Su padre falleció en Francia y dejó una casa. Usted vive en España, su hermano vive en Francia, y su hermano se instaló en la casa familiar desde el entierro: no paga alquiler, no propone repartir nada y responde que, como heredero, tiene derecho a estar allí. Usted se pregunta si puede exigirle dinero por esos años de ocupación gratuita, cómo se calcula, qué pruebas necesita desde España y qué hacer si su hermano se niega a vender. La respuesta del Derecho francés es clara en su principio y exigente en su prueba: el coheredero que disfruta solo del bien común debe normalmente una indemnización a la indivisión, pero solo cobra quien demuestra el carácter exclusivo de la ocupación y reclama dentro del plazo de cinco años anteriores a su demanda. Esta guía explica el mecanismo completo, con los textos y las sentencias que lo sostienen, y el camino práctico para desbloquear la situación, incluida la venta forzosa.

Algunas palabras francesas aparecerán entre paréntesis porque son las que verá en los documentos del notario y del tribunal: indivision es la indivisión, la situación en la que varios herederos son dueños juntos del mismo bien; indivisaire es cada coheredero; indemnité d’occupation es la indemnización por ocupación; jouissance privative es el disfrute privativo o exclusivo; partage es la partición; licitation es la venta en subasta del bien indiviso para repartir su precio; tribunal judiciaire es el tribunal judicial, el juzgado civil competente; y commissaire de justice es el oficial antes llamado huissier, que levanta actas con fe pública.

I. Vivir gratis en la casa heredada no es un derecho: la indemnización por el disfrute exclusivo

A. El coheredero que ocupa solo la casa debe indemnizar a la indivisión, salvo pacto en contrario

El punto de partida está en el artículo 815-9 del Code civil, que condiciona el uso del bien indiviso a la indemnización por disfrute privativo. Su texto francés dice: « L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité », lo que significa, en explicación no literal, que el coheredero que usa o disfruta de forma privativa del bien común debe una indemnización, salvo que los coherederos hayan pactado lo contrario. La regla tiene dos caras. Primera cara: cada coheredero puede usar y disfrutar de los bienes comunes conforme a su destino, de forma compatible con el derecho de los demás; nadie puede prohibir a su hermano entrar en la casa familiar por el simple hecho de ser coheredero. Segunda cara: en cuanto ese uso se vuelve privativo, es decir, cuando uno de los herederos ocupa la vivienda de forma exclusiva e impide en la práctica el disfrute de los demás, nace la deuda de indemnización en beneficio de la indivisión, no directamente en el bolsillo de cada hermano, sino en la cuenta común que se ajustará al repartir.

La expresión « salvo pacto en contrario » es decisiva en la práctica española. Muchas familias pactan, de palabra o por escrito, que el hermano que vive cerca cuide la casa, pague los gastos y viva en ella sin pagar nada a cambio, a veces para compensar que otro heredero recibió ayuda en vida o se quedó con otros bienes. Ese pacto, si existe y puede probarse, excluye la indemnización. Por eso, antes de reclamar, conviene preguntarse con honestidad si hubo un acuerdo, aunque fuera verbal, y si hay mensajes, correos o testigos que lo confirmen. Si no hubo ningún acuerdo y su hermano simplemente se instaló, la regla legal juega a su favor, pero le exigirá demostrar que la ocupación fue efectivamente exclusiva. La Cour de cassation, que es el tribunal supremo francés para esta materia civil, lo dejó claro en una sentencia de familia hereditaria muy parecida a la suya: una hija ocupaba la casa de su padre fallecido y pretendía que, por estar puesta en posesión legal automática de la herencia, su disfrute era gratuito. La Corte respondió que la saisine, que es esa transmisión automática de los bienes a los herederos designados por la ley que recoge el artículo 724 del Code civil sobre la puesta en posesión de pleno derecho de los herederos, beneficia a todos los herederos por igual y no autoriza a uno solo a disfrutar gratis de lo que es de todos. Esa doctrina consta en la sentencia de la Primera Sala Civil de 21 de noviembre de 2012, recurso número 11-25.276, que confirma la indemnización pero exige probar el disfrute exclusivo: el motivo dice literalmente que, si bien la heredera estaba puesta en posesión de pleno derecho como los demás herederos, el carácter indiviso del inmueble hacía que su disfrute exclusivo la convirtiera en deudora de una indemnización frente a la indivisión.

