Avocat indivision à Paris : organiser la sortie et établir les comptes.

L'article 815 du code civil permet de provoquer le partage, sous réserve d'un sursis résultant d'un jugement ou d'une convention. Le refus d'un propriétaire ne suffit donc pas à imposer indéfiniment le maintien du bien en indivision aux autres. Une proposition écrite de rachat ou de vente permet d'abord de préciser les désaccords sur la valeur et les comptes. Si aucun accord n'aboutit, l'article 840 prévoit le recours judiciaire lorsque le partage amiable est refusé ou contesté. Le juge examine alors les demandes présentées et les conditions du partage, de l'attribution ou de la vente du bien. Dans l'affaire de Lorient citée ci-dessus, une maison non partageable a fait l'objet d'une licitation, aucun ancien concubin n'en sollicitant l'attribution. L'avocat en sortie d'indivision prépare les pièces et les demandes relatives au bien, aux dépenses et à son occupation.

Un rachat amiable suppose de s'accorder sur la valeur des droits cédés et sur les conditions de réalisation de l'opération. Le montant proposé doit être discuté avec les comptes : dépenses justifiées, dette immobilière et indemnité d'occupation éventuellement réclamée ne se confondent pas. Les estimations du bien et le décompte du prêt permettent de construire une proposition vérifiable plutôt qu'une simple demande de prix. Le cabinet examine aussi les désaccords qui peuvent empêcher sa signature, puis prépare les échanges avec le notaire et la banque. Si aucun accord n'est possible, le souhait de conserver la maison ne garantit pas à lui seul son attribution judiciaire. Il faut examiner les droits de chacun et les demandes susceptibles d'être présentées au juge dans la situation concernée. La licitation reste une issue possible lorsque le bien ne peut être facilement partagé ou attribué.

L'article 815-9 du code civil prévoit une indemnité lorsque l'un des indivisaires jouit privativement du bien, sauf convention contraire. Il faut donc examiner l'usage réel du logement et la possibilité effective pour les autres propriétaires d'en disposer concurremment. La Cour de cassation exige une impossibilité de droit ou de fait d'user du bien, comme le rappelle l'arrêt du 26 mars 2025 cité dans les règles. La séparation et le départ du domicile doivent être rapprochés des échanges, des conditions d'accès et des décisions éventuellement rendues. L'indemnité n'est donc pas déduite mécaniquement du seul changement d'adresse d'un propriétaire après une rupture. Son évaluation suppose également des éléments sur la valeur locative et les caractéristiques du bien pendant la période concernée. Le cabinet examine enfin l'existence d'un accord sur la jouissance et la prescription des sommes susceptibles d'être réclamées.

La détention des clés constitue un élément de preuve, mais elle doit être appréciée avec les conditions concrètes d'utilisation du logement. Dans l'arrêt du 6 mai 2026, la cour d'appel de Paris a retenu une jouissance privative malgré des accès ponctuels. Les circonstances de la séparation, la résidence effectivement établie ailleurs et la nature limitée des passages ont été examinées ensemble. Cette décision ne dispense donc pas de démontrer pourquoi un usage concurrent du bien était impossible dans le dossier considéré. La cour précise également : « En effet, cette indemnité entre dans les comptes de l'indivision qui ne seront arrêtés qu'au moment du partage. » Il faut distinguer son évaluation de la répartition finale entre propriétaires (CA Paris, pôle 3 ch. 1, 6 mai 2026, n° 22/20153). Les courriels, attestations et éléments relatifs aux accès permettent de documenter cette discussion.

L'article 815-13 du code civil distingue les dépenses nécessaires à la conservation du bien des travaux qui améliorent son état. Pour une amélioration financée personnellement, le texte impose de tenir compte, selon l'équité, de l'augmentation de valeur au partage ou à la vente. La facture ne suffit donc pas, à elle seule, à fixer le montant qui sera retenu dans les comptes. L'arrêt du 21 octobre 2026 cité ci-dessus exige précisément de rechercher l'effet des travaux sur la valeur de l'immeuble. Pour la conservation, il faut établir la nécessité des dépenses et leur paiement avec des deniers personnels, conformément au même article. Le cabinet rapproche les factures des relevés bancaires et des éléments décrivant l'état du bien avant et après l'intervention. Les demandes de créances sont ainsi préparées poste par poste, sans confondre dépenses personnelles, conservation et amélioration du patrimoine indivis.

