Firmaste en Francia un documento que se llama promesa unilateral de venta y dejaste una cantidad importante en poder del notario. Desde ese momento, el vendedor ya no puede vender la casa a otra persona, pero tú todavía no has comprado nada: lo único que tienes es un plazo para decidir si compras o no. Si compras dentro del plazo, la cantidad entregada normalmente se descuenta del precio. Si dejas pasar el plazo sin decidir, el vendedor se queda con esa cantidad. Y si te retractas dentro de los diez primeros días con una prueba válida de tu retractación, recuperas lo entregado. Todo el juego depende de tres elementos: el plazo de opción que firmaste, la forma y el momento en que comunicas tu decisión y las pruebas que conservas de cada paso.

Este artículo está escrito para un comprador hispanohablante no profesional que quiere comprar una vivienda en Francia, viva en España o ya esté instalado en Francia. Explica la diferencia entre esta promesa y el compromiso sinalagmático de compraventa, cuánto puede costarte no decidir a tiempo, cómo se cuentan los diez días de retractación día a día, qué medio de comunicación acepta el juez para retractarse y qué puede pedir cada parte ante el tribunal cuando la otra no cumple. Cada plazo y cada regla se apoyan en el texto oficial o en la decisión que lo aplica, con su enlace en la misma frase o en la siguiente, para que puedas verificarlo por ti mismo. Los términos franceses se explican en su primera aparición, y cuando se cita el texto francés exacto se añade una explicación en español presentada como traducción, nunca como si fuera el texto oficial.

I. Lo que firmaste: una opción de compra con precio y fecha de caducidad

La primera idea que debes fijar es sencilla: una promesa unilateral de venta no es una compra, sino un tiempo reservado para decidir una compra ya cerrada en sus elementos esenciales. El vendedor se ata, tú reflexionas, y el reloj corre para ti.

A. Solo el vendedor queda atado; tú solo tienes un derecho a decidir

La promesa unilateral de venta (promesse unilatérale de vente) es el contrato por el cual una parte, el promitente (promettant, normalmente el vendedor), concede a la otra, el beneficiario (bénéficiaire, normalmente el comprador), el derecho a optar por la celebración de un contrato cuyos elementos esenciales ya están determinados y para cuya formación solo falta el consentimiento del beneficiario. Así la define el artículo 1124 del Código civil francés. En la práctica de una compraventa de vivienda, esto significa que la casa y el precio ya están cerrados sobre el papel y que la venta solo espera tu «sí», que en francés se llama levantamiento de la opción (levée d’option).

Esto distingue la promesa unilateral del compromiso de compraventa (compromis de vente), que es sinalagmático: en el compromiso, ambas partes quedan obligadas desde la firma, una a vender y la otra a comprar, de modo que quien se echa atrás sin causa se expone a la ejecución forzosa o a una indemnización. Si lo que firmaste fue un compromiso y quieres echarte atrás, el régimen aplicable es otro, explicado en el artículo sobre qué ocurre si firmaste un compromis y quieres echarte atrás: retractación de 10 días, señal y cómo recuperar el dinero. En la promesa unilateral, en cambio, el equilibrio es asimétrico por diseño: el vendedor pierde su libertad de vender a otro durante el plazo pactado, y el comprador conserva su libertad de no comprar, pagando por ella el precio convenido. Por eso el primer reflejo ante cualquier documento previo a la escritura debe ser identificar cuál de las dos figuras firmaste: lee si el documento te obliga a comprar o si solo te concede la facultad de hacerlo hasta una fecha determinada.

Durante el plazo dejado al beneficiario para optar, el vendedor no puede desdecirse. La revocación de la promesa durante ese tiempo no impide la formación del contrato prometido, y el contrato que el promitente firmara entretanto con un tercero que conocía la existencia de la promesa es nulo, como dispone el mismo artículo 1124 del Código civil. Dicho de otro modo: si el vendedor encuentra un comprador que paga más y vende la casa a sus espaldas durante tu plazo de opción, esa segunda venta puede ser anulada cuando el segundo comprador sabía que existía tu promesa. Esta protección es la contrapartida de la suma que dejas inmovilizada: compras exclusividad real, no una simple palabra.

