Après les violences qui ont secoué Paris le week-end des 17 et 18 octobre 2026, le préfet de police a signé deux arrêtés qui changent la vie nocturne de deux secteurs de la capitale. Selon l’article de Thomas Martin publié par actu.fr le 19 octobre 2026 à 19h14, un couvre-feu entre en vigueur le lundi 19 octobre à 23 heures jusqu’au mardi 20 octobre à 6 heures sur le terre-plein central de la place de la République, à cheval sur les 10e et 11e arrondissements, et dans un secteur des Halles dans le 1er arrondissement, autour de la place Maurice-Quentin, de la rue Berger, du passage des Lingères, du boulevard de Sébastopol entre la rue Berger et la rue Rambuteau, de la rue Rambuteau et de l’allée André-Breton. Les résidents qui justifient de leur domicile dans ces périmètres, les travailleurs qui doivent s’y rendre pour exercer leur profession, les membres des services publics de secours et les commerçants sont expressément exemptés de l’interdiction de circuler. Un second arrêté interdit, du lundi 19 octobre à 20 heures au mardi 20 octobre à 6 heures, les cortèges, défilés et rassemblements non déclarés autour de la place de la République, des Halles, des Champs-Élysées, de la place de la Concorde et de plusieurs grandes gares parisiennes. Dans les considérants, la préfecture de police fait état de 855 interpellations le samedi 17 octobre, de 351 nouvelles interpellations le dimanche 18 octobre, de 297 blessés parmi les forces de sécurité intérieure le samedi puis 17 le dimanche, de 111 blessés parmi les riverains et les manifestants, et de 36 magasins dégradés dont 33 pillés pour la seule journée du dimanche, avec le pillage du BHV à Paris-Centre.

Pour les chantiers parisiens, la question est immédiate et pratique. Les travaux de nuit, les livraisons de matériaux prévues après 23 heures, les rotations de bennes et les équipes qui interviennent en horaires décalés pour limiter la gêne des riverains se heurtent à une interdiction de circuler prise pour des motifs d’ordre public. Le maître d’ouvrage qui attend la livraison de sa maison ou de son appartement s’interroge : le retard qui en résulte ouvre-t-il droit à des pénalités, le constructeur peut-il invoquer la force majeure, et que faut-il écrire, à qui, et dans quel délai pour préserver ses droits. Cet article expose le régime applicable, à partir des textes en vigueur vérifiés sur Légifrance et des décisions rendues par les juridictions, afin que chaque partie sache ce qu’elle peut exiger et ce qu’elle doit prouver.

I. Couvre-feu à Paris : périmètres, horaires et effets directs sur les chantiers

A. Couvre-feu à Paris octobre 2026 : quelles zones, quels horaires et quelles dérogations pour rejoindre un chantier

Le dispositif parisien repose sur deux arrêtés du préfet de police de Paris datés du 19 octobre 2026, publiés sur le site de la préfecture de police. Le premier instaure l’interdiction de circuler de 23 heures à 6 heures dans les deux périmètres décrits ci-dessus. Le second interdit les rassemblements non déclarés dans des périmètres plus larges, dès 20 heures. Les deux textes sont limités dans le temps : ils couvrent la nuit du lundi 19 au mardi 20 octobre 2026. Cette limitation temporelle est déterminante pour la suite, car elle conditionne l’ampleur du retard qu’un constructeur pourra légitimement imputer à la mesure.

La compétence du préfet de police à Paris résulte d’un régime propre à la capitale. Aux termes de l’article L. 2512-13 du code général des collectivités territoriales, dans la Ville de Paris, le préfet de police exerce les pouvoirs et attributions qui lui sont conférés par l’arrêté des consuls du 12 messidor an VIII et par les textes qui l’ont modifié, ainsi que par les articles L. 2512-7, L. 2512-14 et L. 2512-17 du même code, comme le rappelle la page officielle du texte (article L. 2512-13 du code général des collectivités territoriales). De façon générale, la police municipale a pour objet d’assurer le bon ordre, la sûreté, la sécurité et la salubrité publiques, et elle comprend notamment tout ce qui intéresse la sûreté et la commodité du passage dans les rues, quais, places et voies publiques (article L. 2212-2 du code général des collectivités territoriales). C’est sur ce fondement que l’autorité de police peut interdire la circulation des personnes dans un périmètre et sur une plage horaire déterminés, lorsque les circonstances l’exigent pour prévenir des troubles à l’ordre public.