Pero esa misma sentencia contiene la advertencia que más expedientes hace perder: la Corte casó parcialmente la resolución de apelación porque había condenado a la heredera sin comprobar que realmente hubiera disfrutado la casa de forma exclusiva desde la fecha del fallecimiento. Dicho de otro modo, el tribunal no puede presumir la exclusividad por el simple hecho de que un hermano viva allí; debe constatarla con pruebas para cada periodo reclamado. Traslade esta exigencia a su caso: si su hermano vive en la casa pero usted conserva llaves, va en verano y ocupa una habitación, o si la vivienda estuvo meses vacía por obras, esos periodos pueden no contar como disfrute privativo. Y si otro coheredero también usaba la casa con regularidad, la ocupación deja de ser exclusiva. La indemnización no premia al heredero que vive lejos por el mero hecho de vivir lejos; compensa a la indivisión por un uso que privó a los demás de su propio derecho de disfrute. Por eso el primer trabajo, antes de hablar de cantidades, es fijar con precisión quién ocupó qué, desde cuándo y con qué grado de exclusividad, porque cada mes que no pueda acreditarse como privativo se descuenta de la cuenta.

El cálculo de la indemnización sigue la lógica del alquiler que la casa habría producido. Los tribunales la fijan por referencia al valor locativo, es decir, a la renta mensual que un inquilino habría pagado por una vivienda comparable en el mismo municipio, y la reparten según las cuotas de cada coheredero: si son dos hermanos a partes iguales y el valor locativo es de 1.200 euros mensuales, la indemnización ronda los 1.200 euros al mes en beneficio de la indivisión, de los que la mitad corresponde económicamente a cada uno al ajustar las cuentas. No se trata de una sanción ni de daños y perjuicios: es el precio del uso exclusivo, y por eso los gastos que el ocupante pagó de su bolsillo por la conservación del bien pueden entrar en la compensación. El artículo 815-13 del Code civil, que obliga a tener en cuenta las mejoras y los gastos necesarios pagados por un coheredero, dispone que al coheredero que mejoró el bien con su dinero se le tenga en cuenta según la equidad, en función del aumento de valor al tiempo de la partición o de la venta, y que igualmente se le computen los gastos necesarios que hizo con fondos personales para conservar los bienes, aunque no los hayan mejorado. En la práctica, esto significa que las facturas de tejado, caldera, humedades estructurales o puesta a norma eléctrica que su hermano pagó y acreditó no se ignoran: se descuentan o se compensan en la cuenta de la indivisión. En cambio, el simple gasto corriente de quien vive allí, como la luz que consume o el impuesto que corresponde al ocupante, no se convierte automáticamente en crédito contra los demás. Y a la inversa, si el ocupante deterioró la casa, responde de las degradaciones que disminuyeron su valor. La cuenta final de la indivisión es, por tanto, un balance a doble columna, indemnización por un lado y gastos acreditados por otro, y quien reclama debe prepararse para que el ocupante presente sus propias facturas.

B. Probar la ocupación exclusiva desde España: qué documentos convencen al juez francés

La prueba es el verdadero campo de batalla de estos litigios, y conviene prepararla viviendo en España con método y sin precipitarse. El juez francés no se contenta con la afirmación de que « mi hermano vive allí »; necesita piezas que demuestren, mes a mes, que la ocupación fue privativa. La pieza reina es el acta del commissaire de justice, que antes se llamaba huissier de justice: este oficial se desplaza a la vivienda, comprueba quién vive en ella, si las cerraduras se cambiaron, si hay efectos personales de un solo ocupante y si otro coheredero podría realmente entrar y quedarse. Un acta bien hecha, con fotografías y descripción del mobiliario, fija la situación en una fecha concreta y goza de una fuerza probatoria que ningún testimonio iguala. Lo ideal es encargar al menos dos actas separadas en el tiempo, por ejemplo con un año de diferencia, para acreditar la continuidad de la ocupación exclusiva, y completar con una tercera si el litigio se alarga. El coste de cada desplazamiento existe, pero comparado con una indemnización de decenas de miles de euros es una inversión probatoria, y el notario de la sucesión o un abogado pueden indicar un oficial del lugar.

