Le BHV Marais a demandé son placement en redressement judiciaire, a annoncé sa direction le mardi 27 octobre 2026, selon des informations du Figaro confirmées par l’Agence France-Presse. L’enseigne parisienne, l’ex-Bazar de l’Hôtel de Ville appartenant au groupe Société des Grands Magasins, présente cette démarche comme nécessaire pour « sécuriser son plan de relance » et « préserver l’activité et l’emploi ». Le magasin, qui emploie 700 personnes selon les chiffres de septembre cités par la dépêche, resterait ouvert. Derrière cette annonce, un conflit oppose l’enseigne à son bailleur, le fonds canadien Brookfield, propriétaire des murs depuis janvier, au sujet d’indemnités dues en échange de la restitution de plus de la moitié du magasin : selon un communiqué de la direction relayé par l’AFP, ces indemnités « n’ont pas été versées », ce que le bailleur réfute dans une déclaration à la même agence. L’entreprise a demandé la protection du tribunal des activités économiques de Lyon, tandis que l’inspection du travail la suspecte d’être en cessation des paiements, ce que la direction conteste. Les développements qui suivent sont de portée générale : ils décrivent les vérifications utiles dans toute situation comparable et ne décrivent pas la situation de cette enseigne, sur laquelle l’article ne formule aucun constat. Lorsqu’un locataire commerçant entre en redressement judiciaire, le bailleur se retrouve face à trois questions pratiques : le bail continue-t-il, comment récupérer les loyers impayés d’avant le jugement, et à quelles conditions le bail peut-il être résilié pour les loyers d’après. Les réponses tiennent à quelques articles du code de commerce, lus dans leur version en vigueur au 27 octobre 2026, et à trois décisions rendues sur ces textes.
I. Redressement judiciaire du locataire commercial : pourquoi le bail continue et ce que le bailleur doit vérifier dès le jugement d’ouverture
A. Ouverture de la procédure et bail en cours : ce que la cessation des paiements change, et ce qu’elle ne change pas
Le redressement judiciaire est ouvert au débiteur qui, « dans l’impossibilité de faire face au passif exigible avec son actif disponible, est en cessation des paiements » (article L631-1 du code de commerce). La procédure « est destinée à permettre la poursuite de l’activité de l’entreprise, le maintien de l’emploi et l’apurement du passif », et donne lieu à un plan arrêté par jugement à l’issue d’une période d’observation, selon le même article. Cette finalité explique la règle la plus importante pour le bailleur : l’ouverture de la procédure ne met pas fin au bail. « Le redressement et la liquidation judiciaires n’entraînent pas, de plein droit, la résiliation du bail des immeubles affectés à l’industrie, au commerce ou à l’artisanat du débiteur », et « toute stipulation contraire est réputée non écrite » (article L145-45 du code de commerce). Une clause du bail qui prévoirait la résiliation automatique en cas de procédure collective est donc privée d’effet, sans que le bailleur ni le preneur aient à agir pour l’écarter.
Le mécanisme général des contrats en cours confirme cette continuité. « Nonobstant toute disposition légale ou toute clause contractuelle, aucune indivisibilité, résiliation ou résolution d’un contrat en cours ne peut résulter du seul fait de l’ouverture d’une procédure de sauvegarde. Le cocontractant doit remplir ses obligations malgré le défaut d’exécution par le débiteur d’engagements antérieurs au jugement d’ouverture. » (article L622-13, I, du code de commerce), applicable au redressement judiciaire. Le bail étant un contrat en cours dès lors qu’il a été conclu et n’a pas pris fin avant le jugement, le bailleur reste tenu de délivrer les lieux et d’en assurer la jouissance paisible, tandis que le sort des loyers se divise en deux masses : ceux nés avant le jugement, soumis à l’arrêt des poursuites, et ceux nés après, payés à l’échéance lorsque le bail se poursuit. La première vérification du bailleur porte donc sur la date exacte du jugement d’ouverture, qui fait basculer chaque échéance d’un régime à l’autre ; un quittancement précis, échéance par échéance, conditionne toute la suite. La fiche officielle du service public consacrée au sort du bail commercial en procédure collective rappelle cette articulation : le bail se poursuit en principe, mais le bailleur ne peut plus poursuivre individuellement le recouvrement des loyers antérieurs et doit déclarer sa créance.