Pour un chantier situé dans les périmètres ou dont l’accès suppose de les traverser entre 23 heures et 6 heures, trois situations doivent être distinguées. Premièrement, les travailleurs qui doivent rejoindre ces secteurs pour exercer leur profession sont exemptés de l’interdiction, selon l’arrêté rapporté par actu.fr. Un ouvrier, un chef de chantier ou un livreur peut donc circuler, à condition de pouvoir justifier sa situation en cas de contrôle : ordre de mission, attestation de l’employeur, planning de travaux de nuit. Deuxièmement, les commerçants des secteurs concernés sont également exemptés, ce qui couvre notamment les dépôts et bases vie installés dans le périmètre. Troisièmement, en dehors de ces catégories et des résidents et secours, aucune dérogation générale n’est prévue pour la nuit du 19 au 20 octobre. En pratique, les entreprises dont le chantier dépendait d’une livraison nocturne de béton, d’une grue mobile positionnée la nuit ou d’une équipe en horaires décalés doivent donc soit produire les justificatifs professionnels permettant de circuler, soit reporter l’intervention et documenter ce report.

Ce premier constat commande une démarche de preuve immédiate. Le constructeur ou l’entreprise qui subit l’effet du couvre-feu a intérêt à conserver une copie des deux arrêtés préfectoraux, à photographier l’état d’avancement du chantier à la date de la mesure, à archiver les bons de livraison annulés ou reportés, les plannings modifiés et les échanges écrits avec les fournisseurs et sous-traitants. Ces pièces serviront, selon le cas, à établir la cause du retard face au maître d’ouvrage ou à justifier une demande de prolongation du délai contractuel. Le maître d’ouvrage, de son côté, a intérêt à demander par écrit à son constructeur quelles interventions précises sont affectées par la mesure et quelles mesures de rattrapage sont envisagées, afin de figer la discussion sur des faits datés plutôt que sur des affirmations générales.

B. Le couvre-feu constitue-t-il un cas de force majeure qui excuse le retard du constructeur

La réponse passe par la définition légale de la force majeure en matière contractuelle. Aux termes de l’article 1218 du code civil, il y a force majeure lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur (article 1218 du code civil). Le même texte précise que si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue, à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat, et que si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit dans les conditions qu’il indique.

Appliquée au couvre-feu parisien d’octobre 2026, cette définition conduit à une analyse nuancée. Un arrêté préfectoral d’interdiction de circuler, pris après des violences urbaines, échappe au contrôle du constructeur et ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion d’un contrat signé des mois plus tôt. En revanche, ses effets pouvaient-ils être évités par des mesures appropriées. Pour un chantier qui travaille habituellement le jour et dont seule une livraison nocturne ponctuelle est affectée, le report de la livraison au lendemain constitue une mesure appropriée, et l’empêchement reste strictement temporaire. Seuls les chantiers dont l’organisation imposait objectivement des interventions nocturnes impossibles à déplacer, par exemple des travaux sur des voies dont l’occupation n’est autorisée que la nuit, pourront soutenir que l’arrêté a véritablement empêché l’exécution. Dans tous les cas, un couvre-feu d’une seule nuit ne rend pas l’exécution définitivement impossible : il suspend l’exécution pendant la durée de l’interdiction, il ne résout pas le contrat.

La jurisprudence précise qui peut invoquer la force majeure et à quelles fins. Par un arrêt du 25 novembre 2020, la première chambre civile de la Cour de cassation, dans l’affaire de la société Chaîne thermale du soleil contre des clients qui n’avaient pu profiter de leur séjour pour des raisons de santé, a jugé qu’il résulte de l’article 1218, alinéa 1, du code civil que le créancier qui n’a pu profiter de la prestation à laquelle il avait droit ne peut obtenir la résolution du contrat en invoquant la force majeure (Cour de cassation, première chambre civile, 25 novembre 2020, pourvoi n° 19-21.060, texte officiel de la décision sur Légifrance). Transposée au chantier, cette solution signifie que le maître d’ouvrage, créancier de l’obligation de livrer, ne peut pas se prévaloir lui-même de la force majeure pour faire résoudre le contrat : c’est au constructeur, débiteur de l’obligation d’exécuter les travaux, d’établir que l’arrêté l’a empêché d’exécuter, et le maître d’ouvrage conserve le droit de discuter cette preuve et de réclamer des pénalités pour la part du retard qui ne s’explique pas par la mesure.

