Vous occupez le dernier étage d’un immeuble parisien ou francilien, ou vous venez d’acheter les combles, et le vendeur vous propose de « racheter le droit de surélever » pour créer un étage supplémentaire, un duplex ou des mètres carrés habitables sous un toit relevé. L’opération semble simple : payer le syndicat des copropriétaires, obtenir un permis, construire. En pratique, deux verrous successifs conditionnent tout le projet. Le premier est privé : en copropriété, le droit de surélever appartient à la collectivité des copropriétaires et sa cession obéit à des règles de vote strictes, dont l’accord des copropriétaires de l’étage supérieur. Le second est public : la surélévation doit obtenir une autorisation d’urbanisme conforme au plan local d’urbanisme, parfois avec l’accord de l’architecte des Bâtiments de France, et elle s’expose au recours des voisins. Manquer l’un des deux verrous, c’est payer un droit que l’on ne peut pas exercer, ou obtenir un permis que l’assemblée générale n’a jamais autorisé à mettre en oeuvre. Cet article décrit, dans cet ordre, comment acheter valablement le droit de surélever en copropriété, puis comment le transformer en construction autorisée et défendable face aux tiers.
I. Acheter le droit de surélever : l’autorisation de la copropriété avant tout
A. Qui décide de la cession du droit de surélever et à quelle majorité
En copropriété, surélever n’est jamais un droit individuel attaché à votre lot, même si vous occupez déjà le dernier étage. La loi du 10 juillet 1965 organise deux situations distinctes, rappelées par la cour d’appel de Paris dans un arrêt du 20 avril 2022 opposant un copropriétaire parisien à son syndicat : Aux termes de l’article 35 de cette loi, dans sa version applicable à l’espèce, la surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être réalisée par les soins du syndicat que si la décision en est prise à l’unanimité de ses membres. Autrement dit, si c’est le syndicat lui-même qui réalise l’opération pour créer des locaux privatifs, l’unanimité est requise.
L’hypothèse la plus fréquente est différente : le syndicat ne construit pas, il cède à un copropriétaire le droit de surélever. La même décision énonce la règle applicable : La décision d’aliéner aux mêmes fins le droit de surélever un bâtiment existant exige, outre la majorité prévue à l’article 26, l’accord des copropriétaires de l’étage supérieur du bâtiment à surélever, et, si l’immeuble comprend plusieurs bâtiments, la confirmation par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever, statuant à la majorité indiquée ci-dessus. Trois conditions se cumulent donc : la majorité de l’article 26 de la loi, l’accord des copropriétaires de l’étage supérieur, et, dans un immeuble à plusieurs bâtiments, la confirmation par une assemblée spéciale du bâtiment concerné.
Un aménagement existe lorsque l’immeuble se trouve dans un périmètre où un droit de préemption urbain est institué en application de l’article L. 211-1 du code de l’urbanisme. La cour le rappelle dans les mêmes termes : Toutefois, lorsque le bâtiment est situé dans un périmètre sur lequel est institué un droit de préemption urbain en application de l’article L. 211-1 du code de l’urbanisme, la décision d’aliéner le droit de surélever ce bâtiment est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Cette décision exige alors l’accord unanime des copropriétaires de l’étage supérieur du bâtiment à surélever et, le cas échéant, la confirmation par l’assemblée spéciale du bâtiment. Avant de payer quoi que ce soit, vérifiez donc auprès de la mairie si l’immeuble entre dans un tel périmètre : le régime de vote applicable en dépend, et une résolution adoptée à la mauvaise majorité serait contestable.
Concrètement, à Paris et dans les communes d’Île-de-France couvertes par un droit de préemption urbain, comptez trois couches d’accord : la majorité des voix de tous les copropriétaires pour aliéner le droit, l’unanimité des copropriétaires de l’étage supérieur du bâtiment à surélever, et la confirmation par l’assemblée spéciale lorsque l’immeuble comprend plusieurs bâtiments. Hors périmètre de préemption, la majorité de l’article 26 s’applique à la place de la majorité des voix de tous, mais l’accord de l’étage supérieur et l’assemblée spéciale restent exigés dans les mêmes termes. Vérifiez le périmètre de préemption avant l’assemblée, pas après. Demandez à la mairie un certificat ou une attestation indiquant si l’immeuble entre dans un périmètre de droit de préemption urbain, et annexez ce document au dossier de convocation : les copropriétaires voteront en connaissance du régime applicable et un opposant ne pourra pas soutenir ensuite que la mauvaise majorité a été appliquée par ignorance. Si le périmètre évolue entre le vote et le dépôt du permis, faites confirmer par écrit que la résolution reste valable ou convoquez une nouvelle assemblée : une autorisation privée fragile fragilise tout le montage public qui suit, car le juge administratif saisi par un voisin ne manquera pas de relever que le pétitionnaire ne disposait pas d’un droit établi à construire.
