Votre locataire ne paie plus son loyer depuis plusieurs mois, puis il vous propose un papier pour vous rassurer : une reconnaissance de dette signée de sa main, avec un échéancier de remboursement. Faut-il accepter ce document, que vaut-il devant le juge si les versements s’arrêtent, et la signature de ce papier change-t-elle les délais dont vous disposez pour agir ? La question se pose chaque semaine à des bailleurs parisiens, et la réponse tient en deux temps. D’abord, la reconnaissance de dette n’a de valeur que si elle respecte une forme précise, faute de quoi elle ne prouve presque rien. Ensuite, même bien rédigée, elle ne remplace ni le commandement de payer ni la procédure devant le juge, mais elle peut interrompre la prescription et rouvrir un délai de cinq ans pour réclamer les sommes. Cet article explique d’abord la forme qui donne force probante au papier signé par le locataire, puis ses effets sur la prescription de votre créance, avant d’examiner la procédure à suivre quand l’amiable ne suffit plus : commandement visant la clause résolutoire, délais que le juge peut accorder, et voies de recouvrement à Paris.

I. Loyer impayé : que vaut la reconnaissance de dette signée par le locataire ?

A. Loyer impayé : quelle forme pour que la reconnaissance de dette fasse preuve ?

Quand le locataire reconnaît par écrit devoir plusieurs mois de loyer, le premier réflexe du bailleur consiste à conserver précieusement ce papier en pensant que l’affaire est réglée. Ce réflexe n’est bon que si le document respecte l’exigence posée par l’article 1376 du code civil, dont les termes sont stricts : « L’acte sous signature privée par lequel une seule partie s’engage envers une autre à lui payer une somme d’argent ou à lui livrer un bien fongible ne fait preuve que s’il comporte la signature de celui qui souscrit cet engagement ainsi que la mention, écrite par lui-même, de la somme ou de la quantité en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, l’acte sous signature privée vaut preuve pour la somme écrite en toutes lettres. » (article 1376 du code civil). Concrètement, une reconnaissance de dette de loyer tapée à l’ordinateur et simplement signée par le locataire ne satisfait pas à cette exigence : il faut que le locataire écrive lui-même, à la main, la somme due en lettres et en chiffres, puis signe. Sans cette mention manuscrite, l’acte ne fait pas preuve à lui seul, même si la signature est authentique.

Cette exigence de forme prend tout son sens au regard de l’article 1359 du code civil, qui impose l’écrit pour prouver : « L’acte juridique portant sur une somme ou une valeur excédant un montant fixé par décret doit être prouvé par écrit sous signature privée ou authentique. » (article 1359 du code civil). Dès que l’arriéré de loyer dépasse quelques mois, le seuil est franchi et le bailleur ne peut pas se contenter de témoignages ou de relevés bancaires pour établir l’accord du locataire sur le montant. La reconnaissance de dette manuscrite répond exactement à ce besoin : elle fige le montant, les échéances concernées et l’engagement de payer.

Un papier irrégulier n’est toutefois pas totalement inutile. L’article 1362 du code civil prévoit une porte de sortie : « Constitue un commencement de preuve par écrit tout écrit qui, émanant de celui qui conteste un acte ou de celui qu’il représente, rend vraisemblable ce qui est allégué. » (article 1362 du code civil). Une reconnaissance de dette sans mention manuscrite, un échange de messages ou un courriel dans lequel le locataire admet devoir les loyers peut donc servir de commencement de preuve, à compléter par d’autres éléments comme le bail, les décomptes de la gérance ou les mises en demeure restées sans réponse. Mais ce régime reste fragile : le juge apprécie librement, alors qu’une reconnaissance régulière s’impose à lui comme preuve complète du montant qui y figure.

En pratique, faites figurer sur le document l’identité des parties, l’adresse du logement, le détail mois par mois des loyers et charges impayés, le montant total en chiffres et en lettres recopié à la main par le locataire, l’échéancier convenu et la signature précédée de la mention manuscrite. Distinguez bien ce papier unilatéral de la convention d’apurement bilatérale : des organismes comme PAP proposent un modèle de convention d’apurement de la dette locative, signé des deux parties, qui organise le remboursement en plusieurs mensualités versées en plus du loyer courant et prévoit ce qui se passe si le locataire ne respecte pas l’échéancier (voir le modèle de convention d’apurement de la dette locative proposé par PAP aux bailleurs). La convention bilatérale organise l’avenir, la reconnaissance de dette constate le passé : l’idéal consiste à combiner les deux, la reconnaissance figeant le montant dû au jour de la signature et la convention organisant son apurement.