En contrat de construction de maison individuelle, le législateur encadre strictement les causes de retard que le constructeur peut opposer. L’article L. 231-3 du code de la construction et de l’habitation répute non écrites les clauses ayant pour objet ou pour effet de décharger le constructeur de son obligation d’exécuter les travaux dans les délais prévus par le contrat en prévoyant notamment des causes légitimes de retard autres que les intempéries, les cas de force majeure et les cas fortuits (article L. 231-3 du code de la construction et de l’habitation). Un contrat qui listerait le couvre-feu, les troubles sociaux ou toute mesure de police parmi les causes automatiques de prolongation, en dehors de la qualification de force majeure, serait donc privé d’effet sur ce point : le constructeur devrait démontrer que l’arrêté réunit bien les caractères de la force majeure au sens de l’article 1218 du code civil, et non se retrancher derrière une clause générale. La cour d’appel de Grenoble l’a rappelé le 16 décembre 2025 dans un litige opposant une société civile immobilière à un garant, en visant ensemble le plancher réglementaire des pénalités, l’article L. 231-3 d) et la date d’ouverture du chantier comme point de départ du délai (cour d’appel de Grenoble, chambre civile section B, 16 décembre 2025, RG n° 22/04063). Pour le maître d’ouvrage parisien, la conséquence est claire : face à une demande de prolongation motivée par le couvre-feu, il faut exiger la démonstration précise de l’empêchement, nuit par nuit et tâche par tâche, et refuser les prolongations forfaitaires adossées à des clauses trop larges.

II. Retard de livraison : pénalités, mise en demeure et recours du maître d’ouvrage

A. Pénalités de retard de livraison : plancher légal, calcul et modération par le juge

En contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan, le contrat doit comporter une série d’énonciations obligatoires, parmi lesquelles figurent la date d’ouverture du chantier, le délai d’exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison (article L. 231-2, i, du code de la construction et de l’habitation). L’absence de ces mentions fragilise le contrat du constructeur et ouvre au maître d’ouvrage un moyen de contestation autonome, indépendamment même du couvre-feu. Lorsque le contrat est muet ou imprécis sur le délai, le juge reconstitue l’engagement des parties à partir des échanges, des avenants et des documents de chantier, exercice toujours incertain qui justifie de faire préciser par écrit, dès la signature, une date d’ouverture et une durée d’exécution exprimées en jours calendaires.

Le montant des pénalités n’est pas libre. En cas de retard de livraison, les pénalités prévues au i de l’article L. 231-2 ne peuvent être fixées à un montant inférieur à 1/3 000 du prix convenu par jour de retard (article R. 231-14 du code de la construction et de l’habitation). Pour une maison convenue à 300 000 euros, le plancher s’établit donc à 100 euros par jour calendaire de retard, soit 3 000 euros pour un mois. Les parties peuvent convenir d’un montant supérieur, et c’est fréquent, mais elles ne peuvent descendre en dessous de ce seuil. Le même article autorise le contrat à prévoir à la charge du maître d’ouvrage une pénalité pour retard de paiement, dont le taux ne peut excéder 1 % par mois calculé sur les sommes non réglées lorsque la pénalité pour retard de livraison est limitée au plancher légal. La symétrie ainsi organisée protège les deux parties : le constructeur pressé par le calendrier, le maître d’ouvrage pressé par les appels de fonds.

Le point de départ du délai dont le non-respect déclenche les pénalités est fixé par la jurisprudence avec une netteté utile. Comme l’a rappelé la cour d’appel de Grenoble dans l’arrêt du 16 décembre 2025 déjà cité, le point de départ du délai d’exécution dont le non-respect est sanctionné par des pénalités de retard prévues par l’article L. 231-2, i, est la date indiquée au contrat pour l’ouverture du chantier, solution posée par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 12 octobre 2017 (Cour de cassation, troisième chambre civile, 12 octobre 2017, pourvoi n° 16-21.238, publié au bulletin, texte officiel de la décision sur Légifrance, qui juge que le point de départ du délai d’exécution dont le non-respect est sanctionné par des pénalités de retard est la date indiquée au contrat pour l’ouverture du chantier). Concrètement, le maître d’ouvrage parisien calcule le retard à partir de cette date contractuelle, augmentée de la durée d’exécution stipulée, et le constructeur ne peut retrancher du décompte que les jours dont il établit qu’ils correspondent à un empêchement caractérisé, comme la nuit du 19 au 20 octobre 2026 si le chantier entrait objectivement dans le champ de l’interdiction.