Le jugement d’ouverture produit en effet deux effets immédiats que le bailleur doit intégrer avant toute initiative. D’une part, « Le jugement ouvrant la procédure emporte, de plein droit, interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d’ouverture, à l’exception du paiement par compensation de créances connexes. » (article L622-7, I, du code de commerce). Le locataire ne peut donc plus régler spontanément l’arriéré, et le bailleur ne peut plus l’y contraindre par voie d’exécution. D’autre part, « Le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 et tendant : 1° A la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ; 2° A la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent. » (article L622-21, I, du code de commerce). Concrètement, une assignation en paiement des loyers antérieurs ou en résiliation fondée sur ces seuls impayés, introduite après le jugement, est vouée à l’irrecevabilité. La cour d’appel de Versailles l’a jugé le 15 mai 2025 (RG 24/06099) dans une affaire où une bailleresse poursuivait le constat d’une clause résolutoire pour des loyers échus avant l’ouverture : la cour en a déduit que la demande de constat de la clause résolutoire pour des loyers échus avant l’ouverture se heurtait à l’interdiction des poursuites et devait être déclarée irrecevable, faute de décision passée en force de chose jugée avant l’ouverture. Le bailleur vérifie donc, avant d’assigner, si une décision définitive était déjà passée en force de chose jugée avant le jugement d’ouverture ; à défaut, la voie judiciaire individuelle est fermée pour l’arriéré et seule la déclaration au passif permet d’être payé, dans le cadre du plan ou des répartitions.
B. Loyers impayés avant le jugement d’ouverture : comment déclarer sa créance au passif dans le délai de deux mois
Les loyers et charges échus avant le jugement d’ouverture constituent des créances antérieures, et « Le défaut d’exécution de ces engagements n’ouvre droit au profit des créanciers qu’à déclaration au passif. » (article L622-13, I, du code de commerce). Le bailleur adresse sa déclaration au mandataire judiciaire désigné par le jugement : « A partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d’ouverture, à l’exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire dans des délais fixés par décret en Conseil d’Etat. » déclarent leurs créances au mandataire judiciaire, la déclaration pouvant être faite « alors même qu’elles ne sont pas établies par un titre » et, pour les montants non définitivement fixés, « sur la base d’une évaluation » (article L622-24 du code de commerce). Le contenu pratique de la déclaration découle de ce texte : décompte échéance par échéance distinguant loyers, charges, taxes refacturées et indemnités, copie du bail et de ses avenants, état des versements reçus, et évaluation motivée des sommes dont le montant n’est pas encore arrêté, comme une régularisation de charges à venir ou le coût de remises en état constatées avant l’ouverture. Le bailleur titulaire d’une sûreté publiée, par exemple un nantissement ou un privilège inscrit, est averti personnellement, et le délai court à son égard à compter de cet avertissement, selon le même article.
Le délai est bref et son point de départ précis : « Le délai de déclaration fixé en application de l’article L. 622-26 est de deux mois à compter de la publication du jugement d’ouverture au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales. » (article R622-24 du code de commerce). Lorsque la procédure est ouverte par une juridiction de France métropolitaine, le délai est augmenté de deux mois pour les créanciers qui n’y demeurent pas, et symétriquement pour les procédures ouvertes outre-mer à l’égard des créanciers extérieurs, selon le même article. Le bailleur surveille donc la publication au BODACC dès qu’il apprend l’ouverture, sans attendre une mise en demeure ou un courrier de l’administrateur, car le délai court indépendamment de toute relance. La déclaration tardive expose à la forclusion, dont le créancier ne peut être relevé que par décision judiciaire, dans les conditions de l’article L622-26 auquel le texte réglementaire renvoie, avec des délais alors réduits de moitié. Lorsque le débiteur a lui-même porté la créance à la connaissance du mandataire judiciaire, il est présumé avoir agi pour le compte du créancier tant que celui-ci n’a pas adressé sa propre déclaration, conformément à l’article L622-24, mais cette présomption ne dispense pas le bailleur de déclarer lui-même : elle sécurise seulement la période intermédiaire.
