Le samedi 24 octobre 2026, vers 5 heures du matin, un incendie s’est déclaré rue de la République, en plein centre-ville de Forges-les-Eaux, en Seine-Maritime. Selon France 3 Normandie, qui cite le service départemental d’incendie et de secours, tout est parti d’un feu d’appartement localisé au premier étage d’un bâtiment de type commerces en rez-de-chaussée plus un étage, avant de se propager rapidement à deux établissements mitoyens recevant du public. Le bilan matériel est lourd : trois habitations détruites, 600 m² brûlés, trois commerces touchés, 80 abonnés privés d’électricité, cinq personnes à reloger et six salariés en chômage technique. Deux personnes incommodées par les fumées ont été examinées sur place et un sapeur-pompier, légèrement blessé, a été transporté vers les urgences du CHU de Rouen. La population est invitée à éviter le secteur. La cause exacte du sinistre n’est établie par aucune source officielle à la date de rédaction, et aucune responsabilité n’est déterminée : l’article décrit les règles applicables dans toute situation comparable, à partir des faits rapportés par la presse, sans préjuger de l’enquête. Concrètement, les occupants, locataires ou propriétaires, ainsi que les commerçants, doivent gérer trois chantiers en parallèle : l’éventuel arrêté de mise en sécurité qui interdit l’accès à l’immeuble, le sort du bail et du loyer, et la déclaration puis l’indemnisation du sinistre auprès des assurances.

I. L’immeuble incendié peut-il rester accessible : arrêté de mise en sécurité et relogement

A. Arrêté de mise en péril d’un immeuble : qui le signe et que prescrit-il après un incendie

Après un incendie qui fragilise les planchers, les murs porteurs ou la toiture, la première mesure n’est ni l’assurance ni le bail : c’est la police de la sécurité des immeubles. Le code de la construction et de l’habitation donne à cette police un objet large : elle a pour objet de protéger la sécurité et la santé des personnes en remédiant notamment aux situations suivantes, dont les risques présentés par les murs, bâtiments ou édifices quelconques qui n’offrent pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité des occupants ou des tiers (article L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation). Un immeuble éventré par les flammes, avec 600 m² brûlés comme rue de la République à Forges-les-Eaux selon le SDIS cité par France 3, entre typiquement dans ce premier cas.

L’autorité qui signe l’arrêté est désignée par la loi : l’autorité compétente pour exercer les pouvoirs de police est le maire dans les cas mentionnés aux 1° à 3° de l’article L. 511-2 (article L. 511-4 du code de la construction et de l’habitation). Pour un immeuble fragilisé par le feu, c’est donc le plus souvent le maire qui agit, après visite et rapport des services compétents. L’arrêté de mise en sécurité prescrit la réalisation, dans le délai qu’elle fixe, de celles des mesures nécessitées par les circonstances, parmi lesquelles la loi cite la réparation ou toute autre mesure propre à remédier à la situation y compris, le cas échéant, pour préserver la solidité ou la salubrité des bâtiments contigus (article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation). Cette précision compte rue de la République : le feu s’est propagé à deux établissements mitoyens, de sorte que les mesures peuvent concerner aussi la protection des bâtiments voisins.

Le même article permet à l’autorité d’ordonner la démolition de tout ou partie de l’immeuble, la cessation de la mise à disposition des locaux à des fins d’habitation, ou encore l’interdiction d’habiter, d’utiliser, ou d’accéder aux lieux, à titre temporaire ou définitif (article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation). En pratique, après un incendie de cette ampleur, une interdiction temporaire d’accéder est fréquente le temps de l’expertise structurelle, de l’enquête sur les causes et de la mise hors danger électrique, d’autant que 80 abonnés étaient encore privés de courant pour 24 à 48 heures selon le SDIS. L’arrêté doit mentionner qu’à l’expiration du délai fixé, en cas de non-exécution des mesures et travaux prescrits, la personne tenue de les exécuter est redevable du paiement d’une astreinte par jour de retard dans les conditions prévues à l’article L. 511-15, et que les travaux pourront être exécutés d’office à ses frais (article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation). Le propriétaire qui reçoit un tel arrêté a donc intérêt à le faire lire sans délai à son assureur et à son conseil : chaque jour de retard coûte, et la collectivité peut faire exécuter les travaux puis en réclamer le coût.

