Le samedi 24 octobre 2026, vers 5 heures du matin, un feu d’appartement s’est déclaré au premier étage d’un immeuble de commerces de la rue de la République, en plein centre-ville de Forges-les-Eaux, en Seine-Maritime. Selon France 3 Régions, qui a publié un premier récit le 24 octobre 2026 à 13 h 37, les flammes se sont rapidement propagées à deux établissements mitoyens recevant du public, trois habitations ont été détruites et environ 600 m² ont brûlé. Le service départemental d’incendie et de secours de Seine-Maritime a déployé 71 sapeurs-pompiers, 22 engins et quatre lances. Le bilan humain communiqué par les secours fait état de deux personnes intoxiquées par les fumées, non transportées après bilan du SAMU, et d’un sapeur-pompier légèrement blessé pendant l’intervention, transporté médicalisé vers les urgences du CHU de Rouen. Le site Actu.fr, qui a couvert l’événement dès 8 h 17 le même jour, précise que la maire de la commune, Christine Lesueur, s’est rendue sur place et que les pompiers ont décrit un violent feu d’appartement localisé au premier étage d’un bâtiment de type commerces. Tendance Ouest, qui a relayé le bilan à 14 h 33, ajoute que le sinistre a placé six personnes en chômage technique, que cinq personnes ont dû être relogées dans leurs familles et que 70 à 80 abonnés d’Enedis ont été privés d’électricité, avec un rétablissement annoncé sous 24 à 48 heures. Aucune cause officielle de l’incendie n’avait été rendue publique à la date de rédaction du présent article.

Pour l’habitant d’un logement situé au-dessus d’un commerce incendié, pour le copropriétaire occupant ou bailleur et pour le commerçant dont la boutique a brûlé avec l’immeuble, la même question se pose dès le lendemain du sinistre : quelle assurance paie quoi, qui organise la reconstruction de l’immeuble et contre qui se retourner si l’indemnisation est insuffisante. La réponse tient en trois polices qui se complètent, en un calendrier de déclaration strict et en des règles de responsabilité différentes selon que l’on est locataire, propriétaire ou simple voisin. Cet article explique d’abord comment déclarer l’incendie et faire jouer chaque assurance sans perdre ses droits, puis comment la copropriété se reconstruit, qui répond du feu et comment contester l’offre ou le refus de l’assureur.

I. Déclarer l’incendie et faire jouer chaque assurance sans perdre ses droits

A. Incendie assurance habitation : déclarer dans les cinq jours ouvrés et prouver sans exagérer

Le premier réflexe après la mise en sécurité des personnes et la sauvegarde de ce qui peut l’être consiste à donner avis du sinistre à son assureur. L’article L. 113-2 du code des assurances impose à l’assuré « De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur. Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. » (C. assur., art. L. 113-2). Concrètement, l’habitant du logement incendié de Forges-les-Eaux comme le commerçant du rez-de-chaussée doivent adresser leur déclaration par lettre recommandée ou par envoi recommandé électronique, en décrivant les dommages connus et en conservant la preuve de l’envoi. Le contrat peut prévoir un délai plus long que cinq jours ouvrés, jamais plus court, et il faut vérifier ce point dans ses conditions particulières avant d’agir.

Le retard de déclaration n’entraîne pas automatiquement la perte de la garantie. Lorsque le contrat prévoit une clause de déchéance pour déclaration tardive, cette déchéance « ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice. Elle ne peut également être opposée dans tous les cas où le retard est dû à un cas fortuit ou de force majeure. » (C. assur., art. L. 113-2). Autrement dit, c’est à l’assureur de démontrer qu’il a été concrètement gêné par la tardiveté, par exemple parce qu’une expertise immédiate aurait permis de limiter l’aggravation des dégâts, et l’assuré hospitalisé ou évacué qui déclare dès qu’il le peut reste couvert. Cette protection légale ne doit pas inciter à l’attentisme : plus l’expert passe tôt, plus l’évaluation est fidèle.

