D’après le site d’information actu.fr, le préfet de police de Paris a signé le 18 octobre 2026 deux arrêtés qui instaurent un couvre-feu dans la nuit du lundi 19 octobre, 23 heures, au mardi 20 octobre, 6 heures. Deux périmètres sont visés : le terre-plein central de la place de la République, à cheval sur les 10e et 11e arrondissements, et un secteur des Halles dans le 1er arrondissement, autour de la place Maurice-Quentin, de la rue Berger, du passage des Lingères, du boulevard de Sébastopol entre la rue Berger et la rue Rambuteau, de la rue Rambuteau et de l’allée André-Breton. Les résidents, les travailleurs qui rejoignent ces secteurs pour exercer leur profession, les services publics de secours et les commerçants sont exemptés de l’interdiction de circuler, à condition de pouvoir justifier leur situation en cas de contrôle. Ces mesures répondent aux violences du week-end : toujours selon actu.fr, qui reprend les considérants des arrêtés, la journée du samedi 17 octobre a donné lieu à 855 interpellations, 297 blessés parmi les forces de sécurité intérieure et 111 blessés parmi les riverains et les manifestants, tandis que le dimanche 18 octobre a compté 351 interpellations ; les autorités recensent 36 magasins dégradés, dont 33 pillés, avec des dégradations rue Berger et rue du Renard et le pillage d’un grand magasin du centre de Paris.

Pour le commerçant parisien dont la boutique se trouve dans le périmètre ou à proximité, la question est immédiate et pratique : faut-il payer le loyer du mois alors que le rideau est resté baissé, que la clientèle a déserté et que le local a peut-être été dégradé ? Peut-on suspendre le paiement, résilier le bail, exiger du bailleur une diminution du loyer ? Et que prend en charge l’assurance, entre dégâts matériels et perte d’exploitation ? Le droit des baux commerciaux répond avec une sévérité que la jurisprudence rendue pendant l’épidémie de covid-19 a déjà éprouvée : la fermeture imposée par l’autorité publique ne fait pas disparaître le loyer. La première partie expose pourquoi le bail commercial continue et le loyer reste dû malgré la fermeture ordonnée par arrêté. La seconde détaille les armes du commerçant : assurance du local dégradé, déclaration du sinistre dans les délais et garantie des pertes d’exploitation face aux clauses d’exclusion.

I. Couvre-feu à Paris : le bail commercial continue et le loyer reste dû malgré la fermeture

Le couvre-feu parisien résulte d’arrêtés du préfet de police, c’est-à-dire de mesures de police administrative prises pour le maintien de l’ordre. L’article L. 2215-1 du code général des collectivités territoriales dispose que « Le représentant de l’Etat dans le département peut prendre, pour toutes les communes du département ou plusieurs d’entre elles, et dans tous les cas où il n’y aurait pas été pourvu par les autorités municipales, toutes mesures relatives au maintien de la salubrité, de la sûreté et de la tranquillité publiques » (article L. 2215-1 du code général des collectivités territoriales sur Légifrance). Le commerçant subit donc une décision de la puissance publique, extérieure à la relation contractuelle qui le lie à son bailleur. C’est précisément cette extériorité qui commande la réponse juridique : ce qui vient de l’autorité publique ne peut être reproché au bailleur, et le bail suit son cours.

A. Commerce fermé par arrêté : pourquoi le loyer du bail commercial reste exigible

Le bail commercial obéit au statut des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, qui disposent : « Les dispositions du présent chapitre s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité » (article L. 145-1 du code de commerce sur Légifrance). Dès lors que le local abrite un fonds de commerce, d’industrie ou d’artisanat, le preneur est soumis à ce statut protecteur mais aussi à son obligation première, fixée par l’article 1728 du code civil : « Le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus » (article 1728 du code civil sur Légifrance). Payer le loyer aux termes convenus constitue l’obligation centrale du preneur, et la fermeture temporaire du commerce ne l’efface pas d’elle-même.