Tant que l’interdiction d’accéder est en vigueur, il est interdit de retourner chercher des affaires ou de rouvrir un commerce sans autorisation, même si le feu semble éteint : Outre le danger d’effondrement ou de reprise de feu, toute violation expose à des poursuites et complique sérieusement le dossier d’assurance, l’assureur pouvant soutenir que l’aggravation des dommages résulte du comportement de l’assuré lui-même. Les occupants doivent exiger une copie de l’arrêté et vérifier sa date, son périmètre exact, les mesures prescrites et le délai imparti, car tout le régime du loyer et du relogement décrit ci-après part de cet acte.

B. Relogé où et à quel prix : hébergement par le propriétaire et loyer qui cesse d’être dû

La deuxième question des familles de Forges-les-Eaux, dont cinq ont dû être relogées dans leurs familles selon le SDIS, est de savoir qui paie le toit de remplacement. La loi est explicite : le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer le relogement ou l’hébergement des occupants ou de contribuer au coût correspondant dans les conditions prévues à l’article L. 521-3-1 (article L. 521-1 du code de la construction et de l’habitation). Sont ici visés le locataire, le sous-locataire et l’occupant de bonne foi des locaux à usage d’habitation constituant son habitation principale. Concrètement, le bailleur d’un appartement incendié et interdit d’accès doit proposer un hébergement ou participer à son coût, sans préjudice de ses propres recours contre la personne à qui l’insécurité serait imputable.

Lorsque l’immeuble fait l’objet d’une interdiction temporaire d’habiter ou d’utiliser, ou que les travaux prescrits le rendent temporairement inhabitable, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins (article L. 521-3-1 du code de la construction et de l’habitation). À défaut, l’hébergement est assuré par la puissance publique et son coût est mis à la charge du propriétaire ou de l’exploitant. Pour les occupants, la démarche utile consiste à adresser au bailleur une demande écrite d’hébergement en visant l’arrêté, à conserver toutes les factures d’hôtel ou de location de remplacement, et à saisir la mairie qui suit l’exécution de l’arrêté si le bailleur reste silencieux. Les contrats d’assurance habitation comportent souvent une garantie de relogement avec un plafond et une durée : elle s’ajoute à l’obligation légale du propriétaire sans la remplacer, et c’est le contrat signé qui fixe les montants, ce que seul le juge peut trancher en cas de désaccord.

Pendant toute la durée de l’interdiction, le loyer ne reste pas dû : pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité pris en application de l’article L. 511-11, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du local, qu’il soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial, cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée (article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation). Les sommes indûment perçues pendant cette période sont restituées à l’occupant ou déduites des loyers redevenus exigibles. Les commerçants de la rue de la République, privés de leurs murs par l’interdiction, sont concernés au même titre que les habitants : la règle vise les locaux commerciaux comme les logements. Si le bailleur prélève néanmoins le loyer, le locataire doit le mettre en demeure par écrit en visant l’arrêté et exiger la restitution, pièce indispensable pour la suite.

Enfin, l’arrêté ne met pas fin au bail à lui seul : les baux et contrats d’occupation poursuivent de plein droit leurs effets, exception faite de l’obligation de paiement du loyer, jusqu’à leur terme ou jusqu’au départ des occupants, et un arrêté de mise en sécurité ne peut entraîner la résiliation de plein droit des baux (article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation). Les occupants restés dans les lieux faute d’avoir reçu une offre de relogement conforme sont des occupants de bonne foi qui ne peuvent être expulsés de ce fait. Autrement dit, le locataire interdit de logement garde son bail sans payer le loyer, et c’est sur le terrain de la destruction des lieux, examiné dans la seconde partie, que se joue l’éventuelle fin du contrat.

II. Bail et assurance après l’incendie : résiliation, loyer réduit et indemnisation

A. Bail d’habitation ou bail commercial après un incendie : destruction totale ou partielle, qui décide de la fin du bail

Une fois l’urgence sécuritaire traitée, le bailleur et le locataire doivent qualifier l’état des lieux au regard de l’article 1722 du code civil, qui régit tous les baux, d’habitation comme commerciaux. Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail, et dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement (article 1722 du code civil). Trois remarques décisives en découlent : la résiliation de plein droit suppose une destruction totale par cas fortuit, donc sans faute établie du bailleur ni du preneur ; en cas de destruction partielle, c’est le preneur qui choisit entre baisse du loyer et résiliation ; et ni le bailleur ni le preneur ne peut réclamer de dommages et intérêts sur ce seul fondement.

