En avril 2023, un couple signe à Paris le bail d’un appartement de 75 m² pour un loyer de 2 230 euros par mois, plus 160 euros de provision sur charges. Le diagnostic de performance énergétique annexé au contrat, établi le 15 mars 2023, classe le logement D, avec 224 kWh/m²/an d’énergie primaire et 97 kWh/m²/an d’énergie finale. Deux ans plus tard, deux nouveaux DPE commandés par les locataires concluent tous les deux à un logement classé G. Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, dans son jugement du 17 juillet 2025 (RG 24/07225), fixe le loyer à 2 111,16 euros par mois, interdit toute révision, condamne la bailleresse à restituer 6 271,67 euros de trop-perçu de loyer et 118,84 euros de dépôt de garantie, et condamne le diagnostiqueur à verser 1 800 euros pour la perte de chance des locataires. Dans le même temps, ce juge refuse d’ordonner les travaux, refuse la consignation du loyer et refuse le remboursement des factures d’énergie. Un autre locataire, à Alès, obtient du juge l’ordre fait au bailleur de produire le DPE manquant, mais se voit refuser la suspension des loyers et le remboursement des loyers déjà versés depuis octobre 2024 (TJ Alès, JCP, 16 mars 2026, RG 25/01928). Contester un DPE en location ne donne donc pas tout : la première partie de cet article explique comment faire reconnaître que le DPE du bail est faux, et la seconde ce que le juge accorde vraiment, contre le bailleur puis contre le diagnostiqueur.

I. Faire reconnaître que le DPE annexé à votre bail est faux quand vous voulez contester un DPE en location

A. DPE location obligatoire : le dossier exact que le bailleur doit remettre au locataire

Aux termes de l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation, « Le diagnostic de performance énergétique d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment est un document qui comporte la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale, ainsi que les émissions de gaz à effet de serre induites, pour une utilisation standardisée du bâtiment ou d’une partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence permettant de comparer et évaluer sa performance énergétique et sa performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre. » Le même article ajoute qu’« Il est établi par une personne répondant aux conditions prévues par l’article L. 271-6. » et que « Sa durée de validité est fixée par voie réglementaire. » Le DPE n’est donc pas une simple estimation commerciale : son contenu et son auteur sont encadrés par la loi.

En location, la remise du document est une obligation. Aux termes de l’article L. 126-29 du code de la construction et de l’habitation, « En cas de location de tout ou partie d’un bâtiment, le diagnostic de performance énergétique prévu par l’article L. 126-26 est joint au contrat de location lors de sa conclusion, à l’exception des contrats de bail rural et des contrats de location saisonnière. » Le texte vise la location d’habitation classique, meublée ou vide : seuls le bail rural et la location saisonnière échappent à l’obligation de joindre le DPE au contrat. Avant même la signature, l’article L. 126-28 du même code prévoit que « Lorsque l’immeuble est offert à la vente ou à la location, le propriétaire tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat acquéreur ou locataire. » Un candidat locataire peut donc exiger de voir le DPE avant de signer, et comparer ce qu’on lui montre avec ce qui figure dans l’annonce.

Car l’annonce elle-même est encadrée. Aux termes de l’article L. 126-33 du code de la construction et de l’habitation, le classement du bien « sont mentionnés dans les annonces relatives à la vente ou à la location, y compris celles diffusées sur une plateforme numérique, selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat. » Si l’annonce affiche un D quand le DPE annexé au bail affiche un G, ou si l’annonce ne mentionne aucune classe, conservez des captures datées : l’écart entre l’annonce et le contrat fait partie des preuves que le juge examine.

Le même article L. 126-29 contient une limite que les locataires doivent connaître avant d’assigner : « Le locataire ne peut se prévaloir à l’encontre du bailleur des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique, qui n’ont qu’une valeur informative. » Autrement dit, les préconisations de travaux listées dans le DPE ne sont pas des engagements du bailleur. Le juge des contentieux de la protection de Paris l’a rappelé dans l’affaire du logement passé de D à G : il a rejeté la demande de travaux formée conformément aux préconisations d’un diagnostiqueur mandaté par les locataires, faute de preuve d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance. Pour en savoir plus sur le calendrier applicable aux logements classés G et F et sur les recours généraux du locataire ou du bailleur face à l’interdiction de louer, vous pouvez lire notre analyse du logement classé G à Paris, location interdite et recours du locataire et du bailleur.

