Depuis la mi-octobre 2026, le couvre-feu instauré à Paris et dans plusieurs villes de France bouleverse l’activité des commerces qui réalisent l’essentiel de leur chiffre d’affaires en soirée : restaurants, bars, boutiques, salles de sport, commerces alimentaires. Quand l’arrêté préfectoral impose de fermer à une heure qui ampute la journée d’exploitation, une question surgit aussitôt chez les preneurs à bail commercial : faut-il continuer à payer l’intégralité du loyer alors que les locaux ne peuvent plus être exploités normalement le soir ? La réponse du droit français, forgée pendant la crise sanitaire du Covid-19, est ferme : le loyer reste dû, la fermeture administrative ne s’analyse ni comme une perte des locaux ni comme une dispense de payer. Le preneur qui cesse unilatéralement de régler ses loyers s’expose au jeu de la clause résolutoire, au commandement de payer et, à terme, à l’expulsion. Il dispose en revanche de leviers concrets : renégociation avec le bailleur, délais de paiement accordés par le juge, garantie perte d’exploitation et, à Paris comme en Île-de-France, un dossier de preuves adossé à l’arrêté de couvre-feu. Cet article expose ces règles, les décisions qui les portent et les démarches utiles, pièces à l’appui.
I. Le loyer du bail commercial reste dû malgré la fermeture du soir imposée par le couvre-feu
A. Fermeture administrative et loyer : pourquoi l’obligation de payer subsiste
Le bail commercial obéit d’abord au statut des baux commerciaux : « Les dispositions du présent chapitre s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité », dispose l’article L. 145-1 du code de commerce. Le preneur d’une boutique, d’un restaurant ou d’un local artisanal à Paris relève donc de ce statut protecteur, mais aussi de son corollaire : le loyer constitue la contrepartie de la mise à disposition des locaux par le bailleur, et cette mise à disposition ne cesse pas parce qu’une mesure de police administrative restreint les horaires d’ouverture au public.
Certains preneurs invoquent l’article 1722 du code civil, qui prévoit que « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. » L’argument paraît séduisant : privé de son exploitation du soir, le commerçant soutient qu’il subit une perte partielle de la chose louée et réclame une diminution du loyer pour la période du couvre-feu. Les juridictions ont tranché cette question pendant l’épidémie de Covid-19, à propos de fermetures administratives bien plus lourdes qu’un couvre-feu — des interdictions totales d’accueillir du public pendant plusieurs semaines — et la réponse vaut directement pour le couvre-feu parisien d’octobre 2026.
Dans un arrêt du 7 mai 2025 (troisième chambre civile, pourvoi n° 24-10.097, arrêt n° 240 F-D), la Cour de cassation a statué sur le cas d’une société locataire de locaux commerciaux affectés à l’activité d’établissement scolaire, qui refusait de payer l’intégralité des loyers de la période de fermeture administrative du 14 mars au 11 mai 2020. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait limité les provisions au motif que la locataire avait subi une perte partielle de la chose louée, puisqu’elle n’avait pu ni jouir des locaux ni les utiliser conformément à leur destination. La Cour de cassation a censuré cette analyse au visa de l’article 1722 du code civil, dont elle a rappelé les termes : « Aux termes de ce texte, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. » Puis elle a posé la règle décisive, déjà fixée le 23 novembre 2022 (pourvoi n° 21-21.867, publié) : « L’effet de la mesure gouvernementale d’interdiction de recevoir du public, générale et temporaire et sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil (3e Civ., 23 novembre 2022, pourvoi n° 21-21.867, publié). » En conséquence, « En statuant ainsi, la cour d’appel a violé le texte susvisé. »
Le couvre-feu d’octobre 2026 présente exactement les traits visés par cette jurisprudence : une mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local, qui restreint l’exploitation sans détruire ni dégrader les lieux. Les murs, la vitrine, la réserve et les équipements demeurent intacts et à la disposition du preneur, qui peut y accéder, stocker, préparer, vendre à emporter ou en journée selon les termes de l’arrêté. Il n’y a donc ni destruction totale ni destruction partielle au sens de l’article 1722, et le preneur ne peut exiger ni résiliation de plein droit ni diminution du prix sur ce fondement. L’absence de toute faute du bailleur est indifférente, comme l’avait relevé la cour d’appel dans l’affaire censurée : ce n’est pas le comportement du bailleur qui compte, c’est la nature juridique de la mesure.