Une fois déclarée, la créance de loyers antérieurs suit le sort du passif : vérification par le mandataire, admission ou contestation devant le juge-commissaire, puis paiement selon les modalités du plan de redressement, avec les délais et éventuelles remises que le tribunal arrête pour l’apurement du passif. Le bailleur qui a obtenu avant l’ouverture une décision passée en force de chose jugée conserve le bénéfice de ce titre pour la fixation de sa créance, comme l’enseigne l’arrêt versaillais du 15 mai 2025, qui réserve expressément cette hypothèse. En revanche, une simple provision obtenue en référé ne suffit pas : la même cour rappelle que seules les condamnations prononcées par le juge du fond peuvent faire l’objet d’une fixation au passif, tandis qu’une provision de référé, par nature provisoire, ne peut pas en faire l’objet. Pour un bailleur parisien, la démarche se déroule le plus souvent devant le tribunal des activités économiques de Paris, compétent pour les procédures collectives des débiteurs dont le siège ou l’établissement principal relève de son ressort, la dépêche du 27 octobre 2026 rappelant que la demande de l’enseigne a été portée devant celui de Lyon ; le bailleur identifie donc d’abord la juridiction qui a ouvert la procédure, puis le mandataire désigné et la date de publication au BODACC, avant de chiffrer et d’adresser sa déclaration. Les bailleurs qui découvrent ces règles à l’occasion d’une première procédure collective trouveront un exposé détaillé de la déclaration de créance, de ses délais et des recours contre un rejet dans l’article consacré à la déclaration de créance en deux mois et à la contestation d’un rejet.
II. Loyers après le jugement d’ouverture : qui paie, dans quel ordre, et quand le bailleur peut faire résilier le bail
A. Payer à l’échéance puis par privilège : comment sont traités les loyers de la période d’observation
Lorsque l’administrateur exige la poursuite du bail, il le fait « en fournissant la prestation promise au cocontractant du débiteur » et s’assure, « au moment où il demande l’exécution du contrat, qu’il disposera des fonds nécessaires pour assurer le paiement en résultant » (article L622-13, II, du code de commerce). Les loyers afférents à l’occupation postérieure au jugement, en contrepartie de la jouissance fournie pendant la période d’observation, relèvent du régime des créances postérieures méritoires : « Les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d’observation, ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant cette période, sont payées à leur échéance. » (article L622-17, I, du code de commerce). Le bailleur d’un local dont le preneur reste en place et exploite, ou simplement occupe, pendant la période d’observation est donc payé comptant, à chaque échéance, sans avoir à attendre le plan. Si le bail a été résilié en cours de période, l’indemnité d’occupation couvrant l’occupation effective postérieure suit le même régime, dès lors qu’elle rémunère une jouissance réellement fournie après l’ouverture.
Lorsque ces créances ne sont pas payées à l’échéance, la loi leur accorde un rang privilégié : « Lorsqu’elles ne sont pas payées à l’échéance, ces créances sont payées par privilège avant toutes les autres créances, assorties ou non de privilèges ou sûretés, à l’exception de celles garanties par le privilège établi aux articles L. 3253-2 , L. 3253-4 et L. 7313-8 du code du travail, des frais de justice nés régulièrement après le jugement d’ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure et de celles garanties par le privilège établi par l’article L. 611-11 du présent code. », à l’exception des créances salariales garanties, des frais de justice nés régulièrement après l’ouverture et de celles garanties par le privilège de la conciliation (article L622-17, II, du code de commerce). Leur paiement s’effectue ensuite dans un ordre fixé par la loi, les créances de salaires non avancées venant en premier, suivies des nouveaux apports de trésorerie et des créances de contrats poursuivis avec paiement différé autorisé, puis des autres créances selon leur rang (article L622-17, III, du code de commerce). En cas de résiliation d’un contrat régulièrement poursuivi, « les indemnités et pénalités sont exclues du bénéfice du présent article », selon le même texte : une clause pénale du bail ne bénéficie donc pas du privilège, même si les loyers eux-mêmes y ouvrent droit. Le privilège se perd si la créance n’est pas portée à la connaissance de l’administrateur ou, à défaut, du mandataire judiciaire, dans le délai d’un an à compter de la fin de la période d’observation, conformément au IV du même article ; le bailleur formalise donc ses réclamations par écrit, avec accusé de réception, dès le premier impayé postérieur.