El plazo de opción es contractual y tiene fecha de caducidad, que debes anotar el día de la firma. Un litigio reciente lo muestra con cifras concretas: por escritura auténtica de 5 de septiembre de 2024, una vendedora concedió a un comprador la facultad de adquirir una casa por 420 000 euros, con un plazo de opción que expiraba el 12 de noviembre de 2024; el comprador no levantó la opción dentro del plazo y sin dar explicación alguna, y la promesa no contenía ninguna condición suspensiva particular. El tribunal judicial de Dax, en su sentencia de 7 de mayo de 2026, recordó la definición del artículo 1124 y condenó al comprador a pagar la indemnización pactada. La enseñanza es directa: vencido el plazo sin levantar la opción, la opción muere y la indemnización se vuelve exigible, aunque el comprador no haya dado señales de vida.

Si levantas la opción dentro del plazo, la venta queda perfeccionada desde el acuerdo sobre la cosa y el precio, aunque la cosa aún no se haya entregado ni el precio pagado: es la regla del artículo 1583 del Código civil. La escritura auténtica que se firma después ante notario solo constata una venta ya formada por tu «sí» dado a tiempo. Por eso la fecha del levantamiento de la opción es tan importante como su contenido: debe ser inequívoco, dirigirse a quien corresponde y producirse antes del vencimiento. Un «sí» tardío es un «no» a efectos de la promesa, y te deja en la posición de quien no optó, es decir, debiendo la indemnización y sin casa.

B. La indemnización de inmovilización: el precio de la exclusividad

A cambio de reservarte el bien durante el plazo de opción, la promesa suele estipular una indemnización de inmovilización (indemnité d’immobilisation): la suma que el beneficiario paga al promitente como contrapartida de su compromiso de reservarle el inmueble durante un tiempo determinado. La página oficial del servicio público francés la describe precisamente como la suma entregada por el beneficiario de una promesa de venta al vendedor a cambio del compromiso de este de reservarle el bien durante una duración determinada, en su ficha sobre la promesa de venta de una vivienda existente. No la confundas con unas arras penitenciales ni con una señal a cuenta sin más: es el precio de tu derecho a decidir. Si compras, su importe normalmente se imputa al precio de venta; si no levantas la opción, queda definitivamente para el vendedor como compensación por haber mantenido su casa fuera del mercado.

Su importe es libre y se negocia, pero comprueba la cifra antes de firmar porque puede ser considerable. En el caso de Dax, la indemnización era de 42 000 euros para un precio de 420 000, es decir, un 10 % del precio bloqueado durante poco más de dos meses, y el tribunal la impuso íntegra con los intereses legales desde la demanda de 21 de agosto de 2025, más 1 500 euros por los gastos procesales de la vendedora, según la sentencia del tribunal judicial de Dax de 7 de mayo de 2026. En otro litigio parisino sobre un apartamento, la indemnización pactada ascendía a 122 000 euros, de los cuales 61 000 estaban secuestrados en poder de terceros, como relata la sentencia de la corte de apelación de París de 15 de noviembre de 2023. Un 10 % del precio inmovilizado durante meses es un coste real, no un formalismo, y debe entrar en tu cálculo de la operación igual que los gastos de notaría o los impuestos.