Hors contrat de construction de maison individuelle, notamment en marché privé de travaux ou en vente en l’état futur d’achèvement, les pénalités prennent la forme d’une clause pénale de droit commun. Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre, mais le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, et lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier (article 1231-5 du code civil). Le fondement de toute demande indemnitaire reste posé par l’article 1231-1 du même code : le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure (article 1231-1 du code civil). La charge de la preuve pèse donc sur le professionnel en retard, non sur le client qui attend son bien.

L’actualité jurisprudentielle la plus récente illustre le pouvoir modérateur du juge avec des chiffres parlants. Le 22 janvier 2026, la cour d’appel de Rennes a statué sur une clause pénale de 500 euros par jour de retard stipulée dans un acte de vente du 29 novembre 2017 pour des travaux qui devaient être livrés au plus tard le 31 mars 2018 et ne l’ont été que le 12 avril 2019. La cour a relevé que le montant de la clause pénale réclamée s’élevait à la somme de 564 000 euros pour un retard d’une année, et a jugé que ce montant apparaît manifestement excessif eu égard au préjudice subi, rappelant que le local était destiné à être utilisé par le locataire de la venderesse et qu’il n’était justifié d’aucune réclamation de la part de celui-ci, avant de condamner le débiteur à payer 30 000 euros au titre de la clause pénale (cour d’appel de Rennes, 4e chambre, 22 janvier 2026, RG n° 24/03763). L’enseignement vaut pour les chantiers parisiens affectés par le couvre-feu : des pénalités cumulées sur plusieurs mois de retard ne sont jamais acquises dans leur montant nominal, le juge les ramène à une proportion du préjudice démontré, et le maître d’ouvrage qui veut obtenir une indemnisation complète doit documenter son préjudice réel, loyers payés en double, frais d’hébergement, surcoûts de déménagement reporté, plutôt que de s’en remettre au seul compteur contractuel. Pour une analyse d’ensemble des sanctions du retard en vente en l’état futur d’achèvement, le lecteur pourra se reporter à l’analyse des pénalités et de la résolution d’une vente en l’état futur d’achèvement livrée en retard.

Une condition procédurale verrouille l’exigibilité des pénalités : sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure, comme l’énonce le dernier alinéa de l’article 1231-5 du code civil déjà cité. Le maître d’ouvrage qui constate un dépassement du délai contractuel doit donc adresser au constructeur une mise en demeure de livrer, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par tout écrit dont il conservera la preuve de réception, en rappelant la date contractuelle, le décompte des jours de retard et le montant des pénalités encourues. Dans l’affaire rennaise, la cour a relevé la lettre de mise en demeure adressée le 1er avril 2019 par le conseil de la venderesse, qui demandait l’application de la clause pour les travaux convenus. Sans cette mise en demeure, les pénalités ne courent pas, même si le retard est avéré. Le couvre-feu ne dispense pas de cette formalité : il fournit seulement au constructeur un argument, à examiner jour par jour, pour contester une partie du décompte.

B. Mise en demeure, garantie de livraison et contestation de l’arrêté : sécuriser le calendrier après le couvre-feu

La première sécurisation est contractuelle et immédiate. Dès que le retard apparaît, le maître d’ouvrage met en demeure comme indiqué ci-dessus, puis propose ou exige un avenant écrit qui arrête un nouveau calendrier réaliste, déduction faite des seuls jours d’empêchement démontré. Pour la nuit du 19 au 20 octobre 2026, un à deux jours de prolongation documentés sont défendables ; une prolongation forfaitaire de plusieurs semaines au seul motif des troubles urbains ne l’est pas, sauf si le chantier a subi des dégradations ou des pillages avérés qui appellent des réparations. L’avenant doit préciser si les pénalités déjà encourues sont maintenues, et il doit être signé avant la reprise à plein rythme des travaux, faute de quoi chaque partie reconstruira après coup sa propre version du calendrier.