Face à un DPE douteux, la première démarche consiste à faire établir un second diagnostic par un professionnel indépendant du premier. Dans l’affaire parisienne, les locataires avaient fait établir deux DPE au cours du bail, qui concluaient tous les deux à un logement classé G, et le juge a estimé que ces deux diagnostics « suffit à remettre en cause l’exactitude du D.P.E. que leur bailleresse la société CARDIF LOGEMENTS avait fait établir préalablement à la conclusion du bail et qui se trouvait annexé à celui-ci », selon les motifs du jugement du JCP de Paris du 17 juillet 2025 (RG 24/07225). Ce second diagnostic doit être confié à une personne qualifiée car, aux termes de l’article L. 271-6 du code de la construction et de l’habitation, « Les documents prévus aux 1° à 4°, 6° et 7° du I de l’article L. 271-4 ainsi qu’à l’article L. 126-26 sont établis par une personne présentant des garanties de compétence et disposant d’une organisation et de moyens appropriés. » Le même article L. 271-6 ajoute que « Cette personne est tenue de souscrire une assurance permettant de couvrir les conséquences d’un engagement de sa responsabilité en raison de ses interventions. » Cette assurance sera votre interlocutrice si le premier diagnostiqueur a commis une faute : vérifiez que votre contre-expertise émane elle-même d’un diagnostiqueur certifié, faute de quoi le juge lui accordera peu de poids. Conservez aussi vos factures d’énergie et vos relevés de consommation réelle, vos échanges écrits avec le bailleur et une copie de l’annonce d’origine : ensemble, ces pièces racontent une histoire cohérente, de la promesse affichée à la réalité mesurée.

B. DPE locataire et logement classé G : ce que la lettre du diagnostic change pour le loyer

Aux termes de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, « Les bâtiments ou parties de bâtiment existants à usage d’habitation sont classés, par niveau de performance décroissant, en fonction de leur niveau de performance énergétique et de leur performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre. » La lettre n’est donc pas un label décoratif : elle détermine le régime juridique du loyer.

Dans sa décision parisienne du 17 juillet 2025, le juge rappelle que « Selon l’article 17 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pris dans sa rédaction en vigueur au jour de la signature du contrat de bail liant les parties, la fixation du loyer des logements mis en location est libre. », selon les motifs du jugement du JCP de Paris du 17 juillet 2025 (RG 24/07225). Le même jugement parisien ajoute que « Toutefois, lorsqu’un logement de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L.173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire. » Autrement dit, pour un logement réellement F ou G, le bailleur ne peut pas profiter du changement de locataire pour augmenter le loyer au-delà du précédent montant.

Toujours selon les motifs du même jugement parisien, « lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. » Et le même jugement précise que « La révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L.173-1-1 du code de la construction et de l’habitation. » Le gel est donc double : pas de relocation au-dessus du précédent loyer, pas de révision annuelle du loyer en cours de bail. Le jugement ajoute que « Par ailleurs l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. » Dans l’affaire jugée, le dépôt versé à l’entrée dépassait un mois du loyer re-fixé, et le juge a condamné la bailleresse à restituer l’excédent de 118,84 euros.

La lettre du DPE touche aussi à la décence du logement. Le jugement parisien du 17 juillet 2025 rappelle que le bailleur est tenu de remettre un logement répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et précise que « D’après son article 3-1, pris dans sa rédaction en vigueur au jour de la signature du contrat de bail liant les parties, en France métropolitaine, le logement a une consommation d’énergie, estimée par le diagnostic de performance énergétique, inférieure à 450 kilowattheures d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an. » Un logement qui dépasse ce seuil estimé par le DPE n’est pas seulement mal classé : il peut ne pas répondre au critère de décence, ce qui ouvre la voie de la mise en conformité. La cour d’appel de Douai cite « L’article 20-1 de la même loi », selon lequel « Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. », selon les motifs de l’arrêt de la cour d’appel de Douai du 3 avril 2025 (RG 23/03142). Le bail n’est donc pas annulé pour autant : il continue, et c’est le logement qui doit être mis aux normes.