Esa suma no se entrega en mano al vendedor antes de que expire tu plazo de retractación, y la ley organiza minuciosamente dónde espera. El artículo L. 271-2 del Código de la construcción y de la vivienda dispone que, al concluirse un acto de los previstos en el artículo L. 271-1, nadie puede recibir del comprador no profesional, directa o indirectamente, ningún pago a ningún título ni bajo ninguna forma antes de que expire el plazo de retractación, salvo disposiciones legales expresas en contrario previstas en particular para la vivienda nueva, las participaciones sociales y los contratos preliminares de venta de inmuebles por construir o de arrendamiento con opción de compra. Si las partes acuerdan un pago en fecha posterior a la expiración de ese plazo y fijan su importe, el acto se concluye bajo la condición suspensiva de la entrega de dichas sumas en la fecha convenida, según el mismo artículo L. 271-2. Cuando el acto se concluye con la intervención de un profesional que ha recibido mandato para colaborar en la venta, el pago sí puede recibirse si se efectúa en manos de un profesional que dispone de una garantía financiera destinada al reembolso de los fondos depositados, y si el comprador ejerce su retractación, el profesional depositario debe devolverle los fondos en un plazo de veintiún días contados desde el día siguiente a la fecha de la retractación, como ordena el mismo texto oficial artículo L. 271-2. Exigir o recibir un pago o un compromiso de pago violando estas reglas se castiga con 30 000 euros de multa, según el último párrafo del mismo artículo L. 271-2.

En la práctica, esto significa que tu indemnización queda secuestrada (séquestre) en poder del notario o consignada en la Caja de Depósitos y Consignaciones, y que desde allí saldrá hacia el vendedor o de vuelta hacia ti según lo que ocurra: hacia el vendedor si dejas vencer la opción sin retractarte válidamente, de vuelta hacia ti si te retractas en plazo o si se cumple la condición suspensiva que deja sin efecto la promesa. Antes de firmar, verifica tres líneas del documento: quién es el depositario de los fondos, en qué fecha exacta vence tu plazo de opción y qué condiciones suspensivas protegen tu salida. Si el documento prevé un pago directo al vendedor antes de que expiren los diez días, esa cláusula choca con la prohibición legal que acabas de leer.

II. Salir a tiempo o exigir hasta el final: retractación, prueba y juez

Pasados los primeros días, solo hay tres escenarios: te retractas válidamente dentro de los diez días, dejas vencer la opción debiendo la indemnización, o levantas la opción y exiges la venta. Cada escenario tiene su plazo, su forma y su prueba.

A. Los diez días se cuentan día a día y se prueban por escrito

Si eres comprador no profesional de un inmueble de uso habitacional, puedes retractarte en un plazo de diez días contados desde el día siguiente a la primera presentación de la carta que te notifica el acto, según el artículo L. 271-1 del Código de la construcción y de la vivienda. El acto se te notifica por carta certificada con acuse de recibo (lettre recommandée avec demande d’avis de réception) o por cualquier otro medio que presente garantías equivalentes para determinar la fecha de recepción o de entrega, y la facultad de retractación se ejerce en esas mismas formas, como dispone el mismo artículo L. 271-1. Cuando el acto se concluye con la intervención de un profesional que ha recibido mandato para colaborar en la venta, el acto puede entregarse directamente al beneficiario del derecho de retractación, y en ese caso el plazo corre desde el día siguiente a la entrega, que debe acreditarse según las modalidades fijadas por decreto, según el tercer párrafo del mismo artículo L. 271-1. Y cuando el contrato que constata la operación está precedido de un contrato preliminar o de una promesa sinalagmática o unilateral, estas disposiciones solo se aplican a ese contrato preliminar o a esa promesa, como precisa el mismo texto oficial artículo L. 271-1: esto significa que tus diez días corren sobre la promesa misma, no sobre la escritura auténtica posterior, y que no tendrás un segundo plazo de diez días ante el notario si ya firmaste una promesa previa. La ley exige además que los actos indiquen de forma legible y comprensible las informaciones relativas a las condiciones y modalidades de ejercicio del derecho de retractación o de reflexión, e incumple esta obligación de información se castiga con multa administrativa de hasta 3 000 euros para una persona física y 15 000 para una persona jurídica, según los últimos párrafos del mismo artículo L. 271-1. Si tu ejemplar de la promesa no contiene esa información, consérvalo tal cual: es una anomalía que puede servirte.

