Compraron juntos una casa en Francia sin estar casados. Años después, la pareja se rompe: uno quiere vender, el otro quiere quedarse, la hipoteca sigue a nombre de los dos y nadie sabe cuánto le corresponde a cada uno. En Francia, esta situación tiene un nombre jurídico preciso, unas reglas escritas en el Código civil y unos plazos que conviene conocer antes de mover ficha. Esta guía explica, paso a paso y con las fuentes oficiales, qué compraron realmente aquel día ante el notario, qué tres arquitecturas existen para proteger al superviviente o al que se va, y cómo se vende y se reparte cuando ya no hay acuerdo.

Lo primero que debe entender el lector español es que en Francia el concubinato, es decir, vivir en pareja sin casarse ni registrarse, no crea ningún régimen económico matrimonial. Cada uno conserva sus bienes y sus deudas. La casa comprada juntos no es “de los dos” en sentido matrimonial: es un bien en indivisión, una copropiedad por cuotas en la que cada uno es dueño de una parte ideal. Todo lo que ocurra después, la venta, la recompra por uno de los dos, la indemnización por uso exclusivo o el reparto judicial, depende de esa calificación inicial y de lo que diga exactamente la escritura de compra. De ahí que el primer reflejo útil no sea discutir, sino releer la escritura y reunir las pruebas de quién pagó qué.

I. Lo que compraron aquel día ante el notario

Cuando dos personas que viven en pareja compran una vivienda en Francia sin estar casadas, el derecho francés las trata como dos compradores asociados en un bien indiviso, no como un matrimonio. Esta sección aclara el punto de partida: la ausencia de régimen de pareja, lo que dice la escritura y las tres formas de organizar la titularidad.

A. Sin matrimonio no hay régimen de pareja: la escritura manda

En Francia, el concubinato se define como una unión de hecho caracterizada por una vida común estable y continua entre dos personas que viven en pareja. Así lo establece el artículo 515-8 del Código civil. La traducción de esta idea al español es sencilla: vivir juntos, aunque sea durante muchos años y con hijos comunes, no genera por sí solo ningún derecho sobre los bienes del otro ni crea una sociedad de gananciales. Cada miembro de la pareja conserva la administración, el disfrute y la libre disposición de sus bienes personales, y responde solo de sus deudas propias.

La consecuencia práctica es inmediata. Si los dos nombres figuran en la escritura de compra, traduction al español de acte de vente, ambos son copropietarios por cuotas, lo que en francés se llama indivision. La Agencia Nacional de Información sobre la Vivienda, el organismo público francés que orienta a los particulares, lo dice con claridad en su página dedicada a la compra en unión libre de la Agencia Nacional de Información sobre la Vivienda (ANIL): para tener derechos sobre la vivienda es imperativo ser no solo coprestatarios del préstamo, sino coadquirentes, es decir, que los dos nombres aparezcan en la escritura de venta. Quien solo firmó el préstamo pero no la escritura no es dueño de nada, aunque haya pagado la mitad de las cuotas. Y quien figura en la escritura sin haber pedido el préstamo es dueño de su cuota aunque no deba nada al banco.

La escritura fija normalmente la cuota de cada uno, por ejemplo 50 y 50, o 60 y 40 si las aportaciones fueron desiguales. Si la escritura no dice nada sobre el reparto, se presume que las cuotas son iguales, mitad y mitad. Esa presunción admite prueba en contrario: quien afirma haber pagado más de lo que dice su cuota debe demostrarlo con documentos, extractos bancarios que rastreen el origen de la aportación inicial, justificantes de las cuotas del préstamo pagadas desde una cuenta personal, facturas de obras pagadas por uno solo. Los testimonios de familiares y las afirmaciones verbales pesan poco frente a un juez; los movimientos bancarios documentados lo deciden casi todo. Por eso, antes de cualquier negociación de ruptura, conviene reconstruir euro por euro quién aportó la entrada, quién pagó cada mensualidad y quién financió las reformas.