Les commissions départementales et les points d’accès au droit décrivent le même enchaînement : face à une dette de loyer, le plan d’apurement échelonne les remboursements mois par mois, en plus du loyer courant, afin d’éviter que la dette ne continue de grossir pendant que l’arriéré se résorbe. Si le locataire ne paie même plus le loyer courant, aucun échéancier ne tient : c’est le signal qu’il faut passer à la procédure, sans attendre que la dette devienne irrécupérable. La reconnaissance de dette ne suspend ni le cours des loyers ni vos propres charges de propriétaire, et elle ne vaut pas renonciation à résilier le bail si les impayés se poursuivent.

B. Reconnaissance de dette de loyer : une prescription de cinq ans interrompue, puis un nouveau délai

L’effet le plus sous-estimé de la reconnaissance de dette signée par le locataire concerne la prescription. L’action en paiement des loyers est une action personnelle qui se prescrit par cinq ans : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » (article 2224 du code civil). Chaque mois de loyer impayé se prescrit donc cinq ans après son échéance, et un bailleur qui laisse passer les années sans agir ni obtenir de reconnaissance perd définitivement les loyers les plus anciens, même si le bail est toujours en cours.

Or la reconnaissance du locataire remet le compteur à zéro. L’article 2240 du code civil dispose : « La reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription. » (article 2240 du code civil). Et l’interruption ne se contente pas de suspendre le délai : « L’interruption efface le délai de prescription acquis. Elle fait courir un nouveau délai de même durée que l’ancien. » (article 2231 du code civil). Une reconnaissance de dette signée aujourd’hui pour des loyers de 2021, qui seraient prescrits en 2026, fait donc courir un nouveau délai de cinq ans à compter de la signature. C’est un effet puissant, qui explique pourquoi il faut faire signer ce papier sans tarder quand la dette vieillit, au lieu de multiplier les relances téléphoniques qui n’interrompent rien.

La Cour de cassation vient de rappeler avec netteté la portée de ce mécanisme dans un arrêt du 17 septembre 2026 (troisième chambre civile, pourvoi n° 24-21.853). Dans cette affaire, le propriétaire d’un immeuble réclamait la restitution de loyers perçus pour son compte, et la cour d’appel avait déclaré son action prescrite au motif qu’elle avait été engagée plus de cinq ans après la connaissance des faits. La Cour de cassation censure ce raisonnement au visa de l’article 2240 du code civil (Cass. 3e civ., 17 sept. 2026, n° 24-21.853) : elle reproche aux juges d’appel de ne pas avoir recherché, comme ils y étaient invités, si les débiteurs n’avaient pas reconnu, dans des conclusions signifiées dans une autre instance, le droit du propriétaire à la restitution des loyers perçus pour son compte, et juge que cette omission prive leur décision de base légale. La cassation partielle est prononcée sur ce chef, avec renvoi devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence.

Deux enseignements pratiques découlent de cet arrêt pour le bailleur confronté à un loyer impayé. Premièrement, la reconnaissance n’a pas besoin de prendre la forme d’un acte solennel : dans l’affaire jugée, c’est dans des conclusions de procédure que la Cour impose de rechercher une reconnaissance du droit du créancier. Un courriel circonstancié du locataire, un échéancier signé ou des conclusions d’avocat peuvent donc produire l’effet interruptif, à condition d’être non équivoques sur le droit reconnu. Deuxièmement, le juge saisi d’une fin de non-recevoir tirée de la prescription doit examiner cet argument lorsqu’il est invoqué : le bailleur a intérêt à verser aux débats tous les écrits du locataire admettant la dette, même postérieurs aux échéances, plutôt que de se reposer sur le seul bail.

La reconnaissance doit néanmoins être maniée sans naïveté. Elle interrompt la prescription mais elle n’efface pas la dette et ne garantit pas le paiement : un locataire insolvable qui signe reste insolvable. Elle ne vaut pas non plus paiement partiel ni renonciation du bailleur à poursuivre la résiliation du bail pour les impayés futurs. Surtout, elle ne dispense pas d’agir vite : le nouveau délai de cinq ans court à compter de la reconnaissance, et si le locataire cesse ensuite tout versement sans rien signer de plus, c’est ce nouveau délai qui s’appliquera aux échéances qu’il couvre. Faites donc dater et conserver chaque écrit, et ne laissez jamais une dette de loyer vieillir sans un acte interruptif, qu’il s’agisse d’une reconnaissance, d’un commandement de payer ou d’une assignation.

