Le samedi 10 octobre 2026, vers huit heures du matin, un incendie s’est déclaré dans les combles d’un immeuble d’habitation d’environ 600 mètres carrés en plein centre de Montendre, en Charente-Maritime, entre la grande rue et la rue de l’hôtel de ville. Selon France 3 Régions, qui a couvert le sinistre le jour même, le feu a touché le deuxième étage du bâtiment, ravagé deux appartements et quatre combles, provoqué l’effondrement total de la toiture et nécessité l’évacuation d’une quinzaine de personnes, regroupées dans une salle mise à disposition par la mairie. Au plus fort de l’opération, 58 pompiers et une dizaine d’engins étaient mobilisés, et les flammes ont touché un bâtiment voisin. Aucun habitant n’a été blessé, mais un pompier a subi un « coup de chaud », et les secours ont signalé un risque d’effondrement ainsi que des dégâts liés aux eaux d’extinction retenues dans l’appartement situé juste sous le foyer. Le quotidien Sud Ouest a confirmé l’ampleur du sinistre dans un immeuble de deux étages en plein coeur de la commune.

Pour les occupants dont le logement a brûlé, mais aussi pour les voisins dont l’appartement a été arrosé, enfumé ou fragilisé sans avoir pris feu, la même question se pose dès le lendemain : le feu est parti des combles ou de chez le voisin, qui est responsable et qui paie l’indemnisation de l’appartement ? La réponse tient en deux temps. D’abord, la loi désigne le responsable selon une règle spéciale, propre à la propagation du feu, qui exige la preuve d’une faute. Ensuite, l’assurance habitation de chaque victime paie en premier, puis se retourne contre le responsable et son assureur. Voici, point par point, comment ces deux mécanismes s’articulent, avec les textes applicables et les décisions que les tribunaux appliquent réellement.

I. Le feu est parti des combles ou de chez le voisin : qui est responsable de l’incendie ?

A. Indemnisation incendie appartement : la communication du feu obéit à une règle spéciale, la faute prouvée

Quand le feu né dans un logement se propage à l’appartement voisin, le droit applicable n’est pas celui que la plupart des victimes imaginent. Beaucoup invoquent spontanément les troubles anormaux de voisinage, en faisant valoir que subir un incendie venu d’à côté dépasse, par définition, les inconvénients normaux du voisinage. La Cour de cassation a fermé cette porte : dans un arrêt de la deuxième chambre civile du 7 février 2019 (pourvoi n° 18-10.727), elle a approuvé une cour d’appel « ayant exactement rappelé que la responsabilité du fait des troubles excédant les inconvénients normaux de voisinage ne pouvait être étendue au cas de communication d’un incendie entre immeubles voisins, lequel est régi par les dispositions de l’article 1384 devenu 1242, alinéa 2, du code civil ». Autrement dit, le voisin victime d’un feu communiqué ne peut pas contourner l’exigence de faute en se plaçant sur le terrain des troubles de voisinage : il doit prouver une faute à l’origine de l’incendie.

Cette règle spéciale figure à l’article 1242, alinéa 2, du code civil, en vigueur dans sa version applicable au 10 octobre 2026 : « celui qui détient, à un titre quelconque, tout ou partie de l’immeuble ou des biens mobiliers dans lesquels un incendie a pris naissance ne sera responsable, vis-à-vis des tiers, des dommages causés par cet incendie que s’il est prouvé qu’il doit être attribué à sa faute ou à la faute des personnes dont il est responsable. Cette disposition ne s’applique pas aux rapports entre propriétaires et locataires, qui demeurent régis par les articles 1733 et 1734 du code civil ». Trois enseignements pratiques découlent de ce texte. Premièrement, le simple fait que le feu soit parti de l’appartement du voisin ne suffit pas à le déclarer responsable : il faut établir une faute précise, par exemple une installation électrique défectueuse connue et non réparée, un défaut d’entretien fautif, une imprudence caractérisée. Deuxièmement, la faute des personnes dont le détenteur répond suffit : le parent répond du fait de son enfant mineur, le commettant du fait de son préposé, dans les conditions du même article. Troisièmement, les rapports entre le propriétaire bailleur et son locataire relèvent d’un autre régime, celui des articles 1733 et 1734, qui repose sur une présomption et non sur la preuve d’une faute : ce point est examiné dans la sous-partie suivante.