Négociez le prix du droit comme une acquisition immobilière à part entière, car c’est ce qu’elle est économiquement. Faites estimer la valeur des mètres carrés créés une fois achevés, déduisez le coût des travaux, des honoraires d’architecte et de géomètre, des frais de notaire et de publication, ainsi que le coût du portage pendant l’instruction du permis et les éventuels recours, puis proposez une contrepartie cohérente avec ce calcul. Prévoyez un séquestre chez le notaire plutôt qu’un paiement comptant au syndicat : les fonds ne sont libérés que lorsque l’autorisation de copropriété est devenue définitive et que le permis est purgé de tout recours. Lorsque l’immeuble comprend plusieurs bâtiments, préparez l’assemblée spéciale avec le même soin que l’assemblée générale : convocation régulière, projet annexé, résolutions rédigées à l’avance reprenant la surface, les plans et le prix. Confiez la rédaction de l’acte de cession à votre notaire dès que la résolution est votée : lui seul sécurisera la désignation exacte du droit cédé, les servitudes éventuelles conservées par le syndicat et la publication de l’acte, afin que votre droit soit opposable à tous, y compris aux acquéreurs ultérieurs de lots dans l’immeuble.
Une assemblée spéciale bâclée offre aux opposants un moyen de nullité qui retardera l’opération de plusieurs mois.
Dans les deux cas, le voisin du dessus dispose d’un verrou individuel : sans son accord, la cession ne peut pas être valablement décidée.
B. Sécuriser l’achat : surface exacte, plans, prix et autorisation judiciaire en cas de refus
L’erreur la plus coûteuse consiste à confondre l’autorisation de déposer une demande de permis avec l’autorisation de réaliser les travaux. Dans l’affaire parisienne jugée le 20 avril 2022, l’assemblée générale du 13 avril 2012 avait autorisé le copropriétaire à procéder à la dépose d’une demande de permis de construire en vue d’une surélévation de la toiture et à établir un modificatif à l’état descriptif de division par un géomètre, tout en précisant qu’il devrait fournir ultérieurement un projet d’architecte complet afin que les copropriétaires puissent délibérer lors d’une prochaine assemblée générale. La cour en tire la conséquence : S’agissant de la demande relative au projet de 2012, il sera rappelé que ce projet n’a fait l’objet que d’un accord de principe dans l’attente des documents nécessaires à la délibération des copropriétaires. Un accord de principe ne permet ni de construire ni de réclamer une indemnité si le projet définitif est ensuite rejeté.
La même décision illustre un second piège : le glissement de projet entre l’autorisation sollicitée et le projet définitif. Le projet de 2012 portait sur l’aménagement des combles avec une surface supplémentaire de 52 m², tandis que le projet soumis en 2016 prévoyait la création d’un cinquième étage avec 155 m² supplémentaires. La cour constate que le projet de 2016 (création d’un cinquième étage avec une surface supplémentaire de 155 m²) est radicalement différent de celui de 2012 (aménagement des combles avec une surface supplémentaire de 52 m²). Le copropriétaire ne pouvait donc pas soutenir que l’assemblée s’était prononcée sur son projet, ni obtenir du juge l’autorisation de le réaliser. Faites dès lors écrire dans la résolution la surface exacte cédée, le nombre de niveaux créés, les plans d’architecte et le modificatif de l’état descriptif de division : tout écart substantiel entre le projet voté et le projet construit rouvre le débat sur l’autorisation.
Le modificatif de l’état descriptif de division mérite une attention propre. Dans l’affaire parisienne de 2022, l’assemblée avait invité le copropriétaire à se rapprocher d’un géomètre pour établir ce modificatif couvrant la superficie créée, avant tout vote définitif. Commandez ce document tôt : il fige l’assiette du droit cédé, permet au notaire de publier ensuite les nouveaux lots au fichier immobilier et évite les contestations ultérieures sur la consistance exacte de ce qui a été payé. Un droit de surélever sans modificatif reste une surface indéterminée, difficile à revendre et difficile à assurer.
