Sus padres fallecieron y dejaron una casa en Francia. Usted vive en España, su hermano vive en esa casa desde hace años, no paga nada a nadie y, cuando usted propone vender, responde que no tiene prisa o que ya hablaremos. Pasan los meses, usted paga desde España la mitad del seguro o de la taxe foncière, y él disfruta de la vivienda como si fuera solo suya. ¿Le resulta familiar? Es una de las situaciones más frecuentes entre herederos españoles con bienes en Francia, y también una de las que más dinero hacen perder por esperar demasiado.
Conviene empezar por tres ideas falsas muy extendidas. Primera: que quien ocupa la casa heredada adquiere algún derecho sobre ella por el simple paso del tiempo. No es así. Segunda: que sin su acuerdo no se puede hacer nada. Tampoco es así: el derecho francés permite vender e incluso repartir aunque un heredero se niegue. Tercera: que usted puede recuperar la casa por su cuenta, cambiando la cerradura o cortando los suministros. Eso sí sería un error grave, porque la vivienda pertenece a todos los herederos mientras dure la indivisión y la vía de hecho puede volverse en su contra ante el juez.
En derecho francés, cuando varias personas heredan un mismo bien y aún no se ha hecho el reparto, se encuentran en indivisión, lo que en francés se llama indivision. Cada heredero es propietario de una cuota abstracta del conjunto, por ejemplo la mitad, pero ninguno es dueño en exclusiva de las paredes que ocupa. Esa situación provisional tiene reglas precisas: quien usa la casa en solitario debe normalmente una indemnización a los demás, las cuentas se hacen al final con ingresos y gastos de cada uno, y nadie puede quedar atrapado para siempre porque la ley permite salir de la indivisión por la vía judicial. Este artículo explica, paso a paso y con los textos franceses verificados, cómo reclamar la indemnización de ocupación, cómo se calculan las cuentas entre hermanos y cómo vender la casa aunque su hermano se niegue, con los plazos que no debe dejar escapar y las pruebas que debe reunir desde hoy.
I. Ocupar la casa no es un derecho gratuito: la indemnización de ocupación
A. Quién debe pagar, desde cuándo y cómo se calcula
La regla de partida está en el artículo 815-9 del Código civil, vigente y aplicable. Su texto francés exacto dice: « L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité. » Traducción orientativa al español, sin valor oficial: el coheredero que usa o disfruta en solitario del bien indiviso debe, salvo pacto en contrario, una indemnización. La palabra francesa indivisaire designa a cada coheredero en indivisión, y la indemnité es lo que aquí llamaremos indemnización de ocupación.
Tres consecuencias prácticas se desprenden de esta frase. En primer lugar, la indemnización es la regla por defecto: no hace falta que el testamento o la escritura la prevean, y es su hermano quien tendría que demostrar que existe un acuerdo familiar que le concede el uso gratuito de la casa. Un simple «siempre vivió allí» o «mamá quería que se quedara» no equivale a ese pacto, y los tribunales exigen algo serio para descartar la indemnización. En segundo lugar, solo el uso privativo genera la deuda: si todos los hermanos usan la casa por turnos en vacaciones, en condiciones equivalentes, no hay ocupación privativa; si su hermano vive allí todo el año y usted apenas puede poner un pie dentro, sí la hay. En tercer lugar, la indemnización no es un alquiler que usted impone a capricho: la fija el acuerdo de los herederos o, a falta de acuerdo, el juez, tomando como referencia el valor locativo del inmueble, es decir, la renta que esa casa obtendría en el mercado si se alquilara vacía.
El cálculo merece atención porque de él depende cuánto recuperará usted. El juez parte del valor de alquiler de una vivienda comparable en la misma zona, con la misma superficie y estado, y lo modula según las circunstancias: ocupación de toda la casa o de una parte, estado de conservación, periodos en que la vivienda estuvo realmente ocupada. En la práctica parisina y de la región de París, donde los alquileres son altos, una indemnización puede alcanzar varios miles de euros al mes; en una casa rural de una zona poco demandada, puede ser modesta. Por eso el primer paso útil es pedir una tasación de valor locativo a un agente inmobiliario local o, mejor aún, reservarse la posibilidad de una pericia judicial: el dictamen de un experto designado por el tribunal es la prueba reina para fijar la cantidad. Guarde también todo lo que describa la vivienda, fotos, anuncios de alquileres similares en el municipio, diagnósticos técnicos, porque servirá para sostener su cifra.
