Vous venez de recevoir le commandement de payer valant saisie immobilière, ou l’assignation à l’audience d’orientation, et vous envisagez de déposer un dossier de surendettement à la Banque de France : la question qui écrase toutes les autres est simple, le créancier peut-il quand même faire vendre votre logement aux enchères. La réponse tient en deux temps. Dès que la commission déclare votre demande recevable, la loi ordonne la suspension et l’interdiction des procédures d’exécution engagées contre vos biens pour les dettes autres qu’alimentaires, ce qui vise directement la saisie immobilière en cours. Mais passé un certain stade de la procédure de saisie, cette protection change de visage : quand la vente forcée a déjà été ordonnée par le jugement d’orientation, seul le juge chargé de la saisie immobilière, saisi par la commission pour des causes graves et dûment justifiées, peut reporter la date d’adjudication. Pour une vue d’ensemble de la procédure, depuis le dépôt jusqu’à l’effacement, vous pouvez lire notre guide du dossier de surendettement : recevabilité, orientation et effacement des dettes. Tout l’enjeu pratique est donc de déposer vite, de comprendre exactement où en est votre saisie, et de savoir ce que la commission puis le juge peuvent décider pour votre logement : vente amiable organisée, rééchelonnement qui permet de garder la maison, ou effacement partiel du solde.

I. Dossier de surendettement recevable : la saisie immobilière est-elle suspendue et comment stopper la vente forcée ?

A. Recevabilité déclarée avant le jugement d’orientation : la suspension et l’interdiction des poursuites contre vos biens

Le point de départ de la protection est net. L’article L722-2 du code de la consommation dispose : « La recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires. » Chaque mot compte. La suspension frappe les procédures d’exécution déjà engagées, et l’interdiction vise celles que des créanciers voudraient engager après. Elle porte sur vos biens, donc sur l’immeuble saisi comme sur les meubles et les comptes, et elle ne joue que pour les dettes autres qu’alimentaires : une pension alimentaire impayée continue de pouvoir être poursuivie, tandis que le crédit immobilier, le crédit à la consommation ou l’arriéré de charges de copropriété entrent dans le champ de la suspension. Concrètement, si la commission déclare votre dossier recevable alors que la saisie immobilière n’a pas encore atteint le stade du jugement d’orientation, le créancier poursuivant ne peut plus faire avancer la vente forcée : l’audience d’orientation ne peut pas ordonner la vente pendant la période protégée, et les actes d’exécution qui suivraient seraient privés d’effet.

Cette protection n’est pas perpétuelle. L’article L722-3 du code de la consommation prévoit : « Les procédures et les cessions de rémunération sont suspendues ou interdites, selon les cas, jusqu’à l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 , jusqu’à la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1 , L. 733-4 , L. 733-7 et L. 741-1 , jusqu’au jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou jusqu’au jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire. Cette suspension et cette interdiction ne peuvent excéder deux ans. » Autrement dit, la parenthèse dure jusqu’à ce que la procédure débouche sur son issue : plan amiable approuvé, mesures imposées par la commission, ou jugement de rétablissement personnel. Et en tout état de cause, elle ne peut pas dépasser deux ans. La lettre qui vous notifie la recevabilité doit d’ailleurs rappeler ces effets : l’article R722-5 du code de la consommation impose que « La lettre notifiant la décision de recevabilité rappelle qu’elle a pour effets de suspendre et d’interdire les procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération qu’il a consenties et portant sur des dettes autres qu’alimentaires », en reprenant la durée et les termes déjà cités. Conservez cette lettre avec soin : c’est elle que vous présenterez au créancier poursuivant, à l’huissier devenu commissaire de justice, et au juge de l’exécution si la saisie devait être évoquée à une audience.