Junto al acta, construya un haz de indicios convergentes con documentos que puede reunir a distancia. Pida al notario de la sucesión copia del inventario, del acta de notoriedad y de la correspondencia sobre la ocupación; escriba al hermano por carta certificada o por correo electrónico conservando los acuses, preguntándole por escrito si acepta reconocer que ocupa la casa en exclusiva y desde qué fecha, porque su silencio o su respuesta evasiva también hablan ante el juez. Reúna las facturas de electricidad, gas, agua e internet a nombre del ocupante, los avisos de la taxe d’habitation si aún se aplica al caso, el seguro de vivienda contratado por él solo y cualquier documento administrativo que lo domicilie en la casa: padrón, declaración de la renta con esa dirección, inscripción de los hijos en el colegio del municipio. Cada documento por separado no basta, pero juntos dibujan un cuadro que el hermano ocupante tendrá dificultades para desmontar. A la inversa, anticipe sus defensas: si alguna vez le envió las llaves, si pasó allí vacaciones o si autorizó obras, conserve también esas pruebas, porque delimitan los periodos realmente privativos y evitan que su reclamación se infle con meses indemostrables que desacreditarían el conjunto. Los testimonios de vecinos, redactados conforme a las exigencias formales francesas de la attestation de témoin, con identidad, hechos precisos y fechas, completan el expediente, y la tasación del valor locativo por un agente inmobiliario local o un perito fija la base de cálculo mensual que el tribunal tomará como referencia.

Un error frecuente de los herederos residentes en España es esperar demasiado antes de actuar, confiando en que « ya lo arreglaremos en familia ». El tiempo que pasa sin reclamar no solo enfría las relaciones, sino que recorta directamente la cantidad recuperable, porque la ley francesa limita hacia atrás el periodo reclamable. El artículo 815-10 del Code civil, cuyo tercer párrafo cierra a cinco años la búsqueda de frutos y rentas, dispone en francés: « Aucune recherche relative aux fruits et revenus ne sera, toutefois, recevable plus de cinq ans après la date à laquelle ils ont été perçus ou auraient pu l’être », lo que significa, en explicación, que ninguna reclamación de frutos y rentas se admite más de cinco años después de la fecha en que se percibieron o pudieron percibirse. La indemnización por ocupación se trata como un fruto de la indivisión, de modo que este tope de cinco años se le aplica. La Cour de cassation lo confirmó con total nitidez en su sentencia de la Primera Sala Civil de 10 de diciembre de 2025, recurso número 23-22.620, que fija el periodo recuperable en los cinco años anteriores a la demanda: el motivo octavo declara que el coheredero tiene derecho a obtener el pago, en beneficio de la indivisión, de la indemnización por el periodo de los cinco años que preceden a su demanda, y casó la sentencia de apelación que había declarado prescrita toda la reclamación sin examinar el tramo no prescrito entre la fecha de la demanda y la entrega de llaves al notario. En aquel caso, la demanda se formuló por conclusiones de 19 de octubre de 2020, de modo que el periodo del 19 de octubre de 2015 al 8 de diciembre de 2015, fecha en que el ocupante entregó las llaves, seguía siendo reclamable.

