Usted compró un piso en Francia, firmó la escritura ante notario y, meses después, un arquitecto, un geometra o una simple cinta métrica le revela que el piso mide varios metros menos de lo que dice la escritura. La diferencia no es un detalle estético: cada metro cuadrado en París o en las grandes ciudades francesas vale miles de euros, y una diferencia de tres o cuatro metros puede representar más de veinte mil euros pagados por una superficie que no existe. La pregunta que surge entonces es directa: ¿puede recuperar parte del precio, en qué plazo y con qué prueba?
El derecho francés responde con un mecanismo preciso, pensado exactamente para este caso. Cuando se vende un piso en copropiedad, la escritura debe mencionar la superficie privativa, medida según reglas oficiales, y si la superficie real es inferior en más de una vigésima parte a la anunciada, el comprador puede exigir una reducción proporcional del precio. Existe además un segundo recurso, más radical, cuando la escritura no menciona ninguna superficie: la nulidad de la venta. Ambos recursos tienen plazos cortos que no perdonan, un solo demandado posible y una prueba que debe construirse con método.
Este artículo explica, para un comprador hispanohablante residente en España o ya instalado en Francia, cómo funcionan estos dos recursos, cómo se mide legalmente un piso, cómo se calcula la cantidad a recuperar, qué documentos conservan el caso y cuáles son los errores que hacen perder pleitos que deberían ganarse. Cada término francés se explica en su primera aparición y cada afirmación determinante remite a la fuente oficial leída para este artículo: la ley, el decreto de medición y cuatro decisiones de tribunales franceses, incluida una de agosto de 2026. No es una guía de anuncios ni de precios: es el mapa jurídico de una reclamación concreta.
La primera parte describe la garantía legal: la mención obligatoria de la superficie, las reglas de medición y los dos recursos. La segunda parte explica la reclamación en la práctica: la prueba, los plazos, contra quién se dirige, cuánto se recupera y las particularidades de París e Île-de-France.
I. La garantía de superficie cuando compra un piso en copropiedad
La regla francesa parte de una idea simple: quien compra un piso en un edificio en copropiedad paga un precio fijado en función de los metros anunciados, de modo que unos metros falsos significan un precio falso. El legislador creó por ello una garantía específica, distinta de los defectos ocultos y de la responsabilidad del constructor, que protege al comprador contra la superficie inexacta. Esta garantía nació con la llamada ley Carrez, es decir, la ley número 96-1107 de 18 de diciembre de 1996, que introdujo el actual artículo 46 de la ley de copropiedad, y se aplica a toda venta de un piso en copropiedad, sea para vivienda, uso comercial o profesional, como recuerdan los notarios parisinos en su análisis de las sanciones por error o ausencia de superficie.
A. La superficie debe figurar en el contrato y medirse según reglas oficiales
El artículo 46 de la ley número 65-557 de 10 de julio de 1965, que fija el estatuto de la copropiedad de los inmuebles construidos, impone que toda promesa unilateral de venta o de compra, y todo contrato que realiza o constata la venta de un lote o fracción de lote, mencione la superficie de la parte privativa de ese lote. Conviene explicar los términos. El lot, que puede traducirse como lote o finca privativa dentro del edificio, es la unidad que usted compra: el piso con sus anejos. La superficie de la partie privative, que puede traducirse como superficie de la parte privativa, es la superficie interior que pertenece en exclusiva al propietario, distinta de las zonas comunes del edificio. La promesse de vente, que puede traducirse como contrato preliminar o promesa de venta, es el primer contrato firmado antes de la escritura. Y el acte authentique, que puede traducirse como escritura pública o acto auténtico, es la escritura definitiva firmada ante el notaire, es decir, el notario francés, fedatario público sin equivalente exacto en el sistema español porque en Francia centraliza la verificación registral, fiscal y urbanística de la operación.
La superficie no se mide a ojo ni según el criterio del vendedor. El artículo 4-1 del decreto número 67-223 de 17 de marzo de 1967, dictado para aplicar la ley de copropiedad, la define como la superficie de los suelos de los locales cerrados y cubiertos, una vez deducidas las superficies ocupadas por los muros, los tabiques, los peldaños y las cajas de escalera, los conductos y los huecos de puertas y ventanas. El texto oficial añade una precisión decisiva: no se tienen en cuenta los suelos de las partes de los locales con una altura inferior a 1,80 metros. Traducción a efectos explicativos: solo cuenta lo cerrado y cubierto, descontando muros y huecos, e ignorando todo lo que mida menos de un metro ochenta de altura. En la práctica, esto significa que un altillo bajo techo inclinado, un rincón abuhardillado de poca altura o una buhardilla sin altura suficiente no entran en la superficie garantizada, aunque el vendedor los haya presentado como metros habitables durante la visita.