La protection a un revers immédiat qu’il faut mesurer dès le premier jour. Pendant la suspension, la loi vous interdit à votre tour certains actes. L’article L722-5 du code de la consommation dispose : « La suspension et l’interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur emportent interdiction pour celui-ci de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité, de payer, en tout ou partie, une créance autre qu’alimentaire, y compris les découverts mentionnés aux 10° et 11° de l’article L. 311-1 , née antérieurement à la suspension ou à l’interdiction, de désintéresser les cautions qui acquitteraient des créances nées antérieurement à la suspension ou à l’interdiction, de faire un acte de disposition étranger à la gestion normale du patrimoine ; elles emportent aussi interdiction de prendre toute garantie ou sûreté. » Vous ne devez donc plus payer les mensualités du crédit immobilier ni les autres dettes nées avant la suspension, à l’exception des dettes alimentaires qui restent dues, et vous ne pouvez ni vendre votre logement de votre propre initiative ni souscrire un nouveau crédit pour tenter de colmater les brèches. Le même texte ouvre toutefois une porte : « Le débiteur peut toutefois saisir le juge des contentieux de la protection afin qu’il l’autorise à accomplir l’un des actes mentionnés au premier alinéa. » Si une opération est vraiment nécessaire, par exemple un acte de disposition lié à la gestion normale de votre patrimoine, c’est au juge des contentieux de la protection qu’il faut demander l’autorisation, jamais au créancier directement. Toute somme versée à un créancier pendant cette période pourrait être regardée comme un paiement préférentiel contraire à l’égalité entre créanciers et fragiliser votre dossier.

Un dernier point de procédure mérite d’être connu avant même de déposer : la contestation de la recevabilité ne fait pas tomber la protection. D’une part, l’article R722-2 du code de la consommation rappelle que « La décision rendue par la commission sur la recevabilité du dossier est susceptible de recours devant le juge des contentieux de la protection », ce qui concerne aussi bien votre recours contre un refus que celui d’un créancier contre une admission. D’autre part, l’article R722-3 du code de la consommation tranche : « Le recours formé à l’encontre de la décision de recevabilité ne suspend pas ses effets » visés aux articles L. 722-2 à L. 722-16. Quand un créancier, typiquement la banque qui poursuit la saisie immobilière, conteste votre recevabilité devant le juge, la suspension continue donc de produire ses effets pendant l’examen du recours. C’est une garantie précieuse : la banque ne peut pas obtenir, par le seul dépôt d’un recours, la reprise immédiate de la vente forcée. Elle devra convaincre le juge du bien-fondé de sa contestation, par exemple en soutenant votre mauvaise foi, et en attendant, la procédure de saisie reste gelée dans les limites décrites.

B. Vente forcée déjà ordonnée par le jugement d’orientation : seul le report décidé par le juge saisi par la commission peut décaler l’adjudication

Le tableau change dès que le jugement d’orientation a ordonné la vente forcée. À ce stade, la suspension automatique ne suffit plus à déplacer la date de l’audience d’adjudication déjà fixée. L’article L722-4 du code de la consommation est explicite : « En cas de saisie immobilière, lorsque la vente forcée a été ordonnée, le report de la date d’adjudication ne peut résulter que d’une décision du juge chargé de la saisie immobilière, saisi à cette fin par la commission, pour causes graves et dûment justifiées. » Trois conditions se cumulent donc : c’est la commission, et non vous directement, qui doit saisir le juge ; ce juge est celui qui est chargé de la saisie immobilière ; et le report suppose des causes graves et dûment justifiées, c’est-à-dire des raisons sérieuses, documentées, liées par exemple à l’instruction en cours de votre dossier et aux perspectives réelles de traitement. Sans cette saisine par la commission, l’adjudication peut se tenir à la date prévue malgré votre recevabilité. En pratique, dès que vous apprenez que la vente forcée est ordonnée, écrivez immédiatement à la commission pour lui signaler la date d’adjudication et lui demander de saisir le juge, en joignant le jugement d’orientation et votre décision de recevabilité. Chaque semaine compte, car le juge doit pouvoir statuer avant l’audience de vente.