La preuve du préjudice se prépare dès les premières heures et elle conditionne tout le montant de l’indemnisation. En pratique, l’assuré a intérêt à photographier chaque pièce avant tout nettoyage, à dresser l’inventaire du mobilier détruit avec les factures d’achat, les relevés bancaires ou les photographies anciennes, et à conserver les devis de remise en état sans engager de travaux définitifs avant le passage de l’expert. L’exagération, même partielle, est la faute la plus coûteuse : certains contrats prévoient une déchéance totale en cas de fausse déclaration intentionnelle, et les tribunaux l’appliquent lorsque l’assureur rapporte des indices graves, précis et concordants. Le tribunal judiciaire d’Évry l’a rappelé le 2 avril 2026 dans une affaire où l’assureur MAIF demandait la déchéance de garantie contre l’assuré d’une maison incendiée en invoquant une tentative d’exagération du préjudice et un faisceau d’indices de fraude : le tribunal a débouté la MAIF de sa demande de déchéance, condamné l’assureur à verser une provision de 120 000 euros à valoir sur l’indemnisation et ordonné une expertise judiciaire pour chiffrer les désordres (TJ Évry, 3e ch., 2 avril 2026, RG 25/03946). La leçon est double : l’assureur qui allègue la fraude doit la prouver, et l’assuré qui majore sa réclamation joue sa garantie.

Une précision s’impose pour éviter une fausse piste fréquente après un sinistre de cette ampleur : le régime des catastrophes naturelles ne s’applique pas à l’incendie d’un immeuble. L’article L. 125-1 du code des assurances réserve ce régime aux dommages « ayant eu pour cause déterminante l’intensité anormale d’un agent naturel » (C. assur., art. L. 125-1), comme les inondations ou les mouvements de terrain, et suppose un arrêté interministériel de reconnaissance. Un feu d’appartement qui se propage à des commerces, même lorsqu’il ravage 600 m² en centre-ville, ne résulte pas d’un agent naturel : ce sont donc les garanties incendie des contrats d’assurance qui jouent, avec leurs franchises, leurs plafonds et leurs exclusions, et non une procédure d’indemnisation par arrêté. Les cinq habitants relogés dans leurs familles à Forges-les-Eaux et les six salariés en chômage technique relèvent eux aussi de ces garanties contractuelles et des dispositifs de droit commun, pas du régime des catastrophes naturelles.

B. Assurance incendie locataire ou propriétaire : trois polices pour un logement au-dessus d’un commerce

Dans un immeuble mixte comme celui de la rue de la République, où des logements surmontent des commerces, trois assurances différentes sont normalement en jeu et chacune répond de son propre périmètre. La première est la police de l’immeuble souscrite pour le compte du syndicat des copropriétaires, qui couvre les parties communes : gros œuvre, toiture, façade, cages d’escalier et canalisations collectives. La deuxième est l’assurance habitation de chaque occupant du logement, locataire ou propriétaire, qui couvre le contenu mobilier, les embellissements privatifs, les frais de relogement et, selon les contrats, la perte d’usage ou la perte de loyers. La troisième est l’assurance professionnelle du commerçant, qui couvre le contenu professionnel, les aménagements commerciaux et, si l’option a été souscrite, la perte d’exploitation pendant la fermeture de la boutique. Chacun déclare donc le sinistre à son propre assureur, dans le délai de son propre contrat, sans attendre que le voisin ou le syndic ait agi.

L’articulation de ces trois polices a été illustrée par le tribunal judiciaire de Paris le 29 juillet 2025 dans un litige né d’un incendie parti d’une cave et propagé au reste de l’immeuble : les copropriétaires avaient assigné à la fois la société Axa France Iard, assureur du syndicat des copropriétaires au titre d’une police multirisque immeuble, et leur propre assureur habitation Pacifica. Le tribunal a notamment condamné Pacifica à payer 674,19 euros au titre de l’indemnité portant sur les charges locatives pour la période suivant le sinistre, outre 1 500 euros au titre des frais irrépétibles, tout en rejetant les demandes qui ne correspondaient à aucun sinistre garanti par les polices (TJ Paris, 8e ch., 1re sect., 29 juillet 2025, RG 22/07925). Cette décision montre le raisonnement à tenir : chaque garantie s’applique dans les limites de son contrat, la perte de loyers ou de jouissance n’est indemnisée que si elle découle d’un sinistre garanti, et l’assuré doit vérifier poste par poste ce que chaque police promet.