La ley excluye además de esta mención obligatoria los trasteros, los garajes y las plazas de aparcamiento, así como los lotes o fracciones de lote cuya superficie quede por debajo de un umbral fijado por decreto. La doctrina profesional consultada resume las condiciones de aplicación en tres: un lote de copropiedad sometido a la ley de 1965, un lote de carácter privativo y una superficie superior a ocho metros cuadrados. Si su escritura incluye en los metros garantizados un trastero del sótano o una plaza de garaje, esa inclusión es jurídicamente sospechosa y debe señalarse a su abogado: son superficies que la ley deja fuera del cómputo.
El sistema se completa con una obligación del notario que muchos compradores desconocen. El artículo 4-2 del mismo decreto dispone que, el día de la firma de la escritura pública que constata la venta, el notario entrega a las partes, contra firma o recibo, una copia simple del acto firmado o un certificado que reproduce la cláusula de la escritura donde figura la superficie de la parte privativa, junto con una copia de las disposiciones del artículo 46 cuando no estén reproducidas íntegramente en la escritura. Guarde ese documento: es la prueba oficial de la cifra contra la que se medirá su reclamación. Y retenga un consejo que los propios notarios parisinos dan públicamente: la ley no impone que la medición la realice un profesional, pero dada la complejidad del cálculo y la gravedad de las sanciones, recurrir a un profesional cualificado está vivamente recomendado. Cuando el vendedor encarga la medición a un diagnosticador sin cualificación suficiente, el error posterior suele acabar en pleito, como muestran las sentencias que se citan más abajo.
B. Dos recursos distintos: la nulidad por falta de mención y la reducción del precio por metros de menos
El artículo 46 organiza dos acciones diferentes, con presupuestos, plazos y efectos distintos. Confundirlas es el primer error que debe evitar.
El primer recurso es la action en nullité, que puede traducirse como acción de nulidad. Si la promesa o el contrato no menciona ninguna superficie, la nulidad del acto puede invocarse por esa ausencia. Pueden actuar el beneficiario en caso de promesa de venta, el promitente en caso de promesa de compra o el adquirente, y la acción debe intentarse como muy tarde dentro del mes siguiente a la escritura pública que constata la venta. El texto oficial precisa además el punto final del juego: la firma de la escritura pública que menciona la superficie de la parte privativa produce la caducidad del derecho a promover o proseguir una acción de nulidad contra la promesa o el contrato precedente fundada en la falta de mención. Traducción a efectos explicativos: si la escritura definitiva sí indica la superficie, ya no podrá anular el preliminar por no haberla indicado.
Sobre este punto existe una jurisprudencia terminante que conviene conocer. Por sentencia de 22 de noviembre de 2018, recurso número 17-23.366, la Tercera Sala de lo Civil del Tribunal de Casación francés casó una resolución de apelación que había admitido una regularización convencional: los compradores habían firmado, junto al preliminar que omitía la superficie, un certificado de medición con la fórmula de enterado, y el tribunal de apelación consideró que ese conjunto formaba un contrato indisociable que subsanaba la omisión. La Casación respondió que no: cuando la promesa no contiene la mención de la superficie de la parte privativa, solo la firma de la escritura pública que constata la venta y menciona esa superficie produce la caducidad del derecho a pedir la nulidad. Ningún añadido, ningún certificado firmado aparte, ninguna fórmula de enterado sustituye a la escritura. Si su preliminar omitía los metros y la escritura tampoco los menciona, la nulidad sigue abierta dentro del mes; si la escritura los menciona, la vía de la nulidad se cierra y debe pasar al segundo recurso.