La Cour de cassation l’a jugé dans des circonstances très proches, lorsque des commerçants avaient cessé de payer leurs loyers pendant les fermetures administratives ordonnées contre l’épidémie de covid-19. Par un arrêt du 30 juin 2022, la troisième chambre civile a rejeté le pourvoi d’une société exploitant une résidence de tourisme qui avait interrompu le paiement du loyer et des charges pendant la fermeture, au motif que « L’effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être, d’une part, imputable aux bailleurs, de sorte qu’il ne peut leur être reproché un manquement à leur obligation de délivrance, d’autre part, assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil » (Cass. 3e civ., 30 juin 2022, n° 21-20.127 sur courdecassation.fr). La Cour en a déduit que, « Ayant relevé que les restrictions résultant des mesures législatives et réglementaires prises dans le cadre de la crise sanitaire n’étaient pas imputables au bailleur et n’emportaient pas perte de la chose, la cour d’appel, saisie en référé d’une demande en paiement d’une provision, n’a pu qu’en déduire que l’obligation de payer le loyer n’était pas sérieusement contestable ». Le même raisonnement a été confirmé le 23 novembre 2022 : « L’effet de la mesure gouvernementale d’interdiction de recevoir du public, générale et temporaire et sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être, d’une part, imputable aux bailleurs, de sorte qu’il ne peut leur être reproché un manquement à leur obligation de délivrance, d’autre part, assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil » (Cass. 3e civ., 23 novembre 2022, n° 21-21.867 sur courdecassation.fr). Dans cette seconde espèce, la Cour a ajouté que « les mesures d’interdiction d’exploitation, qui ne sont ni du fait ni de la faute du bailleur, ne constituent pas une circonstance affectant le bien, emportant perte de la chose louée », avant d’approuver les juges du fond d’avoir déduit « que l’obligation de payer le loyer n’était pas sérieusement contestable ».

Transposée au couvre-feu parisien d’octobre 2026, la solution est directe. L’arrêté du préfet de police qui interdit la circulation de nuit place de la République et aux Halles est une mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle de chaque local : elle ne résulte ni du fait ni de la faute du bailleur. Le bailleur ne manque donc pas à son obligation de délivrance, que l’article 1719 du code civil définit ainsi : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée », « 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée », « 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail » (article 1719 du code civil sur Légifrance). La jouissance paisible promise par le bailleur porte sur le local lui-même, que le couvre-feu ne modifie pas : les murs, la vitrine et les équipements restent à la disposition du preneur, seule l’exploitation nocturne dans le périmètre est entravée par l’autorité publique. De même, la fermeture temporaire ne constitue pas une perte de la chose au sens de l’article 1722 du code civil, aux termes duquel « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail » (article 1722 du code civil sur Légifrance). L’article 1722 suppose une destruction, totale ou partielle, du bien ; une interdiction administrative de circuler la nuit, même doublée de dégradations subies par certains magasins voisins, ne détruit pas le local du preneur. Si le local a lui-même été saccagé au point d’être inutilisable, l’analyse change et relève du II, mais la simple fermeture imposée par le couvre-feu n’ouvre ni diminution du prix ni résiliation sur ce fondement.

Reste l’argument de la force majeure, souvent invoqué par les preneurs. L’article 1218 du code civil la définit strictement : « Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur » (article 1218 du code civil sur Légifrance). Trois conditions cumulatives doivent donc être réunies : extériorité et absence de contrôle, imprévisibilité lors de la conclusion du contrat, et caractère irrésistible, c’est-à-dire des effets que des mesures appropriées ne permettent pas d’éviter. Surtout, l’empêchement doit porter sur l’exécution de sa propre obligation par le débiteur qui s’en prévaut. Or l’obligation du preneur est de payer une somme d’argent, et la fermeture du commerce comme le couvre-feu nocturne n’empêchent pas en eux-mêmes le paiement du loyer : le preneur reste en mesure de régler par virement ou par tout autre moyen. C’est pour cette raison que les pourvois des preneurs ont été rejetés pendant la crise sanitaire : les mesures étaient générales et temporaires, étrangères au bailleur comme au local, et l’obligation de payer le loyer demeurait exigible. Le preneur parisien qui cesserait unilatéralement de payer son loyer d’octobre 2026 en invoquant le couvre-feu s’expose donc à une demande en paiement en référé, avec le risque d’être condamné à une provision, les juges considérant cette obligation comme non sérieusement contestable. La voie prudente consiste à payer le loyer pour éviter le contentieux, puis à activer les garanties d’assurance et à négocier avec le bailleur, par exemple un étalement ou un avoir commercial consenti d’un commun accord, sans jamais transformer une difficulté temporaire en impayé constitutif d’une faute contractuelle.