Hay un matiz importante que muchas familias descubren tarde. Si su hermano obtuvo en su día la atribución preferencial de la casa, lo que en francés se llama attribution préférentielle, puede creer que desde entonces ya no debe nada. El artículo 834 del Código civil dice exactamente: « Le bénéficiaire de l’attribution préférentielle ne devient propriétaire exclusif du bien attribué qu’au jour du partage définitif. » Traducción orientativa: quien recibe la atribución preferencial solo se convierte en propietario exclusivo el día del reparto definitivo. La Corte de Casación lo confirmó el 15 de mayo de 2018, en su sentencia número 17-18.903 (texto oficial): aunque un juzgado hubiera atribuido la vivienda a uno de los herederos con ejecución provisional, la indemnización de ocupación siguió corriendo hasta el reparto definitivo, porque la atribución anticipada no transfiere la propiedad. Dicho en español llano: mientras no haya reparto final firmado, el ocupante sigue debiendo.
Tampoco puede su hermano descontar de la indemnización cualquier gasto que se le ocurra. El artículo 815-13 del Código civil distingue tres partidas. Si mejoró la casa con su dinero, se le tiene en cuenta según la equidad, en función de cuánto aumentó el valor del bien al tiempo del reparto o de la venta. Si hizo gastos necesarios para conservarla, pagando de su bolsillo, también se le abonan aunque no la hayan mejorado. Pero, a la inversa, responde de las degradaciones y deterioros que hayan reducido el valor por su hecho o su culpa. La Corte de Casación aplicó esta lógica con severidad el 27 de enero de 2016, sentencia 15-12.463 (texto oficial): para calcular lo que la indivisión debía a un heredero que había pagado solo las cuotas del préstamo, había que tener en cuenta la ayuda personalizada a la vivienda que recibía, porque esa prestación es para su beneficiaria un sustituto de ingresos. La lección para su caso es doble: su hermano podrá pedir que se le reconozcan los gastos reales y necesarios que pruebe con facturas, pero no el tiempo dedicado, ni las mejoras suntuarias que nadie pidió, ni los desperfectos que él mismo causó, y todo debe figurar en las cuentas finales en lugar de descontarse a mano de la indemnización.
Un último punto de cálculo: si su hermano no solo vive en la casa sino que además alquila una habitación, una dependencia o incluso toda la vivienda por temporadas y se queda con las rentas, esas rentas son frutos del bien indiviso. El artículo 815-10 del Código civil establece que los frutos y rentas de los bienes indivisos acrecen a la indivisión, y que cada coheredero tiene derecho a los beneficios en proporción a sus derechos. Traducción orientativa de la idea central: los alquileres cobrados pertenecen a todos, no a quien los embolsó. Pida por tanto, desde el primer requerimiento, que rinda cuentas de cualquier renta percibida, con contratos, extractos bancarios y declaraciones fiscales si existen.
B. El plazo de cinco años: cada mes que espera puede costarle dinero
La indemnización de ocupación no se reclama para siempre hacia atrás. Las acciones personales se prescriben en Francia por cinco años, según el artículo 2224 del Código civil, cuyo texto exacto dice: « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » Traducción orientativa: las acciones personales prescriben a los cinco años desde que el titular conoció o debió conocer los hechos que le permiten actuar. En su caso, eso significa que solo puede recuperar la ocupación de los cinco años anteriores a su reclamación judicial, y que cada mes que deja pasar sin actuar puede borrar definitivamente el mes más antiguo de la deuda.
Dos sentencias de la Corte de Casación, leídas íntegramente para este artículo, muestran cómo funciona el mecanismo y dónde se ganan o se pierden los casos. El 8 de junio de 2016, sentencia 15-19.526 (texto oficial), la Corte juzgó un litigio en el que un exesposo reclamó la indemnización de ocupación más de cinco años después de que el divorcio fuera definitivo: solo tenía derecho a los cinco años anteriores a su demanda, salvo interrupción o suspensión de la prescripción. Y añadió un detalle decisivo para usted: la Corte reprochó al tribunal de apelación no haber investigado si una demanda anterior en procedimiento urgente, pidiendo un perito que valorara el inmueble y la indemnización, constituía ya una reclamación implícita del pago. Traducción práctica: incluso una actuación judicial que solo pide tasar la casa puede contar como reclamación y fijar el punto de partida de los cinco años. El segundo aviso de la misma sentencia es igual de útil: el tribunal había declarado que bastaba con seguir empadronado en la vivienda para prolongar el disfrute privativo, y la Casación anuló ese razonamiento por ininteligible. Estar domiciliado en el papel no es ocupar; ocupar es usar realmente la casa en exclusiva, y eso hay que probarlo con hechos.