Le prix et ses modalités doivent figurer dans la même résolution, avec le même degré de précision : montant, échéancier, répartition entre les copropriétaires, sort des frais de géomètre et d’architecte, et date limite de dépôt du permis. Si l’assemblée générale refuse l’autorisation, tout n’est pas perdu : l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 permet à tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires d’être autorisé par le tribunal à exécuter des travaux d’amélioration lorsque l’assemblée a refusé l’autorisation prévue à l’article 25 b. Mais la voie judiciaire suppose un refus réel portant sur le projet précis que vous soumettez au juge. Dans l’arrêt parisien, la condition de refus par l’assemblée générale des travaux, conditions posées par l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, n’est pas remplie, parce que l’assemblée ne s’était jamais prononcée sur le projet différent de 2016. Si vous êtes au contraire copropriétaire et que vous contestez la cession votée, agissez sans attendre : les délais de contestation des décisions d’assemblée générale sont courts et courent dès la notification du procès-verbal. Faites-vous communiquer le procès-verbal complet, vérifiez les majorités retenues, la présence de l’accord de l’étage supérieur et, le cas échéant, la tenue de l’assemblée spéciale, puis saisissez le tribunal avant l’expiration du délai. Pendant ce temps, surveillez le terrain : si le bénéficiaire dépose un permis et l’affiche, les délais de recours des tiers contre l’autorisation d’urbanisme courent indépendamment de votre contestation privée, comme expliqué ci-après.
Sollicitez donc un vote sur le projet définitif, à la bonne majorité, avec l’accord écrit de l’étage supérieur, avant tout paiement : c’est ce vote, et lui seul, qui fonde ensuite soit la réalisation amiable, soit la demande d’autorisation judiciaire en cas de refus.
II. Transformer le droit acheté en construction autorisée et défendable
A. Le permis de surélever : seuils, règles du plan local et patrimoine
Une fois le droit acquis en copropriété, l’opération reste une construction soumise au code de l’urbanisme. Le principe est posé par la loi : Les constructions, même ne comportant pas de fondations, doivent être précédées de la délivrance d’un permis de construire, un décret en Conseil d’État précisant les travaux sur constructions existantes soumis à ce permis. Pour une surélévation, le décret applicable dispose que sont soumis à permis de construire les travaux suivants, exécutés sur des constructions existantes, à l’exception des travaux d’entretien ou de réparations ordinaires, au premier rang desquels les travaux ayant pour effet la création d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol supérieure à vingt mètres carrés. Dans les zones urbaines d’un plan local d’urbanisme, le seuil de principe est porté à quarante mètres carrés, mais les travaux créant entre vingt et quarante mètres carrés restent soumis à permis lorsqu’ils portent la construction au-delà de l’un des seuils fixés à l’article R. 431-2. En pratique parisienne et francilienne, toute surélévation créant une surface habitable significative relève du permis de construire ; les menus travaux qui se bornent à modifier l’aspect extérieur sans créer de surface relèvent au minimum de la déclaration préalable, puisque doivent être précédés d’une déclaration préalable les travaux ayant pour effet de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment existant, à l’exception des travaux de ravalement.
Le dossier de permis doit désigner un architecte dès que l’opération dépasse le seuil de dispense. La loi prévoit que ne sont pas tenues de recourir à un architecte les personnes physiques qui déclarent vouloir édifier ou modifier pour elles-mêmes une construction de faible importance, tout en plafonnant strictement la dispense : la surface maximale de plancher déterminée par ce décret ne peut être supérieure à 150 mètres carrés. Une surélévation qui porte la surface totale de la construction au-delà de ce plafond impose le recours à un architecte, et un permis déposé sans lui expose son titulaire à un refus pour dossier incomplet.
Sur le fond, le maire ne peut accorder le permis que si le projet respecte les règles d’urbanisme applicables au terrain : Le permis de construire ou d’aménager ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l’utilisation des sols, à l’implantation, la destination, la nature, l’architecture, les dimensions, l’assainissement des constructions et à l’aménagement de leurs abords. À Paris, les refus de surélévation se fondent couramment sur les règles de hauteur, de gabarit et d’aspect extérieur du plan local d’urbanisme. La cour administrative d’appel de Paris a ainsi jugé, à propos de la restructuration et de la surélévation d’un immeuble de l’avenue de Wagram, que la décision d’autoriser la démolition partielle de cet immeuble en vue de permettre sa surélévation n’est pas entachée d’une erreur manifeste d’appréciation au regard des dispositions précitées de l’article L. 421-6 du code de l’urbanisme, alors que le projet avait recueilli un avis favorable de l’architecte des bâtiments de France malgré l’avis défavorable de la Commission du Vieux Paris. L’enseignement est double : l’avis de l’architecte des Bâtiments de France pèse lourd dans l’appréciation du respect du patrimoine, tandis qu’un avis défavorable d’une commission consultative ne lie pas, à lui seul, la décision.