Un error frecuente entre compradores españoles consiste en creer que inscribirse como pareja de hecho en España, o firmar allí unas capitulaciones privadas, ordena automáticamente la casa francesa. No es así. El inmueble situado en Francia se rige por la escritura otorgada ante notario francés y por el derecho francés. Un documento privado español puede servir como indicio de la voluntad de las partes o de una aportación, pero no sustituye a la escritura ni modifica las cuotas que esta declara. Si la pareja firmó además un pacto civil de solidaridad, el conocido PACS, la situación cambia parcialmente: salvo pacto en contrario, los bienes que los compañeros adquieren juntos durante el pacto se presumen indivisos por mitad, según el artículo 515-5 del Código civil. Pero el PACS no equivale al matrimonio: no hay gananciales ni derecho sucesorio automático entre compañeros, y cada uno sigue respondiendo de sus deudas personales.

B. Las tres arquitecturas posibles: indivisión simple, convenio y pacto de tontine

El día de la compra, la pareja elige, a veces sin saberlo, una de tres arquitecturas. La primera es la indivisión simple, la opción por defecto: cada uno posee su cuota, puede usar la vivienda junto al otro y puede pedir el reparto en cualquier momento, porque nadie puede ser obligado a permanecer en indivisión. Es la fórmula más flexible y también la más frágil, porque no protege a nadie si uno de los dos fallece o si la relación se deteriora.

La segunda arquitectura es el convenio de indivisión, en francés convention d’indivision. La ley permite a quienes tienen derechos sobre bienes indivisos, como propietarios, nudos propietarios o usufructuarios, firmar convenios relativos al ejercicio de esos derechos, según el artículo 1873-1 del Código civil. Traducción práctica: la pareja puede pactar por escrito quién usa la vivienda, cómo se reparten los gastos, qué ocurre si uno quiere vender y qué indemnización paga quien se queda viviendo solo en la casa. El convenio puede firmarse por un tiempo determinado, con un máximo de cinco años renovable solo por decisión expresa de ambos, o por tiempo indefinido. Si se firmó por tiempo determinado, el reparto no puede exigirse antes del vencimiento salvo que existan motivos justos, los llamados justes motifs. Si se firmó por tiempo indefinido, cualquiera puede pedir el reparto en cualquier momento, siempre que no lo haga de mala fe o a destiempo. Así lo dispone el artículo 1873-3 del Código civil. La Corte de Casación francesa ha aplicado esta exigencia de motivos justos con rigor: en una sentencia de la Primera Sala Civil del 11 de julio de 2019, recurso número 18-20.212, anuló la decisión de una corte de apelación que había autorizado el reparto anticipado de una indivisión convencional sin respetar el objeto exacto del litigio sobre esos motivos justos. La lección para la pareja española es clara: el convenio protege, pero también ata, y conviene releer su duración antes de anunciar la ruptura.

El convenio puede incluir además una cláusula de atribución al superviviente: los copropietarios pueden pactar que, al fallecer uno de ellos, cada superviviente podrá adquirir la cuota del fallecido, o que el cónyuge superviviente u otro heredero designado podrá quedársela pagando su valor a la sucesión, según el artículo 1873-13 del Código civil. Es una herramienta útil cuando la pareja quiere que quien sobreviva pueda conservar la casa, sin regalar nada por anticipado.