El 3 de abril de 2019, sentencia 18-11.214 (texto oficial), la Corte corrigió en un euro y en un año un fallo de apelación sobre una sucesión de la isla de la Reunión: la ocupante debía 680 euros mensuales no desde el 24 de junio de 2005, como había dicho la apelación, sino desde el 24 de junio de 2004, exactamente cinco años antes de la acción de reparto presentada el 24 de junio de 2009, y hasta el día del reparto. La regla queda así de clara: se cuenta hacia atrás cinco años desde la demanda que interrumpe la prescripción, y la deuda corre hasta el reparto final. Si su hermano ocupa la casa desde 2018 y usted reclama en 2026, solo recuperará en principio desde 2021; los años 2018 a 2020 se habrán perdido por esperar.
Interrumpir la prescripción cuanto antes es, por tanto, la medida más rentable de todo este artículo. En la práctica francesa, interrumpen el plazo la demanda judicial, y en particular la acción de reparto, así como los requerimientos que la ley asimila a una reclamación. No confíe en llamadas, mensajes de WhatsApp o promesas verbales en reuniones familiares: nada de eso interrumpe con seguridad. Lo que sí protege sus derechos es una secuencia escrita y fechada: primero, una carta de requerimiento formal enviada por vía fehaciente, exigiendo el pago de la indemnización y el fin del uso exclusivo o la venta; después, sin dejar pasar los meses, la demanda ante el tribunal competente. Entre medias, haga constatar la ocupación por un comisario de justicia, el antiguo huissier francés, que levantará acta de quién vive en la casa, con qué muebles y desde cuándo: esa acta vale oro años después, cuando su hermano afirme que apenas iba los fines de semana. Reúna desde hoy las pruebas del uso privativo, testimonios de vecinos, facturas de suministros a su nombre, fotos del interior ocupado, certificados de empadronamiento reales, y las pruebas del valor locativo, porque el juez solo concede lo que está probado y tasado.
II. Salir del bloqueo: cuentas claras y venta aunque él se niegue
A. Las cuentas de la indivisión: frutos, beneficios, gastos y desperfectos
La indemnización de ocupación es solo una línea de la contabilidad final entre herederos. El reparto no consiste únicamente en vender y dividir el precio: antes hay que hacer las cuentas de la indivisión, lo que en francés se llama les comptes, donde cada hermano aparece como acreedor o deudor del conjunto. Comprender esta contabilidad le permite negociar con fuerza y evita que acepte un reparto aparentemente equitativo que en realidad le perjudica.
Del lado de los ingresos de la indivisión figuran, primero, los frutos y rentas, como ya se vio con el artículo 815-10: alquileres cobrados por su hermano, cosechas, intereses, todo acrece al conjunto y se reparte según las cuotas. El mismo artículo añade un límite temporal que conviene conocer: ninguna reclamación sobre frutos y rentas es admisible más de cinco años después de la fecha en que fueron percibidos o pudieron serlo. Segundo, la propia indemnización de ocupación que debe el hermano que usa la casa, calculada como se explicó. Tercero, las compensaciones por degradaciones: si su hermano dejó que el tejado se arruinara, hizo obras sin permiso que desvalorizan la casa o vació la vivienda llevándose muebles inventariados, responde de ello según el artículo 815-13 y su deuda engrosa su cuenta.
Del lado de los gastos figuran las cantidades que cada heredero anticipó por el bien común: taxe foncière, seguro de la vivienda, cargas de copropiedad si es un piso, facturas de reparaciones necesarias, cuotas del préstamo que aún gravaba la casa. Aquí el artículo 815-11 del Código civil le da dos derechos concretos: cualquier coheredero puede pedir su parte anual en los beneficios, descontados los gastos de los actos que consintió o que le son oponibles, y el presidente del tribunal puede ordenar un reparto provisional de beneficios o incluso un anticipo de capital sobre sus derechos, a cuenta del reparto definitivo. Traducción práctica: usted no está obligado a esperar años al reparto final para ver dinero; puede pedir al juez un anticipo si hay fondos disponibles, por ejemplo rentas acumuladas. Y conserve cada justificante de lo que pagó desde España, transferencias, recibos del seguro, avisos de impuestos: sin prueba de pago no hay crédito reconocido.