El cómputo del plazo es estricto y se rige por las reglas generales del procedimiento civil. Cuando un plazo se expresa en días, no cuenta el día del acto, del acontecimiento, de la resolución o de la notificación que lo hace correr, según el artículo 641 del Código de procedimiento civil. Todo plazo expira el último día a las veinticuatro horas, y el plazo que expiraría normalmente en sábado, domingo o día festivo o no laborable se prorroga hasta el primer día laborable siguiente, según el artículo 642 del Código de procedimiento civil. Aplícalo a tu caso con un calendario en la mano: si recibes la notificación un sábado, el plazo empieza a correr el domingo y expira diez días después a medianoche, prorrogado al lunes si el décimo día cae en fin de semana. Un ejemplo juzgado lo ilustra: promesa notificada por certificada recibida el 29 de abril de 2017, plazo de diez días corriendo desde el 30 de abril y expirando el 9 de mayo a medianoche, como calculó la corte de apelación de París el 15 de noviembre de 2023. Un solo día de retraso convierte una salida sin coste en una indemnización debida, así que no apures el último día y, si el vencimiento cae en fin de semana, verifica la prórroga con el texto del artículo 642 en la mano.

La forma en que comunicas tu retractación puede decidir el pleito, y un caso parisino lo demuestra paso a paso. Los compradores de un apartamento parisino, beneficiarios de una promesa unilateral de 25 de abril de 2017 con indemnización de 122 000 euros, enviaron el 9 de mayo a las 18:25 un correo electrónico a la notaria que había instrumentado la promesa anunciando la anulación de la compra; la notaria lo reenvió ese mismo día a las 18:50 al notario del vendedor y acusó recepción a las 18:54; la carta certificada de retractación no se envió hasta el 10 de mayo, ya fuera del plazo que expiraba el 9 de mayo a medianoche, según los hechos que recoge la sentencia de la corte de apelación de París. El tribunal de primera instancia consideró tardía la retractación y condenó a los compradores a pagar los 122 000 euros. La Corte de Casación, el 2 de febrero de 2022, anuló esa sentencia por no haber investigado, como se le pedía, si ese correo enviado al notario designado por el vendedor, que atestiguó en juicio haberlo recibido el 9 de mayo a las 18:25, presentaba garantías equivalentes a una notificación por certificada con acuse de recibo, según relata la propia corte de apelación en su sentencia de reenvío. Y resolviendo el reenvío el 15 de noviembre de 2023, la corte de apelación declaró válida la retractación por tres motivos que conviene retener: el correo fue enviado y recibido a la misma hora, antes de la medianoche del vencimiento, entre las notarías intervinientes, con atestación de la hora de recepción y sin que el vendedor aportara ningún elemento que contradijera la simultaneidad del envío y la recepción ni ningún indicio de falsificación; el horodatado cualificado que exigía el vendedor no lo impone el texto del artículo L. 271-1, que se contenta con cualquier medio con garantías equivalentes para determinar la fecha de recepción o de entrega; y el debate sobre la falta de mandato de la notaria destinataria era irrelevante, porque esa notaria transmitió a tiempo la retractación al notario del promitente, antes del vencimiento. Todo ello consta en los motivos de la sentencia de 15 de noviembre de 2023. Resultado: liberación de los 61 000 euros secuestrados a favor de los compradores, con las costas de primera instancia y de apelación y 8 000 euros por gastos procesales a cargo del vendedor, según el fallo de la misma sentencia.

La lección práctica es clara y prudente a la vez. Ejerce tu retractación por carta certificada con acuse de recibo enviada antes de que expire el último día a las 24:00, que es el medio que nadie discute. Si por urgencia usas otro medio, dirígelo al profesional que intervino en la operación, asegúrate de que permita probar la fecha y la hora del envío y de la recepción, pide una confirmación escrita inmediata y conserva cada mensaje con sus cabeceras. Un correo electrónico puede valer, como prueba el caso parisino, pero aquellos compradores tuvieron que pleitear hasta la casación y una apelación de reenvío para que se lo reconocieran, con 122 000 euros en juego. La prueba barata y a tiempo siempre es más rentable que la prueba discutida y tardía: acuse de recibo, justificante de entrega en mano contra recibo o atestación del notario valen más que cualquier reconstrucción posterior.