Pour l’avenir, le législateur durcit encore l’exigence puisque, aux termes de l’article L. 173-2 du code de la construction et de l’habitation, « A compter du 1er janvier 2028, le niveau de performance, déterminé selon la méthode du diagnostic de performance énergétique, des bâtiments ou parties de bâtiment à usage d’habitation est compris entre les classes A et E au sens de l’article L. 173-1-1. » Un logement G en location en 2026 se trouve donc pris entre le gel du loyer d’aujourd’hui et l’obligation de travaux de demain, ce qui donne au locataire comme au bailleur un intérêt commun à faire établir un diagnostic exact.

II. Contester un DPE en location devant le juge : ce qu’il accorde et ce qu’il refuse

A. Contester l’augmentation de loyer liée au DPE : loyer re-fixé et trop-perçu restitué, mais pas de suspension automatique

Le contentieux du bail d’habitation relève du juge des contentieux de la protection car, aux termes de l’article L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, « Le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion ainsi que des actions relatives à l’application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement. » C’est ce juge, au tribunal judiciaire de Paris pour un logement parisien, qui a tranché l’affaire du DPE passé de D à G.

Constatant que le logement « relève en réalité de la catégorie G s’agissant de sa performance énergétique, et non D comme l’indiquait à tort le D.P.E. qui se trouvait annexé au contrat de bail », le juge parisien a fixé le loyer et ordonné les restitutions dans son jugement du 17 juillet 2025. Il a « FIXE à la somme mensuelle de 2111,16 euros le loyer dû » à compter du 23 mai 2023, « DIT que ce loyer ne peut faire l’objet d’aucune révision en application de l’article 17-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 », et « CONDAMNE la S.C.I. CARDIF LOGEMENTS à payer à M. [V] [K] et Mme [M] [R] la somme de 6271,67 euros au titre de la restitution de l’excédent de loyer versé par les locataires entre le 23 mai 2023 et le 31 mai 2025 (terme de mai inclus) », selon le dispositif du jugement parisien du 17 juillet 2025. Concrètement, le locataire d’un logement réellement G obtient le plafonnement du loyer et le remboursement de l’excédent versé, calculé mois par mois sur toute la période.

Mais le même juge montre les limites de l’action dirigée contre le seul bailleur. Les locataires demandaient des travaux de mise en conformité, une réduction du loyer et la consignation des loyers jusqu’à la fin des travaux. Le juge rappelle qu’« Il appartient néanmoins aux demandeurs de rapporter la preuve d’une faute contractuelle de la société CARDIF LOGEMENTS pour engager sa responsabilité. », selon les motifs du jugement parisien du 17 juillet 2025. Puis il constate qu’« Or les époux [K] ne produisent aucun élément pour démontrer que la fausseté du D.P.E. établi le 15 mars 2023 par la S.A.S. MANEXI à la demande de la société CARDIF LOGEMENTS serait imputable à une faute commise par cette dernière, ou qu’elle serait constitutive par elle-même d’une faute de cette dernière. », selon les mêmes motifs du jugement parisien. En conséquence, « Il convient, dans ces conditions, de rejeter les demandes formées par les époux [K] et tendant à ce qu’il soit enjoint à la société CARDIF LOGEMENTS de réaliser des travaux de mise en conformité du logement conformément aux préconisations de la société VL DIAG, et à ce que soit ordonnée une réduction du loyer contractuel outre une consignation du loyer jusqu’au complet achèvement de ces travaux. », selon les motifs du jugement parisien du 17 juillet 2025. Un DPE faux ne rend donc pas le bailleur automatiquement responsable : il faut prouver une faute propre du bailleur, par exemple le refus persistant de faire réaliser un nouveau diagnostic ou de remédier à des désordres qu’il connaît.