B. Charges, dépôt de garantie et résiliation : ce que le preneur ne peut pas décider seul

Le loyer n’est pas la seule somme en jeu. Les charges, les taxes et les accessoires prévus au bail suivent en principe le sort du loyer : tant que le bail se poursuit, le preneur doit les régler aux termes convenus, sauf clause contraire du contrat qu’il appartient de relire ligne à ligne. Certains baux commerciaux mettent à la charge du preneur la taxe foncière, les charges de copropriété ou une quote-part des frais de gestion de l’immeuble ; le couvre-feu ne suspend pas ces stipulations. De même, le dépôt de garantie versé à l’entrée dans les lieux ne constitue pas une réserve sur laquelle le preneur pourrait s’imputer lui-même les loyers de la période de fermeture : le bailleur refusera cette compensation unilatérale, et le litige portera alors sur l’intégralité des loyers impayés, aggravant la position du preneur. Mieux vaut conserver chaque justificatif de paiement et adresser au bailleur un courrier recommandé exposant les difficultés, en demandant un geste commercial, plutôt que de créer un impayé.

Surtout, le preneur ne peut pas résilier le bail de sa propre initiative au motif que le couvre-feu l’empêche d’exploiter. La résiliation unilatérale n’existe pas en droit des baux commerciaux hors les cas prévus par la loi, comme le congé donné à l’expiration de chaque période triennale dans les formes légales, ou les cas prévus au contrat. Cesser d’exploiter et quitter les lieux en laissant les loyers impayés expose le preneur à une résiliation judiciaire à ses torts, avec condamnation au paiement des loyers jusqu’au terme et parfois d’une indemnité. Symétriquement, le bailleur qui voudrait profiter d’un impayé pour mettre fin au bail doit respecter une procédure stricte. L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai » (article L. 145-41 du code de commerce sur Légifrance). La clause résolutoire ne joue donc qu’un mois après un commandement de payer resté sans effet, délivré par commissaire de justice, et ce commandement est nul s’il ne mentionne pas ce délai d’un mois. Le même article ajoute que « Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée ». Le preneur assigné devant le tribunal judiciaire de Paris peut ainsi solliciter des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, à condition de démontrer sa capacité à régler la dette locative et de reprendre le versement intégral du loyer courant avant la première audience. Pour le bailleur confronté à un locataire qui ne paie pas son loyer, la procédure de recouvrement des loyers impayés commence par ce commandement : un commandement irrégulier fait échouer toute la procédure, d’où l’importance de sa rédaction. En pratique parisienne, le contentieux des baux commerciaux relève du tribunal judiciaire de Paris, et chaque étape, du commandement à l’assignation, doit être calibrée, car le juge sanctionne les approximations.

II. Dégâts à Paris et perte d’exploitation : assurance et recours du commerçant

Si le loyer reste dû, le commerçant n’est pas démuni. Deux garanties d’assurance peuvent prendre le relais : la garantie des dommages au local et aux biens, lorsque la boutique a été dégradée ou pillée pendant les violences, et la garantie des pertes d’exploitation, lorsque la fermeture ou la baisse d’activité provoque une perte de marge. Dans les deux cas, tout se joue sur la déclaration rapide du sinistre et sur la lecture exacte des clauses, en particulier des exclusions. Les 36 magasins dégradés et les 33 pillages recensés dans les arrêtés du préfet de police, selon actu.fr, montrent que le risque n’est pas théorique pour les commerces des Halles et de la place de la République.

A. Dégâts à Paris : assurance du local et déclaration du sinistre dans les délais

Lorsque le local lui-même a été endommagé, par une vitrine brisée, une devanture fracturée ou des pillages, le sort du bail dépend de l’ampleur des dégâts. Si la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut demander une diminution du prix ou la résiliation, comme le prévoit l’article 1722 du code civil cité plus haut (article 1722 du code civil sur Légifrance). Une vitrine brisée ne constitue évidemment pas une destruction du local : elle appelle une réparation, dont la charge se répartit entre le bailleur, tenu d’entretenir la chose en état de servir à l’usage convenu, et le preneur, tenu des réparations locatives, selon le bail et la nature des travaux. En revanche, un local incendié ou structurellement ravagé peut justifier une diminution du loyer pendant les travaux, voire la résiliation si l’exploitation devient durablement impossible. Chaque situation se juge au cas par cas, photos et constats à l’appui.