II. Loyer impayé : quelle procédure quand la reconnaissance de dette ne suffit plus ?

A. Commandement de payer visant la clause résolutoire : délais et pièges pour le bailleur à Paris

Quand le locataire ne paie plus malgré le papier signé, le bailleur doit enclencher la procédure sans tarder, car c’est elle seule qui peut conduire à la résiliation du bail et à l’expulsion. Le point de départ consiste à faire délivrer par un commissaire de justice un commandement de payer qui vise la clause résolutoire du bail. Une illustration récente montre le déroulé complet : dans un jugement du 26 mai 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre relevait que la bailleresse avait fait délivrer aux locataires, par actes de commissaire de justice du 27 août 2024, un commandement de payer la somme principale de 359,18 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire (TJ Le Havre, JCP, 26 mai 2025, RG n° 24/01187). La bailleresse avait ensuite saisi le juge pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, obtenir l’expulsion et la condamnation au paiement de l’arriéré, de l’indemnité d’occupation et d’une indemnité de procédure. Ce schéma vaut à Paris comme ailleurs : le commandement de payer les loyers ouvre la phase judiciaire, et c’est à compter de sa délivrance que les délais se calculent.

Le premier piège concerne les aides au logement. Lorsque le locataire perçoit l’aide personnalisée au logement, la procédure obéit à des étapes préalables dont l’oubli rend la demande irrecevable. La Cour de cassation l’a jugé le 18 juin 2014 (troisième chambre civile, pourvoi n° 13-15.049) : pour l’application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les organismes bailleurs de logements conventionnés dont les locataires bénéficient de l’aide personnalisée au logement ne peuvent, sous peine d’irrecevabilité, faire délivrer d’assignation aux fins de constat de résiliation avant l’expiration d’un délai de trois mois suivant la saisine de la commission compétente en vue du maintien de l’aide, sauf décision antérieure de cette commission. La Cour ajoute que toute assignation tendant à la résiliation doit être notifiée au préalable à la commission, même si celle-ci avait déjà été saisie dans le cadre d’une précédente procédure. À Paris, où une part importante des locataires perçoit une aide au logement, le bailleur doit donc vérifier la situation du locataire auprès de la caisse d’allocations familiales avant d’assigner : dans l’affaire du Havre, la caisse avait été informée dès le mois de juillet précédant l’assignation, et l’assignation avait été notifiée au représentant de l’État dans le département avec réalisation d’un diagnostic social et financier, ainsi que le constatait le jugement : le jugement relevait également que l’assignation avait été notifiée au représentant de l’État dans le département en novembre 2024 et qu’un diagnostic social et financier avait été réalisé.

Le deuxième piège consiste à croire que la clause résolutoire acquise prive le locataire de tout délai. Même après la constatation de la résiliation, le juge peut accorder au débiteur des délais de paiement, en tenant compte des deux parties : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » (article 1343-5 du code civil). Ce texte précise que « La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier » et que les majorations et pénalités de retard ne courent pas pendant le délai accordé. Pour le bailleur parisien, cela signifie qu’un échéancier judiciaire de deux ans au maximum peut être imposé même contre son avis, si le locataire règle le loyer courant et respecte l’échéancier : la résiliation est alors suspendue et le bail se poursuit. D’où l’importance de la reconnaissance de dette et du plan d’apurement signés en amont : un locataire qui a déjà trahi un échéancier amiable obtient plus difficilement des délais judiciaires qu’un locataire de bonne foi frappé par un accident de la vie.

Le troisième point de vigilance concerne l’expulsion elle-même, qui n’intervient jamais immédiatement après le jugement. L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement » (article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution). Ce délai de deux mois après le commandement de quitter les lieux s’ajoute donc aux délais déjà écoulés depuis le premier commandement de payer, et le juge peut encore l’aménager. Le bailleur doit intégrer cette durée dans son calcul : entre le premier impayé, le commandement, l’assignation, le jugement et l’expulsion effective, une année entière peut s’écouler, pendant laquelle les loyers continuent de courir et la dette de grossir. C’est pour cette raison que la reconnaissance de dette signée tôt a tant de valeur : elle fige au moins une partie de la créance et interrompt la prescription pendant que la procédure suit son cours.

