Acaba de encontrar otro piso, firma el nuevo contrato y envía su carta de salida al casero. Respuesta del casero o de la agencia: tiene que pagar tres meses más, el preaviso reducido no se le aplica, el justificante no vale o la carta no cuenta. Con un alquiler de 1.400 euros, la diferencia entre un mes y tres meses son 2.800 euros, a veces con dos alquileres solapados durante semanas. Ese dinero se puede perder por una frase mal redactada, por un justificante enviado tarde o por un modo de envío que la ley no reconoce. También se puede salvar con el método inverso: motivo correcto desde la primera carta, prueba adjunta desde el primer día y notificación por un canal que haga correr el plazo sin discusión.

En Francia, la salida del inquilino se llama congé (la carta o acto por el que se comunica que se deja la vivienda) y el tiempo que sigue pagando después de enviarla se llama préavis o délai de préavis (plazo de preaviso). La regla general para una vivienda vacía es de tres meses, pero la ley n.º 89-462 de 6 de julio de 1989 reduce ese plazo a un mes en una lista cerrada de casos. Y si ya pagó de más porque el casero le impuso tres meses, la misma ley y los jueces permiten reclamar la devolución, como acaban de hacerlo dos tribunales en 2025 y 2026. Esta guía explica cuándo puede irse en un mes, cómo escribir un congé que el casero no pueda discutir y cómo recuperar lo pagado de más, con el caso particular de París y de la región parisina, donde vive una gran parte de los hispanohablantes instalados en Francia.

I. Cuándo el preaviso baja de tres meses a uno

La base está en el artículo 15, apartado I, de la ley de 6 de julio de 1989: cuando la salida la decide el inquilino, el plazo es de tres meses, pero pasa a ser de un mes en los casos numerados del 1.º al 5.º de ese mismo texto. La lista es cerrada: fuera de esos casos, el plazo es de tres meses aunque la salida sea urgente o el casero encuentre rápidamente a otro inquilino. El mismo artículo impone una condición que decide muchos litigios: el inquilino que quiera el plazo reducido debe indicar el motivo que invoca y justificarlo en el momento de enviar la carta de salida; si no lo hace, el plazo aplicable es de tres meses. Esa frase hay que tomarla al pie de la letra: motivo escrito desde la primera carta y justificante adjunto desde la primera carta.

A. Zona tensa: París y casi toda la región parisina dan un mes de entrada

El primer caso de la lista, el 1.º del artículo 15, se refiere a las viviendas situadas en los territorios mencionados en el artículo 17 de la misma ley, es decir, las llamadas zones tendues (zonas tensionadas), definidas por el artículo 17 de la misma ley como las zonas de urbanización continua de más de 50.000 habitantes con desequilibrio marcado entre oferta y demanda de vivienda. La lista de municipios la fija un decreto, y París figura en el anexo de ese decreto n.º 2013-392 de 10 de mayo de 2013 con el código 75056, junto con la inmensa mayoría de los municipios de la pequeña corona parisina (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis y Val-de-Marne) y una gran parte de la gran corona (Yvelines, Essonne, Val-d’Oise y Seine-et-Marne). En la práctica, un inquilino que alquila en París o en la región parisina casi siempre puede invocar directamente este motivo, sin necesidad de haber cambiado de trabajo ni de acreditar un problema de salud. El simulador oficial de zonas tensionadas permite comprobar el municipio antes de escribir la carta.

Lo decisivo es cómo hay que invocar este motivo, y aquí una sentencia reciente de la Cour de cassation (el Tribunal Supremo francés en materia civil) protege al inquilino. El 14 de enero de 2021, la inquilina de un estudio dio su congé recordando la dirección exacta de la vivienda e indicando que se acogía al preaviso reducido de un mes conforme a la ley Alur, aunque añadía como explicación un acercamiento profesional que, por sí solo, no abría derecho a la reducción. El casero aplicó tres meses y se quedó con los alquileres correspondientes. El tribunal dio la razón a la inquilina y la Cour de cassation rechazó el recurso del casero el 11 de enero de 2024, recurso n.º 22-19.891. La Cour juzga que, cuando la vivienda está en uno de esos territorios, el hecho de mencionar la dirección del bien en el congé y de reivindicar el preaviso reducido al amparo de la ley Alur basta para precisar y justificar el motivo invocado. Dicho de otro modo, y esta es la traducción práctica de la sentencia: no hace falta adjuntar el decreto de 2013 ni demostrar por otros medios que el municipio está en zona tensionada; la dirección exacta en la carta más la reivindicación expresa del mes al amparo de la ley bastan.