La distinction entre la règle légale et la clause contractuelle est ici décisive et elle doit être répétée : la loi oblige l’assureur à garantir le risque incendie souscrit et encadre la déclaration, la prescription et la subrogation, mais ce sont les contrats qui fixent les montants, les franchises, les plafonds de relogement et les exclusions. L’assureur qui a indemnisé son assuré peut ensuite se retourner contre le responsable grâce à la subrogation légale : « l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur. » (C. assur., art. L. 121-12). L’assuré ne doit donc jamais transiger seul avec le responsable présumé ni lui donner quittance définitive sans l’accord de son assureur, sous peine de compromettre ce recours et de s’exposer à une réduction de sa propre indemnisation.

II. Reconstruire la copropriété, établir les responsabilités et contester l’assureur

A. Copropriété après un incendie : syndic, assemblée générale, relogement et loyers perdus

Une fois le feu éteint et les lieux sécurisés, la reconstruction des parties communes s’organise collectivement. En pratique, le syndic fait établir les constats et les devis, convoque l’assemblée générale des copropriétaires pour faire voter les travaux de remise en état et appelle les fonds nécessaires, l’indemnité versée par l’assureur de l’immeuble venant réduire la part restant à la charge de chacun. Le copropriétaire dont le logement est devenu inhabitable, qu’il l’occupe ou qu’il le loue, doit suivre cette procédure collective tout en défendant son dossier individuel : voter en assemblée ne dispense pas de déclarer à son assureur habitation, et déclarer à son assureur ne dispense pas de payer les appels de fonds votés. Pour les questions de mise en sécurité de l’immeuble, de suspension du loyer et de sort du bail d’habitation après un arrêté municipal, le lecteur se reportera à l’analyse consacrée à l’arrêté de mise en sécurité, au loyer et au relogement après l’incendie de Forges-les-Eaux, qui traite ce versant du dossier.

Le relogement des occupants est le poste le plus urgent et il dépend d’abord du contrat d’assurance habitation. Les garanties dites de relogement ou d’hébergement prévoient une prise en charge plafonnée, en montant et en durée, de l’hôtel ou de la location de remplacement lorsque le logement est impropre à l’habitation. Les cinq habitants de Forges-les-Eaux accueillis dans leurs familles illustrent la première phase, familiale et informelle, mais les frais engagés ensuite, nuits d’hôtel, location meublée, garde-meubles, frais de déménagement, doivent être justifiés facture par facture. Que la durée contractuelle puisse se révéler trop courte est un contentieux classique : dans l’affaire jugée à Évry le 2 avril 2026, l’assuré demandait précisément le déplafonnement de la durée de prise en charge de ses frais de relogement temporaires prévue par son contrat MAIF (TJ Évry, 3e ch., 2 avril 2026, RG 25/03946). La durée et le plafond étant contractuels, il faut les lire dès la déclaration et, si l’expert tarde ou si les travaux s’éternisent, demander par écrit une prolongation motivée plutôt que d’engager des dépenses sans accord.

La perte de loyers du bailleur et la perte de jouissance de l’occupant obéissent à la même logique contractuelle et probatoire. Le jugement parisien du 29 juillet 2025 a indemnisé les charges locatives poste par poste, pour la seule période démontrée et couverte, ce qui invite chaque bailleur à produire le bail, les quittances antérieures et l’attestation d’inhabitabilité plutôt qu’une estimation globale. À l’inverse, le tribunal judiciaire d’Annecy a débouté le 5 août 2026 des propriétaires qui réclamaient 112 174,87 euros au titre d’une perte non couverte de valeur locative et de chiffre d’affaires, tout en leur accordant 106 870 euros de découvert de garantie, 250 euros de franchise, 48 451 euros de coût d’expertise, 355 euros de frais de psychologue et 10 000 euros de préjudice moral (TJ Annecy, ch. 1, 5 août 2026, RG 24/00317). L’enseignement est net : les postes chiffrés et documentés sont payés, les réclamations forfaitaires sont rejetées.