La deuxième sécurisation tient aux garanties légales du contrat de construction de maison individuelle. Le contrat doit comporter les justifications des garanties de remboursement et de livraison apportées par le constructeur, les attestations de ces garanties étant établies par le garant et annexées au contrat, comme l’exige le k de l’article L. 231-2 du code de la construction et de l’habitation cité plus haut. Si le constructeur, fragilisé par l’arrêt du chantier ou par d’autres difficultés, cesse d’exécuter les travaux, le maître d’ouvrage peut actionner le garant de livraison, qui fait achever la construction. Le couvre-feu d’une nuit ne caractérise pas à lui seul une défaillance du constructeur de nature à mobiliser cette garantie, mais il constitue le moment opportun pour vérifier que l’attestation est bien annexée au contrat et que le garant est toujours solvable, vérification que trop de maîtres d’ouvrage négligent jusqu’au jour où le chantier s’arrête.

La troisième voie, symétrique, appartient au professionnel ou au riverain qui estime l’arrêté illégal ou disproportionné : le recours contre la mesure de police elle-même. La juridiction administrative ne peut être saisie que par voie de recours formé contre une décision, et ce, dans les deux mois à partir de la notification ou de la publication de la décision attaquée (article R. 421-1 du code de justice administrative). Le délai de deux mois court donc à compter de la publication des arrêtés du 19 octobre 2026, et toute contestation au fond présentée après ce délai serait irrecevable. En cas d’urgence, et un couvre-feu qui prive un chantier de ses nuits de travail caractérise l’urgence pour l’entreprise concernée, le juge des référés, saisi d’une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l’exécution de la décision administrative, ou de certains de ses effets, lorsque l’urgence le justifie et qu’il est fait état d’un moyen propre à créer, en l’état de l’instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision (article L. 521-1 du code de justice administrative). La suspension, si elle est prononcée, prend fin au plus tard lorsqu’il est statué sur la requête en annulation. Pour un couvre-feu d’une seule nuit, le référé-suspension relève toutefois de l’exercice théorique : le juge statue rarement avant l’expiration de la mesure, et le recours conserve surtout un intérêt indemnitaire si l’entreprise démontre un préjudice lié à une mesure illégale.

Le parallèle avec les autres effets du couvre-feu sur les contrats parisiens éclaire la cohérence d’ensemble. Les commerces contraints de fermer le soir s’interrogent sur le loyer du bail commercial quand la boutique doit fermer le soir, les chantiers s’interrogent sur les pénalités de retard : dans les deux cas, la mesure de police n’efface pas le contrat, elle ouvre une discussion encadrée par les textes sur la part du préjudice imputable à la décision publique et sur les diligences de chacun pour en limiter les effets. Le constructeur qui n’a ni réorganisé ses équipes, ni documenté l’empêchement, ni proposé de rattrapage, obtiendra difficilement l’indulgence du juge. Le maître d’ouvrage qui n’a ni mis en demeure, ni chiffré son préjudice, ni signé d’avenant, recouvrera difficilement l’intégralité de ses pénalités. La rigueur documentaire départage les parties bien plus sûrement que l’invocation incantatoire de la force majeure.

Conclusion

Le couvre-feu instauré à Paris pour la nuit du 19 au 20 octobre 2026, sur la place de la République et dans le secteur des Halles, avec l’interdiction des rassemblements non déclarés dans des périmètres élargis, constitue un événement extérieur au chantier que le constructeur n’a ni voulu ni prévu. Lorsqu’il empêche véritablement des interventions nocturnes non reportables, il réunit les traits de la force majeure définie par l’article 1218 du code civil et suspend l’exécution pour la durée de l’empêchement, sans résoudre le contrat. Mais cette qualification se prouve nuit par nuit, tâche par tâche, pièces à l’appui, et elle ne couvre ni les retards antérieurs à la mesure, ni l’inorganisation du chantier, ni les clauses de prolongation automatique que l’article L. 231-3 du code de la construction et de l’habitation prive d’effet. Les pénalités de retard, calculées à partir de la date d’ouverture du chantier stipulée au contrat et au plancher du 1/3 000 du prix par jour en maison individuelle, restent dues pour tout retard inexpliqué, après mise en demeure, sous le contrôle modérateur du juge illustré par la cour d’appel de Rennes. Le recours contre l’arrêté, dans les deux mois de sa publication avec la voie du référé-suspension en cas d’urgence, complète l’arsenal sans remplacer la discipline contractuelle. Maîtres d’ouvrage et professionnels parisiens ont donc une feuille de route commune : écrire, dater, chiffrer et, lorsque le calendrier dérape durablement, signer un avenant plutôt que de laisser le différend s’enliser jusqu’à la réception.