Entre le 18 et le 20 octobre 2026, le Gard et l’Hérault ont été placés en vigilance rouge pour des pluies d’une violence rare, l’autoroute A9 a été coupée et des communes entières se sont retrouvées les pieds dans l’eau. Des milliers de ventes immobilières sont en cours au même moment dans ces départements, et beaucoup d’acquéreurs découvrent avec angoisse que le bien qu’ils se sont engagés à acheter vient de passer plusieurs heures sous l’eau. La question qui arrive alors sur le bureau du notaire est toujours la même : le compromis de vente est signé, la maison est inondée avant l’acte authentique, peut-on annuler, faut-il renégocier le prix, et qui paie les dégâts ? La réponse dépend du moment exact du sinistre, de ce que le compromis prévoit et de ce que le vendeur savait déjà. Un second cas de figure est tout aussi fréquent : l’inondation n’arrive qu’après l’achat, mais elle révèle que le bien a déjà été inondé plusieurs fois et que le vendeur n’en a jamais parlé. Cet article traite les deux situations, textes et décisions en main : d’abord le sinistre survenu entre le compromis et l’acte authentique, ensuite le sinistre antérieur dissimulé et la zone inondable tue après la vente, avec les recours qui permettent d’annuler la vente et de récupérer le prix.

I. La maison est inondée entre le compromis et l’acte authentique : qui supporte le risque

A. Le vendeur reste propriétaire jusqu’à l’acte : déclarer le sinistre, informer l’acquéreur et faire constater

Jusqu’à la signature de l’acte authentique chez le notaire, le vendeur reste juridiquement propriétaire du bien. C’est donc à lui de déclarer le sinistre à son assurance habitation dans les délais prévus par son contrat, de faire constater les dégâts et d’en informer l’acquéreur sans attendre. Cette information n’est pas une simple politesse : « Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant » (art. 1112-1 du code civil). Une inondation qui dégrade le bien entre le compromis et l’acte entre à l’évidence dans les informations « qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat », selon les termes du même texte (art. 1112-1 du code civil). Le vendeur qui tait le sinistre et présente le bien à la réitération comme si de rien n’était s’expose à voir l’acte annulé pour dol, car « Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie » (art. 1137 du code civil).

Sur le risque lui-même, le principe est posé par l’article 1196 du code civil : « Dans les contrats ayant pour objet l’aliénation de la propriété ou la cession d’un autre droit, le transfert s’opère lors de la conclusion du contrat. Ce transfert peut être différé par la volonté des parties, la nature des choses ou par l’effet de la loi. Le transfert de propriété emporte transfert des risques de la chose » (art. 1196 du code civil). Tout se joue donc dans la rédaction du compromis : si le transfert de propriété est différé à l’acte authentique, comme c’est le cas le plus fréquent, le risque pèse encore sur le vendeur au jour de l’inondation, et c’est son assurance qui doit prendre en charge les désordres. Si le bien est détruit au point de ne plus pouvoir être délivré conforme à ce qui a été promis, l’impossibilité définitive d’exécuter libère le débiteur quand elle procède de la force majeure, car « L’impossibilité d’exécuter la prestation libère le débiteur à due concurrence lorsqu’elle procède d’un cas de force majeure et qu’elle est définitive, à moins qu’il n’ait convenu de s’en charger ou qu’il ait été préalablement mis en demeure » (art. 1351 du code civil). La force majeure suppose un événement qui échappe au contrôle du débiteur, imprévisible lors de la conclusion du contrat et dont les effets sont inévitables : « Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur » (art. 1218 du code civil). Quand l’empêchement est définitif, « le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1 », selon le même texte (art. 1218 du code civil). En pratique, une maison devenue inhabitable par une crue d’une ampleur inédite ouvre cette voie, tandis qu’un simple dégât réparable appelle plutôt la réparation avant la réitération ou une renégociation du prix.