La Cour de cassation a fermement verrouillé ce mécanisme. Dans un arrêt de la deuxième chambre civile du 5 septembre 2019, pourvoi n° 18-15.547 (lire l’arrêt n° 18-15.547 du 5 septembre 2019), la Cour juge : « lorsque la décision de recevabilité d’une demande de traitement de la situation financière du débiteur intervient après que la vente forcée d’un bien immobilier lui appartenant a été ordonnée par un jugement d’orientation, exécutoire de plein droit nonobstant appel, le report de la date d’adjudication ne peut résulter que d’une décision du juge chargé de la saisie immobilière, saisi à cette fin par la commission de surendettement des particuliers, pour causes graves et dûment justifiées ». L’affaire est parlante : des débiteurs déclarés recevables en juillet 2017 avaient obtenu de la cour d’appel le rejet de la demande de vente forcée formée par la banque, au motif que le jugement d’orientation n’était pas définitif et que l’article L722-4 ne s’appliquerait qu’aux décisions passées en force de chose jugée. La Cour de cassation censure ce raisonnement et casse l’arrêt : le jugement d’orientation est exécutoire de plein droit nonobstant appel, de sorte que la vente forcée est bien « ordonnée » au sens du texte, et seule la voie du report par le juge saisi par la commission pouvait décaler l’adjudication. La leçon est directe : interjeter appel du jugement d’orientation ne remplace jamais la demande de report, et la recevabilité survenue après l’orientation n’efface pas la vente ordonnée, elle ouvre seulement la voie étroite du report pour causes graves.

Ce régime spécial explique pourquoi le moment du dépôt du dossier est stratégique. Tant que le jugement d’orientation n’est pas rendu, la recevabilité bloque l’ordonnance de vente forcée elle-même. Une fois la vente ordonnée, il faut enchaîner deux démarches : la demande de recevabilité d’un côté, et la demande de report via la commission de l’autre. Notez aussi que le juge de l’exécution garde la main sur le calendrier : l’article R322-19 du code des procédures civiles d’exécution prévoit notamment que « Lorsqu’une suspension des poursuites résultant de l’application de l’article R. 121-22 interdit de tenir l’audience d’adjudication à la date qui était prévue et que le jugement ordonnant l’adjudication a été confirmé en appel, la date de l’adjudication est fixée sur requête par ordonnance du juge de l’exécution ». La suspension peut donc empêcher la tenue de l’audience à la date prévue, mais la fixation d’une nouvelle date reste un acte du juge, sur requête, et non une initiative du créancier. Dans tous les cas, ne restez pas passif entre la recevabilité et l’audience : transmettez sans délai la décision de recevabilité au juge chargé de la saisie et au créancier poursuivant, vérifiez que la commission a bien été informée de la date d’adjudication, et préparez les pièces qui justifient le caractère grave de votre demande de report, comme l’état d’avancement de l’instruction de votre dossier et les perspectives de plan.

Une erreur fréquente doit être signalée : croire que la procédure de surendettement annule la saisie. Elle ne l’annule pas, elle la suspend puis la fait entrer dans le traitement collectif de vos dettes. Si votre situation débouche sur un plan ou des mesures imposées qui prévoient le règlement du créancier hypothécaire, la saisie pourra reprendre son cours en cas d’échec du plan. À l’inverse, si l’issue est un effacement ou un rétablissement personnel, la dette pourra être éteinte et la saisie perdre son objet. C’est cette articulation entre la parenthèse protectrice et le traitement au fond que la seconde partie éclaire, avec la question que tout propriétaire surendetté se pose : faudra-t-il vendre la maison pour désintéresser les créanciers, ou existe-t-il un moyen de la garder.