La Cour de cassation a précisé la frontière entre ce qui relève de ce régime favorable et ce qui reste au passif antérieur. Dans un arrêt de rejet du 2 décembre 2014 (n° 13-11.059, ECLI:FR:CCASS:2014:CO01076), la chambre commerciale a jugé que la créance de remise en état ne constitue la contrepartie d’une prestation fournie pendant la période d’observation que si les dégradations ont été commises pendant cette période, et non du seul fait que les lieux ont été restitués après le jugement d’ouverture (arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, 2 décembre 2014, n° 13-11.059, publié au Bulletin). Autrement dit, la simple restitution des lieux après l’ouverture ne transforme pas en créance privilégiée le coût de dégradations antérieures ; seule la dégradation commise pendant la période d’observation ouvre droit au paiement à l’échéance. Dans le même arrêt, la Cour a approuvé une cour d’appel d’avoir déduit de ce que le bailleur avait été réglé du loyer puis d’une indemnité d’occupation après la résiliation que les dommages-intérêts pour perte de chance de relouer n’avaient pas pour contrepartie une prestation fournie au débiteur. Le bailleur distingue ainsi trois enveloppes : les loyers et indemnités d’occupation de la période, payés à l’échéance puis privilégiés ; les dégradations antérieures et le manque à gagner locatif, qui relèvent de la déclaration au passif ; les pénalités contractuelles, exclues du privilège. Cette ventilation, établie dès l’ouverture, évite de laisser des sommes importantes hors déclaration dans l’espoir d’un paiement comptant qui n’aura pas lieu.
B. Trois mois et commandement préalable : quand demander la résiliation du bail pour des loyers postérieurs impayés
Le bailleur ne peut pas faire résilier le bail dès le premier loyer postérieur impayé. La loi organise une chronologie impérative : « 2° Lorsque le bailleur demande la résiliation ou fait constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture, le bailleur ne pouvant agir qu’au terme d’un délai de trois mois à compter dudit jugement. Si le paiement des sommes dues intervient avant l’expiration de ce délai, il n’y a pas lieu à résiliation. Nonobstant toute clause contraire, le défaut d’exploitation pendant la période d’observation dans un ou plusieurs immeubles loués par l’entreprise n’entraîne pas résiliation du bail. » (article L622-14 du code de commerce). Le point de départ de ce délai est le jugement d’ouverture lui-même, et non la première échéance impayée ni une mise en demeure : le bailleur calcule trois mois calendaires à compter de la date du jugement, puis seulement il peut saisir le juge ou faire constater la résiliation pour des impayés postérieurs. Un paiement, même partiel mais soldant les sommes dues au titre de l’occupation postérieure, intervenu avant l’expiration du délai fait obstacle à la résiliation, ce qui impose au bailleur de tenir un décompte séparé des loyers antérieurs, qui ne peuvent fonder aucune résiliation, et des loyers postérieurs, seuls susceptibles de la justifier. Le même article précise que le défaut d’exploitation pendant la période d’observation n’entraîne pas résiliation du bail, quelle que soit la clause d’exploitation continue stipulée : un magasin fermé ou partiellement exploité pendant la période d’observation ne donne pas prise à la résiliation de ce chef, quelle que soit la clause d’exploitation continue stipulée au bail.
