Lors de la remise des clés, de nombreux locataires découvrent que le bailleur conserve tout ou partie du dépôt de garantie location en invoquant des dégradations. Peinture défraîchie, parquet rayé, joints noircis, ménage jugé insuffisant : la liste des motifs de retenue est souvent longue, et son montant rarement expliqué. Pourtant, le bailleur ne peut pas retenir ce qu’il veut, comme il veut. La loi encadre strictement les sommes déductibles, les délais de restitution et les preuves exigées, et le juge sanctionne les retenues abusives. Cet article explique, textes et décisions en main, quand une retenue pour dégradations est régulière, comment distinguer l’usure normale des dégâts imputables au locataire, et par quelles étapes concrètes contester et récupérer son dépôt de garantie, à Paris comme ailleurs en Île-de-France.
I. Dépôt de garantie retenu pour dégradations : ce que le bailleur doit prouver
Le dépôt de garantie n’appartient pas au bailleur : il garantit l’exécution des obligations du locataire et doit lui être rendu au départ, sauf déductions dûment justifiées. Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal, d’après l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Pour un logement meublé loué comme résidence principale, par dérogation à l’article 22, le montant du dépôt de garantie exigible par le bailleur est limité à deux mois de loyer en principal, selon l’article 25-6 de la même loi. Toute somme versée au-delà de ces plafonds doit être restituée, quel que soit l’état du logement. Une fois ce cadre rappelé, tout se joue sur deux questions : l’état comparé du logement à l’entrée et à la sortie, et la nature exacte des désordres invoqués.
A. État des lieux de sortie comparé à l’état des lieux d’entrée : la preuve qui décide de tout
La comparaison des deux états des lieux est le mode de preuve central du litige. L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que l’état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Concrètement, le bailleur qui veut retenir une somme pour dégradations doit montrer, documents à l’appui, que le désordre n’existait pas à l’entrée et qu’il existe à la sortie. Sans état des lieux d’entrée précis et contradictoire, la retenue repose sur du sable : à défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties. Or cette présomption de l’article 1731 du code civil prévoit que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. Autrement dit, le bailleur qui n’a pas fait établir l’état des lieux, ou qui n’en a pas remis un exemplaire au locataire, se prive lui-même de cette présomption favorable.
La cour d’appel de Paris l’a rappelé avec netteté le 14 avril 2026, dans un arrêt qui confirme un jugement du juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Paris : la comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie constitue le mode de preuve privilégié pour établir l’existence de dégradations imputables au locataire (notamment, 3e civ., 2 octobre 2001, n° 99-21.124). Dans cette affaire, les bailleurs produisaient l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie établi contradictoirement, lesquels permettaient une comparaison précise de l’état du logement, et chaque retenue était adossée à des pièces : devis de nettoyage supérieur au forfait prévu au bail, photographies des dégradations du parquet, factures et relevés bancaires pour la plomberie. La cour a donc jugé la retenue de 3 396 euros pleinement justifiée. La leçon vaut dans les deux sens : un état des lieux de sortie précis et contradictoire, accompagné de devis ou de factures, fonde la retenue ; un état des lieux vague ou non contradictoire la fragilise. Les lecteurs qui s’interrogent plus largement sur le déroulement de cette étape peuvent consulter l’analyse du cabinet consacrée à l’état des lieux de sortie, entre dépôt de garantie retenu, usure normale et recours.
Le locataire n’est pas démuni face à un état des lieux d’entrée sommaire : le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l’état des lieux d’entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Passé ce délai de dix jours, et si la demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente. Ce réflexe du début du bail conditionne souvent l’issue du litige de la fin du bail : un état des lieux d’entrée complété et précis empêche le bailleur d’imputer au locataire des désordres préexistants.
Sur le fond, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute, selon l’article 1732 du code civil, et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 lui impose de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Le bailleur doit donc établir la dégradation par la comparaison des états des lieux, puis le locataire peut s’exonérer en prouvant la force majeure, la faute du bailleur ou le fait d’un tiers non introduit par lui. Les photographies datées, prises à l’entrée comme à la sortie, complètent utilement les constats écrits, même si elles ne remplacent jamais la comparaison des deux états des lieux contradictoires.
B. Usure normale, vétusté et grille de vétusté : ce que le bailleur ne peut pas retenir
Toute trace d’usage n’est pas une dégradation. La loi met à la charge du locataire l’entretien courant et les réparations locatives, mais sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure, comme le précise l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Et l’article 1755 du code civil ajoute qu’aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. La peinture qui jaunit après neuf ans d’occupation, la moquette tassée par les passages, un joint silicone qui perd son étanchéité avec le temps : tout cela relève de l’usure normale, et le bailleur ne peut pas en faire payer le prix au sortant.