Le jugement du juge des contentieux de la protection d’Alès du 16 mars 2026 (RG 25/01928) confirme cette sévérité. La locataire demandait la réalisation d’un DPE pour son logement, et dans l’attente, la suspension des loyers et le remboursement de l’ensemble des loyers versés depuis octobre 2024, ainsi que l’installation d’une VMC dans la salle de bains. Le juge « CONDAMNE Mme [W] [A] et M. [W] [O] à produire à Mme [X] [Q] le dossier de diagnostic technique prévu par l’article 3-3 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, comprenant notamment le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation », mais « DEBOUTE Mme [X] [Q] de sa demande tendant à la suspension des loyers et le remboursement de l’ensemble des loyers versés depuis octobre 2024 » et « DEBOUTE Mme [X] [Q] de sa demande tendant à l’installation d’une VMC dans la salle de bains », selon le dispositif du jugement du JCP d’Alès du 16 mars 2026. Le DPE manquant donne droit à sa production, pas à vivre dans les lieux sans payer ni à se faire rembourser des loyers correspondant à une occupation réelle.

À l’inverse, quand l’indécence est établie par des constats sérieux, le juge va loin. Dans l’affaire de la SCI Adelcorvin, la cour d’appel de Douai ordonne les travaux de mise aux normes de décence préconisés par l’organisme SOLIHA et juge que « la SCI Adelcorvin devra avoir exécuté les travaux dans un délai de 12 mois maximum suivant la signification du présent jugement et ce sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai précité », selon les motifs de l’arrêt de la cour d’appel de Douai du 3 avril 2025. La même cour d’appel de Douai a « Condamné la SCI Adelcorvin, prise en la personne de son représentant légal, à payer à Mme [P] [M], un montant de 300,00 euros par mois d’occupation à compter du 18 décembre 2020 et jusqu’à ce que les travaux soient effectués, la SCI Adelcorvin sera libérée de son obligation sur présentation d’un courrier de SOLIHA ou toute autre organisme délégué par la Caisse des Allocations Familiales attestant de la décence du logement ». Astreinte journalière et minoration mensuelle du prix de l’occupation : la sanction existe, mais elle suppose de démontrer l’indécence par des pièces objectives, comme un rapport d’organisme agréé ou de la caisse d’allocations familiales, et non par la seule affirmation du locataire. Avant d’assigner, la tentative de conciliation reste utile : dans l’affaire d’Alès, le juge relève que « Mme [W] [A] et de M. [W] [O] ne sont pas venus à la tentative de conciliation », selon les motifs du jugement du JCP d’Alès du 16 mars 2026, ce qui n’a pas empêché leur condamnation aux dépens.

B. DPE erroné et diagnostiqueur en location : 1 800 euros de perte de chance, pas le remboursement de toutes les factures

Le second responsable potentiel est le diagnostiqueur qui a établi le faux DPE. Le fondement est le droit commun de la responsabilité car, aux termes de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Le diagnostiqueur fautif doit donc réparer, mais seulement le dommage que sa faute a vraiment causé. La Cour de cassation a fixé la méthode dès le 21 novembre 2019 (pourvoi n° 18-23.251) : « selon le II de l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation, le DPE mentionné au 6° de ce texte n’a, à la différence des autres documents constituant le dossier de diagnostic technique, qu’une valeur informative », et « ayant retenu que M. G… avait commis une faute dans l’accomplissement de sa mission à l’origine d’une mauvaise appréciation de la qualité énergétique du bien, la cour d’appel en a déduit à bon droit que le préjudice subi par les acquéreurs du fait de cette information erronée ne consistait pas dans le coût de l’isolation, mais en une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente », selon les motifs de l’arrêt de la Cour de cassation du 21 novembre 2019. La Cour a rejeté le pourvoi et les acquéreurs ont conservé les 15 000 euros alloués en appel au titre de cette perte de chance, sans obtenir le coût des travaux d’isolation. Transposée à la location, la logique est identique : le préjudice n’est pas la facture de chauffage, mais la chance perdue de louer un autre logement, mieux classé, si l’information avait été exacte.