L’argument de la force majeure ne change pas cette conclusion pour l’obligation de payer une somme d’argent. L’article 1218 du code civil définit la force majeure en ces termes : « Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur. Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1 . » Or le couvre-feu n’empêche pas le preneur de payer son loyer : les virements fonctionnent, la dette est exigible, et la gêne porte sur l’exploitation du fonds, non sur le règlement de la somme due. C’est pourquoi les tribunaux ont constamment maintenu l’obligation de payer les loyers commerciaux pendant les fermetures administratives, tout en ouvrant au preneur la voie des délais de paiement et de la négociation, exposés plus loin. Symétriquement, l’article 1351 du code civil ne libère le débiteur qu’en cas d’impossibilité définitive procédant de la force majeure : « L’impossibilité d’exécuter la prestation libère le débiteur à due concurrence lorsqu’elle procède d’un cas de force majeure et qu’elle est définitive, à moins qu’il n’ait convenu de s’en charger ou qu’il ait été préalablement mis en demeure. » Une restriction temporaire d’horaires, par nature provisoire, ne remplit pas cette condition de définitif. Quant au bailleur qui réclamerait des dommages et intérêts pour le retard de paiement, l’article 1231-1 du code civil lui impose de tenir compte de la force majeure invoquée par le débiteur : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. » En pratique, cela signifie que le preneur de bonne foi, frappé par le couvre-feu et en discussion active avec son bailleur, peut utilement demander au juge d’écarter les pénalités de retard, sans pour autant effacer le principal des loyers dus.
B. Loyer impayé pendant le couvre-feu : commandement, clause résolutoire et expulsion
Le preneur qui cesse de payer tout ou partie de son loyer au motif du couvre-feu s’expose au mécanisme le plus redouté du bail commercial : la clause résolutoire. La plupart des baux commerciaux stipulent que tout défaut de paiement d’un terme de loyer, après un commandement resté sans effet, entraîne la résiliation de plein droit du bail. L’article L. 145-41 du code de commerce encadre strictement ce mécanisme : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. » Concrètement, l’huissier — aujourd’hui commissaire de justice — délivre un commandement de payer qui reproduit ce délai d’un mois ; si le preneur ne s’est pas libéré à l’expiration de ce mois écoulé depuis le commandement, la clause est acquise et le bailleur peut saisir le juge pour faire constater la résiliation, ordonner l’expulsion et obtenir le paiement des arriérés. Les juges saisis peuvent toutefois accorder des délais au preneur en application de l’article 1343-5 du code civil, et suspendre pendant ce temps les effets de la clause résolutoire, pourvu que la résiliation n’ait pas déjà été constatée par une décision passée en force de chose jugée.
Face à un commandement de payer reçu pendant le couvre-feu, la pire réaction consiste à ne rien faire en espérant que la mesure de police administrative protège le preneur. Elle ne le protège pas : comme l’a jugé la Cour de cassation le 7 mai 2025, la contestation tirée de la fermeture administrative ne rend pas sérieusement contestable l’obligation de payer les loyers, de sorte que le juge des référés peut condamner le preneur au paiement de provisions et que le juge du fond peut constater l’acquisition de la clause résolutoire. Le preneur avisé réagit au contraire dans le mois du commandement : il paie les termes réclamés s’il le peut, même partiellement, car tout versement réduit l’arriéré et démontre sa bonne foi ; il écrit au bailleur pour proposer un échéancier adossé à la durée annoncée du couvre-feu ; et il prépare, avec les pièces comptables montrant la chute du chiffre d’affaires du soir, une demande de délais de paiement devant le juge. L’article 1343-5 du code civil autorise en effet le juge à aider un débiteur malheureux et de bonne foi : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » Pendant le temps accordé par le juge, les majorations et pénalités de retard ne courent pas, ce qui allège le coût total de l’épisode. Le commerçant qui découvre ces règles à l’occasion d’un premier impayé consultera utilement un exposé pratique des réflexes à adopter quand survient un loyer impayé, que faire côté bailleur comme côté preneur, ainsi que le rappel détaillé des effets du commandement visant la clause résolutoire et des moyens de sauver le bail avant l’audience.
Lorsque la dette locative ne peut être apurée dans le mois du commandement, le preneur peut encore solliciter du juge des délais et la suspension des effets de la clause résolutoire, en justifiant de sa capacité à régler l’arriéré et à reprendre le paiement du loyer courant. Depuis la loi du 26 mai 2026, l’article L. 145-41 du code de commerce précise que l’octroi de ces délais est conditionné à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. La démonstration repose donc sur des documents : relevés bancaires, plan de trésorerie intégrant la fin annoncée du couvre-feu, accord partiel du bailleur, attestation de l’expert-comptable. Un dossier chiffré et sincère obtient des délais ; un simple refus de payer fondé sur le couvre-feu expose à la constatation de la résiliation et à l’expulsion, avec condamnation aux loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux.
