Est-ce que le règlement de copropriété peut interdire la location meublée de courte durée en raison d’une clause d’habitation bourgeoise ?

Lorsque le logement fait partie d’une copropriété, il faut vérifier que le règlement de copropriété ne comprend pas de clause d’habitation bourgeoise. 

Ce type de clause peut interdire dans certains cas la location meublée de courte durée.

Le principe est que les copropriétaires ont le droit d’utiliser et de jouir librement de leurs appartements, sous réserve de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires et de respecter le règlement de copropriété. 

Certains règlements de copropriété prévoient ce qu’on appelle des clauses de d’habitation ou de destination bourgeoise. 

Cette appellation quelque peu désuète signifie en réalité qu’on ne peut pas exercer d’activité commerciale dans l’immeuble, contrairement aux professions libérales qui ne sont pas incompatibles avec la destination « bourgeoise » de l’immeuble. 

La question est donc de savoir si l’activité de location meublée de courte durée est de nature commerciale ou civile. 

La qualification de l’activité est essentielle, puisqu’elle détermine la licéité de l’activité au regard du règlement de copropriété et des fameuses clauses d’habitation bourgeoise. 

Par un arrêt récent du 25 janvier 2024, la Cour de cassation a considéré que l’activité de location meublée de courte durée qui n’est pas accompagnée de prestations de services accessoire n’est pas de nature commerciale. (Cour de cassation troisième chambre civile 25 janvier 2024, 22-21.455 INEDIT) 

En effet, la Cour de cassation avait retenu le caractère civil de l’activité dès lors que le loueur ne proposait pas 3 services sur 4 exposés par le code général des impôts:

– Linge de maison

– Accueil des touristes

– Petit déjeuner

– Nettoyage

Dans ce cas-là, la location saisonnière n’est pas de nature commerciale mais de nature civile.

Elle ne serait donc pas incompatible avec la destination bourgeoise de l’immeuble. 

Toutefois la portée de cet arrêt est relativement limitée dès lors qu’il s’agissait d’une petite commune de moins de 200 000 habitants. 

En effet, dans les villes de plus de 200000 habitants, les propriétaires de logements ne constituant pas leur résidence principale doivent respecter une procédure de changement d’usage afin qu’ils puissent requérir un usage « autre que l’habitation » puis procéder à un changement de destination en « hébergement touristique ».

Dans un communiqué du Tribunal Judiciaire de Paris en date du 18 avril 2024 la juridiction a rappelé les quatre décisions récentes qui ont été rendues sur la conformité des locations meublées de courte durée sur des immeuble à destination d’usage mixte professionnel-habitation. 

Tenant compte du caractère principalement résidentiel des immeubles concernés, le Tribunal Judiciaire de Paris considère aux termes de 4 jugement récents que la location meublée de courte durée est incompatible avec la destination de l’immeuble. 

Autrement dit, le règlement de copropriété peut parfaitement interdire la location meublée de courte durée, qu’elle soit de nature civile ou commerciale. 

La solution dépend donc des circonstances de l’espèce et du contexte. 

C’est pourquoi Maître XXX est à votre disposition pour XXX votre dossier et vous proposer un accompagnement sur mesure en fonction de votre situation.