Un ejemplo numérico sencillo aclara el conjunto. Imagine una casa ocupada por su hermano durante cuatro años reclamables, con valor locativo de 1.000 euros mensuales: la indemnización total asciende a 48.000 euros, de los que la mitad, 24.000 euros, corresponden a usted si son dos hermanos a partes iguales. Suponga que usted pagó 6.000 euros de impuestos y seguro en ese periodo y que su hermano acredita 4.000 euros de reparaciones necesarias de la caldera con facturas: su crédito de 6.000 y el suyo de 4.000 se compensan en las cuentas, y el saldo sigue siendo ampliamente favorable a usted. En cambio, si usted no guardó ningún recibo y su hermano presenta facturas por 20.000 euros de supuestas mejoras, la discusión se complica y el perito y el notario tendrán que separar lo necesario de lo suntuario. La moraleja es contable: cada euro pagado sin recibo es un euro perdido en el reparto.
El documento que ordena todo esto es, en Francia, el acta de notoriedad o el encabezamiento del inventario que establece el notario, el acte de notoriété o intitulé d’inventaire: a falta de otro título, de ahí resulta la cuota de cada uno, como indica el propio artículo 815-11. Pida al notario encargado de la sucesión una copia de ese documento y de la atestación inmobiliaria que acredita quiénes son los propietarios indivisos: son la base sobre la que el juez construirá todo lo demás. Si aún no hay notario en Francia porque la sucesión se abrió en España, habrá que designar uno en Francia para los bienes franceses, porque la casa situada en Francia se transmite y se reparte con intervención notarial francesa.
B. Vender aunque se niegue: autorización con dos tercios o reparto judicial
Llegamos al corazón de su problema: su hermano no quiere vender, y usted se pregunta si está condenado a esperar su buena voluntad. La respuesta del derecho francés es rotunda y está en el artículo 815 del Código civil: « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention. » Traducción orientativa: nadie puede ser obligado a permanecer en indivisión, y el reparto siempre puede provocarse, salvo suspensión por sentencia o pacto. Su hermano puede negarse a firmar, pero no puede impedir para siempre ni el reparto ni, en muchos casos, la venta. Dispone usted de dos grandes vías, según su cuota y la configuración familiar.
La primera vía es la venta autorizada por el juez cuando usted reúne al menos dos tercios de los derechos. El artículo 815-5-1 del Código civil, vigente, organiza un procedimiento preciso: los coherederos que suman dos tercios declaran ante notario su intención de vender; en el mes siguiente, el notario notifica esa intención a los demás; si alguno se opone o no responde en tres meses desde la notificación, el notario lo hace constar en acta; entonces el tribunal judicial puede autorizar la venta si no lesiona excesivamente los derechos de los demás, y la venta se hace por licitación, que es la subasta entre coherederos o abierta a terceros. Las cantidades obtenidas no pueden recolocarse salvo para pagar deudas y cargas de la indivisión, y la venta autorizada es oponible al heredero que no consintió, siempre que se le hubiera notificado correctamente. Cada plazo cuenta y cada notificación debe ser impecable, porque un defecto de notificación devuelve al opositor su arma.
Un caso juzgado el 26 de junio de 2026 por el tribunal judicial de Lisieux muestra que este mecanismo funciona en la vida real y no solo en los manuales. En ese asunto, dos coherederas que sumaban más de dos tercios querían vender tres lotes de un conjunto inmobiliario por 300.000 euros; habían declarado su intención ante notario el 28 de mayo de 2025, el notario la notificó el 7 de julio de 2025, la tercera hermana se opuso por carta el 29 de agosto de 2025 y el notario levantó acta de desacuerdo el 24 de septiembre de 2025. El tribunal autorizó a las dos hermanas a vender solas por ese precio y condenó a la opositora a las costas y a 1.000 euros por gastos de justicia. La enseñanza para usted es triple: con dos tercios, la oposición de su hermano no bloquea la venta; el procedimiento notarial previo es obligatorio y debe respetarse al día; y el juez controla el precio y la ausencia de perjuicio excesivo, de modo que conviene llegar con una tasación seria y un proyecto de venta al precio de mercado.
La segunda vía es la acción de reparto judicial, imprescindible cuando usted no alcanza los dos tercios, por ejemplo si son dos hermanos al cincuenta por ciento. El artículo 840 del Código civil prevé la demanda de liquidación y reparto cuando un coheredero rechaza el reparto amistoso o surgen disputas sobre cómo hacerlo, y el artículo 841 atribuye la competencia exclusiva al tribunal del lugar de apertura de la sucesión, que ordena las licitaciones y resuelve las disputas. En la práctica, su abogado presenta la demanda, el tribunal designa un notario para las operaciones y, si la casa no puede dividirse materialmente, ordena su licitación: se subasta, y el precio se reparte entre los hermanos una vez hechas las cuentas de indemnización, frutos y gastos. Nadie puede oponerse a la licitación por el simple deseo de seguir ocupando; solo una suspensión pactada o judicial de la indivisión podría frenar el proceso, y esas suspensiones son limitadas en el tiempo.