II. Les leviers du commerçant pour traverser le couvre-feu sans perdre son bail
A. Renégocier le loyer, étaler la dette et mobiliser l’assurance perte d’exploitation
Puisque le loyer reste juridiquement dû, l’effort principal du preneur porte sur la négociation d’un aménagement amiable. La voie la plus rapide consiste à demander au bailleur une remise temporaire, un étalement ou un avoir sur les charges, en échange d’engagements crédibles : reprise du paiement intégral à la levée du couvre-feu, allongement de la durée du bail, abandon d’une indemnité d’éviction future, travaux d’embellissement financés par le preneur. Tout accord doit être écrit, daté et signé : avenant au bail, protocole d’accord ou simple échange de lettres recommandées valant reconnaissance des concessions réciproques. Un accord verbal sur une remise de loyer ne vaut rien le jour où le bailleur délivre un commandement pour l’intégralité des termes ; seul l’écrit fait foi du nouveau montant exigible. Le preneur joint à sa demande les pièces qui objectivent sa perte : comparatif du chiffre d’affaires des soirées avant et pendant le couvre-feu, relevés de caisse, attestations de l’expert-comptable, copie de l’arrêté préfectoral applicable à sa rue.
À défaut d’accord amiable, le preneur peut saisir le juge pour obtenir des délais de paiement dans la limite de deux années prévue par l’article 1343-5 du code civil, cité plus haut, et demander la suspension des effets de la clause résolutoire sur le fondement de l’article L. 145-41 du code de commerce. Cette demande se forme devant le juge saisi de la demande en constatation de la clause résolutoire, ou par assignation propre si aucun commandement n’a encore été délivré. Le juge apprécie la situation du débiteur et les besoins du créancier : un commerçant parisien dont l’activité du soir représente soixante pour cent du chiffre d’affaires, qui a toujours payé ses loyers avant octobre 2026 et qui propose un échéancier réaliste adossé à la fin annoncée du couvre-feu, présente le profil du débiteur malheureux et de bonne foi auquel les délais sont accordés. À l’inverse, un preneur qui ne paie plus rien, ne propose rien et invoque seulement le couvre-feu comme dispense générale ne les obtiendra pas, surtout s’il réglait déjà irrégulièrement ses loyers avant la mesure de police.
Le troisième levier tient à l’assurance perte d’exploitation, trop souvent négligée par les petits commerces. De nombreux contrats multirisques professionnels comportent une garantie qui compense la baisse de chiffre d’affaires consécutive à une fermeture administrative, parfois sans dommage matériel préalable, parfois seulement avec dommage matériel. Le preneur déclare le sinistre à son assureur dès la publication de l’arrêté de couvre-feu, en joignant l’arrêté, le bail, les bilans des trois derniers exercices et le relevé des encaissements depuis le début de la mesure. Si l’assureur oppose une exclusion pour mesures sanitaires ou troubles à l’ordre public, cette exclusion doit être relue à la lumière exacte de sa rédaction : une clause qui exclut les épidémies ne couvre pas nécessairement un couvre-feu motivé par le maintien de l’ordre, et une clause obscure s’interprète en faveur de l’assuré. En cas de refus persistant, la médiation de l’assurance puis, si besoin, l’action en exécution du contrat permettent de trancher, mais le preneur ne doit jamais cesser de payer ses loyers en attendant l’issue du litige avec son assureur : le bailleur est un tiers à ce litige et la clause résolutoire continuerait de courir.
Enfin, certains preneurs envisagent de demander la résiliation du bail pour mettre fin à une exploitation devenue déficitaire. Cette voie est étroite. La résiliation suppose soit une clause du bail qui la prévoit dans cette hypothèse, soit une décision de justice, soit un accord amiable avec le bailleur, souvent monnayé contre une indemnité de résiliation anticipée équivalant à plusieurs mois de loyer. Le droit commun des contrats éclaire la distinction entre rupture pour l’avenir et anéantissement rétroactif : « La résolution met fin au contrat. » et « Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. » Pour un bail à exécution successive, la rupture ne vaut donc que pour l’avenir : les loyers courus pendant le couvre-feu, y compris ceux de la période où le commerce fermait tôt, restent dus jusqu’à la date d’effet de la résiliation. Par ailleurs, la révision du loyer en cours de bail obéit à des conditions propres, et la valeur locative qui sert de référence à tout renouvellement ou à toute révision judiciaire se détermine d’après des critères légaux stables : « Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après : 1 Les caractéristiques du local considéré ; 2 La destination des lieux ; 3 Les obligations respectives des parties ; 4 Les facteurs locaux de commercialité ; 5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments. » Un couvre-feu temporaire ne modifie pas durablement les facteurs locaux de commercialité au sens de ce texte, de sorte qu’il n’ouvre pas à lui seul une action en révision du loyer ; il peut en revanche nourrir la négociation amiable d’une remise ponctuelle avec un bailleur soucieux de conserver un preneur solvable.