La vétusté a une définition officielle : en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, la vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement. Pour objectiver cette part du temps, les parties peuvent convenir dès la signature du bail d’appliquer une grille de vétusté, choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif, et cette grille définit au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire. Quand une telle grille a été convenue, le calcul devient mécanique : passé la durée de vie théorique d’un revêtement, sa remise en état ne peut plus être facturée au locataire, et avant ce terme, seul un pourcentage dégressif peut lui être imputé. Quand aucune grille n’a été convenue, le juge apprécie au cas par cas, en fonction de la durée d’occupation et de la nature des matériaux : plus le bail a duré, plus la part de vétusté est grande, et plus la retenue doit être réduite.
Même lorsqu’une dégradation est établie, son montant doit être prouvé par de vraies pièces. Un simple catalogue ne suffit pas. La troisième chambre civile de la Cour de cassation l’a jugé le 6 mai 2021, dans un arrêt rendu sur le pourvoi n° 20-10.144 contre un jugement du tribunal d’instance de Montpellier : le litige opposait la SCI bailleresse d’un logement meublé à sa locataire, et la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie signalait comme dégradations des lattes cassées d’un clic-clac. Le tribunal avait rejeté la retenue de 159,90 euros parce que la bailleresse, qui prétend retenir une certaine somme en remplacement de ce meuble, se contente de fournir comme justificatif un simple catalogue. La Cour de cassation a cassé le jugement, au visa de l’article 4 du code civil, selon lequel le juge qui refusera de juger, sous prétexte du silence, de l’obscurité ou de l’insuffisance de la loi, pourra être poursuivi comme coupable de déni de justice : en statuant ainsi, le tribunal a violé le texte susvisé. La portée pratique est double. D’un côté, le bailleur doit produire des justificatifs sérieux, devis ou factures, et un catalogue ne constitue pas une preuve du coût. De l’autre, le juge qui constate une dégradation dans son principe ne peut pas se contenter de rejeter toute indemnisation faute de pièces d’évaluation : il doit évaluer le préjudice, au besoin en ordonnant une mesure d’instruction. Dans l’arrêt parisien du 14 avril 2026 cité plus haut, la cour a d’ailleurs validé les retenues parce que le bailleur est fondé à retenir sur le dépôt de garantie les sommes correspondant aux réparations justifiées par des éléments probants (3e civ., 8 décembre 2016, n° 15-24.430), et que des retenues sont légitimes dès lors qu’elles correspondent à des dégradations excédant l’usure normale et qu’elles sont justifiées par des devis ou factures, sans qu’il soit exigé que les travaux aient effectivement été réalisés avant la restitution (3e civ., 4 février 2016, n° 14-29.278). Le bailleur n’a donc pas à avoir déjà payé l’artisan pour retenir la somme, mais il doit produire un devis ou une facture correspondant à des dégradations réelles, distinctes de l’usure normale.
II. Récupérer son dépôt de garantie : contester la retenue et se faire payer
Quand le délai de restitution expire sans paiement, ou quand la retenue paraît abusive, le locataire dispose d’une voie graduée : réclamer par écrit, tenter la conciliation, puis saisir le juge. Chaque étape a ses règles, et les ignorer fait perdre du temps. Toutes les actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit, selon l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Ce délai de prescription de trois ans court donc, pour une demande de restitution, à compter du jour où le locataire a connu les faits, en pratique la remise des clés et l’expiration du délai de restitution. Passé ce délai de trois ans, la créance est éteinte : mieux vaut agir dans les premiers mois.
A. Mise en demeure, conciliateur de justice et commission départementale : les étapes avant le juge
La première étape est une mise en demeure écrite, adressée au bailleur en lettre recommandée avec accusé de réception, à sa dernière adresse connue. Ce courrier rappelle le montant du dépôt versé, la date de remise des clés, le délai légal applicable et la somme restant due, pénalité comprise, et fixe un délai de paiement, par exemple quinze jours. Cette lettre n’est pas une simple formalité : elle fait courir la preuve de la mauvaise foi en cas de silence, elle sert de point de départ au calcul des intérêts, et le juge la lira en premier. Joindre les pièces utiles : copie du bail, des deux états des lieux, du justificatif de remise des clés et des échanges antérieurs. Si le bailleur retient des sommes pour l’arrêté des comptes de l’immeuble collectif, vérifier qu’il respecte le plafond légal : le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble, et la régularisation définitive intervient dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes. Toute provision supérieure à 20 % ou conservée sans justification est irrégulière.