L’assurance multirisque professionnelle du preneur couvre en principe les dommages matériels causés au contenu, aux aménagements et parfois aux embellissements, tandis que l’assurance de l’immeuble souscrite par le bailleur ou la copropriété couvre le gros œuvre et les parties communes. Les commerçants installés dans les secteurs des Halles et de la République dont la boutique a été dégradée pendant les violences des 17 et 18 octobre doivent déclarer le sinistre sans attendre. L’article L. 113-2 du code des assurances impose à l’assuré « De déclarer, en cours de contrat, les circonstances nouvelles qui ont pour conséquence soit d’aggraver les risques, soit d’en créer de nouveaux et rendent de ce fait inexactes ou caduques les réponses faites à l’assureur », en précisant que « L’assuré doit, par lettre recommandée ou par envoi recommandé électronique, déclarer ces circonstances à l’assureur dans un délai de quinze jours à partir du moment où il en a eu connaissance » (article L. 113-2 du code des assurances sur Légifrance). Pour le sinistre lui-même, le même article exige « De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur », en ajoutant que « Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés » et que « Les délais ci-dessus peuvent être prolongés d’un commun accord entre les parties contractantes ». Concrètement, le contrat fixe souvent un délai de cinq jours ouvrés à compter de la connaissance du sinistre : le commerçant qui découvre sa vitrine brisée le mardi 20 octobre au matin doit donc adresser sa déclaration au plus vite, par lettre recommandée ou par envoi recommandé électronique, en décrivant les faits et en joignant les premières preuves. Le texte protège toutefois l’assuré contre les sanctions automatiques : « Lorsqu’elle est prévue par une clause du contrat, la déchéance pour déclaration tardive au regard des délais prévus au 3° et au 4° ci-dessus ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice », et « Elle ne peut également être opposée dans tous les cas où le retard est dû à un cas fortuit ou de force majeure ». L’assureur qui voudrait refuser la garantie pour déclaration tardive doit ainsi prouver que ce retard lui a causé un préjudice, et le commerçant empêché de déclarer par les événements eux-mêmes, par exemple parce que le périmètre était bouclé, peut invoquer la force majeure.

La constitution du dossier de preuves commence dès la découverte des dégâts : photographier systématiquement la devanture, l’intérieur, les marchandises manquantes ou détériorées, faire établir si possible un constat par un commissaire de justice, déposer plainte au commissariat de l’arrondissement pour les dégradations et les vols, conserver les factures d’achat des marchandises et des équipements ainsi que les devis de réparation. Le dépôt de plainte ne conditionne pas la garantie d’assurance, mais il objective les faits et servira en cas de recours contre les auteurs identifiés. Les copropriétés d’immeubles parisiens dont les parties communes ont été dégradées pendant les émeutes relèvent d’une logique voisine, traitée dans notre analyse des dégâts à Paris après les émeutes et de l’assurance de la copropriété : le syndic déclare le sinistre pour le compte du syndicat des copropriétaires, et chaque commerçant déclare parallèlement son préjudice propre à son assureur, sans confusion entre les deux dossiers.

B. Perte d’exploitation après fermeture administrative : exclusions formelles et limitées

La garantie des pertes d’exploitation a pour objet de compenser la perte de marge brute subie pendant la période où l’activité est interrompue ou ralentie à la suite d’un sinistre ou d’une fermeture. Pour le commerçant des Halles contraint de baisser le rideau pendant le couvre-feu ou de subir une chute brutale de fréquentation, l’enjeu est de vérifier que son contrat couvre bien la fermeture administrative et les troubles à l’ordre public, et que l’assureur ne lui oppose pas une exclusion. Le principe est posé par l’article L. 113-1 du code des assurances : « Les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police » (article L. 113-1 du code des assurances sur Légifrance). Toute exclusion doit donc être à la fois formelle, c’est-à-dire rédigée en termes clairs et précis que l’assuré peut comprendre sans interprétation, et limitée, c’est-à-dire circonscrite à des hypothèses définies sans vider la garantie de sa substance.