Pour l’acquéreur, les réflexes des premiers jours décident souvent de l’issue du dossier. Il faut exiger du vendeur la déclaration de sinistre et le récépissé de l’assureur, retourner sur place avec un commissaire de justice pour faire constater l’état du bien, photographier chaque pièce avec des repères de hauteur d’eau, conserver les relevés météorologiques et les arrêtés de catastrophe naturelle, et écrire au notaire en recommandé pour l’informer du sinistre avant toute réitération. Quand l’inondation frappe un bien loué plutôt qu’un bien en vente, les questions de loyer, de relogement et de résiliation du bail obéissent à d’autres règles, détaillées dans l’article consacré au logement devenu inhabitable après l’inondation dans le Gard. Dans une vente, rien ne doit être signé dans la précipitation : ni avenant de poursuite aux conditions initiales, ni renonciation à recours, tant que l’étendue des dégâts et la position de l’assurance du vendeur ne sont pas établies par écrit.

B. Renoncer à l’achat ou renégocier : dépôt de garantie, clause pénale et substitution d’assurance

Le compromis de vente vaut déjà vente dès lors que les parties se sont accordées sur la chose et sur le prix : « La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix » (art. 1589 du code civil). L’acquéreur ne peut donc pas se retirer par simple changement d’avis : s’il refuse la réitération sans fondement contractuel ou légal, il s’expose à perdre son dépôt de garantie et à payer la clause pénale. La cour d’appel de Bordeaux l’a rappelé le 17 avril 2025 dans une affaire où des vendeurs s’étaient engagés à vendre un immeuble d’habitation pour 450 000 euros, avec un dépôt de garantie de 22 500 euros et une clause pénale de 45 000 euros en cas d’inexécution : l’acquéreur ayant refusé la réitération, le tribunal judiciaire de Bordeaux l’a condamné à verser aux vendeurs le montant de la clause pénale, et la cour d’appel a confirmé le jugement en toutes ses dispositions, y compris sur le rejet des délais de paiement (CA Bordeaux, 2e ch. civ., 17 avr. 2025, RG 22/00082). La leçon est directe : avant de refuser de signer, l’acquéreur doit disposer d’un motif inscrit dans le compromis ou dans la loi, faute de quoi son refus lui coûte 10 % du prix.

Les sorties régulières existent pourtant, et elles sont au nombre de quatre. La première est le délai de rétractation de dix jours ouvert à l’acquéreur non professionnel : « l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte » (art. L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation). Si l’inondation survient dans cette fenêtre, la rétractation pure et simple suffit, sans avoir à justifier d’un motif. La deuxième est la condition suspensive : obtention du prêt, du permis de construire ou de toute autre condition rédigée dans le compromis. Quand la condition défaille pour un motif lié au sinistre, par exemple parce que la banque retire son accord après expertise du bien inondé, le compromis devient caduc et le dépôt de garantie doit être restitué. La troisième est la clause du compromis elle-même : beaucoup d’actes prévoient le sort d’un sinistre intermédiaire, avec substitution de l’acquéreur dans les droits du vendeur contre l’assureur ou faculté de renoncer avec restitution du dépôt. La quatrième est la résolution pour impossibilité définitive de délivrer, sur le fondement des articles 1218 et 1351 précités, quand le bien est détruit ou durablement impropre à l’habitation.