El segundo recurso es la action en diminution du prix, que puede traducirse como acción de reducción del precio, y es el que interesa a quien descubre que su piso mide menos de lo escriturado. El artículo 46 dispone: « Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. » Traducción a efectos explicativos, sin valor de cita oficial: si la superficie es inferior en más de una vigésima parte a la expresada en la escritura, el vendedor, a petición del comprador, soporta una disminución del precio proporcional a la menor medición. Tres elementos merecen atención. Primero, el umbral: más de un veinteavo, es decir, estrictamente más del cinco por ciento; una diferencia del cinco por ciento exacto o inferior no abre la acción. Segundo, la proporcionalidad: la rebaja se calcula aplicando al precio la misma proporción que la diferencia de superficie respecto de la superficie anunciada. Tercero, el deudor: solo el vendedor responde frente al comprador, porque fue quien percibió el precio.
El mismo artículo prevé el caso inverso y el plazo. Si la superficie real es superior a la expresada, el exceso no da lugar a ningún suplemento de precio: el vendedor no puede reclamarle nada por los metros de más. Y la acción de reducción debe intentarse dentro del año siguiente a la escritura pública que constata la venta, bajo pena de caducidad. La déchéance, que puede traducirse como caducidad o decaimiento del derecho, significa que, pasado el plazo, el derecho se extingue aunque el error sea manifiesto. Un año desde la escritura: esa es la fecha que debe anotar en rojo el día de la firma ante notario.
Un ejemplo con cifras redondas aclara el cálculo. Piso escriturado por 350 000 euros con 52 metros cuadrados anunciados; nueva medición rigurosa: 48,4 metros reales. Diferencia: 3,6 metros, es decir, el 6,92 por ciento de 52, por encima del umbral del cinco por ciento. Reducción proporcional: 350 000 multiplicado por 3,6 y dividido entre 52, igual a 24 230,77 euros. En cambio, si la medición real diera 50 metros, la diferencia de 2 metros representaría el 3,85 por ciento y no habría acción de reducción, por frustrante que resulte. Compruebe siempre primero el porcentaje: por debajo del cinco por ciento no hay pleito Carrez, aunque pueda existir otra vía, como la de los defectos ocultos explicada en nuestro artículo sobre cómo reclamar por defectos ocultos tras comprar casa en Francia.
II. Cómo reclamar en la práctica y cobrar la diferencia
Conocer el derecho es la mitad del trabajo; la otra mitad es la prueba, el calendario y la elección del demandado. Los tribunales franceses aplican estos textos con rigor técnico: exigen una medición fiable, respetan los plazos al día y distinguen cuidadosamente qué lote se vendió y qué superficie se garantizó.
A. Probar los metros que faltan: medición, perito y documentos que salvan el caso
La carga de la prueba recae sobre el comprador que reclama: debe demostrar la superficie anunciada en la escritura y la superficie real medida según las reglas oficiales. La carpeta que gana estos pleitos se construye con cinco piezas. Primera, la escritura pública completa con la cláusula de superficie y el certificado o la copia entregada por el notario el día de la firma. Segunda, el preliminar y el certificado de medición original del vendedor, para identificar quién midió y con qué método. Tercera, una nueva medición encargada a un geometra-experto o a un diagnosticador cualificado que aplique el decreto al milímetro: deducción de muros, huecos y escaleras, y exclusión de zonas bajo 1,80 metros. Cuarta, fotografías fechadas y planos que muestren la configuración real del piso. Quinta, si el desacuerdo persiste, la solicitud al tribunal de una expertise judiciaire, es decir, un peritaje judicial contradictorio dirigido por un perito designado por el juez, cuyas conclusiones pesan de forma decisiva en la sentencia.
Dos sentencias recientes muestran qué prueba convence y qué trampa debe evitarse. Por sentencia de 12 de marzo de 2024 del tribunal judicial de París, segunda sala segunda sección, asunto número 22/07608, el tribunal condenó al vendedor a pagar a la compradora 20 565 euros por la disminución del precio de los lotes 37 y 38, con intereses legales desde el 21 de septiembre de 2021, con capitalización de intereses y con las costas incluida la pericia judicial a cargo del vendedor. La pericia judicial previa había establecido la diferencia de superficie; sin ella, la reclamación habría sido una discusión de palabra contra escritura. En cambio, por sentencia de 9 de diciembre de 2022 de la sala primera del polo cuarto del tribunal de apelación de París, asunto número 19/05121, el comprador perdió porque reclamaba por un lote distinto del garantizado: había comprado un piso identificado como lote 8 y pretendía incluir en la superficie privativa un lote 13 de 4,1 metros cuadrados compuesto por buhardillas por acondicionar, de titularidad adquirida por separado a la comunidad de propietarios y accesible solo por las zonas comunes. El tribunal confirmó la desestimación: el lote 13, distinto del piso que constituía el lote 8, no podía computarse en la superficie privativa en el sentido del artículo 46. La lección es clara: antes de reclamar, verifique en la escritura qué lote exacto compró y qué superficie se garantizó para ese lote; reclamar metros de un trastero, una buhardilla anexa o un lote adquirido por separado es perder el pleito con costas.