Ce délai de trois mois ne dispense pas du commandement préalable du droit commun des baux commerciaux. « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. » (article L145-41 du code de commerce). La Cour de cassation a cassé, le 9 octobre 2019 (n° 18-17.563, ECLI:FR:CCASS:2019:CO00796), un arrêt qui avait écarté cette exigence au motif que le régime spécial de la procédure collective s’y substituerait : la Haute juridiction rappelle que le régime spécial de la procédure collective ne dispense pas de l’article L145-41 : le commandement préalable reste exigé, le preneur peut solliciter des délais de paiement et la clause résolutoire peut être suspendue tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée (arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, 9 octobre 2019, n° 18-17.563, publié au Bulletin). En pratique, le bailleur qui vise la clause résolutoire pour des loyers postérieurs impayés fait délivrer un commandement de payer visant expressément la clause et mentionnant le délai d’un mois, attend l’expiration du délai de trois mois à compter du jugement d’ouverture, puis agit, en tenant compte de ce que le juge peut accorder des délais et suspendre les effets de la clause dans les conditions prévues par ce texte. L’articulation des deux délais exige de la rigueur : un commandement délivré trop tôt, pour des loyers antérieurs, ou sans la mention du délai d’un mois, est nul ou inopérant, et une action introduite avant l’expiration des trois mois est prématurée.
Deux autres voies de sortie du bail méritent d’être connues, car le bailleur n’en est pas toujours l’initiateur. D’une part, le bail est résilié de plein droit lorsque le cocontractant, mis en demeure de prendre parti sur la poursuite du contrat, reste plus d’un mois sans réponse, le juge-commissaire pouvant impartir un délai plus court ou accorder une prolongation qui ne peut excéder deux mois (article L622-13, III, du code de commerce). Le bailleur a donc intérêt à adresser à l’administrateur une mise en demeure de prendre parti sur la poursuite du bail : le silence prolongé met fin au contrat sans procédure au fond, et l’inexécution peut alors donner lieu à des dommages-intérêts déclarés au passif. D’autre part, l’administrateur peut demander au juge-commissaire la résiliation du bail si elle est nécessaire à la sauvegarde du débiteur et ne porte pas une atteinte excessive aux intérêts du bailleur, selon le IV du même article. Enfin, si l’administrateur ne poursuit pas le bail ou y met fin, le bailleur récupère la disposition des lieux, sous réserve des règles de la période d’observation et, en cas de cession de l’entreprise, des dispositions particulières autorisant la cession du bail malgré les clauses restrictives, que la fiche officielle du service public détaille. Pour les baux parisiens, le contentieux de la résiliation relève du tribunal judiciaire de Paris, et la mise en œuvre du commandement par un commissaire de justice du ressort, avec un décompte distinguant rigoureusement l’antérieur du postérieur, conditionne le succès de la demande. Le bailleur qui hésite entre constat de la clause résolutoire, résiliation judiciaire et simple déclaration au passif gagne à faire arbitré la stratégie dès l’ouverture, car chaque voie obéit à des délais propres qui ne se rattrapent pas.
Conclusion
L’ouverture d’un redressement judiciaire ne résilie pas le bail commercial : la loi écarte toute clause contraire et impose la continuité du contrat, l’interdiction de payer l’arriéré et l’arrêt des poursuites individuelles pour les créances antérieures. Les loyers échus avant le jugement se déclarent au passif, dans les deux mois de la publication au BODACC, avec un décompte précis et, le cas échéant, une évaluation des sommes non encore arrêtées. Les loyers de l’occupation postérieure se paient à l’échéance lorsque le bail se poursuit, puis par privilège avant les autres créances, à l’exception des indemnités et pénalités contractuelles ; les dégradations antérieures et le manque à gagner locatif restent au passif antérieur. La résiliation pour des loyers postérieurs impayés suppose l’expiration d’un délai de trois mois à compter du jugement, un commandement visant la clause résolutoire et mentionnant le délai d’un mois, et l’absence de paiement avant l’expiration, sans que le défaut d’exploitation pendant la période d’observation puisse y suppléer. La mise en demeure adressée à l’administrateur de prendre parti, avec son délai de réponse d’un mois, offre une voie complémentaire de clarification rapide. Ces règles, identiques qu’il s’agisse d’une grande enseigne ou d’un commerce de proximité, commandent une discipline simple : noter la date du jugement, séparer chaque échéance entre l’avant et l’après, déclarer vite, réclamer par écrit, et ne jamais assigner pour l’arriéré sans vérifier qu’une décision définitive antérieure à l’ouverture le permet.