Si la mise en demeure reste sans effet, la tentative de règlement amiable devient en principe obligatoire avant de saisir le juge. L’article 750-1 du code de procédure civile prévoit qu’à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros. La plupart des litiges de dépôt de garantie portent sur un ou deux mois de loyer, donc sous ce seuil de 5 000 euros : saisir directement le tribunal sans conciliation préalable expose à une fin de non-recevoir relevée d’office par le juge. Le conciliateur de justice se saisit par simple courrier ou lors d’une permanence tenue en mairie, reçoit les deux parties et constate l’accord éventuel, qui peut ensuite être homologué par le juge. Parallèlement, pour les désaccords sur l’état des lieux ou les charges, la commission départementale de conciliation peut être saisie par le locataire comme par le bailleur ; elle rend un avis qui, sans être obligatoire, pèse lourd dans la suite du litige et suffit souvent à débloquer un dossier. Ces démarches amiables présentent un avantage décisif : elles sont rapides, simples d’accès et interrompent l’enlisement, alors que le bailleur qui attend le jugement s’expose à la pénalité mensuelle qui continue de courir.
B. Juge des contentieux de la protection à Paris et en Île-de-France : délais, pénalité de 10 % et pièces à préparer
En cas d’échec amiable, le litige relève du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, comme dans l’affaire parisienne jugée en première instance puis confirmée par la cour d’appel de Paris le 14 avril 2026. La demande cumule en général trois chefs : la restitution du solde du dépôt, la pénalité légale de retard et, le cas échéant, des dommages et intérêts. Sur le délai, l’article 22 distingue deux situations. Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. Ce délai de restitution d’un mois suppose donc une conformité complète entre les deux états des lieux. Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. Ce délai de restitution de deux mois est le délai de droit commun dès qu’une différence est relevée à la sortie. Dans les deux cas, le locataire doit indiquer au bailleur, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile, car la pénalité n’est pas due si le retard vient de l’absence de cette transmission.
La sanction du retard est automatique et lucrative : à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration de 10 % par mois commencé n’est pas une faculté du juge mais un droit du locataire, qui se calcule sur le loyer mensuel hors charges, pour chaque mois de retard entamé, jusqu’au paiement effectif. Un bailleur qui retient 1 000 euros pendant six mois sans justification régulière doit donc, outre les 1 000 euros, 10 % du loyer mensuel multipliés par six. Devant le juge parisien, le dossier gagnant repose sur quatre pièces : le bail et la preuve du versement du dépôt, les deux états des lieux contradictoires permettant la comparaison, le justificatif de remise des clés avec la date exacte, et la mise en demeure restée sans réponse. Le bailleur, de son côté, devra produire devis ou factures correspondant à chaque retenue, et démontrer que chaque désordre excède l’usure normale compte tenu de la durée d’occupation. À Paris et en Île-de-France, où les loyers élevés rendent chaque mois de pénalité significatif et où les états des lieux dressés par commissaire de justice sont fréquents, la rigueur documentaire des deux côtés fait presque toujours la différence. Le locataire qui prépare ce dossier complet récupère son dépôt dans la majorité des cas, soit à l’audience de conciliation, soit par jugement, sans avoir besoin d’une expertise coûteuse. Conserver l’enveloppe de remise des clés, l’accusé de réception de la mise en demeure et chaque photographie datée des lieux permet de répondre point par point aux contestations du bailleur sur les dates exactes et sur l’état réel du logement au jour du départ.
Conclusion
Le dépôt de garantie location n’est ni un pourboire pour le bailleur ni une cagnotte pour travaux : c’est une somme consignée dont chaque euro retenu doit être justifié par une dégradation établie, distincte de l’usure normale, et chiffrée par de vraies pièces. La comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie tranche le principe, les devis et factures tranchent le montant, et les délais d’un ou deux mois, assortis de la pénalité de 10 %, tranchent l’urgence. Le locataire qui met en demeure par écrit, tente la conciliation sous le seuil de 5 000 euros, puis saisit le juge des contentieux de la protection avec un dossier complet, agit dans le cadre exact dessiné par la loi du 6 juillet 1989 et la jurisprudence de la Cour de cassation et de la cour d’appel de Paris. Agir avant la prescription de trois ans, conserver chaque document depuis l’entrée dans les lieux et refuser les retenues forfaitaires non justifiées : telle est, en 2026, la méthode qui fait restituer les dépôts de garantie.