Entre las dos vías existen herramientas intermedias que conviene conocer. El artículo 815-5 del Código civil permite que el juez autorice a un coheredero a realizar solo un acto que requeriría el acuerdo del otro, cuando la negativa pone en peligro el interés común: vender con urgencia un inmueble que se degrada o aceptar una oferta que va a caducar pueden entrar en este supuesto. El artículo 815-14 le protege en la dirección inversa: si su hermano pretende vender su cuota a un extraño, debe notificarle por acto extrajudicial el precio, las condiciones y la identidad del comprador, y usted dispone de un mes para ejercer su derecho de adquisición preferente, lo que en francés se llama préemption, en las mismas condiciones notificadas. Y desde la apertura del litigio, el presidente del tribunal puede regular provisionalmente el uso de la casa conforme al artículo 815-9: fijar quién ocupa, ordenar el pago provisional de una indemnización o autorizar la salida del ocupante. No intente en ningún caso la vía de hecho: cambiar la cerradura, retirar los muebles de su hermano o cortar la luz son conductas que el juez sancionará y que mancharán una reclamación por lo demás sólida.
Si la casa está en París o en la región de París, añada a este esquema las especificidades locales. El tribunal competente será en principio el tribunal judicial del lugar de apertura de la sucesión, que para un fallecido domiciliado en París es el tribunal judicial de París; si la sucesión se abrió en España pero el inmueble está en Francia, la demanda sobre el bien francés se lleva ante el tribunal francés competente y el inmueble se trata según el procedimiento francés. La representación por abogado es obligatoria ante el tribunal judicial, y todas las notificaciones serias pasan por comisario de justicia, con costes que debe presupuestar. Los plazos parisinos son los que son: entre la demanda, la designación del notario, la pericia sobre el valor locativo y el valor venal, y la sentencia que ordena la licitación, cuente con muchos meses y a veces más de un año, razón de más para interrumpir la prescripción cuanto antes y pedir provisiones del artículo 815-11 mientras tanto. Prepare desde España una carpeta completa: acta de notoriedad o intitulé d’inventaire, atestación inmobiliaria, título de propiedad del fallecido, últimos avisos de taxe foncière y de taxe d’habitation si aún existe, póliza de seguro, facturas de gastos pagados con sus justificantes de transferencia, acta del comisario de justicia sobre la ocupación, dos o tres tasaciones de valor locativo y venal, y copia de todos los requerimientos enviados a su hermano. Un expediente ordenado acelera la pericia y abarata el procedimiento.
Para situar este artículo entre nuestras guías, si aún no ha aceptado formalmente la herencia o duda de las deudas del fallecido, lea primero nuestra guía sobre qué debe hacer el heredero español que recibe una casa en Francia; y si su hermano no solo ocupa sino que bloquea activamente cualquier decisión de venta, nuestra guía sobre cómo salir de la indivisión bloqueada y vender con autorización judicial detalla la estrategia procesal. Los aspectos fiscales de la venta y de la sucesión, como la plusvalía del no residente o la declaración de la sucesión, pertenecen a otra materia y se tratan en nuestra guía fiscal franco-española para heredar un piso en Francia viviendo en España; aquí solo era necesario advertirle de que existen y de que no deben olvidarse en el calendario.
Conclusión
Su hermano puede vivir en la casa heredada, pero en principio no gratis: le debe una indemnización calculada sobre el valor de alquiler, limitada a los cinco años anteriores a su reclamación y exigible hasta el reparto definitivo. Las cuentas finales compensarán esa deuda con los frutos cobrados, los gastos probados de cada uno y las degradaciones imputables al ocupante. Y su negativa no es un veto eterno: con dos tercios de los derechos, la venta puede autorizarse por el juez tras el procedimiento notarial del artículo 815-5-1; sin esa mayoría, queda la acción de reparto y la licitación ante el tribunal del lugar de apertura de la sucesión. El tiempo juega en su contra por la prescripción y a su favor si actúa con método: requerimiento formal inmediato, constatación de la ocupación, tasaciones, demanda y provisiones. Reúna hoy mismo las pruebas y los recibos, porque el juez francés solo concede lo que está demostrado, tasado y reclamado a tiempo.
¿Necesita una opinión rápida sobre su caso?
Si su hermano ocupa la casa heredada en Francia y se niega a vender o a pagar, puede pedir una consulta telefónica con un abogado del despacho, con respuesta en 48 horas. Llame al +33 6 46 60 58 22 o escriba a través de la página de contacto explicando quién ocupa la vivienda, desde cuándo y qué documentos conserva.