Traduzca esta doctrina a su calendario con un ejemplo numérico. Si su hermano ocupa la casa desde 2018 y usted reclama por primera vez en conclusiones judiciales de octubre de 2026, solo podrá recuperar la indemnización de octubre de 2021 a octubre de 2026, siempre que la ocupación siga siendo privativa; los años 2018 a 2021 se habrán perdido definitivamente, aunque la ocupación esté perfectamente probada. Cada mes que deja pasar sin una reclamación formal desplaza la ventana de cinco años y borra el mes más antiguo. Por eso la primera carta reclamando la indemnización no es un gesto de cortesía familiar, sino el acto que fija la fecha de su demanda y congela el cómputo: cuanto antes conste por escrito su reclamación, aunque sea por carta certificada con acuse de recibo antes del pleito, más periodo salva. Tenga en cuenta, además, que la ocupación debe ser actual o reciente para que la reclamación tenga sentido práctico: si su hermano entregó las llaves al notario y abandonó la casa hace años, como ocurrió en el caso de 2025 con la entrega de llaves de diciembre de 2015, la ventana de cinco años se cuenta igualmente hacia atrás desde la demanda, y una demanda tardía puede llegar cuando ya todo el periodo útil ha prescrito. Las decisiones consultadas para esta guía no resuelven si un requerimiento extrajudicial interrumpe o suspende ese cómputo de cinco años, de modo que no afirme nada sobre ese punto y actúe como si solo la demanda judicial asegurara plenamente sus derechos: reclame pronto y, si el acuerdo no llega, demande sin dejar que el calendario siga corriendo en su contra.

II. Reclamar la indemnización y salir del bloqueo: requerimiento, partición y venta

A. El camino graduado: del requerimiento escrito a la demanda ante el tribunal del lugar de apertura de la sucesión

El itinerario sensato avanza por escalones, y cada escalón deja una huella escrita que servirá en el siguiente. Primer escalón, el requerimiento: envíe a su hermano una carta certificada con acuse de recibo, redactada en francés o bilingüe, en la que recuerde que la casa pertenece a la indivisión, describa la ocupación exclusiva con sus fechas, reclame la indemnización mensual calculada sobre el valor locativo y proponga un plazo razonable para responder, por ejemplo un mes, ofreciendo tres salidas, acuerdo sobre la indemnización y las cuentas, firma de un convenio de indivisión que regule el uso, o venta amistosa del bien. Esta carta no es una formalidad vacía: fija la fecha de su reclamación, demuestra su buena fe negociadora y, si su hermano la ignora, el juez la leerá como prueba de que el acuerdo era imposible por su causa. Si su hermano reside en Francia y usted en España, el notario encargado de la sucesión puede servir de intermediario y convocar a las partes para intentar el acuerdo, y esa mediación notarial, aunque no siempre fructifique, acredita que usted buscó la vía amistosa antes de pleitear.

Segundo escalón, el convenio de indivisión como alternativa al pleito, que ya tratamos en detalle en nuestra guía sobre el convenio de indivisión cuando los herederos no quieren vender todavía: los coherederos pueden pactar por escrito quién usa la casa, con qué indemnización mensual, quién paga cada gasto y por cuánto tiempo, con un máximo inicial de cinco años renovables. Si su hermano acepta firmar, el conflicto se convierte en un contrato con cantidades y vencimientos claros, y la indemnización pactada sustituye a la discusión judicial sobre el valor locativo. Pero no firme cualquier cosa por cansancio: un convenio que fije una indemnización simbólica o que renuncie a los atrasados sin contrapartida equivale a regalar años de ocupación, y un convenio que no prevea la salida, venta o reparto al término, prorroga el problema en lugar de resolverlo. Haga revisar el texto antes de firmarlo y no acepte cláusulas que le hagan renunciar a derechos sin una compensación equivalente y fechada.

Tercer escalón, la demanda judicial, que se presenta ante el tribunal del lugar donde se abrió la sucesión. El artículo 841 del Code civil, que atribuye la partición al tribunal del lugar de apertura de la sucesión, dispone que ese tribunal es exclusivamente competente para conocer de la acción de partición y de las contestaciones que surjan con ocasión del mantenimiento de la indivisión o durante las operaciones de partición. En la práctica, si su padre falleció domiciliado en París o en un municipio de Île-de-France, el pleito se llevará ante el tribunal judicial de ese ressort, y en París ante el tribunal judiciaire de Paris, con los plazos de señalamiento propios de una jurisdicción muy cargada, lo que refuerza el interés de negociar antes. La demanda acumula normalmente tres pretensiones: la condena al pago de la indemnización por el periodo no prescrito de cinco años, la rendición de cuentas de la indivisión con compensación de gastos acreditados, y la salida de la indivisión mediante la partición con venta del bien si el reparto en naturaleza es imposible. Acompañe la demanda con el expediente probatorio completo, actas del commissaire de justice, tasación del valor locativo, facturas, correspondencia y requerimiento previo, porque el juez, siguiendo la doctrina de la sentencia de 2012, verificará periodo por periodo el carácter exclusivo de la ocupación antes de condenar. Y recuerde la simetría de la cuenta: su hermano presentará sus facturas de conservación y mejora al amparo del artículo 815-13, y el tribunal hará el balance, de modo que una reclamación inflada o mal documentada puede terminar en una condena inferior a la esperada y en costas.