La portée de cette règle a été rappelée avec fermeté par la troisième chambre civile le 14 décembre 2017 (pourvois n° 16-10.820 et 16-12.593). Dans cette affaire, une maison entièrement détruite par un incendie avait communiqué le feu à l’immeuble voisin, et l’assureur des voisins avait obtenu la condamnation des propriétaires du bien d’origine et de leur assureur à lui payer 123 068,47 euros. La Cour de cassation a censuré l’arrêt d’appel au visa de « l’article 1384, alinéa 2, devenu 1242, alinéa 2, du code civil », en jugeant « Qu’en statuant ainsi, par des motifs impropres à caractériser la responsabilité des propriétaires, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ». La leçon est directe pour les sinistrés de Montendre : pour obtenir la condamnation de l’occupant du logement où le feu a pris naissance, il faudra caractériser une faute précise à son encontre, et non se contenter de constater le point de départ du sinistre. L’enquête des pompiers et l’expertise d’assurance, qui déterminent le local d’éclosion et la cause technique du départ de feu, sont donc des pièces déterminantes, à conserver et à verser au dossier dès le premier jour.

En pratique, la faute à l’origine d’un incendie d’habitation prend des visages variés : un conduit de cheminée ou un insert mal entretenu, une installation électrique vétuste et notoirement dangereuse, des travaux réalisés sans précaution, le stockage de produits inflammables dans les combles ou la cave, une négligence grave dans l’usage d’appareils de chauffage d’appoint. À l’inverse, un incendie d’origine accidentelle sans faute identifiée, par exemple un vice caché de construction ou un événement de force majeure, n’engage pas la responsabilité de l’occupant du local d’éclosion envers les voisins : chacun est alors renvoyé vers sa propre assurance. C’est précisément pour cette raison que la première démarche d’une victime dont l’appartement a brûlé par propagation consiste à faire établir, par l’expert, non seulement où le feu a commencé, mais pourquoi il a commencé, et à qui ce pourquoi est imputable.

B. Feu parti du logement loué ou des combles : locataire, propriétaire ou artisan, qui répond de l’incendie ?

Lorsque le feu a pris naissance dans un logement loué, le bailleur dispose contre son locataire d’une arme redoutable : la présomption de responsabilité des articles 1733 et 1734 du code civil. L’article 1733 du code civil dispose : « Il répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve : Que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction. Ou que le feu a été communiqué par une maison voisine. » Le locataire est donc présumé responsable du feu survenu dans les lieux loués, et c’est à lui de rapporter l’une des trois preuves libératoires : le cas fortuit ou la force majeure, le vice de construction, ou la communication du feu par une maison voisine. S’il n’y parvient pas, il répond du sinistre envers son bailleur, ce qui explique pourquoi l’assurance du locataire contre les risques locatifs, dont l’incendie, conditionne l’indemnisation dans la plupart des dossiers.

L’article 1734 du code civil règle le cas, fréquent dans un immeuble collectif comme celui de Montendre, où plusieurs locataires se partagent le bâtiment : « S’il y a plusieurs locataires, tous sont responsables de l’incendie, proportionnellement à la valeur locative de la partie de l’immeuble qu’ils occupent ; A moins qu’ils ne prouvent que l’incendie a commencé dans l’habitation de l’un d’eux, auquel cas celui-là seul en est tenu ; Ou que quelques-uns ne prouvent que l’incendie n’a pu commencer chez eux, auquel cas ceux-là n’en sont pas tenus. » Concrètement, si l’enquête établit que le feu est parti des combles privatifs d’un lot ou d’un appartement précis, seul l’occupant de ce local est tenu ; si l’origine reste indéterminée dans les parties communes, la charge peut se répartir entre occupants au prorata des valeurs locatives, sauf preuve contraire. Pour les copropriétaires occupants, le même raisonnement s’applique par analogie dans les recours entre voisins, avec la règle de l’article 1242, alinéa 2, qui exige la faute prouvée.

La jurisprudence illustre ces partages de responsabilité avec des exemples parlants. Dans l’affaire tranchée par la troisième chambre civile le 14 décembre 2017 (pourvois n° 16-10.820 et 16-12.593), déjà citée, la cour d’appel avait retenu que « la faute que constitue le défaut ou l’insuffisance de ramonages engage la responsabilité du locataire sur le fondement de l’article 1382 du code civil » et avait partagé la charge finale entre le locataire et son assureur, d’une part, et l’artisan qui avait posé l’insert, d’autre part, par le biais de la garantie due par ce dernier aux propriétaires. Un défaut de ramonage, un insert posé sans respecter les règles de l’art, un conduit non conforme : autant de fautes précises qui permettent d’imputer le sinistre à un responsable identifié et d’actionner son assurance.