Le jugement parisien du 17 juillet 2025 applique exactement cette méthode aux locataires. Le juge retient une faute de la société MANEXI dans l’établissement du diagnostic, puis trie les préjudices. Pour le mobilier acheté afin d’obtenir une chaleur convenable (381,98 euros), « ce préjudice n’apparaît pas en lien de causalité avec la faute imputée à la société MANEXI », car « En effet, les locataires auraient bien exposé de tels coûts quand bien même le D.P.E. annexé au bail aurait conclu à un logement relevant de la classe G s’agissant de sa performance énergétique et à des consommations d’énergies primaire et finale proches de celles retenues par les deux D.P.E. établis à leur demande. », selon les motifs du jugement parisien du 17 juillet 2025. Même raisonnement pour la différence entre consommations réelles et consommations estimées (2 366,80 euros) et pour le préjudice moral (3 000 euros) : « la preuve du lien de causalité entre ces deux préjudices et la faute imputée à la société MANEXI faisant là encore défaut », selon les mêmes motifs du jugement parisien. En revanche, pour la perte de chance de louer un autre logement, « il ne peut être sérieusement contesté que mieux informés sur la performance énergétique exacte du bien pris à bail les locataires auraient eu des chances importantes de décider de prendre à bail un autre logement, plus performant sur le plan énergétique, et alors de ne pas exposer les frais liés à la piètre performance énergétique du logement pris à bail dont ils justifient dans la présente instance, de sorte qu’il convient de fixer à la somme de 1800 euros leur préjudice de perte de chance. », selon les motifs du jugement parisien du 17 juillet 2025. Trois enseignements pratiques : assignez le diagnostiqueur en même temps que le bailleur, chiffrez chaque préjudice séparément avec ses justificatifs, et attendez-vous à ce que seul le préjudice de perte de chance prospère si vos surcoûts se seraient produits même avec un DPE exact.

La solvabilité du recours est sécurisée par l’assurance obligatoire du diagnostiqueur : « Cette personne est tenue de souscrire une assurance permettant de couvrir les conséquences d’un engagement de sa responsabilité en raison de ses interventions. », comme l’impose l’article L. 271-6 du code de la construction et de l’habitation. En pratique, demandez dès la mise en demeure l’identité de l’assureur du diagnostiqueur et les références du DPE litigieux, afin que l’assignation vise la bonne société et le bon contrat. Si le logement se situe en copropriété et que la mauvaise performance vient des parties communes, le diagnostiqueur de l’immeuble et le syndic peuvent entrer dans le débat, mais c’est une autre action, avec d’autres défendeurs : ne mélangez pas les procédures, car le juge du bail d’habitation statue sur le contrat de location, tandis que le contentieux de la copropriété suit ses propres règles. Enfin, agissez pendant le bail : c’est en cours d’occupation que la contre-expertise a le plus de valeur, que les factures se constituent et que la restitution du trop-perçu peut courir, comme les vingt-quatre mois retenus à Paris entre mai 2023 et mai 2025.

Conclusion

Contester un DPE en location obéit à une mécanique en deux temps que les décisions de 2025 et 2026 dessinent clairement. D’abord, prouver l’erreur par une contre-expertise indépendante, car le DPE joint au bail fait foi jusqu’à preuve du contraire et ses recommandations restent purement informatives. Ensuite, saisir le juge des contentieux de la protection avec des demandes ajustées : le loyer d’un logement réellement F ou G se trouve plafonné et le trop-perçu restitué, comme les 6 271,67 euros rendus à Paris, tandis que la suspension des loyers, leur remboursement intégral et la consignation sont refusés sans faute prouvée du bailleur. Contre le diagnostiqueur, seule la perte de chance d’avoir loué ailleurs est indemnisée, à hauteur de 1 800 euros à Paris et de 15 000 euros dans l’affaire de vente jugée par la Cour de cassation en 2019, les surcoûts d’énergie et le mobilier de chauffage restant à la charge du locataire faute de lien de causalité. Faites établir le second DPE, écrivez au bailleur et au diagnostiqueur, puis assignez les deux ensemble devant le juge du lieu du logement : c’est cette action combinée, chiffrée pièce par pièce, qui transforme un DPE erroné en décision favorable.