La jurisprudence a précisé ce qui équivaut à une destruction totale. La troisième chambre civile de la Cour de cassation juge que doit être assimilée à la destruction en totalité de la chose louée l’impossibilité absolue et définitive d’en user conformément à sa destination ou la nécessité d’effectuer des travaux dont le coût excède sa valeur (Cour de cassation, troisième chambre civile, 8 mars 2018, pourvoi n° 17-11.439). Dans cette affaire, un incendie avait ravagé des locaux commerciaux loués à une boulangerie, et la cour d’appel avait refusé de constater la résiliation en condamnant la bailleresse à remettre les lieux en état. La Cour de cassation casse : après avoir relevé que l’immeuble était devenu impropre à l’exploitation prévue au bail, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé (Cour de cassation, troisième chambre civile, 8 mars 2018, pourvoi n° 17-11.439). Pour un commerce de Forges-les-Eaux dont les murs sont calcinés sur 600 m² avec interdiction d’accéder, la question sera donc la même : le local reste-t-il définitivement impropre à l’usage prévu au bail, ou les travaux de remise en état, rapportés à la valeur du bien, permettent-ils une reprise ?

Lorsque la destruction n’est que partielle, le juge contrôle strictement l’aptitude résiduelle à l’usage convenu. Dans un autre dossier d’incendie de locaux commerciaux, la cour d’appel avait refusé la résiliation au motif que le parking subsistait en partie et pouvait servir à une activité de location de voitures, alors que la station de lavage, un bureau et une pièce attenante étaient endommagés. La Cour de cassation casse également : la cour d’appel a statué sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les dégâts provoqués par l’incendie avaient rendu le bien loué impropre à l’exploitation prévue au contrat de bail, et n’a donc pas donné de base légale à sa décision (Cour de cassation, troisième chambre civile, 7 février 2019, pourvoi n° 17-31.145). L’enseignement vaut pour les trois commerces de Forges-les-Eaux comme pour les logements de l’étage : ce n’est pas la surface subsistante qui compte, mais l’aptitude du bien à l’usage stipulé au bail, logement ou commerce déterminé. Le locataire qui estime cette aptitude perdue doit le faire constater par écrit, photos, constat d’huissier et expertise, puis notifier son choix, diminution du prix ou résiliation, en visant l’article 1722.

Si les lieux restent exploitables moyennant des réparations urgentes, un autre texte s’applique : si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, mais si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé, et si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail (article 1724 du code civil). Pour un appartement enfumé mais structurellement sain, le locataire doit donc laisser faire les travaux de remise en état, tout en exigeant la baisse de loyer au-delà de vingt et un jours de travaux et, si le logement nécessaire à sa famille est inhabitable pendant les travaux, en demandant la résiliation au juge. Les délais courent à compter du début effectif des réparations, et chaque affirmation sur ce point doit s’appuyer sur des constats datés : les décisions consultées pour cet article ne tranchent aucune autre règle de calcul, et aucun raisonnement ne peut y suppléer.

B. Déclarer l’incendie à l’assurance, faire constater par expertise et agir contre le responsable

Le troisième chantier est indemnitaire, et il commence par une formalité couperet. L’assuré est obligé de donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur, et ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés (article L. 113-2 du code des assurances). Locataires, propriétaires occupants, bailleurs et commerçants de Forges-les-Eaux doivent donc déclarer par écrit, idéalement en lettre recommandée, auprès de chaque assureur concerné, habitation, responsabilité civile, multirisque professionnelle et assurance de l’immeuble, en joignant l’arrêté de mise en sécurité quand il existe, les photos, la liste des biens détruits et les factures d’hébergement. Le même article impose aussi de déclarer dans un délai de quinze jours à partir de la connaissance les circonstances nouvelles qui aggravent les risques ou en créent de nouveaux (article L. 113-2 du code des assurances). Une déclaration tardive n’entraîne une déchéance que si l’assureur établit que le retard lui a causé un préjudice, sauf clause contraire prévue au contrat, et les contrats signés priment sur toute analyse générale : seul le juge tranche un refus de garantie.