Durante el pleito, la vida de la casa no tiene por qué quedar congelada. El artículo 815-6 del Code civil, que permite al presidente del tribunal ordenar las medidas urgentes de interés común, autoriza al presidente del tribunal judicial a prescribir o autorizar todas las medidas urgentes que requiera el interés común, como autorizar a un coheredero a percibir fondos para necesidades urgentes, designar un administrador o nombrar un secuestro. En su caso, esta vía permite pedir, por ejemplo, que se fije provisionalmente una indemnización mensual, que se autoricen obras urgentes de conservación con cargo a la indivisión o que se designe un administrador cuando el ocupante bloquea toda gestión. No es la solución definitiva, sino un régimen provisional que evita que la casa se degrade o que los gastos se acumulen mientras el pleito sobre el fondo sigue su curso, y resulta especialmente útil cuando el ocupante deja de pagar el seguro, los impuestos o las cargas de copropiedad. Pídala cuando exista una urgencia real y documentada, no como táctica de presión, porque el juez de medidas provisionales distingue con rapidez una necesidad común de una maniobra.

B. Nadie está obligado a seguir en indivisión: partición amistosa, venta por mayoría y venta judicial

El principio que desbloquea todos estos conflictos cabe en una frase del artículo 815 del Code civil, según el cual nadie puede ser obligado a permanecer en indivisión: « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention », es decir, en explicación, que nadie puede ser forzado a seguir en indivisión y que la partición siempre puede provocarse, salvo que una sentencia o un pacto la hayan aplazado. Este derecho es el que impide que su hermano se instale indefinidamente en el bloqueo: si no hay convenio que organice la indivisión ni sentencia que la mantenga, usted puede exigir la salida en cualquier momento. La primera salida es la partición amistosa ante notario, con adjudicación de la casa a uno de los hermanos y compensación en dinero al otro, o con venta conjunta a un tercero y reparto del precio. Para que esta vía funcione, el notario necesita el acuerdo de todos sobre el valor del bien, la cuenta de la indivisión incluida la indemnización por ocupación, y el reparto de gastos y de impuestos; cuando el desacuerdo versa solo sobre el precio, una tasación contradictoria por dos agentes locales o un perito suele bastar para acercar posiciones sin pleito.

Cuando la partición amistosa fracasa pero usted reúne al menos dos tercios de los derechos, existe una vía intermedia antes del pleito de partición completo. El artículo 815-5-1 del Code civil, que permite al tribunal autorizar la venta del bien a petición de dos tercios de los derechos, prevé que la venta de un bien indiviso pueda ser autorizada por el tribunal judicial a petición de los coherederos titulares de al menos dos tercios de los derechos indivisos, expresando esa voluntad ante notario y haciéndola notificar a los demás coherederos. Con dos hermanos a partes iguales esta vía no alcanza la mayoría exigida, pero en fratrias de tres o más, donde dos hermanos suman dos tercios frente al ocupante, se convierte en una palanca real: el tribunal controla que la venta responde al interés común y fija sus condiciones, y el ocupante minoritario no puede bloquearla por su sola voluntad. Verifique con el notario el cálculo exacto de las cuotas, porque legados particulares, donaciones o renuncias pueden alterar las proporciones, y recuerde que esta vía autoriza la venta, no resuelve por sí sola la cuenta de la indemnización, que deberá liquidarse en las operaciones de partición.