B. Loyer impayé : injonction de payer, juge et apurement pour récupérer les sommes

Parallèlement à la procédure de résiliation, le bailleur dispose d’une voie rapide pour obtenir un titre contre le locataire : l’injonction de payer. L’article 1405 du code de procédure civile ouvre cette procédure : « Le recouvrement d’une créance peut être demandé suivant la procédure d’injonction de payer lorsque : 1° La créance a une cause contractuelle ou résulte d’une obligation de caractère statutaire et s’élève à un montant déterminé » (article 1405 du code de procédure civile). Des loyers impayés, dont le montant résulte du bail et du décompte, remplissent ces conditions : créance contractuelle, montant déterminé. La reconnaissance de dette signée par le locataire renforce considérablement la requête, puisqu’elle établit le montant par l’aveu même du débiteur. La procédure se déroule sans audience : le juge rend une ordonnance portant injonction de payer, signifiée au locataire, qui dispose d’un mois pour former opposition. Sans opposition, le bailleur demande l’apposition de la formule exécutoire et peut faire saisir les comptes ou les meubles, ou engager une saisie des rémunérations.

Si le locataire forme opposition, l’affaire bascule en procédure contradictoire devant le juge des contentieux de la protection, comme dans l’affaire du Havre où la bailleresse demandait la condamnation solidaire des locataires au paiement de l’arriéré arrêté à une date précise, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer jusqu’à la libération des lieux, et d’une indemnité de procédure. Devant ce juge, la reconnaissance de dette régulière joue pleinement son rôle de preuve du montant, et les écrits postérieurs du locataire admettant la dette permettent de contrer une éventuelle prescription, conformément à l’arrêt du 17 septembre 2026 cité plus haut. Le bailleur veillera à chiffrer sa demande au jour de l’audience, loyers courus entre-temps inclus, et à produire un décompte mois par mois rapprochant chaque échéance du bail, des paiements partiels reçus et du solde reconnu.

Reste la question des aides, souvent décisive à Paris où les loyers élevés creusent vite des dettes insurmontables pour un ménage fragile. Dès le premier impayé, le bailleur a intérêt à signaler la situation à la caisse d’allocations familiales, comme l’avait fait la bailleresse du Havre avant même le commandement : le maintien ou le tiers-payant de l’aide peut éviter que la dette ne s’envole, et le diagnostic social et financier réalisé avant l’audience éclaire le juge sur la capacité réelle du ménage. Les commissions de surendettement, le fonds de solidarité pour le logement et, pour les impayés liés à une baisse de ressources, les dispositifs d’apurement amiable complètent la palette. Un bailleur qui démontre qu’il a activé ces leviers se présente devant le juge en créancier diligent, ce qui compte autant pour obtenir l’expulsion que pour obtenir des délais de paiement quand c’est lui qui les sollicite contre un occupant qui ne paie plus rien.

Enfin, un conseil de méthode pour les bailleurs parisiens : ne laissez jamais une dette de loyer sans écrit. Faites signer une reconnaissance de dette en bonne forme dès les premiers impayés, avec mention manuscrite de la somme en lettres et en chiffres, puis doublez-la d’un échéancier précis adossé au paiement du loyer courant. Si l’échéancier est respecté, la reconnaissance reste dans le tiroir et la prescription est interrompue. S’il est trahi, vous disposez d’une preuve complète du montant, d’une prescription rouverte pour cinq ans et d’un dossier solide pour le commandement, l’assignation et, le cas échéant, l’injonction de payer. À l’inverse, un bailleur qui se contente d’appels et de messages finit avec une dette prescrite par tranches, un montant contesté et une procédure allongée d’autant.

Conclusion

La reconnaissance de dette signée par le locataire est un outil précieux mais incomplet : précieuse, car en bonne forme elle prouve le montant des loyers impayés et interrompt la prescription quinquennale pour faire courir un nouveau délai de cinq ans ; incomplète, car elle ne paie pas à la place du locataire et ne remplace ni le commandement de payer visant la clause résolutoire, ni l’assignation devant le juge des contentieux de la protection, ni les délais légaux qui protègent l’occupant. Le bailleur avisé combine donc l’amiable écrit et la procédure : reconnaissance manuscrite dès les premiers impayés, signalement à la caisse d’allocations familiales, commandement en bonne forme, puis injonction de payer ou assignation selon que l’objectif prioritaire est de récupérer les sommes ou de reprendre le logement. C’est cet enchaînement, mené sans attendre, qui transforme un papier signé en loyers effectivement recouvrés.