II. Garder la maison dans le plan : vente amiable, effacement partiel et recours devant le juge, que faire ?

A. Vente amiable imposée ou logement préservé : ce que la commission et le juge peuvent décider pour votre résidence principale

Quand la commission instruit votre dossier, elle regarde l’ensemble de votre patrimoine, et le logement est souvent l’actif principal. La loi lui permet d’imposer un rééchelonnement de vos dettes : l’article L733-1 du code de la consommation autorise la commission, « à la demande du débiteur et après avoir mis les parties en mesure de fournir leurs observations », à « Rééchelonner le paiement des dettes de toute nature, y compris, le cas échéant, en différant le paiement d’une partie d’entre elles, sans que le délai de report ou de rééchelonnement puisse excéder sept ans ou la moitié de la durée de remboursement restant à courir des emprunts en cours ». Pour les prêts immobiliers en cours, cette borne de sept ans ou de la moitié de la durée restant à courir encadre donc les réaménagements possibles. Mais le texte protège aussi le logement : l’article L733-3 du code de la consommation dispose que « La durée totale des mesures mentionnées à l’article L. 733-1 ne peut excéder sept années », tout en ajoutant que « Les mesures peuvent cependant excéder cette durée lorsqu’elles concernent le remboursement de prêts contractés pour l’achat d’un bien immobilier constituant la résidence principale du débiteur dont elles permettent d’éviter la cession ou lorsqu’elles permettent au débiteur de rembourser la totalité de ses dettes tout en évitant la cession du bien immobilier constituant sa résidence principale ». Autrement dit, pour éviter la vente de votre résidence principale, les mesures peuvent durer plus de sept ans : le législateur préfère un plan long qui préserve le toit familial à une vente précipitée, dès lors que vos revenus permettent un remboursement, même étalé.

Reste la question la plus redoutée : la commission ou le juge peuvent-ils vous contraindre à vendre avant d’effacer une partie de vos dettes. La réponse, précisée par la Cour de cassation le 22 mai 2025, est nuancée. Dans son arrêt de deuxième chambre civile, pourvoi n° 23-10.900 (lire l’arrêt n° 23-10.900 du 22 mai 2025), la Cour énonce : « Il résulte de la combinaison de ces textes que la commission ne peut imposer une mesure d’effacement partiel des créances ou le juge du surendettement ordonner une telle mesure, sans la subordonner à la vente préalable par le débiteur du bien immobilier dont il est propriétaire. » Le principe est donc posé : pas d’effacement partiel sans vente préalable du bien. Mais la Cour ajoute aussitôt l’exception qui protège la résidence principale : « Par exception, lorsque le bien immobilier appartenant au débiteur constitue sa résidence principale, un tel effacement peut ne pas être subordonné à la vente préalable du bien lorsque le débiteur établit qu’il se trouverait dans l’impossibilité manifeste, au regard de sa situation personnelle et professionnelle, de faire face au coût d’un éventuel relogement, sous réserve que sa situation ne soit pas irrémédiablement compromise au sens du premier alinéa de l’article L. 724-1 du code de la consommation. » Dans cette affaire, des retraités percevant environ 2 480 euros de pensions par mois, avec une capacité de remboursement fixée à 936 euros mensuels, s’étaient vu imposer une vente amiable de leur résidence principale permettant de solder deux tiers des dettes ; la Cour approuve la cour d’appel qui avait jugé cette vente appropriée. Si vous voulez garder votre logement tout en sollicitant un effacement partiel, vous devez donc démontrer concrètement, pièces à l’appui, que vous ne pourriez manifestement pas assumer un relogement : montant des loyers pour un bien équivalent dans votre secteur, composition du foyer, âge, état de santé, contraintes professionnelles et scolaires des enfants.