Si ningún acuerdo es posible, el artículo 840 del Code civil, que abre la vía judicial cuando la partición amistosa fracasa, dispone que las demandas de liquidación, partición y arreglo de las indivisiones se llevan ante la justicia cuando uno de los coherederos se niega a la partición amistosa, cuando surgen disputas sobre cómo proceder o cuando la partición amistosa no fue autorizada o aprobada. El juez designa un notario para las operaciones, ordena la licitation, que es la venta en subasta del bien cuando no puede dividirse cómodamente, y resuelve las disputas sobre la garantía de los lotes. En una casa familiar indivisible entre hermanos, la licitation es el desenlace habitual: el bien se subasta, cualquier coheredero puede pujar y quedarse con la casa pagando el precio, y el precio obtenido se reparte tras deducir la cuenta de la indivisión, incluida la indemnización por ocupación que el ocupante deba. El ocupante no puede impedir la subasta negándose a abrir la puerta a los visitantes: el notario y el tribunal fijan las modalidades de visita, y la obstrucción sistemática juega en su contra en costas y en la apreciación del conjunto. Tenga presente que la vía judicial tiene un coste y una duración significativos, con peritajes, subasta y reparto, y que el precio de subasta puede quedar por debajo del de una venta amistosa bien preparada; por eso la amenaza creíble de la partición judicial, formulada por escrito y con cifras, suele ser más rentable que la partición judicial misma, y muchos bloqueos se desbloquean cuando el ocupante comprende que la alternativa a negociar es la subasta.

Dos situaciones particulares merecen una mención para los lectores instalados en Francia. La primera es la del hermano ocupante que alega haber realizado grandes obras: tejado nuevo, ampliación, piscina. Esas mejoras no le dan derecho a quedarse con la casa ni a imponer su precio; se computan en dinero al tiempo de la partición o de la venta según el aumento de valor, conforme al artículo 815-13 ya citado, y exigen facturas y prueba del pago con fondos personales, no simples afirmaciones. La segunda es la del ocupante que deja de pagar las cargas mientras pleitea: el seguro de la vivienda, los impuestos locales y las cargas de copropiedad siguen corriendo, y su impago deteriora el bien común y puede generar recargos que terminarán imputándose en la cuenta. Si usted avanza esos pagos para proteger la casa, conserve cada justificante, porque se integrarán en su crédito contra la indivisión. En ambos casos, la regla de oro es la misma: pague lo necesario para conservar, documente todo y no confunda conservar con mejorar por su cuenta sin acuerdo, porque la mejora inconsentida no siempre se recupera al precio que costó, sino al valor que añadió. Quienes duden entre aceptar la herencia pura y simplemente o protegerse frente a las deudas del fallecido encontrarán el marco general de esa decisión previa en nuestra guía sobre aceptar o renunciar la herencia con deudas en Francia, porque la estrategia frente al hermano ocupante solo tiene sentido una vez elegida correctamente la opción sucesoria.

Conclusión

El hermano que vive solo en la casa heredada no comete por ello una falta automática, pero tampoco disfruta de un derecho gratuito: desde que su ocupación es exclusiva, debe a la indivisión una indemnización calculada sobre el valor locativo, salvo pacto familiar en contrario, y la puesta en posesión legal de la herencia no le exime. La indemnización se gana o se pierde en la prueba, actas del commissaire de justice, documentos de domicilio y consumo, tasación del alquiler y requerimiento escrito previo, y se limita en el tiempo a los cinco años anteriores a la demanda, de modo que cada mes de espera borra un mes recuperable. Cuando el diálogo fracasa, el Derecho francés no deja al coheredero apartado sin salida: nadie está obligado a permanecer en indivisión, la venta puede autorizarse a petición de dos tercios de los derechos y el tribunal puede ordenar la partición con subasta y reparto de cuentas. El orden de actuación que protege sus intereses es, por tanto, verificar si existió un pacto, fijar por escrito la fecha de su reclamación, reunir la prueba de la exclusividad periodo por periodo, proponer el convenio o la venta amistosa con cifras tasadas y, solo si el bloqueo persiste, demandar ante el tribunal del lugar de apertura de la sucesión acumulando indemnización, cuentas y partición. Actuar pronto, documentar todo y no regalar por escrito los atrasados son las tres decisiones que separan a quien cobra de quien contempla cómo la ventana de cinco años se cierra.