Si financias la compra con un préstamo, tu promesa puede y suele incluir una condición suspensiva de obtención del préstamo, que es tu segunda vía de salida. Cuando el acto indica que el precio se paga, directa o indirectamente, aunque sea parcialmente, con ayuda de uno o varios préstamos regulados, el acto se concluye bajo la condición suspensiva de la obtención de esos préstamos, cuya duración de validez no puede ser inferior a un mes contado desde la fecha de la firma del acto, según el artículo L. 313-41 del Código del consumo. Cuando esa condición suspensiva no se cumple, toda suma entregada por adelantado por el comprador debe devolverse inmediata e íntegramente, sin retención ni indemnización a ningún título, como ordena el mismo artículo L. 313-41. Esta es la vía de salida cuando el banco dice no: la promesa decae y todo lo entregado debe volver a tu bolsillo, incluida la indemnización de inmovilización, porque la ley prohíbe cualquier retención. Para que esta protección funcione, la promesa debe mencionar el préstamo y su importe, debes solicitarlo en serio y dentro del plazo, y debes conservar las denegaciones escritas de los bancos: sin prueba de haber intentado obtener el préstamo, el vendedor discutirá que la condición ha fallado por tu causa. Para un comprador que vive en España y organiza su financiación a distancia, conviene leer también la guía sobre comprar una casa en Francia viviendo en España: poder, señal, préstamo y plazos para no perder el dinero.

B. Después del plazo: el vendedor no puede vender a otro y tú no puedes desaparecer

Pasados los diez días sin una retractación válida, la promesa despliega todos sus efectos hasta el vencimiento de la opción, y cada parte queda fijada a su papel. Si el vendedor se desdice o vende el bien a un tercero durante tu plazo de opción, puedes exigir la venta aunque él ya no quiera. El promitente de una promesa unilateral queda obligado definitivamente a vender desde el antecontrato, sin posibilidad de retractarse salvo estipulación en contrario: así lo juzgó la tercera sala civil de la Corte de Casación el 20 de octubre de 2021, que casó una sentencia de apelación que había dado eficacia a la retractación del promitente producida antes del levantamiento de la opción por los beneficiarios, según la sentencia de casación n.º 20-18.514. La Corte recordó en sus motivos que el promitente firmante de una promesa unilateral de venta se obliga definitivamente a vender desde la conclusión del antecontrato, y consideró que la retractación producida antes del levantamiento de la opción no impedía la realización forzosa de la reventa prometida, por violación de la fuerza obligatoria de los contratos, en la misma decisión de 20 de octubre de 2021. Y si el bien se vendió entretanto a un tercero que conocía la existencia de tu promesa, ese segundo contrato es nulo por aplicación del artículo 1124 del Código civil. En la práctica, si sospechas una doble venta, tu notario y tu abogado deben actuar deprisa: pedir la nulidad de la segunda venta exige probar que el tercer comprador conocía tu promesa, y esa prueba se prepara desde el primer día conservando toda la publicidad dada a tu derecho.

Del lado del comprador, no levantar la opción tampoco sale indemne: la indemnización de inmovilización se debe íntegra, como en el caso de Dax, con los intereses legales contados desde la demanda, según la sentencia del tribunal judicial de Dax. Observa el desarrollo de aquel litigio: la vendedora requirió fehacientemente el pago por carta de su abogado de 24 de julio de 2025 y, ante el silencio del comprador, lo demandó por acto de 21 de agosto de 2025; el tribunal impuso los 42 000 euros con intereses desde esa demanda, 1 500 euros por gastos procesales y las costas, como recoge la misma sentencia. La acción para reclamar esa indemnización prescribe a los cinco años contados desde el día en que el titular conoció o debió conocer los hechos que le permiten ejercerla, según el artículo 2224 del Código civil: en la práctica, ese punto de partida se sitúa en el vencimiento no utilizado de la opción, de modo que el vendedor dispone de tiempo para reclamar, pero el comprador no debe contar con el olvido para librarse de la deuda.