Dans un autre dossier, celui d’un feu né dans la chambre d’un résident d’établissement d’hébergement, la deuxième chambre civile, le 23 mai 2019 (pourvoi n° 18-17.369), a censuré une cour d’appel qui refusait d’imputer le sinistre au résident d’une chambre d’établissement d’hébergement, « alors qu’elle constatait que E… M… avait provoqué l’incendie en faisant tomber ou en ayant mal éteint le cigare qu’il avait lui-même allumé, ce dont il résultait qu’il avait commis une faute d’imprudence qui avait concouru au dommage », au visa de « l’article 1382, devenu 1240, du code civil ». L’article 1240 du code civil énonce ce fondement de droit commun : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Pour les victimes de Montendre, ces distinctions dessinent une carte des responsabilités à établir méthodiquement. Si le feu est parti des combles privatifs d’un copropriétaire ou d’un locataire, la faute d’entretien ou l’imprudence de cet occupant sera recherchée en premier. Si le feu est parti de combles constituant des parties communes mal entretenues, la responsabilité du syndicat des copropriétaires pourra être discutée, avec l’assurance de l’immeuble en face. Si un artisan est récemment intervenu sur la toiture, la charpente ou un conduit, sa responsabilité contractuelle et délictuelle entre en scène, avec son assureur décennal ou de responsabilité civile professionnelle. Et si l’origine demeure accidentelle et non fautive, les victimes se tourneront vers leurs propres contrats, sans recours contre l’occupant du local d’éclosion. Dans tous les cas, la victime n’a pas à mener seule cette enquête technique : c’est l’expert d’assurance, puis au besoin l’expert judiciaire, qui établit l’origine et la cause, comme l’explique la seconde partie consacrée à l’indemnisation.

II. Victime d’un feu venu d’à côté : qui paie votre indemnisation après l’incendie ?

A. Assurance habitation et incendie : déclaration en cinq jours, expertise et ce que le contrat paie vraiment

Quelle que soit la responsabilité du voisin, la première payeuse des victimes est leur propre assurance habitation, au titre de la garantie incendie. L’article L122-1 du code des assurances pose le principe : « L’assureur contre l’incendie répond de tous dommages causés par conflagration, embrasement ou simple combustion. » Ce texte couvre non seulement les biens directement brûlés, mais aussi les dommages causés par la propagation, la fumée, la suie et, selon les contrats, les dégâts provoqués par les secours, comme les eaux d’extinction qui, à Montendre, sont restées retenues dans l’appartement situé sous le foyer et ont aggravé les désordres. La loi ajoute toutefois une limite : « il ne répond pas, sauf convention contraire, de ceux occasionnés par la seule action de la chaleur ou par le contact direct et immédiat du feu ou d’une substance incandescente s’il n’y a eu ni incendie, ni commencement d’incendie susceptible de dégénérer en incendie véritable. » Ici, l’incendie véritable ne fait aucun doute, avec deux appartements et quatre combles ravagés et une toiture effondrée.

Il faut distinguer soigneusement ce que la loi impose et ce que le contrat ajoute. La loi oblige l’assureur incendie à répondre des dommages de combustion, mais le montant et les modalités de l’indemnisation dépendent du contrat souscrit : valeur à neuf ou valeur d’usage avec coefficient de vétusté, plafonds par pièce et par objet, franchise contractuelle, garanties annexes comme le relogement, les frais de déblais, la perte d’usage ou la privation de jouissance. Aucune garantie facultative ne doit être tenue pour acquise : un contrat au tiers simple ou une multirisque au rabais peuvent exclure la valeur à neuf ou plafonner durement le mobilier. La lecture attentive des conditions particulières et des conditions générales, dès la semaine du sinistre, conditionne toute la suite. Les assurés de Montendre dont l’appartement a été inondé par les eaux d’extinction sans avoir brûlé vérifieront en particulier la clause « dégâts des eaux » et la clause « recours des voisins et des tiers », qui jouent souvent dans ce type de sinistre mixte feu et eau.