La sentencia más reciente confirma además el papel del profesional que midió mal. Por sentencia de 13 de agosto de 2026 del tribunal judicial de Montpellier, asunto número 22/03074, el tribunal declaró admisible la acción de reducción, condenó al vendedor a pagar al comprador 13 969,53 euros con intereses legales y, en la misma resolución, condenó a la sociedad de diagnósticos a pagar al vendedor 10 227,53 euros por la pérdida de oportunidad, además de 2 500 euros por costas procesales y la totalidad de las costas del proceso. Es decir: el comprador cobra del vendedor, y el vendedor que encargó una medición errónea se resarce contra el medidor por la oportunidad perdida de vender al precio correcto o de negociar conociendo la superficie real. Observe el matiz que muestra la sentencia parisina de 2024: allí el vendedor también intentó repercutir contra los diagnosticadores y el tribunal rechazó esa garantía en aquel expediente concreto. El regreso contra el medidor existe, pero no es automático: depende de la prueba del encargo, del error y del vínculo con el perjuicio. Si usted es el comprador, esto no le concierne directamente, porque su único deudor es el vendedor; pero si usted vendió con una medición encargada a un profesional, conserve el encargo y la factura, porque serán su munición.
No repare ni transforme el piso de forma irreversible antes de documentar la superficie: tabiques desplazados, altillos creados o buhardillas acondicionadas después de la compra alteran la medición y destruyen la comparación con la escritura. Y no confunda esta vía con la de los vicios ocultos: si además de los metros faltantes descubre humedades, grietas o instalaciones defectuosas, cada vía tiene su demandado, su prueba y su plazo, como se explica en el artículo citado. Si el problema incluye cargas registrales ocultas o el tanteo municipal, consulte también nuestro análisis sobre hipoteca oculta y tanteo del ayuntamiento al comprar desde España.
B. Plazos que no perdonan, contra quién se reclama y cuánto se recupera
El calendario manda. Anote dos fechas el día de la escritura: un mes para la nulidad por ausencia total de mención de superficie, y un año para la reducción del precio por superficie inferior en más de una vigésima parte. Ambas se cuentan desde la escritura pública que constata la venta y ambas caducan: pasado el plazo, el derecho se extingue. La experiencia muestra que muchos compradores descubren la diferencia tarde, cuando encargan obras o revenden; por eso conviene verificar la superficie en los primeros meses, encargando una medición independiente si la cifra escriturada le genera dudas, en lugar de descubrir el error cuando el año ya ha prescrito.
El demandado es siempre el vendedor, único perceptor del precio y único deudor de la rebaja. No demande al notario ni a la agencia por esta vía: el notario responde de sus propios deberes profesionales, como la entrega de la copia de la cláusula de superficie, pero la reducción del precio la paga el vendedor. Si el vendedor es una sucesión o varios coherederos, la reclamación se dirige contra ellos; si compró usted desde España mediante poder, los plazos corren igual, porque se calculan desde la escritura y no desde que usted visita el piso. Sobre la compra a distancia con poder, señal y préstamo, puede consultar nuestra guía de cómo comprar casa en Francia viviendo en España sin perder el dinero.
En cuanto a las cantidades, la ley promete la diferencia proporcional de precio, y la práctica judicial añade tres complementos que conviene reclamar desde la demanda inicial. Primero, los intereses legales desde la fecha que fije el tribunal, con la capitalización anual de intereses que autoriza el artículo 1343-2 del Código civil y que ambas sentencias citadas aplican expresamente. El texto oficial dispone: « Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. » Traducción a efectos explicativos: los intereses vencidos, debidos al menos por un año entero, producen a su vez interés si el contrato lo previó o si una resolución judicial lo establece. Segundo, las costas del proceso, incluida con frecuencia la pericia judicial, que en la sentencia parisina quedaron a cargo del vendedor condenado. Tercero, la ejecución provisional, que los dos tribunales recuerdan: la sentencia se ejecuta aunque el vendedor apele. Los montos reales dan la medida: 20 565 euros en París en 2024 y 13 969,53 euros en Montpellier en 2026, más intereses, más costas. Ninguna de estas cifras prejuzga su caso, que dependerá de su precio, de su diferencia de metros y de su prueba, pero demuestran que la acción produce recuperaciones sustanciales cuando está bien construida.