Le remboursement du prêt et l'indemnité d'occupation répondent à des questions distinctes : le financement du bien et sa jouissance privative. Le paiement des échéances doit être documenté pour discuter les comptes ; il ne règle pas, à lui seul, l'occupation exclusive. Dans l'arrêt de Nancy du 22 mai 2026, l'occupant invoquait notamment le crédit qu'il assumait pour contester l'indemnité réclamée. La cour a maintenu cette indemnité malgré cet argument et précise : « Cette indemnité tient compte notamment de la valeur locative du bien. » (CA Nancy, 3e chambre, section 1, 22 mai 2026, n° 25/01625). Cette solution n'efface pas l'examen des paiements lors de l'établissement des comptes de l'indivision entre les propriétaires. Le cabinet demande donc le titre d'acquisition, le contrat de prêt et les relevés identifiant les fonds réellement employés. Une proposition de sortie doit traiter ensemble ces postes, tout en conservant leur qualification propre.

L'article 815-5-1 du code civil ouvre une procédure d'autorisation judiciaire aux titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis. Il ne permet pas de signer immédiatement une vente amiable en écartant les propriétaires qui s'y opposent ou gardent le silence. L'intention de vendre est exprimée devant notaire, puis signifiée aux autres indivisaires selon les modalités prévues par le texte. Leur opposition ou leur silence constaté peut conduire le tribunal à autoriser l'aliénation, sous réserve de leurs droits. Le juge doit notamment vérifier que la vente ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires. La vente ainsi autorisée s'effectue par licitation, dans le cadre prévu par l'article, et ne constitue pas un pouvoir général de disposition. Des exceptions existent, notamment en cas de démembrement de propriété ; elles doivent être vérifiées avant d'engager cette procédure. Dans un achat à deux à parts égales, aucun propriétaire ne détient seul la majorité requise pour utiliser cette voie.

L'article 815-10 du code civil prévoit une prescription de cinq ans concernant les fruits et revenus perçus ou qui auraient pu l'être. L'indemnité d'occupation relève de ce régime, comme le rappelle la cour d'appel de Versailles dans l'arrêt du 3 avril 2025. Il faut examiner les périodes réclamées et l'acte qui formule effectivement la demande, sans se limiter à la date d'ouverture du partage. La cour précise : « C'est donc à raison du premier acte qui mentionne une demande expresse d'indemnité d'occupation, revendiquant cette indemnité, qu'est interrompu le délai de prescription. » (CA Versailles, chambre famille 2-1, 3 avril 2025, n° 23/06365). Une assignation silencieuse sur cette indemnité ne doit donc pas être considérée comme une protection suffisante dans un dossier comparable. Le cabinet relit les actes et conclusions déjà déposés, puis rapproche leur contenu de la chronologie de la jouissance privative invoquée.

Des frères et sœurs peuvent détenir ensemble un bien reçu par succession, mais aussi un appartement ou une maison achetés en commun. Le titre permet d'identifier l'origine de leurs droits et le cadre dans lequel le partage doit être préparé. Les règles relatives à l'occupation privative et aux dépenses doivent ensuite être rapprochées des accords existants et des justificatifs de chacun. Lorsqu'un héritage est à l'origine du différend, le dossier peut aussi porter sur les opérations et comptes propres au règlement successoral. Le cabinet présente cette matière sur sa page consacrée au droit des successions, vers laquelle le partage successoral doit être orienté. La présente page concerne également les indivisions issues d'un achat à deux, après séparation de concubins ou de partenaires pacsés, ainsi qu'entre ex-époux. Dans chaque configuration, le cabinet examine les titres et les décisions déjà rendues avant de déterminer les demandes adaptées au bien concerné.