Entre l’abandon pur et simple et le maintien aux conditions initiales, la renégociation est souvent la solution la plus raisonnable, et elle doit être formalisée par un avenant signé devant le notaire. Trois montages reviennent en pratique : la diminution du prix à hauteur du coût des travaux de remise en état, chiffré par devis contradictoires ; le maintien du prix avec réalisation des travaux par le vendeur avant une réitération reportée, sous séquestre d’une partie du prix entre les mains du notaire ; la substitution de l’acquéreur dans l’indemnité d’assurance du vendeur, avec le prix maintenu et l’indemnité reversée à l’acquéreur qui fera réaliser les travaux lui-même. Chacun de ces montages suppose l’accord écrit de l’assureur du vendeur, car l’indemnité n’est pas librement cessible sans son aval, et l’accord du prêteur de l’acquéreur, dont la garantie porte sur un bien dégradé. Quand le vendeur refuse toute discussion et exige la réitération au prix initial pour un bien inondé, la mise en demeure de délivrer un bien conforme, suivie d’une assignation en résolution, reste l’arme de l’acquéreur, avec le dépôt de garantie consigné plutôt qu’abandonné.

II. Le sinistre antérieur caché ou la zone inondable tue : annuler la vente après l’acte

A. Des inondations à répétition rendent le bien impropre à l’habitation : la résolution pour vice caché

Quand la vente est déjà réitérée et qu’une nouvelle pluie inonde le bien, l’acquéreur découvre parfois que le logement a déjà été inondé à plusieurs reprises et que le vendeur le savait. Le fondement est alors la garantie des vices cachés : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus » (art. 1641 du code civil). Trois conditions cumulatives se dégagent de ce texte : un défaut qui rend le bien impropre à son usage ou en diminue fortement l’usage, un défaut caché que l’acheteur ne pouvait pas déceler lui-même lors des visites, et un défaut antérieur à la vente. L’exposition récurrente d’un logement aux inondations remplit la première condition quand l’eau envahit les pièces de vie à chaque épisode pluvieux sérieux, car un logement qui se retrouve inondé à tout moment ne remplit plus sa fonction d’habitation. Elle remplit la deuxième quand les traces ont été effacées par un rafraîchissement opportun, une pièce repeinte de frais ou un sous-sol présenté meublé le jour des visites, car « Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même » (art. 1642 du code civil) : ce qui a été rendu invisible par le vendeur reste juridiquement caché. Elle remplit la troisième quand les inondations antérieures sont établies par des attestations de voisins, des factures de remise en état, des déclarations de sinistre ou les propres écrits du vendeur.

Le tribunal judiciaire de Foix en a fait une application nette le 15 avril 2026. Un acquéreur avait acheté en juin 2024 des lots en rez-de-chaussée dans une copropriété ariégeoise ; dès la fin du mois de juin 2024, un orage inondait l’appartement, et le vendeur expliquait lui-même que cela s’était déjà produit à trois reprises en quinze ans. Le vendeur avait même écrit aux services techniques de sa commune, en octobre 2023, que son appartement était inhabitable tant que le risque d’inondation ne serait pas levé, le tribunal relevant que le vendeur lui-même décrivait son appartement comme inhabitable tant que le risque d’inondation ne serait pas levé (TJ Foix, 15 avr. 2026, RG 24/01306). Le tribunal juge que la preuve du vice est rapportée, le défaut rendant le bien impropre à l’usage d’habitation, que l’acquéreur l’occupe lui-même ou le mette en location, et que ce vice existait au jour de la vente et subsistait à l’audience : le tribunal fait droit à la demande de résolution de la vente conclue le 5 juin 2024 au titre de la garantie des vices cachés (TJ Foix, 15 avr. 2026, RG 24/01306). Cette résolution emporte le remboursement du prix de vente de 58 000 euros avec ses accessoires, dont 9 561,91 euros de frais de vente et la part de taxe foncière versée au vendeur pour 2024 (TJ Foix, 15 avr. 2026, RG 24/01306). L’acquéreur qui découvre après l’acte que son logement est un habitué des inondations dispose donc d’une voie éprouvée : l’action en résolution avec restitution du prix et des frais, à condition de prouver l’antériorité et le caractère caché du défaut.