Les outils juridiques de cet arbitrage sont détaillés par la loi. L’article L733-4 du code de la consommation permet à la commission, « à la demande du débiteur et après avoir mis les parties en mesure de présenter leurs observations », d’imposer par décision spéciale et motivée « L’effacement partiel des créances combiné avec les mesures mentionnées à l’article L. 733-1 », ainsi que, en cas de vente forcée du logement principal grevé d’une inscription au profit de l’établissement ayant financé son acquisition, « la réduction du montant de la fraction des prêts immobiliers restant due aux établissements de crédit ou aux sociétés de financement après la vente, après imputation du prix de vente sur le capital restant dû, dans des proportions telles que son paiement, assorti d’un rééchelonnement calculé conformément au 1° de l’article L. 733-1 , soit compatible avec les ressources et les charges du débiteur », en précisant que « La même mesure est applicable en cas de vente amiable dont le principe, destiné à éviter une saisie immobilière, et les modalités ont été arrêtés d’un commun accord entre le débiteur et l’établissement de crédit ou la société de financement ». Deux enseignements s’en dégagent. D’abord, une vente amiable organisée d’un commun accord avec la banque pour éviter la saisie peut ouvrir droit, comme la vente forcée, à une réduction du solde restant dû après imputation du prix, à condition que le reliquat rééchelonné reste compatible avec vos ressources et vos charges. Ensuite, l’effacement partiel se combine avec le rééchelonnement, mais il ne joue pas pour « Celles de ces créances dont le montant a été payé au lieu et place du débiteur par la caution ou le coobligé, personnes physiques », qui « ne peuvent faire l’objet d’un effacement » : si un proche s’est porté caution et a payé à votre place, sa créance contre vous survit à l’effacement. Ajoutons que l’article L733-5 du code de la consommation impose à la commission de tenir compte du comportement des prêteurs : « La commission prend en compte la connaissance que pouvait avoir chacun des créanciers, lors de la conclusion des différents contrats, de la situation d’endettement du débiteur. Elle peut également vérifier que le contrat a été consenti avec le sérieux qu’imposent les usages professionnels. » Un crédit accordé alors que la banque connaissait votre endettement, ou sans vérification sérieuse de votre solvabilité, pèse donc dans l’élaboration des mesures.

Face à ces mesures, vous n’êtes pas démuni. Si la commission vous impose une vente que vous estimez injustifiée ou un plan que vos ressources ne permettent pas de tenir, vous pouvez contester les mesures devant le juge des contentieux de la protection, qui réexamine l’ensemble et peut arrêter d’autres mesures, y compris un rééchelonnement long évitant la cession de votre résidence principale. Préparez ce recours comme un dossier de démonstration : budget mensuel détaillé, justificatifs de revenus et de charges, estimation du prix de vente réaliste du bien et du solde qui resterait dû après la vente, devis et annonces de loyers pour un relogement comparable, attestations sur votre situation personnelle et professionnelle. Plus votre démonstration de l’impossibilité manifeste de relogement est documentée, plus le juge pourra mobiliser l’exception posée par l’arrêt du 22 mai 2025. Et si au contraire la vente amiable apparaît inévitable, négociez-en les modalités avec la banque dans le cadre arrêté d’un commun accord : prix plancher, délais, imputation du prix sur le capital, réduction du solde restant, calendrier de relogement. Une vente amiable maîtrisée, assortie d’une réduction du reliquat compatible avec vos ressources, vaut presque toujours mieux qu’une adjudication subie.

B. Contester, faire vérifier et agir vite : recours du créancier, état des créances et réflexes utiles à Paris et en Île-de-France

La banque qui poursuit la saisie ne reste pas spectatrice. Elle peut contester votre recevabilité, discuter l’état de ses créances et tenter de reprendre la main. Vous avez vu que son recours contre la recevabilité ne suspend pas les effets de celle-ci, ce qui vous laisse le temps de vous organiser. Mais prenez chaque contestation au sérieux : répondez dans les délais indiqués sur les courriers, communiquez vos pièces au juge des contentieux de la protection, et vérifiez que la commission dispose bien de l’état exact du passif. Les créanciers disposent d’un délai de trente jours après l’information sur l’état du passif pour justifier leurs créances en principal, intérêts et accessoires, comme le prévoit l’article R723-3 du code de la consommation : « Après avoir été informés par la commission de l’état du passif déclaré par le débiteur, les créanciers disposent d’un délai de trente jours pour fournir, en cas de désaccord sur cet état, les justifications de leurs créances en principal, intérêts et accessoires. A défaut, la créance est prise en compte par la commission au vu des seuls éléments fournis par le débiteur. » Ce délai de trente jours, qui court à compter de l’information des créanciers, est un levier de contrôle : exigez le décompte détaillé de la banque, intérêts, frais et accessoires, traquez les pénalités et les frais déjà contestables, et signalez à la commission toute créance prescrite, forclose ou gonflée. Le montant exact du solde hypothécaire conditionne tout : l’issue sur le logement, le calibrage des mensualités et l’ampleur d’un éventuel effacement.