Le plan local d’urbanisme de Paris illustre concrètement ce contrôle de l’aspect extérieur. Son article UG 11 dispose que l’autorisation de travaux peut être refusée ou n’être accordée que sous réserve de prescriptions si la construction, l’installation ou l’ouvrage, par sa situation, son volume, son aspect, son rythme ou sa coloration, est de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales, et ses dispositions relatives au couronnement précisent que les travaux doivent chercher à restituer l’aspect d’origine ou améliorer la volumétrie de la partie supérieure des constructions. Une surélévation qui écrase le couronnement d’un immeuble ancien ou rompt la continuité des toitures s’expose à un refus fondé sur ces seules dispositions, indépendamment des règles de hauteur chiffrées. Faites dessiner par votre architecte une insertion qui dialogue avec les registres de la façade et le rythme des toitures voisines, et joignez au dossier des perspectives d’insertion paysagère : elles ne garantissent rien, mais elles privent la mairie d’un motif commode de refus.
Soignez également les pièces du dossier de permis : plans de l’existant et du projet, notice décrivant les matériaux et les teintes, photographies du terrain et de son environnement proche et lointain. Un dossier obscur sur l’aspect extérieur appelle les demandes de pièces complémentaires, qui allongent l’instruction, et fournit aux voisins des moyens tout prêts. Chaque mois gagné sur l’instruction est un mois de portage économisé.
Compter sur une dérogation aux règles de hauteur serait imprudent. La loi n’autorise que des assouplissements étroits : peuvent faire l’objet d’adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes. La cour administrative d’appel de Paris a rejeté la demande d’un pétitionnaire qui invoquait cette disposition pour modifier la toiture et les façades d’un projet de surélévation dans le quinzième arrondissement, en retenant que l’adaptation n’était ni mineure ni rendue nécessaire par la configuration des lieux, au point que la mairie aurait pris la même décision si elle s’était fondée seulement sur l’absence de nécessité de cette adaptation. Dimensionnez le projet dans les règles de hauteur et de gabarit dès l’esquisse plutôt que de parier sur une adaptation.
Lorsque l’immeuble se trouve dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable ou dans les abords d’un monument historique, situation fréquente dans Paris et dans les centres anciens d’Île-de-France, l’autorisation exige l’accord préalable de l’architecte des Bâtiments de France : l’autorité compétente recueille l’accord ou, pour les projets mentionnés à l’article L. 632-2-1 du code du patrimoine, l’avis de l’architecte des Bâtiments de France. Le maire est alors en situation de compétence liée : face au refus d’accord, il doit refuser le permis, et ce refus d’accord ne constitue pas, à lui seul, une décision susceptible de recours, comme l’a jugé la cour administrative d’appel de Lyon le 6 février 2025. La voie de contestation consiste à saisir le préfet : le demandeur peut, en cas d’opposition à une déclaration préalable ou de refus de permis fondé sur un refus d’accord de l’architecte des Bâtiments de France, saisir le préfet, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, d’un recours contre cette décision dans le délai de deux mois à compter de la notification de l’opposition ou du refus. Ce recours préfectoral de deux mois, formé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, est le passage obligé avant tout contentieux contre un refus fondé sur l’avis de l’architecte. Pour une présentation d’ensemble du contentieux des refus opposés par la mairie aux projets de surélévation parisiens, hauteurs du plan local, copropriété et recours, on se reportera à l’analyse du refus de surélévation opposé par la mairie à Paris.
B. Faire face aux voisins : intérêt à agir, affichage et notification des recours
Une surélévation modifie les vues, l’ensoleillement et la valeur des biens environnants : elle appelle presque mécaniquement le recours d’un voisin. Tous les voisins ne peuvent pas agir. La loi réserve le recours pour excès de pouvoir contre une autorisation d’urbanisme à la personne dont le bien est directement affecté : n’est recevable que le requérant dont le bien est concerné si la construction, l’aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement. Le voisin immédiat qui perd une vue ou subit un vis-à-vis nouveau remplit normalement cette condition, tandis que le requérant éloigné, sans affectation directe de son bien, s’expose à l’irrecevabilité. Dans l’affaire de l’avenue de Wagram, le propriétaire d’un bien situé au 150 de la rue voisine a ainsi pu faire juger au fond son recours contre le permis de surélévation délivré au 152 de l’avenue, avant d’être débouté sur chacun de ses moyens par la cour administrative d’appel de Paris le 9 décembre 2021. L’adversaire ne gagnera pas toujours, mais il obtiendra souvent un examen complet du permis : préparez le dossier comme si chaque pièce allait être relue par un juge.