El procedimiento comienza siempre por un requerimiento escrito al vendedor, con la nueva medición adjunta y el cálculo de la rebaja, antes de demandar. La mise en demeure, que puede traducirse como requerimiento formal fehaciente, fija al vendedor y demuestra su buena fe si el asunto llega al tribunal judiciaire, es decir, el tribunal judicial francés competente en primera instancia para estos litigios civiles. Si el vendedor no paga, la demanda se interpone ante ese tribunal, con abogado, acompañada de la escritura, la medición original, la nueva medición y, en su caso, la solicitud de peritaje judicial. No deje que el vendedor le entretenga con negociaciones hasta agotar el año: si el plazo se acerca, demande para interrumpir la caducidad y negocie después.
En París e Île-de-France, tres particularidades merecen atención. Primera, los precios por metro cuadrado multiplican el impacto de cada metro faltante: con valores parisinos, una diferencia de dos o tres metros supera fácilmente los veinte mil euros, como ilustra la condena de 20 565 euros del tribunal judicial de París en 2024 por los lotes 37 y 38 de un inmueble parisino. Segunda, el parque antiguo parisino, con buhardillas, entresuelos, escaleras interiores y alturas irregulares, genera más errores de medición que la construcción nueva: verifique especialmente las deducciones de escaleras, las zonas bajo 1,80 metros y los anejos incluidos indebidamente. Tercera, conserve la documentación del notario parisino que autorizó la escritura, incluida la copia de la cláusula de superficie que debe haberle entregado contra firma: en caso de litigio ante el tribunal de la capital, esa entrega acredita la cifra oficial discutida. Cuando el piso está en París o en su región, mencione la dirección exacta del inmueble, la fecha de la escritura y el despacho notarial desde la primera consulta: son los datos que permiten calcular inmediatamente si el plazo del año sigue abierto.
Queda una advertencia sobre las cifras de demanda que circulan en internet. Entre agosto de 2025 y julio de 2026 se registraron en España unas 70 búsquedas mensuales medias para comprar casa en Francia siendo español, frente a unas 30 para herencia en Francia, según la medición histórica disponible. Son datos aproximados, por país y sin identificar nacionalidad ni lengua materna, que describen una demanda pasada y no su caso personal. No convierten una búsqueda general en un diagnóstico: solo el análisis de su escritura, de sus mediciones y de sus plazos permite decir si puede pedir la nulidad, exigir la rebaja o si debe orientarse a otra vía. Este artículo le da el mapa; su expediente concreto dirá dónde está usted en ese mapa.
Conclusión
Si su piso francés mide menos de lo escriturado, el derecho francés le ofrece una acción de una eficacia infrecuente: una rebaja proporcional del precio cuando la diferencia supera el cinco por ciento, reclamada al vendedor dentro del año de la escritura, con intereses, costas y ejecución provisional. Y si la escritura no menciona superficie alguna, la nulidad queda abierta durante un mes. Los tribunales aplican estos textos al milímetro, como demuestran la casación de 2018 sobre la imposibilidad de subsanar la omisión con un simple certificado, la desestimación parisina de 2022 por reclamar un lote distinto y las condenas de 2024 y 2026 que devolvieron a los compradores 20 565 y 13 969,53 euros respectivamente.
Retenga el método en cuatro gestos. Primero, lea hoy mismo la cláusula de superficie de su escritura y anote la fecha exacta de la firma: de ella dependen el mes y el año. Segundo, encargue una medición independiente conforme al decreto si sospecha un error, sin transformar el piso antes de documentarlo. Tercero, calcule el porcentaje: por encima del cinco por ciento, requiera por escrito al vendedor con la medición y el cálculo adjuntos. Cuarto, si el vendedor no paga y el plazo se acerca, demande ante el tribunal judicial sin esperar al último día. La superficie Carrez no es un tecnicismo de notarios: es dinero que usted ya pagó por metros que quizá no existen, y la ley le da un año para recuperarlo.