La Cour de cassation veille strictement au respect de cette double condition. Par un arrêt du 1er décembre 2022 rendu à propos de pertes d’exploitation subies après des fermetures administratives, la deuxième chambre civile a rappelé que « les exclusions de garantie doivent être formelles et limitées », au sens de l’article L. 113-1 du code des assurances (Cass. 2e civ., 1er décembre 2022, n° 21-19.343 sur courdecassation.fr). Dans cette affaire, l’assureur opposait une clause qui excluait la garantie lorsque la fermeture administrative concernait au moins un autre établissement du même département pour une cause identique ; la cour d’appel avait jugé la clause non formelle et vidé la garantie de sa substance. La Cour de cassation a censuré ce raisonnement en relevant que « la garantie couvrait le risque de pertes d’exploitation consécutives, non à une épidémie, mais à une fermeture administrative ordonnée à la suite d’une maladie contagieuse, d’un meurtre, d’un suicide, d’une épidémie ou d’une intoxication, de sorte que l’exclusion considérée, qui laissait dans le champ de la garantie les pertes d’exploitation consécutives à une fermeture administrative liée à ces autres causes ou survenue dans d’autres circonstances que celles prévues par la clause d’exclusion, n’avait pas pour effet de vider la garantie de sa substance ». L’enseignement est double : une exclusion rédigée avec précision et qui laisse subsister un champ réel de garantie peut être valable, mais toute clause floue, qui obligerait l’assuré à interpréter des notions non définies pour savoir s’il est couvert, encourt l’annulation. Le commerçant parisien doit donc relire sa clause de fermeture administrative mot à mot : quels événements déclenchent la garantie, quelles causes sont exclues, et l’exclusion laisse-t-elle un risque couvert identifiable ? Si la clause exclut par exemple les fermetures liées à des troubles à l’ordre public sans autre garantie résiduelle claire, sa validité pourra être discutée ; si elle définit précisément les cas couverts et les cas exclus, elle s’appliquera.

Au-delà de la clause, l’indemnisation suppose de chiffrer la perte. La perte d’exploitation se mesure en comparant la marge brute réalisée pendant la période troublée à celle qui aurait été réalisée sans l’événement, à partir de la comptabilité, des relevés de caisse, des factures fournisseurs et des chiffres d’affaires des périodes comparables. Le commerçant a intérêt à faire établir cette comparaison par son expert-comptable, à conserver tous les justificatifs de charges fixes continuées pendant la fermeture, loyers, salaires, primes d’assurance, et à répondre avec précision aux demandes de l’expert mandaté par l’assureur. En cas de désaccord sur le montant ou sur l’application de la garantie, une contre-expertise amiable puis, à défaut d’accord, une action en justice permettent de trancher, le juge appliquant les principes rappelés ci-dessus sur les exclusions. Dans tous les cas, la déclaration du sinistre perte d’exploitation obéit aux mêmes délais que celle des dommages matériels, et le retard non justifié expose aux mêmes discussions sur la déchéance, dans les limites protectrices de l’article L. 113-2.

Conclusion

Le couvre-feu instauré à Paris dans la nuit du 19 au 20 octobre 2026, place de la République et aux Halles, ne suspend ni le bail commercial ni l’obligation de payer le loyer : mesure générale et temporaire de police administrative, extérieure au contrat et sans lien avec la destination du local, il ne constitue ni un manquement du bailleur à son obligation de délivrance ni une perte de la chose, et l’obligation de payer le loyer reste exigible comme l’ont jugé la Cour de cassation pour les fermetures administratives. Le preneur ne peut ni imputer unilatéralement le dépôt de garantie sur les loyers ni résilier le bail de son fait, tandis que le bailleur qui actionne la clause résolutoire doit délivrer un commandement mentionnant le délai d’un mois, sous peine de nullité, devant le tribunal judiciaire de Paris, où le preneur pourra solliciter des délais de paiement. En parallèle, le commerçant dont le local a été dégradé doit déclarer le sinistre à son assureur dans le délai fixé par le contrat, au moins cinq jours ouvrés, et constituer son dossier de preuves, plainte, constat, photographies et factures ; celui qui subit une perte d’exploitation doit relire sa clause de fermeture administrative à la lumière de l’exigence d’exclusions formelles et limitées, et chiffrer sa perte avec son expert-comptable. Payer le loyer pour préserver le bail, déclarer vite pour préserver la garantie, relire le contrat pour préparer le recours : telle est la discipline qui permet de traverser le couvre-feu sans transformer une fermeture de quelques nuits en contentieux de plusieurs années.