Ante el juez, la parte a la que no se le ha cumplido lo pactado dispone de un abanico de remedios. Según el artículo 1217 del Código civil, puede negarse a ejecutar o suspender su propia obligación, instar la ejecución forzosa en naturaleza de la obligación, obtener una rebaja del precio, provocar la resolución del contrato o pedir la reparación de las consecuencias del incumplimiento, pudiendo acumular las sanciones que no sean incompatibles, con daños y perjuicios que siempre pueden añadirse. La ejecución forzosa en naturaleza requiere un requerimiento previo (mise en demeure) y solo se excluye si esa ejecución es imposible o si existe una desproporción manifiesta entre su coste para el deudor de buena fe y su interés para el acreedor, según el artículo 1221 del Código civil. Traducido a tu caso: si levantaste la opción y el vendedor se niega a firmar la escritura, puedes pedir al juez que ordene la venta forzosa tras haberle requerido; si eres el vendedor y el comprador no paga la indemnización, puedes demandar su pago con intereses. Y si la condena es una suma de dinero que el deudor no puede pagar de golpe, el juez puede, teniendo en cuenta la situación del deudor y las necesidades del acreedor, aplazar o escalonar el pago dentro del límite de dos años, por decisión motivada, según el artículo 1343-5 del Código civil: un respiro posible para el condenado, nunca una condonación de la deuda.

Dos advertencias finales antes de decidir tu estrategia. Primera: si la indemnización pactada te parece desproporcionada respecto al perjuicio real de la inmovilización, la ley permite al juez moderar o aumentar, incluso de oficio, la pena convenida cuando es manifiestamente excesiva o irrisoria, según el artículo 1231-5 del Código civil. En el litigio parisino, los compradores intentaron a título subsidiario recalificar la cláusula de indemnización en cláusula penal para pedir su reducción a cero, pero la corte no tuvo que decidir ese punto porque la retractación ya les había dado la razón, como consta en la propia sentencia de 15 de noviembre de 2023. Es, por tanto, un argumento de reserva serio cuando la retractación ha fallado, pero su éxito depende de demostrar el carácter manifiestamente excesivo de la cifra, no de la simple voluntad de no pagar. Segunda: las resoluciones de primera instancia son ejecutivas provisionalmente de pleno derecho salvo que la ley o la resolución dispongan otra cosa, según el artículo 514 del Código de procedimiento civil, y el tribunal de Dax aplicó esta regla sin excluirla, según su sentencia: una condena como aquella se ejecuta aunque se apele, de modo que apelar no suspende el pago por sí solo. Y una vez convertido en propietario tras levantar la opción, si la vivienda revela defectos graves que el vendedor ocultó, el régimen aplicable es el de los vicios ocultos explicado para quienes compraron casa en Francia: humedades, grietas, termitas, prueba y plazo para reclamar.

Conclusión

La promesa unilateral de venta te compra tiempo para decidir, pero ese tiempo tiene un precio y una fecha de caducidad que debes tratar con la seriedad de una escritura. Antes de firmar, verifica el plazo de opción, el importe secuestrado de la indemnización de inmovilización, la identidad del depositario de los fondos y la existencia de una condición suspensiva de préstamo con su duración mínima de un mes. Dentro de los diez días siguientes a la notificación, solo una retractación comunicada en una forma que pruebe su fecha y su hora te devuelve íntegramente lo entregado, y la carta certificada con acuse de recibo sigue siendo el medio más seguro. Vencido ese plazo sin retractación válida, el vendedor queda definitivamente atado y no puede vender a otro durante tu opción, y tú solo sales sin coste levantando la opción a tiempo o haciendo valer la condición suspensiva del préstamo; en cualquier otro caso, la indemnización se debe, el juez la impone con intereses desde la demanda y la condena se ejecuta aunque se apele. Firmar una promesa no es apartar una casa con una señal: es entrar en un contrato cuyos plazos corren desde el día siguiente a su notificación y cuyas pruebas se preparan el mismo día de la firma.