Toutes ces actions contre l’assureur sont enfermées dans un délai de prescription bref qu’il ne faut jamais perdre de vue : « Toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance. » (C. assur., art. L. 114-1). Le même article précise que ce délai ne court, en cas de sinistre, « que du jour où les intéressés en ont eu connaissance, s’ils prouvent qu’ils l’ont ignoré jusque-là », et que « Quand l’action de l’assuré contre l’assureur a pour cause le recours d’un tiers, le délai de la prescription ne court que du jour où ce tiers a exercé une action en justice contre l’assuré ou a été indemnisé par ce dernier. » (C. assur., art. L. 114-1). Concrètement, le copropriétaire assigné tardivement par un voisin ou par le syndicat conserve un recours contre son assureur à compter de cette assignation, et toute contestation sérieuse doit être formalisée, par mise en demeure puis par assignation, avant l’expiration des deux ans.

B. Incendie parti d’un local voisin : qui est présumé responsable et comment contester l’assureur

À Forges-les-Eaux, l’origine du feu n’était pas officiellement établie à la date de rédaction : le feu serait parti d’un appartement du premier étage avant de gagner les commerces mitoyens, mais seule l’enquête des secours et, le cas échéant, l’enquête judiciaire le confirmeront. Si les investigations devaient établir que l’incendie a pris naissance dans un local loué, c’est la présomption de responsabilité du locataire qui s’appliquerait. L’article 1733 du code civil dispose : « Il répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve : Que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction. Ou que le feu a été communiqué par une maison voisine. » (C. civ., art. 1733). Et lorsqu’il y a plusieurs locataires dans l’immeuble, « tous sont responsables de l’incendie, proportionnellement à la valeur locative de la partie de l’immeuble qu’ils occupent ; A moins qu’ils ne prouvent que l’incendie a commencé dans l’habitation de l’un d’eux, auquel cas celui-là seul en est tenu ; Ou que quelques-uns ne prouvent que l’incendie n’a pu commencer chez eux, auquel cas ceux-là n’en sont pas tenus. » (C. civ., art. 1734). Le locataire du local d’origine est donc présumé responsable envers son bailleur et ne s’exonère qu’en prouvant le cas fortuit, la force majeure, le vice de construction ou la communication par une maison voisine.

Le tribunal judiciaire d’Annecy a appliqué ce mécanisme le 5 août 2026 dans un dossier où l’incendie était dû au dépôt de cendres dans un seau en plastique posé sur une caisse en bois : le tribunal a jugé le locataire présumé responsable au sens de l’article 1733, relevé qu’il n’apportait la preuve d’aucune cause exonératoire, et retenu au surplus sa faute pour avoir déposé des cendres sans vérifier leur extinction totale. Le locataire et son assureur ont été condamnés solidairement à verser 106 870 euros de découvert de garantie, 48 451 euros de coût d’expertise et les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 juin 2023 (TJ Annecy, ch. 1, 5 août 2026, RG 24/00317). Pour les occupants de l’immeuble de Forges-les-Eaux, l’intérêt de cette décision est direct : si le feu est parti d’un logement loué, le bailleur et, par subrogation, son assureur disposent d’une action efficace contre le locataire et son assureur, sans avoir à démontrer longuement une faute.