La misma sentencia añade una advertencia útil contra los caseros profesionales. El tribunal había condenado además al casero a una indemnización porque, siendo propietario de varias viviendas en el mismo municipio, no podía ignorar que estaba en zona tensionada, y esa mala fe había causado a la inquilina un perjuicio distinto del simple retraso en el pago: dos meses de doble alquiler. La Cour de cassation confirmó esa indemnización. Traducción práctica: cuando el casero sabía o debía saber que el mes se aplicaba y aun así cobró tres, el inquilino puede reclamar no solo la devolución, sino una indemnización propia por el doble alquiler soportado.

Para un hispanohablante instalado en París o en Île-de-France, la consecuencia es directa y conviene escribirla en la carta desde el principio: dirección completa y exacta de la vivienda, frase expresa de que se acoge al preaviso de un mes del artículo 15, 1.º, por estar la vivienda en zona tensionada, y referencia a la ley Alur. Un motivo adicional inoperante mencionado al lado, como un acercamiento familiar o profesional que por sí solo no reduciría el plazo, no hace perder el beneficio de la zona tensionada siempre que la dirección figure y la reducción esté reivindicada. Eso es exactamente lo que juzgó la Cour de cassation en enero de 2024, y es la frase que más dinero ahorra de todo este artículo.

B. Motivos personales y vivienda amueblada: el mes también existe fuera de la zona tensa

Vivir fuera de zona tensionada no significa pagar siempre tres meses. El mismo artículo 15 enumera cuatro grupos más de casos con preaviso de un mes: la obtención de un primer empleo, una mutación profesional (mutation, cambio de destino decidido por el empleador), la pérdida de empleo o un nuevo empleo tras haberlo perdido; el estado de salud del inquilino que justifique un cambio de domicilio, acreditado con certificado médico; la situación de víctima de violencias con orden de protección o con actuaciones penales contra el cónyuge, pareja o concubino; ser beneficiario de la renta mínima de inserción (revenu de solidarité active, RSA) o de la prestación por discapacidad (allocation aux adultes handicapés, AAH); y la atribución de una vivienda social. Cada motivo tiene su prueba natural y conviene prepararla antes de enviar la carta: carta de contratación o de mutación del empleador, certificado de la agencia de empleo tras un despido, certificado médico que indique que el cambio de domicilio es necesario, resolución de atribución de vivienda social o justificante de la prestación. El servicio público francés recuerda la regla de oro: si la situación da derecho a un mes, hay que indicar el motivo en la carta y adjuntar el justificante, porque sin motivo indicado el plazo es de tres meses.

Dos precisiones evitan los errores más caros. Primera: el motivo debe existir y justificarse en el momento del envío; invocar un motivo legalmente válido un mes después de la carta, cuando el casero ya ha aplicado tres meses, expone a una discusión que solo el juez podrá zanjar, como ocurrió precisamente en el caso de 2021 que llegó hasta la Cour de cassation, donde la inquilina solo precisó el fundamento de la zona tensionada con posterioridad. Ganó porque la dirección y la referencia a la ley Alur ya estaban en la carta inicial; sin esos dos elementos desde el primer día, el resultado habría podido ser el inverso. Segunda: un motivo que no está en la lista no reduce el plazo aunque parezca justo, como el simple deseo de acercarse a la familia o el hecho de que el casero haya encontrado ya a un nuevo inquilino por su cuenta. En cambio, si el casero acepta que otro inquilino entre antes del fin del preaviso, el saliente solo debe el alquiler hasta esa entrada, porque el artículo 15 dispone que el inquilino que notifica el congé debe todo el preaviso salvo si la vivienda queda ocupada antes por otro inquilino de acuerdo con el casero.

Queda el caso más sencillo de todos: la vivienda amueblada. Si el piso se alquiló amueblado como residencia principal, el inquilino puede rescindir en cualquier momento con un preaviso de un mes, sin necesidad de motivo alguno, según el artículo 25-8, apartado I, de la misma ley. Esa regla la aplicó el juez de protección de Lille el 28 de abril de 2025 en un caso donde la inquilina había enviado su congé por carta certificada el 9 de septiembre de 2022: el tribunal computó un solo mes de preaviso y condenó al casero a devolver 7.480 euros, correspondientes al depósito y a los alquileres cobrados más allá del preaviso (tribunal judicial de Lille, juzgado de protección, 28 de abril de 2025, RG 24/06103). Conviene fijarse en el detalle: el tribunal precisó que la inquilina debía el alquiler y las cargas de todo el mes de preaviso porque no estaba acreditado que la vivienda se hubiera ocupado antes por otro inquilino con acuerdo del casero, y rechazó la reclamación de daños del casero porque no aportó ninguna prueba de su perjuicio. La lección vale para ambos lados: el mes corre aunque el casero proteste, pero el mes se paga entero salvo entrada anticipada pactada de otro inquilino.