La tercera arquitectura es el pacto de tontine, en francés pacte tontinier, una cláusula que puede insertarse en la escritura de compra. Su efecto es espectacular: al fallecer uno de los compradores, el superviviente es considerado propietario de la totalidad desde el primer día, como si el fallecido nunca hubiera sido dueño. El bien no pasa por la herencia del fallecido. A cambio, el precio de esa protección es alto. Durante la vida común, ninguno de los dos puede vender su cuota libremente, porque el pacto supone que solo el superviviente será dueño. Y si las aportaciones fueron muy desiguales, por ejemplo uno pagó casi todo y el otro casi nada, los herederos del fallecido, típicamente los hijos de una relación anterior, pueden pedir al juez que recalifique el pacto como una donación encubierta y que se reduzca en lo que exceda de la parte disponible. La Primera Sala Civil de la Corte de Casación, en sentencia del 12 de enero de 2022, recurso número 20-12.232, confirmó que un pacto de tontine incluido en la escritura puede constituir una donación disfrazada sometida a las reglas de restitución a la herencia, en aquel caso entre esposos con hijos de un matrimonio anterior. El razonamiento es trasladable a parejas no casadas con hijos: la tontine protege al superviviente, pero no blinda la operación frente a los derechos de reserva de los hijos. Quien compró con tontine y tiene hijos debe revisar la cláusula con un profesional antes de darla por segura.

Queda una cuarta vía que algunas parejas utilizan, la sociedad civil inmobiliaria, conocida por sus siglas SCI. Consiste en crear una pequeña sociedad que compra la casa y repartir participaciones sociales entre los dos. Ofrece flexibilidad para organizar la gestión y la transmisión, pero añade costes de constitución, contabilidad y formalidades anuales. Para una pareja española que ya compró en indivisión directa, transformar la titularidad en SCI después de la ruptura rara vez tiene sentido; en cambio, puede ser una opción a estudiar en una recompra por uno solo de los dos o en una compra futura. En todo caso, la fiscalidad de la transmisión y de la futura reventa merece un análisis separado, porque los impuestos de la compra y de la plusvalía siguen sus propias reglas y sus propios convenios.

II. La separación: vender, repartir o pedir al juez que decida

Rota la convivencia, el problema deja de ser teórico. Hay que decidir quién se queda en la casa, quién paga la hipoteca entre tanto, cómo se vende y cómo se reparte el precio. Esta sección recorre primero la salida amistosa, con sus plazos y sus cuentas, y después la salida judicial, con el reparto forzoso y la subasta.

A. La salida amistosa: cuentas claras, recompra y plazos estrictos

La mejor salida es casi siempre la pactada, porque el juez reparte con frialdad aritmética y cobra su tiempo en honorarios. El primer paso consiste en fijar la foto financiera: valor actual de la vivienda según una tasación independiente, capital pendiente de la hipoteca, aportaciones iniciales de cada uno debidamente justificadas, cuotas pagadas por cada uno desde cuentas personales o comunes, y coste de las obras que aumentaron el valor del bien. Con esa foto se calcula la cuenta de la indivisión: lo que cada uno puso, lo que cada uno debe y lo que corresponde a cada uno del precio neto de venta.

El segundo paso es decidir el destino de la casa. Primera opción: vender a un tercero y repartir el precio neto en proporción a las cuotas, ajustadas por las compensaciones que resulten de la cuenta. Segunda opción: uno de los dos se queda con la casa y compra la cuota del otro. En ese caso, la ley concede al copropietario que se queda una preferencia legal. El que quiere vender su cuota a un extraño debe notificar a los demás copropietarios, mediante acto extrajudicial, es decir, por medio de un comisario de justicia, antiguo huissier, el precio y las condiciones de la venta prevista, así como el nombre, domicilio y profesión del comprador candidato. Cualquier copropietario puede entonces, en el plazo de un mes desde esa notificación, comunicar al vendedor, también por acto extrajudicial, que ejerce su derecho de preferencia en las mismas condiciones. Si ejerce la preferencia, dispone de dos meses desde su respuesta para firmar la escritura; pasado ese plazo sin firmar, su declaración caduca quince días después de un requerimiento sin efecto, y puede deber daños y perjuicios al vendedor. Así lo establece el artículo 815-14 del Código civil. Traducción práctica para la expareja: quien encontró un comprador no puede cerrar la puerta al otro de la noche a la mañana; debe notificar en forma y esperar un mes, y quien se queda debe conseguir su financiación en dos meses o perderá la preferencia.