Sur le fond, l’assureur contre l’incendie répond de tous dommages causés par conflagration, embrasement ou simple combustion, sauf, sans convention contraire, ceux occasionnés par la seule action de la chaleur ou par le contact direct et immédiat du feu sans incendie véritable (article L. 122-1 du code des assurances). À Forges-les-Eaux, où les flammes ont consumé 600 m² et détruit trois habitations selon le SDIS, la qualification d’incendie ne fait guère de doute pour les biens brûlés ; la discussion portera plutôt sur les dommages indirects, enfumage des voisins, dégâts des eaux d’extinction, pertes d’exploitation des commerces et frais de relogement, poste par poste, garantie par garantie. L’assurance des biens reste un contrat d’indemnité : l’indemnité due par l’assureur à l’assuré ne peut pas dépasser le montant de la valeur de la chose assurée au moment du sinistre, et l’assuré peut rester son propre assureur pour une somme ou une quotité, ou supporter une franchise fixée d’avance (article L. 121-1 du code des assurances). Les assurés doivent donc vérifier les plafonds, les franchises et les exclusions de chaque police avant d’accepter une offre, et chiffrer la vétusté que l’expert retiendra.

L’expertise est le moment où le dossier se gagne ou se perd. L’assureur mandate son expert, dont le rapport ne lie pas l’assuré, qui peut se faire assister de son propre expert, puis, en cas de désaccord persistant sur l’origine du feu ou le chiffrage, saisir le juge des référés d’une demande d’expertise judiciaire. S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé (article 145 du code de procédure civile). Mais la Cour de cassation rappelle que cette mesure suppose un motif légitime effectif : saisie après un incendie d’entrepôts, elle a jugé que les sociétés ne justifiaient pas d’un motif légitime à la mesure d’expertise sollicitée, dès lors que l’instruction pénale en cours, à laquelle elles pouvaient intervenir, avait déjà pour objet de recueillir l’ensemble des éléments permettant de déterminer les causes du sinistre (Cour de cassation, deuxième chambre civile, 1er février 2001, pourvoi n° 99-15.856). Les sinistrés de Forges-les-Eaux ont donc intérêt à demander sans attendre l’accès au dossier pénal en se constituant partie civile s’ils y ont intérêt, plutôt que de multiplier les expertises parallèles que le juge refuserait.

Reste la question du responsable : qui paie quand le feu est parti de chez un voisin ou d’un commerce mitoyen. Le principe général est que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer (article 1240 du code civil). Le voisin enfumé, le commerçant dont le stock est détruit par les eaux d’extinction ou le locataire dont les meubles ont brûlé devront donc établir une faute à l’origine du sinistre, un dommage et un lien de causalité, par exemple un défaut d’entretien d’une installation dont le responsable avait la garde. À la date de rédaction, aucune source officielle n’impute le feu de Forges-les-Eaux à une personne ou à une installation : selon France 3, il s’agirait d’un feu d’appartement propagé aux commerces voisins, tandis qu’actu.fr le décrit comme parti au-dessus d’un commerce avant de gagner les deux magasins voisins. Toute qualification de responsabilité serait donc prématurée et s’écrirait au conditionnel. Les recours s’exercent d’abord entre assureurs puis, à défaut d’accord, devant le juge, pièces à l’appui. Pour un cas voisin d’incendie né chez un tiers, les règles de preuve et de recours applicables aux voisins enfumés ou inondés par l’extinction ont déjà été décrites à propos d’un incendie parti du balcon d’un voisin, dont la méthode, déclaration à chaque assureur, constat contradictoire et chiffrage poste par poste, vaut ici aussi.

Conclusion

L’incendie de Forges-les-Eaux du 24 octobre 2026 illustre l’enchaînement que tout sinistré doit maîtriser : respecter l’interdiction d’accéder issue de l’arrêté de mise en sécurité pris sur le fondement des articles L. 511-2 et L. 511-11, exiger du propriétaire un hébergement décent et cesser de payer le loyer pendant l’interdiction en application de l’article L. 521-2, puis qualifier la destruction au regard de l’article 1722, résiliation de plein droit si l’usage prévu au bail est définitivement perdu, diminution du prix ou résiliation au choix du preneur si la perte n’est que partielle, déclarer à chaque assureur dans les délais du contrat sans jamais laisser passer le minimum légal de cinq jours ouvrés, et ne recourir à l’expertise judiciaire que sur un motif légitime avéré. Aucune cause ni aucune responsabilité n’est établie à ce jour par une source officielle, les contrats signés priment sur toute analyse générale, et seul le juge tranchera les désaccords sur le chiffrage comme sur la fin des baux.