Cette action obéit à un délai strict qu’il ne faut pas laisser passer : « L’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice » (art. 1648 du code civil). Le point de départ n’est pas la vente mais la découverte du vice, ce qui protège l’acquéreur dont le bien ne s’inonde que deux ans après l’achat lors d’un épisode exceptionnel. En pratique, la découverte se prouve par le premier constat de commissaire de justice, la première déclaration à l’assureur ou le premier échange écrit avec le vendeur, et c’est à compter de cette date que les deux ans courent. L’acquéreur a le choix entre deux demandes : rendre le bien et se faire restituer le prix avec les frais, c’est l’action rédhibitoire retenue par le tribunal de Foix, ou garder le bien et obtenir une réduction du prix, c’est l’action estimatoire. Quand le vendeur connaissait le vice, comme à Foix où il avait lui-même décrit l’appartement comme inhabitable, l’acquéreur peut ajouter des dommages et intérêts au remboursement, et la clause d’exonération de garantie des vices cachés stipulée dans l’acte ne protège pas le vendeur de mauvaise foi. Pour chiffrer et motiver cette demande dans les formes qu’attend le tribunal, le recours à une action pour vice caché immobilier menée avec des constats précis reste la voie la plus sûre. Reste à prouver vite : chaque mois qui passe sans constat ni courrier fait douter de la réalité du vice et rapproche de la forclusion.

B. L’état des risques et les indemnisations tues : le dol du vendeur, y compris à Paris et en Île-de-France

Parallèlement au vice caché, le vendeur est tenu d’une obligation d’information spécifique sur les risques naturels. Dès que le bien se situe dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, « Les acquéreurs ou locataires de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques, par un plan de prévention des risques miniers ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, dans des zones de sismicité ou dans des zones à potentiel radon définies par voie réglementaire » et dans les autres zones listées par le texte « sont informés par le vendeur ou le bailleur de l’existence de ces risques ou de ces obligations » (art. L. 125-5 du code de l’environnement). Concrètement, l’état des risques est remis par le vendeur au potentiel acquéreur dès la première visite de l’immeuble quand une visite a lieu, puis intégré au dossier de diagnostic technique, et quand il n’est pas remis au plus tard à la signature de la promesse, le délai de rétractation de dix jours ne court qu’à compter du lendemain de sa communication, selon le même article (art. L. 125-5 du code de l’environnement). S’y ajoute l’obligation d’informer par écrit l’acquéreur de tout sinistre survenu pendant que le vendeur était propriétaire dès lors que ce sinistre a donné lieu au versement d’une indemnité en application des articles L. 125-2 ou L. 128-2 du code des assurances, avec mention de cette information dans l’acte authentique : un vendeur indemnisé après une inondation qui coche la case « aucun sinistre » dans l’acte commet un mensonge écrit dont les conséquences sont redoutables.

La Cour de cassation sanctionne durement ces omissions. Le 19 septembre 2019, la troisième chambre civile a approuvé une cour d’appel qui, constatant qu’un terrain vendu se trouvait en zone rouge d’un plan de prévention des risques d’inondation sans que le dossier de diagnostic annexé à la vente n’en fasse état, avait jugé que le défaut d’information sur les risques visés par le plan de prévention dans l’acte authentique justifiait la résolution de la vente, et la Cour de cassation a rejeté les pourvois formés contre cette résolution (Cass. 3e civ., 19 sept. 2019, n° 18-16.700). L’enseignement vaut pour les maisons d’habitation comme pour les terrains : l’absence d’état des risques conforme ou la mention mensongère d’une absence de sinistre indemnisé suffit à faire tomber la vente, sans qu’il soit besoin de démontrer en plus un vice caché. Et quand le vendeur a activement menti, le dol ouvre l’annulation avec des dommages et intérêts qui dépassent la simple restitution.