Un apunte para quien comparte piso: si el contrato es único con varios firmantes, la salida de uno no termina automáticamente su solidaridad en las rentas, tema tratado en la guía sobre el compañero que se va o deja de pagar y la solidaridad de seis meses. Y si quien quiere que usted se vaya es el casero, el régimen es el inverso y mucho más protector: el congé del casero exige seis meses y un motivo de recuperación o venta, como explica la guía sobre el casero que pide irse con preaviso de seis meses. No confunda ambos regímenes: esta guía trata de su propia salida, donde es usted quien fija el reloj.

II. Notificar sin fallo y recuperar lo pagado de más

Tener derecho a un mes no sirve de nada si el plazo nunca empieza a correr o si el cálculo se hace mal. La segunda mitad del litigio es procedimental: cómo se envía el congé, desde cuándo cuenta, qué se debe durante el mes y hasta cuándo se puede reclamar.

A. Carta, cómputo del plazo y llaves: tres gestos que deciden el importe

El artículo 15 solo admite tres vías de notificación: carta certificada con acuse de recepción (lettre recommandée avec demande d’avis de réception), acto de commissaire de justice (el antiguo huissier de justice, oficial de justicia que notifica con fecha cierta) o entrega en mano contra recibo firmado o firma en el ejemplar (récépissé ou émargement). Un correo electrónico, un mensaje de texto o una carta ordinaria no hacen correr el plazo, y el casero podrá sostener que nunca recibió un congé válido. El plazo corre desde el día de la recepción de la certificada, desde la notificación del acto del commissaire de justice o desde la entrega en mano, según dispone el mismo artículo 15. En la práctica, la certificada con acuse es la vía más usada desde España o desde otra ciudad francesa: conserve el justificante de envío, el número de seguimiento y el acuse de recepción, porque son la prueba del día exacto de inicio.

En la práctica, no espere al último día para enviar la carta: los días que el correo tarda en entregar no cuentan, solo cuenta la recepción, de modo que cada día de retraso postal retrasa un día su fecha de salida económica. Si vive en España y gestiona la salida a distancia, envíe la certificada con margen de una o dos semanas, active el seguimiento en línea y guarde en PDF el justificante de depósito, el historial de seguimiento y el acuse de recepción firmado. Cuando la agencia acusa recibo por teléfono o por correo electrónico pero niega después el contenido, esos papeles son los que permiten al juez fijar sin discusión el día exacto en que empezó el mes.

Durante el preaviso, el inquilino que se va debe el alquiler y las cargas de todo el plazo, aunque devuelva las llaves antes, salvo que otro inquilino entre con acuerdo del casero, como establece el artículo 15. Al expirar el plazo, el inquilino pierde todo título de ocupación de la vivienda. Devolver las llaves no es lo mismo que enviar el congé: las llaves se devuelven en mano o por carta certificada con acuse, e interesa indicar en ese momento la nueva dirección, porque el artículo 22 de la ley prevé esos mismos modos para la devolución de llaves y la restitución posterior del depósito. Un tribunal recordó en 2026 que, aunque el casero hiciera imposible la entrega en mano, nada impedía al inquilino enviar las llaves por certificada con acuse conforme al artículo 22 (tribunal de proximidad de Poissy, juzgado de protección, 6 de julio de 2026, RG 24/00760). Y si el casero cobró alquileres de antes de que existiera el contrato o más allá del preaviso, esos cobros son indebidos y se devuelven con intereses legales desde la demanda, como hizo ese mismo tribunal al condenar a la casera a pagar 2.701 euros por los alquileres de junio y julio de 2022, 565,16 euros por rentas anteriores al contrato y 540 euros por una provisión de impuesto sobre bienes inmuebles (taxe foncière, impuesto local que por naturaleza paga el propietario) indebidamente repercutida al inquilino.

¿Hasta cuándo se puede reclamar? Las acciones derivadas de un contrato de alquiler prescriben a los tres años contados desde el día en que el titular conoció o debió conocer los hechos que le permiten actuar, según el artículo 7-1 de la ley. Traducción práctica: el plazo no corre necesariamente desde la firma del contrato, sino desde que usted supo o debió saber que pagó de más, por ejemplo al recibir la liquidación final del casero o al comparar las fechas del congé con los meses cobrados. Tres años parece largo, pero las pruebas se enfrían: cartas, acuses, justificantes del motivo y recibos deben guardarse desde el primer día. Pasado el plazo de prescripción, la reclamación se vuelve inadmisible aunque el cálculo sea perfecto, y ningún razonamiento de equidad sustituye a esa fecha.