Le premier délai à respecter est celui de la déclaration. L’article L113-2 du code des assurances oblige l’assuré « De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur. Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. » En pratique, les contrats prévoient le plus souvent cinq jours ouvrés à compter de la connaissance du sinistre, et la déclaration s’effectue par lettre recommandée, envoi recommandé électronique ou espace assuré en ligne avec accusé de réception. Une déclaration tardive n’entraîne la déchéance que si le contrat la prévoit expressément et si l’assureur prouve un préjudice, mais le retard complique toujours l’expertise : déclarez vite, par écrit, avec un premier inventaire des biens détruits et des photos des lieux. Joignez tout ce qui prouve l’ampleur des dommages : constats, attestations des voisins, coupures de presse locale, procès-verbaux des pompiers quand ils sont communicables, factures d’achat des meubles et appareils détruits.

Vient ensuite l’expertise, étape centrale du dossier. L’expert mandaté par l’assureur visite les lieux, chiffre les dommages immobiliers et mobiliers, applique la vétusté et la franchise prévues au contrat, et propose une indemnité. La victime a le droit de se faire assister par un expert de son choix, et en cas de désaccord persistant sur le chiffrage, de demander une contre-expertise, voire une tierce expertise si le contrat organise cette procédure. Notre article consacré à la contestation de l’expertise après un incendie détaille ces leviers : contester l’expertise de l’assurance habitation après un incendie, contre-expert, prix et recours. Point de vigilance : ne faites réaliser les réparations définitives qu’après le passage de l’expert, conservez les gravats et les biens endommagés jusqu’à l’expertise, et ne signez aucune quittance définitive ni transaction tant que le chiffrage ne vous satisfait pas, car la signature éteint le plus souvent tout recours complémentaire contre cet assureur.

Les occupants évacués dont le logement est devenu inhabitable, comme les quinze personnes regroupées dans la salle municipale de Montendre, se poseront la question du relogement et des loyers. La garantie « relogement » ou « frais supplémentaires d’hébergement », quand elle figure au contrat, prend en charge l’hôtel ou la location temporaire dans la limite d’un plafond et d’une durée. Le sort des loyers et de l’obligation de relogement, selon que l’on est locataire ou propriétaire, est traité dans notre dossier dédié : incendie dans l’immeuble, assurance habitation, relogement et loyers, qui paie quoi. Et lorsque le sinistre touche des parties communes, toiture et charpente en tête, l’articulation avec l’assurance de l’immeuble et la répartition entre copropriétaires est exposée ici : incendie en copropriété et assurance, qui paie les parties communes. Ces trois volets forment un ensemble : le présent article traite de la responsabilité et des recours, les deux autres du relogement et des parties communes.

B. Faire payer le responsable : subrogation de l’assureur, action directe et prescription de deux ans

Une fois que votre assurance vous a indemnisé, elle ne supporte pas nécessairement la charge finale : elle se retourne contre le responsable du sinistre et son assureur. L’article L121-12 du code des assurances organise cette subrogation : « l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur. » Concrètement, si l’enquête établit que le feu de Montendre est parti des combles privatifs d’un occupant fautif, par défaut d’entretien d’un conduit ou imprudence caractérisée, les assureurs des victimes exerceront un recours subrogatoire contre cet occupant et son assureur de responsabilité civile, dans la limite des indemnités versées. La victime conserve l’action pour la part non couverte par son contrat, comme la franchise restée à sa charge ou le préjudice moral et les troubles de jouissance non indemnisés.

Ce recours suppose, comme toujours, une faute prouvée à l’encontre du tiers poursuivi, conformément à l’article 1242, alinéa 2, déjà analysé. L’assureur subrogé ne dispose pas de plus de droits que son assuré : si aucune faute n’est établie à l’encontre de l’occupant du local d’éclosion, le recours échoue et chaque assurance conserve sa charge. C’est ce qui s’est joué dans l’arrêt du 7 février 2019 (pourvoi n° 18-10.727) : les voisins du premier étage, dont l’appartement avait été atteint par un incendie né dans l’atelier de carrosserie du rez-de-chaussée, ont été définitivement déboutés parce qu’ils avaient fondé leur demande sur les troubles de voisinage au lieu de prouver une faute sur le fondement de l’article 1384, devenu 1242, alinéa 2, du code civil. À l’inverse, quand la faute est établie, le recours prospère et peut atteindre des montants élevés, comme les 123 068,47 euros mis à la charge des propriétaires et de leur assureur dans l’affaire de l’insert tranchée le 14 décembre 2017, ou les 406 633 euros réclamés par l’assureur d’un établissement d’hébergement contre l’assureur du résident à l’origine du feu dans l’affaire du 23 mai 2019.