La cour d’appel de Versailles, donc en Île-de-France, l’a illustré le 21 mai 2026 pour un appartement en rez-de-chaussée des Yvelines vendu 186 000 euros en octobre 2017. Le vendeur avait attesté dans l’acte n’avoir subi aucun sinistre, alors qu’il avait fait refaire son appartement après le sinistre de 2016 comme ses voisins, reconnaissant d’ailleurs en première instance qu’à la suite de ce sinistre avaient eu lieu des travaux de peinture, avant de se contredire en appel. Après une nouvelle inondation de la résidence en juin 2018, l’acquéreur a assigné en annulation dès juin 2020, et le tribunal judiciaire de Versailles a prononcé l’annulation de la vente des lots litigieux pour réticence dolosive. La cour d’appel a confirmé le jugement sur l’annulation, condamnant le vendeur à restituer le prix avec 30 327,50 euros de frais de crédit, 3 342,07 euros de charges de copropriété et 6 208 euros de taxe foncière, tout en mettant à la charge de l’acquéreur une indemnité d’occupation portée à 72 000 euros jusqu’à l’arrêt puis 1 200 euros par mois jusqu’à la libération des lieux (CA Versailles, ch. civ. 1-3, 21 mai 2026, RG 23/00735). Trois leçons franciliennes s’en dégagent : un appartement de rez-de-chaussée près d’un cours d’eau suppose une vigilance redoublée sur les sinistres antérieurs, le mensonge dans l’acte sur l’absence de sinistre se paie par l’annulation, et l’acquéreur qui obtient l’annulation doit restituer la jouissance du bien, d’où l’importance d’agir vite et de provisionner l’indemnité d’occupation.

À Paris et en Île-de-France, ces contentieux se plaident devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, avec des particularités locales qui comptent. Les crues de la Seine et de ses affluents, les ruissellements sur les coteaux et les remontées de nappes dans les rez-de-chaussée parisiens alimentent un contentieux nourri, et les plans de prévention des risques d’inondation couvrent de nombreuses communes riveraines dont l’état des risques doit rendre compte avec exactitude. Les acquéreurs parisiens, souvent non professionnels face à des vendeurs assistés d’agents, bénéficient pleinement du délai de rétractation de dix jours et de son report quand l’état des risques manque, ce qui fait de la relecture du dossier de diagnostic technique par un conseil, dès la promesse, l’investissement le plus rentable de l’opération. Quand le vendeur est un professionnel ou un marchand de biens qui a rénové à la hâte un rez-de-chaussée inondé pour le revendre, les juges franciliens appliquent avec une sévérité constante la nullité pour dol et la résolution pour manquement à l’obligation d’information, comme le montrent les décisions de Versailles et de Foix rendues à quelques semaines d’intervalle au printemps 2026.

Conclusion

Compromis signé puis inondation avant l’acte, ou achat conclu puis découverte d’un passé d’inondations tu : les deux situations obéissent à la même logique, celle d’un vendeur qui doit la vérité sur l’eau. Avant l’acte, le vendeur resté propriétaire déclare le sinistre et l’acquéreur vérifie son compromis, son délai de rétractation et ses conditions suspensives avant de renoncer, de renégocier par avenant ou de maintenir l’achat avec substitution d’assurance, sous peine de perdre son dépôt et de payer la clause pénale comme l’acquéreur condamné à 45 000 euros par la cour d’appel de Bordeaux. Après l’acte, l’acquéreur trompé dispose de deux armes complémentaires : la résolution pour vice caché dans les deux ans de la découverte, avec restitution du prix et des frais comme les 58 000 euros retrouvés devant le tribunal de Foix, et l’annulation pour dol ou la résolution pour défaut d’état des risques quand le vendeur a cadenassé le silence dans l’acte, comme l’appartement des Yvelines annulé pour réticence dolosive avec restitution du prix et des frais de crédit. Dans tous les cas, le dossier se gagne dans les premières semaines, par des constats de commissaire de justice, des courriers au notaire et au vendeur, et une lecture ligne à ligne de l’acte et de ses annexes. L’eau finit toujours par laisser une trace ; au vendeur de la déclarer, à l’acquéreur de la faire constater.