B. Paris et Île-de-France : arrêté applicable, preuves à réunir et juridiction compétente
À Paris et en Île-de-France, le couvre-feu résulte d’arrêtés du préfet de police ou des préfets de département, pris pour le maintien de l’ordre et de la sécurité publique. Le fondement de ces mesures préexistait à l’épisode d’octobre 2026 : « Le représentant de l’Etat dans le département peut prendre, pour toutes les communes du département ou plusieurs d’entre elles, et dans tous les cas où il n’y aurait pas été pourvu par les autorités municipales, toutes mesures relatives au maintien de la salubrité, de la sûreté et de la tranquillité publiques. » prévoit l’article L. 2215-1 du code général des collectivités territoriales. Pour le commerçant parisien, la première tâche consiste à identifier l’arrêté exactement applicable à son adresse : la préfecture de police publie les arrêtés avec leur périmètre, leurs horaires et leur durée, et ces paramètres ont varié selon les secteurs et les semaines depuis la mi-octobre 2026. Le preneur télécharge l’arrêté, en conserve chaque version successive et note les dates d’entrée en vigueur et de prorogation, car c’est ce calendrier officiel qui bornera toute demande de remise ou d’étalement : un bailleur parisien n’accordera rien sur la seule foi d’articles de presse, mais il étudiera un dossier adossé au texte qui frappe précisément la rue de la boutique.
Le dossier de preuves se construit dès le premier soir de fermeture anticipée. Le preneur fait constater la baisse d’activité par tout moyen : relevés de caisse comparés aux mêmes jours des semaines précédentes, attestations de salariés placés en activité partielle, photographies datées du rideau baissé à l’heure imposée, échanges avec le bailleur signalant la difficulté. L’expert-comptable établit une attestation chiffrant la part du chiffre d’affaires réalisée habituellement sur la tranche horaire neutralisée par le couvre-feu, ainsi que l’excédent brut d’exploitation perdu. Ces pièces serviront trois fois : dans la négociation amiable avec le bailleur, dans la demande de délais de paiement devant le juge, et dans la déclaration de sinistre perte d’exploitation auprès de l’assureur. Le preneur parisien joint également son bail commercial complet, les trois dernières quittances de loyer démontrant qu’il était à jour avant le couvre-feu, et tout commandement de payer reçu depuis, afin que son conseil mesure le temps restant avant l’acquisition de la clause résolutoire.
En cas de litige, le contentieux du bail commercial parisien relève du tribunal judiciaire de Paris, pôle des baux commerciaux, qui connaît aussi bien des demandes en constatation de la clause résolutoire formées par le bailleur que des demandes de délais de paiement formées par le preneur. La procédure s’engage par assignation en référé pour les provisions ou au fond pour la résiliation, et les audiences exigent un dossier complet : bail, décomptes de loyers, commandement, arrêtés préfectoraux, attestations comptables, correspondances avec le bailleur et avec l’assureur. Le preneur qui exploite dans une commune d’Île-de-France hors Paris vérifie l’arrêté de son préfet de département, parfois distinct de celui de la capitale dans ses horaires et son périmètre, et saisit le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. Dans tous les cas, la comparution sans dossier chiffré ni proposition d’échéancier voue la demande de délais à l’échec, tandis qu’un preneur qui paie le courant, propose un rattrapage écrit et documente la chute de son activité du soir obtient le plus souvent l’étalement qui lui permet de passer le cap du couvre-feu sans perdre son emplacement.
Conclusion
Le couvre-feu instauré à Paris en octobre 2026 n’efface pas le loyer du bail commercial : la fermeture anticipée du soir, mesure générale et temporaire sans lien avec la destination des locaux, ne constitue ni une perte totale ni une perte partielle de la chose louée au sens de l’article 1722 du code civil, comme l’ont jugé la Cour de cassation le 23 novembre 2022 puis le 7 mai 2025 à propos de fermetures bien plus sévères. Le preneur qui suspend unilatéralement ses paiements s’expose au commandement de payer, à l’acquisition de la clause résolutoire un mois après ce commandement demeuré infructueux, puis à l’expulsion, sans que le couvre-feu rende sa dette sérieusement contestable. La voie utile passe par l’écrit et par le chiffre : signaler la difficulté au bailleur dès le premier mois, proposer un échéancier adossé au calendrier officiel des arrêtés, déclarer le sinistre perte d’exploitation, et, si le commandement est délivré, saisir le juge d’une demande de délais de paiement dans la limite de deux années avec suspension des pénalités. À Paris comme en Île-de-France, le dossier qui réunit l’arrêté applicable, les attestations comptables de la perte du soir et la preuve de la reprise du loyer courant donne au commerçant les meilleures chances de conserver son bail et son emplacement jusqu’à la levée de la mesure.