El tercer paso es regular el periodo intermedio, esos meses en que uno sigue viviendo en la casa y el otro ya se fue. Quien usa o disfruta en exclusiva el bien indiviso debe, salvo pacto en contrario, una indemnización a la indivisión. Lo dispone el artículo 815-9 del Código civil. Traducción: vivir solo en la casa común no es gratis; se debe una cantidad calculada normalmente sobre el valor de alquiler del bien, que se descuenta de su parte al repartir. Los tribunales aplican esta regla de forma sistemática: el ocupante en exclusiva paga, aunque haya financiado obras, sin perjuicio de que esas obras le den a su vez un crédito contra la indivisión por el aumento de valor que aportaron. Conviene por tanto fijar por escrito, desde la separación física, quién ocupa la vivienda, desde qué fecha y con qué indemnización mensual, para evitar que esa cuenta se convierta en el principal litigio.

El cuarto paso es la hipoteca conjunta, el punto que más angustia genera. En Francia, la solidaridad entre codeudores no se presume: solo existe si es legal o convencional, según el artículo 1310 del Código civil. Traducción: hay que leer el contrato de préstamo. En la práctica bancaria francesa, los préstamos firmados por dos convivientes incluyen casi siempre una cláusula de solidaridad expresa, lo que significa que el banco puede reclamar la totalidad de cada mensualidad a cualquiera de los dos mientras el préstamo no se cancele o se sustituya. Separarse no rompe el contrato con el banco. Quien se queda con la casa debe por tanto refinanciar o sustituir el préstamo a su solo nombre, con la conformidad del banco, y liberar al otro mediante el consentimiento expreso de la entidad. Ningún pacto privado entre exparejas es oponible al banco sin su acuerdo. Mientras tanto, quien pague solo las cuotas tendrá un crédito contra el otro por la parte que le correspondía, crédito que se liquida en la cuenta final de la indivisión. Si ya firmaron un compromiso de venta o dudan sobre las cláusulas de desistimiento y arras, conviene revisar lo explicado sobre el compromiso de compra, el desistimiento y las arras, y si la financiación corre peligro, lo relativo a la denegación del préstamo y la condición suspensiva.

El quinto paso es verificar que la casa pueda venderse libre de cargas ocultas. Los acreedores cuya deuda sea anterior a la indivisión o derive de la conservación o gestión del bien cobran con preferencia sobre el activo antes del reparto, y pueden incluso embargar y vender los bienes indivisos, según el artículo 815-17 del Código civil. Traducción: una hipoteca, un embargo o una servidumbre no inscritos o mal identificados pueden frustrar la venta en el último momento. Antes de firmar nada, el notario debe comprobar la situación hipotecaria y las servidumbres, como se detalla en la guía sobre hipotecas, embargos y servidumbres ocultas. En la salida amistosa, todo este itinerario, tasación, notificación de preferencia, indemnización de ocupación, sustitución del préstamo y comprobación de cargas, debe quedar plasmado en un acuerdo escrito firmado por ambos, idealmente ante notario, con calendario y consecuencias claras para quien incumpla.

B. La salida judicial: cuando uno bloquea, el juez reparte

Si no hay acuerdo, la ley francesa ofrece una salida que nadie puede bloquear indefinidamente. Nadie puede ser obligado a permanecer en indivisión y el reparto siempre puede pedirse, salvo que un juicio o un convenio lo hayan suspendido. Así lo proclama el artículo 815 del Código civil. Traducción: el copropietario que quiere salir tiene un derecho fundamental a salir, y el que se niega a vender no puede imponer su voluntad para siempre. La única excepción temporal es el convenio de indivisión de duración determinada, que solo admite el reparto anticipado por motivos justos, como se explicó en la primera parte.