Cette présomption a toutefois un domaine strictement délimité : elle ne joue que dans les rapports entre bailleur et locataire. La troisième chambre civile de la Cour de cassation l’a jugé le 17 juillet 1996 dans un arrêt publié au Bulletin : « l’article 1733 du Code civil ne s’applique que dans les rapports entre bailleur et locataire » (Cass. 3e civ., 17 juill. 1996, n° 94-16.590). Envers les voisins et les tiers, c’est l’article 1242 du code civil qui s’applique : « celui qui détient, à un titre quelconque, tout ou partie de l’immeuble ou des biens mobiliers dans lesquels un incendie a pris naissance ne sera responsable, vis-à-vis des tiers, des dommages causés par cet incendie que s’il est prouvé qu’il doit être attribué à sa faute ou à la faute des personnes dont il est responsable. Cette disposition ne s’applique pas aux rapports entre propriétaires et locataires, qui demeurent régis par les articles 1733 et 1734 du code civil . » (C. civ., art. 1242). Le commerçant dont la boutique a été détruite par un feu parti du logement voisin, comme le copropriétaire enfumé, doit donc prouver une faute, par exemple un défaut d’entretien ou une imprudence caractérisée, sur le fondement du droit commun : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » (C. civ., art. 1240). La subrogation permet ensuite aux assureurs de porter ces recours à la place de leurs assurés : le tribunal judiciaire de Valence a ainsi condamné le 17 mars 2026, au visa de l’article 1733 et sur le recours subrogatoire de la MAAF, assureur multirisque non exploitant du bailleur d’un bâtiment commercial incendié, l’assureur du preneur à verser 725 285 euros pour le bâtiment, 19 001 euros pour la maison d’habitation mitoyenne et 290 298 euros aux ayants droit du bailleur (TJ Valence, ch. 1, 17 mars 2026, RG 23/00439).

Reste l’hypothèse la plus fréquente dans les dossiers d’incendie : l’assureur qui minore l’offre ou refuse la garantie. La contestation commence par l’expertise contradictoire : l’assuré peut se faire assister de son propre expert d’assuré, discuter poste par poste le rapport de l’expert de la compagnie et exiger la communication des pièces fondant le refus. La cour d’appel de Lyon a rappelé le 26 février 2026, à propos d’un véhicule incendié dont l’assureur refusait la garantie au vu du seul rapport de son expert privé concluant au caractère volontaire du sinistre, qu’un rapport d’expertise privée non contradictoire ne peut constituer le seul fondement de la décision du juge, et que la procédure de tierce-expertise prévue par le contrat n’est qu’une possibilité offerte à l’assuré dont la mise en œuvre ne conditionne pas le droit d’agir en justice. La cour a condamné l’assureur à payer 10 715 euros avec intérêts au taux légal (CA Lyon, 1re ch. civ. A, 26 février 2026, RG 23/01454). Le raisonnement vaut pour l’incendie d’immeuble : face à une offre jugée insuffisante, l’assuré fait chiffrer ses préjudices par un professionnel indépendant, saisit le médiateur de l’assurance si le contrat le prévoit, puis porte le litige devant le tribunal judiciaire avant l’expiration de la prescription biennale, en visant chaque poste contesté avec ses justificatifs.

Conclusion

L’incendie de la rue de la République à Forges-les-Eaux rappelle qu’un immeuble mixte cumule les polices et les procédures : la police de l’immeuble pour les parties communes, l’assurance habitation pour le logement et son relogement, l’assurance professionnelle pour la boutique et son exploitation. Chaque assuré doit déclarer vite, dans les cinq jours ouvrés au minimum légal, prouver poste par poste sans rien exagérer et lire son contrat plutôt que de supposer ses garanties. La copropriété se reconstruit par un vote de l’assemblée générale financé par l’indemnité d’assurance et les appels de fonds, et les loyers perdus comme les frais de relogement ne se paient que justifiés. Si l’enquête désigne le local d’origine, la présomption des articles 1733 et 1734 jouera entre bailleur et locataire, tandis que les voisins devront prouver une faute sur le fondement des articles 1240 et 1242. Et face à une offre insuffisante, l’expertise contradictoire, la médiation puis l’action en justice dans les deux ans restent la voie utile, comme l’ont montré les tribunaux d’Évry, de Paris, d’Annecy, de Valence et la cour d’appel de Lyon en 2025 et 2026. Le contentieux de l’assurance et de la construction en copropriété obéit à ces règles constantes, que le sinistre survienne à Forges-les-Eaux ou ailleurs.