Parallèlement, surveillez la procédure de saisie elle-même avec la même rigueur. Le commandement de payer valant saisie, le cahier des conditions de vente, le jugement d’orientation et, le cas échéant, le jugement d’adjudication forment une chaîne dont chaque maillon peut être discuté devant le juge de l’exécution : mentions obligatoires, délais, publicité, prix de mise à prix. Sans vous disperser, faites vérifier ces actes : une irrégularité peut retarder la vente et vous donner le temps nécessaire pour que le dossier de surendettement aboutisse, même si elle ne remplace pas le traitement au fond. Surtout, articulez les deux procédures au lieu de les mener en parallèle sans lien : informez systématiquement le juge chargé de la saisie de chaque étape du dossier de surendettement, dépôt, recevabilité, orientation, mesures, et informez la commission de chaque étape de la saisie, audience d’orientation, vente ordonnée, date d’adjudication. Les juges apprécient les débiteurs transparents et diligents ; une demande de report pour causes graves n’a de poids que si votre dossier de surendettement est complet, sincère et activement suivi.

À Paris et en Île-de-France, quelques réflexes locaux méritent d’être soulignés. Les audiences de saisie immobilière se tiennent devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, donc à Paris pour un bien parisien, avec des rôles souvent chargés et des délais serrés : anticipez chaque convocation et ne manquez aucune audience d’orientation, car c’est là que se joue l’alternative entre vente amiable autorisée et vente forcée ordonnée. Les prix immobiliers franciliens rendent l’argument du relogement particulièrement concret : documentez les loyers réellement pratiqués dans votre arrondissement ou votre commune pour un logement comparable, car l’écart entre une mensualité de plan et un loyer de relogement constitue souvent votre meilleur argument pour conserver la résidence principale. Enfin, les commissions de surendettement d’Île-de-France traitent un volume élevé de dossiers : un dossier complet dès le dépôt, avec relevés bancaires, contrats de prêt, tableaux d’amortissement, commandement de saisie, jugement d’orientation s’il existe déjà, avis d’imposition et justificatifs de charges, accélère l’examen de la recevabilité et maximise vos chances d’être protégé avant l’audience décisive. Déposez dès le commandement, ne laissez jamais passer une date d’adjudication sans avoir saisi la commission d’une demande de report, et contestez devant le juge des contentieux de la protection toute mesure qui sacrifierait votre logement sans nécessité démontrée.

Conclusion

La saisie immobilière engagée contre vous n’est pas une fatalité quand un dossier de surendettement est recevable, mais elle n’est pas non plus effacée d’un trait de plume. Avant le jugement d’orientation, la recevabilité suspend et interdit les poursuites contre vos biens pour les dettes autres qu’alimentaires, dans la limite de deux ans et jusqu’à l’issue de la procédure. Après que la vente forcée a été ordonnée, la protection subsiste mais change de forme : seul le juge chargé de la saisie, saisi par la commission pour des causes graves et dûment justifiées, peut reporter l’adjudication, comme la Cour de cassation l’a jugé le 5 septembre 2019. Au fond, tout se joue ensuite sur le sort de votre logement : rééchelonnement long permettant d’éviter la cession de la résidence principale, vente amiable organisée avec réduction du solde restant, ou effacement partiel qui, depuis l’arrêt du 22 mai 2025, suppose en principe la vente préalable, sauf impossibilité manifeste de relogement pour la résidence principale. Déposez tôt, signalez chaque date d’audience à la commission, faites vérifier chaque créance et chaque acte de saisie, et contestez devant le juge toute décision qui compromettrait votre logement sans nécessité établie.