, comunica por escrito tu nueva dirección y quédate con una copia de ambos estados de lugares firmados. Sin esos dos documentos, la comparación que exige el juez se vuelve imposible y el casero podrá invocar la presunción del artículo 1731 del Código civil: si no se hizo estado de lugares, el inquilino se presume que recibió la vivienda en buen estado de reparaciones locativas y debe devolverla igual, salvo prueba en contrario. El artículo 3-2 de la ley de 6 de julio de 1989 completa el cuadro: el estado de lugares debe hacerse de forma contradictoria y amistosa, y si una parte lo impide, no podrá invocar en su favor esa presunción. Cuando la otra parte se niega a firmar o a acudir, pide a un comisario de justicia —el antiguo huissier de justice— que levante el acta: su informe se impone a ambas partes y los gastos se reparten por mitad. Tienes además diez días desde la entrada para pedir que se complete el estado de entrada, y el primer mes de calefacción para añadir el estado de los elementos de calefacción.

Segundo, reclama por escrito en cuanto venza el plazo. Envía una carta certificada con acuse de recibo exigiendo la devolución, el cierre provisional de cuentas con su desglose, los justificantes de cada retención y la fecha prevista de regularización tras la junta. Enumera lo que falta: presupuestos sin facturas, fotos sin fecha, partidas que no figuran en la lista de cargas recuperables, pintura imputada pese a la vetustez. Esa carta servirá después ante el conciliador y ante el juez para fijar el inicio del retraso y demostrar tu diligencia. Recuerda que el artículo 1732 del Código civil hace responder al inquilino de los deterioros ocurridos durante el alquiler salvo que pruebe que ocurrieron sin su culpa: quien documenta el buen estado de salida invierte la presión.

Tercero, intenta la vía amistosa, que además suele ser obligatoria antes del juicio. Para las reclamaciones de menos de 5.000 euros —casi todas las de fianzas—, el artículo 750-1 del Código de procedimiento civil exige, bajo pena de inadmisibilidad, un intento previo de conciliación ante un conciliador de justicia, de mediación o de procedimiento participativo, salvo motivo legítimo como la urgencia manifiesta. En materia de alquileres existe además la comisión departamental de conciliación, la commission départementale de conciliation, pública y especializada, ante la cual también puedes llevar el desacuerdo sobre el estado de entrada en los diez días siguientes. La administración describe ambas vías y la reclamación posterior ante el juez en su ficha oficial sobre el depósito de garantía. Guarda el justificante de la conciliación: si fracasa, el plazo de prescripción se reanuda con un mínimo de seis meses, como recordó el tribunal de Caen.

Cuarto, si la vía amistosa fracasa, acude al juez de protección de litigios, el juge des contentieux de la protection del tribunal judicial del lugar donde está la vivienda. Pide la devolución del saldo, la regularización de la provisión con los justificantes, el recargo del 10 % por cada mes de retraso y los intereses legales. Lleva ordenados los dos estados de lugares con tu tabla comparativa, las fotos fechadas, las facturas y presupuestos del casero con tus objeciones partida por partida, la tabla de vetustez si existe para tu edificio y toda la correspondencia. El juez aplicará la comparación de estados de lugares como prueba central, como hizo el tribunal de Rambouillet, y calculará el recargo de oficio desde el vencimiento del plazo legal, como impuso la Casación.

En París y en Isla de Francia, tres particularidades prácticas. La primera es la competencia: corresponde al tribunal judicial de París, polo de la protección de los litigios de alquiler, con un volumen que alarga los señalamientos; presentar un expediente completo y una reclamación previa bien documentada acelera notablemente la tramitación. La segunda es la comisión departamental de conciliación de París, acostumbrada a los litigios sobre provisiones de cargas en copropiedades grandes, donde los cierres provisionales suelen ser opacos: pedir allí el desglose partida por partida antes de demandar da buenos resultados. La tercera es el coste de la prueba: en la región parisina, recurrir a un comisario de justicia para el estado de salida cuando el casero no acude es frecuente y su tarifa está regulada; ese gasto, repartido por mitad por ley, suele resultar mucho menor que discutir después sin acta contradictoria. En estos casos, indicar en la demanda la dirección parisina del inmueble, el tribunal competente y la cronología exacta de entrega de llaves, reclamación y conciliación evita los defectos formales que más inadmissiones provocan.

Conclusión

La provisión del 20 % no es un cheque en blanco: es un anticipo sobre unas cuentas que aún no existen, con tope, con justificantes y con fecha de devolución. El casero que la retiene debe mostrarte el cierre provisional desglosado, limitarla al 20 % de la fianza y regularizarla en el mes siguiente a la aprobación de las cuentas del edificio. Las demás retenciones deben superar el mismo examen: comparación entre los estados de lugares de entrada y de salida, gastos reales y proporcionados, respeto a la vetustez y a la lista de cargas recuperables, y ninguna cláusula que te declare responsable automático o te cobre estimaciones unilaterales. A partir del vencimiento del plazo de uno o dos meses, cada mes de silencio suma un 10 % del alquiler, y dispones de tres años para reclamar, con la conciliación como vía previa que además suspende la prescripción. Entrega las llaves dejando huella escrita, exige los papeles partida por partida y, si el casero no responde, lleva el expediente completo ante el conciliador y después ante el juez: con los textos y las pruebas de tu lado, la fianza retenida sin justificación vuelve, con recargo.