Le point de départ du délai de recours des tiers dépend de votre affichage. Vous devez afficher la mention du permis sur le terrain, de manière visible de l’extérieur, par vos soins, dès la notification de l’arrêté et pendant toute la durée du chantier : Mention du permis explicite ou tacite ou de la déclaration préalable doit être affichée sur le terrain, de manière visible de l’extérieur, par les soins de son bénéficiaire, dès la notification de l’arrêté. Le délai de recours des tiers ne court qu’à compter du premier jour d’une période d’affichage continu : Le délai de recours contentieux à l’encontre d’une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d’un permis de construire, d’aménager ou de démolir court à l’égard des tiers à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l’article R. 424-15. Un panneau posé tardivement, interrompu, invisible depuis la voie publique ou dépourvu des mentions réglementaires retarde le point de départ du délai et prolonge la période pendant laquelle le permis reste attaquable. Faites constater l’affichage par commissaire de justice dès le premier jour, conservez les photographies datées et vérifiez que le panneau mentionne l’obligation faite aux tiers de notifier leur recours, car cet affichage mentionne également l’obligation, prévue à peine d’irrecevabilité par l’article R. 600-1, de notifier tout recours administratif ou tout recours contentieux à l’auteur de la décision et au bénéficiaire du permis.
Cette obligation de notification est l’arme du bénéficiaire du permis : le préfet ou l’auteur du recours est tenu, à peine d’irrecevabilité, de notifier son recours à l’auteur de la décision et au titulaire de l’autorisation. La notification doit intervenir dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du déféré ou du recours, par lettre recommandée avec accusé de réception. Si vous apprenez qu’un voisin a saisi le tribunal sans vous avoir notifié son recours dans ce délai de quinze jours francs, soulevez l’irrecevabilité : elle est encourue de plein droit. Notez qu’une exception est prévue pour la contestation d’un permis modificatif ou d’une mesure de régularisation dans les conditions de l’article L. 600-5-2, hypothèse que le même article réserve expressément. Le recours gracieux contre le permis mérite le même traitement rigoureux. Tout requérant qui forme un recours administratif doit le notifier comme son recours contentieux : l’auteur d’un recours administratif est également tenu de le notifier à peine d’irrecevabilité du recours contentieux qu’il pourrait intenter ultérieurement en cas de rejet du recours administratif. Si vous êtes bénéficiaire du permis et que vous recevez un recours gracieux, vérifiez immédiatement si son auteur vous l’a notifié ainsi qu’à la mairie : à défaut, son futur recours au tribunal sera irrecevable et vous pourrez le lui opposer dès ses premières écritures. Inversement, si vous attaquez un permis voisin, notifiez chaque étape, gracieuse puis contentieuse, dans les formes et les délais requis, et conservez les accusés de réception postaux avec le certificat de dépôt : la régularité de vos notifications conditionne l’accès au juge.
Face à un recours gracieux préalable, répondez sur le fond tout en vérifiant sa notification : un recours administratif non notifié compromet déjà le recours contentieux ultérieur du requérant en cas de rejet.
À Paris et en petite couronne, anticipez enfin le calendrier juridictionnel propre au contentieux local : les deux litiges parisiens de surélévation cités dans cet article ont été jugés en premier ressort par le tribunal administratif de Paris, puis en appel par la cour administrative d’appel de Paris, selon les délais propres à ces juridictions. Intégrez ces durées dans votre montage financier, car les intérêts d’emprunt et les frais de portage courent pendant que le permis est contesté.
Conclusion
Racheter le droit de surélever en copropriété à Paris et en Île-de-France exige de traiter dans l’ordre deux autorisations de nature différente. Côté privé, faites voter la cession du droit à la majorité applicable, avec l’accord des copropriétaires de l’étage supérieur et, le cas échéant, la confirmation de l’assemblée spéciale, sur un projet chiffré en surface et dessiné par un architecte, avec un prix et un calendrier écrits dans la résolution. Côté public, déposez un permis de construire conforme aux règles de hauteur et d’aspect du plan local, avec l’accord de l’architecte des Bâtiments de France lorsque l’immeuble entre dans son champ, en saisissant le préfet dans les deux mois en cas de refus fondé sur son désaccord. Côté voisins enfin, affichez le permis dès sa notification, faites constater l’affichage et surveillez la notification de tout recours dans les quinze jours francs. Chacune de ces étapes se prouve par un écrit : résolution détaillée, accord de l’étage supérieur, plans, constats d’affichage. À défaut d’écrit, le droit acheté reste une promesse fragile et le permis obtenu une autorisation exposée.