B. Reclamar el exceso: cálculo, requerimiento, conciliación y juez

El cálculo es el corazón de la reclamación y conviene hacerlo por escrito antes de llamar o discutir. Tome el día de recepción del congé como día uno del cómputo, cuente un mes natural de preaviso cuando le corresponda y marque todos los alquileres y cargas cobrados después de esa fecha de fin: cada mensualidad posterior es un cobro indebido. Con un alquiler de 1.400 euros y un casero que impuso tres meses, el exceso son dos mensualidades, 2.800 euros, más las cargas de esos dos meses si también se cobraron. Si pagó el depósito al entrar, recuerde que su devolución sigue sus propias reglas de uno o dos meses y se reclama por separado, como explica la guía sobre el casero que no devuelve la fianza tras la salida. No mezcle ambos conceptos en la misma cifra: el exceso de preaviso es una cosa y el depósito otra, y el juez los trata por separado.

Un ejemplo con cifras reales ayuda a fijar el método: en el caso de Lille, con un alquiler de 680 euros con cargas incluidas y un congé recibido el 9 de septiembre, el mes de preaviso cubría hasta el 9 de octubre y todo lo cobrado después, depósito incluido, tuvo que devolverse hasta sumar 7.480 euros. Haga su propia tabla con tres columnas, mes cobrado, fecha de fin del preaviso y diferencia, y adjúntela al requerimiento: los jueces comparan fechas, no discursos.

El primer paso es un requerimiento escrito (mise en demeure, carta formal en la que se exige el pago bajo apercibimiento de acudir al juez), enviado por certificada con acuse, con el cálculo detallado mes a mes, copia del congé, del acuse de recepción y del justificante del motivo. Fije un plazo breve de pago, de ocho a quince días, e indique que a falta de pago acudirá a la conciliación y al juez. Muchos caseros pagan en esta fase cuando ven el cálculo con fechas y textos, porque saben que el juez aplica estas reglas al pie de la letra.

Si el requerimiento no basta, la vía ordinaria para las cantidades de hasta 5.000 euros pasa por un intento previo de solución amistosa: el conciliador de justicia o la comisión departamental de conciliación, antes de poder acudir al juez, según recuerda el servicio público francés. Por encima de esa cantidad puede acudirse directamente al juez, aunque la conciliación previa siga siendo útil. El juez competente es el juez de protección (juge des contentieux de la protection), el mismo que condenó en 2025 y 2026 en los casos citados en esta guía, y sus sentencias son ejecutivas de pleno derecho, lo que significa que se pueden ejecutar aunque el casero recurra. Pida siempre los intereses legales desde la demanda y conserve la prueba de cada pago: en Lille, el casero que reclamaba 1.500 euros por supuestos perjuicios morales y económicos perdió su reconvención por no aportar ni una sola pieza que acreditara falta o perjuicio, mientras la inquilina cobraba 7.480 euros más 1.500 euros por gastos de procedimiento. En Poissy, la casera vencida pagó además 2.500 euros por esos gastos. La moraleja procesal es simétrica: quien reclama con papeles cobra y quien se defiende sin papeles paga.

Conclusión

Irse de un piso alquilado en Francia con un mes de preaviso es un derecho en más casos de los que los caseros admiten: zona tensionada como París y casi toda la región parisina con solo la dirección y la referencia a la ley en la carta, mutación, primer empleo, pérdida de empleo o nuevo empleo tras perderlo, salud acreditada con certificado, violencias con orden de protección, RSA o AAH, vivienda social atribuida, y siempre un mes sin motivo en vivienda amueblada. El derecho solo existe si se ejerce bien: motivo indicado y justificado desde la primera carta, envío por certificada con acuse, acto de commissaire de justice o entrega en mano, cómputo desde la recepción y llaves devueltas de forma acreditable. Si ya pagó dos meses de más, el cálculo con fechas, el requerimiento con pruebas y, en su caso, el juez de protección recuperan el exceso con intereses, como confirman la Cour de cassation de enero de 2024 y los tribunales de Lille y Poissy en 2025 y 2026. Guarde cada papel desde el primer día: en estos litigios, el mes que se gana o se pierde casi nunca se discute en el fondo, sino en la forma en que se escribió y se envió la primera carta.