La victime dispose aussi d’une action directe contre l’assureur du responsable, ce qui évite de poursuivre un voisin insolvable : l’assureur de responsabilité civile de l’auteur du sinistre doit répondre du dommage dans la limite de sa garantie. Si le responsable n’est pas assuré, la victime peut agir directement contre lui devant le tribunal judiciaire, avec le risque de l’insolvabilité ; dans un immeuble en copropriété, l’assurance de l’immeuble et les garanties « recours des voisins » des différents contrats élargissent heureusement les débiteurs solvables. Les locataires victimes vérifieront également la garantie « responsabilité civile vie privée » de leur contrat, et les propriétaires bailleurs leur garantie de propriétaire non occupant, qui couvre le recours des voisins et des tiers.

Tous ces recours sont enfermés dans un délai strict qu’il ne faut jamais perdre de vue. L’article L114-1 du code des assurances dispose : « Toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance. » Ce délai biennal court à compter du sinistre, avec deux tempéraments utiles : « En cas de sinistre, que du jour où les intéressés en ont eu connaissance, s’ils prouvent qu’ils l’ont ignoré jusque-là », et « Quand l’action de l’assuré contre l’assureur a pour cause le recours d’un tiers, le délai de la prescription ne court que du jour où ce tiers a exercé une action en justice contre l’assuré ou a été indemnisé par ce dernier. » En clair, une victime qui découvre tardivement l’ampleur de ses dommages, par exemple des désordres structurels liés à la toiture effondrée révélés des mois plus tard, peut faire courir le délai du jour de cette connaissance, à charge pour elle de prouver l’ignorance antérieure. L’action en responsabilité civile de droit commun contre le voisin fautif, elle, se prescrit par cinq ans à compter de la connaissance du dommage, ce qui laisse une seconde voie quand l’action contractuelle contre l’assureur est éteinte.

Enfin, deux situations fréquentes après un incendie collectif méritent une attention particulière. D’abord, les occupants dont le logement n’a pas brûlé mais a été endommagé par les eaux d’extinction, les fumées ou la suie : ils sont des victimes à part entière, indemnisées par leur propre assurance au titre des garanties incendie et dégâts des eaux, avec un recours possible contre le responsable du feu pour la part non couverte. À Montendre, l’appartement situé sous le foyer, où les eaux d’extinction sont restées retenues, illustre exactement ce cas. Ensuite, les désaccords sur l’origine du sinistre : quand chaque assureur renvoie la faute sur l’occupant d’à côté, une expertise judiciaire ordonnée en référé permet de figer les constatations avant la remise en état des lieux. Cette mesure d’instruction, demandée au président du tribunal judiciaire, désigne un expert indépendant dont le rapport servira à toutes les parties : elle est particulièrement indiquée quand la toiture s’est effondrée et que les lieux seront rapidement déblayés, car les preuves techniques disparaissent avec les gravats.

Conclusion

L’incendie de Montendre du 10 octobre 2026 rappelle une règle que les sinistrés doivent garder en tête dès les premiers jours : le feu parti des combles ou de chez le voisin n’engage la responsabilité de l’occupant du local d’éclosion que si une faute précise est prouvée contre lui, en application de l’article 1242, alinéa 2, du code civil, sans détour possible par les troubles de voisinage, comme l’a jugé la Cour de cassation le 7 février 2019. Entre bailleur et locataire, la présomption des articles 1733 et 1734 inverse la charge de la preuve et fait peser le sinistre sur le locataire qui ne démontre ni cas fortuit, ni vice de construction, ni communication par une maison voisine. Côté indemnisation, l’assurance habitation de chaque victime paie en premier au titre de la garantie incendie, après une déclaration adressée au plus tard dans les cinq jours ouvrés et une expertise dont le chiffrage peut être contesté, puis se retourne par subrogation contre le responsable et son assureur. Les actions contre l’assureur se prescrivent par deux ans à compter du sinistre, sous réserve des reports légaux en cas de connaissance tardive. Déclarer vite et par écrit, faire constater l’origine et la cause du feu avant tout déblaiement, conserver chaque preuve, vérifier les clauses de relogement et de recours des voisins dans son contrat, puis exiger que l’expertise chiffre l’intégralité des préjudices, y compris les dégâts des eaux d’extinction et les désordres différés : telle est, dans l’ordre, la conduite qui donne à une victime d’incendie les meilleures chances d’être indemnisée correctement, que le feu ait pris chez elle ou qu’il soit venu d’à côté.