El procedimiento se desarrolla ante el tribunal judicial del lugar donde se encuentra el inmueble. El juez intenta primero la vía amistosa: invita a las partes a vender de común acuerdo o a que uno se adjudique el bien pagando una compensación, la llamada soulte, al otro. Si el desacuerdo persiste, el juez ordena el reparto judicial y, cuando el bien no puede dividirse cómodamente, como ocurre con una casa, ordena su venta en subasta pública, la licitation. Un ejemplo reciente e ilustrativo es la sentencia del juez de familia del Tribunal judicial de Toulouse del 9 de abril de 2025, asunto con referencia 24/00881: ante una indivisión bloqueada sobre una vivienda, el juez ordenó el reparto y, a falta de venta amistosa en tres meses, la subasta del inmueble ante el tribunal con un precio de salida de 200.000 euros, rebajable en un cuarto y después en mitad si no hay pujas, admitiendo a terceros en la puja. La misma sentencia fijó además una indemnización de ocupación de 920 euros mensuales a cargo del ocupante en exclusiva desde el 1 de enero de 2021, calculada sobre el valor de alquiler, incluyendo el aumento de valor derivado de las obras que él mismo había realizado. Este caso resume en una sola resolución todo el itinerario: reparto ordenado, subasta con precio de salida y rebajas sucesivas, admisión de terceros, indemnización de ocupación y cuenta de indivisión pendiente de liquidar tras la venta.

En la práctica, el juez designa normalmente a un notario para liquidar la indivisión, es decir, para calcular quién debe qué a quién, y fija las modalidades de visita y venta del bien, con intervención de un comisario de justicia para el acta descriptiva y los diagnósticos técnicos obligatorios. El ocupante que impida las visitas puede ser condenado bajo apremio económico, la astreinte, una multa por cada infracción constatada. El procedimiento exige pruebas ordenadas: escritura de compra, convenio de indivisión o pacto de tontine si existen, contrato de préstamo y cuadro de amortización, extractos bancarios de aportaciones y pagos, facturas de obras, tasaciones, y toda la correspondencia que acredite los intentos de acuerdo y, en su caso, el bloqueo por la otra parte. Conviene saber que la subasta judicial suele vender por debajo del precio de mercado, y que sus costas reducen el neto a repartir: acudir al juez es un derecho garantizado, pero económicamente es la peor forma de vender. Por eso los abogados intentan hasta el final una venta amistosa bajo control judicial, con precio mínimo y plazo, antes de dejar que el martillo decida.

Dos advertencias finales para compradores españoles. La primera se refiere a los hijos: si uno de los dos tiene hijos, de la relación común o de una anterior, y fallece sin testamento ni pacto válido, sus herederos entran en la indivisión en su lugar y pueden exigir el reparto con los mismos derechos. La tontine y el testamento son entonces las piezas que deciden si el superviviente conserva el techo o debe negociar con los herederos. La segunda se refiere a la residencia y la fiscalidad: vivir en España siendo copropietario en Francia, o instalarse en Francia tras la ruptura, cambia las obligaciones declarativas y el tratamiento de una futura venta, materias que siguen sus propias reglas y sus propios convenios bilaterales. No mezclar el reparto civil con la factura fiscal es parte de una buena estrategia: primero se asegura el título y la salida, después se optimiza el impuesto con quien corresponda.

Conclusión

Comprar en pareja sin casarse es perfectamente posible en Francia, pero exige saber qué se firma. Sin matrimonio no hay gananciales: hay una indivisión cuyas cuotas fija la escritura, un posible convenio que organiza y a veces ata, y un posible pacto de tontine que protege al superviviente al precio de una rigidez real y de un riesgo frente a los hijos. Rota la convivencia, el camino sensato es contable antes que contencioso: reconstruir quién pagó qué con documentos bancarios, tasar la vivienda, ofrecer la preferencia legal al que se queda con notificación en forma y plazos de un mes y dos meses, fijar la indemnización por ocupación exclusiva, sustituir el préstamo con el acuerdo del banco y comprobar las cargas con el notario. Y si el otro bloquea todo, recordar lo esencial: nadie está obligado a permanecer en indivisión, el reparto siempre puede pedirse y el juez puede ordenar la subasta. Quien llega al tribunal con la escritura releída, las cuentas probadas y un intento serio de acuerdo acreditado no solo gana tiempo: normalmente gana el litigio.

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