Le 2 octobre 2026, le site officiel service-public.gouv.fr a rappelé les règles de la prochaine trêve hivernale : du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027, un propriétaire bailleur ne peut pas procéder à l’expulsion d’un locataire, même lorsqu’il dispose d’une décision de justice en sa faveur. Pour les loyers impayés, cette annonce change le calendrier des deux côtés. Côté bailleur, le mois d’octobre 2026 constitue la dernière fenêtre pour faire délivrer un commandement de payer dont le délai de six semaines produira ses effets avant que l’hiver ne fige l’exécution des expulsions, et pour saisir les organismes de prévention dont l’avis conditionne la suite de la procédure. Côté locataire, ces mêmes semaines offrent un répit stratégique : demander des délais de paiement au juge, saisir le fonds de solidarité pour le logement, contester un commandement irrégulier ou préparer un dossier de relogement avant l’audience. La trêve hivernale ne supprime pas les dettes de loyer accumulées, et le même communiqué officiel précise que les locataires doivent poursuivre ou entamer les démarches de remboursement pendant cette période. Autrement dit, l’hiver suspend les expulsions, jamais les loyers dus ni les procédures judiciaires elles-mêmes. Cet article décrit, textes et décisions récentes à l’appui, la marche à suivre de chaque côté : le commandement de payer et ses mentions obligatoires, l’assignation et la résiliation du bail, les délais de grâce qui suspendent la clause résolutoire, puis les délais du juge de l’exécution et le jeu exact de la trêve, avec les particularités pratiques de Paris et de l’Île-de-France.

I. Côté bailleur : faire constater la résiliation avant que l’hiver ne bloque l’exécution

Le bailleur confronté à des loyers impayés à l’automne 2026 doit raisonner en deux temps : obtenir la résiliation du bail par le juge, puis faire exécuter l’expulsion. La trêve hivernale ne bloque que le second temps. Une action engagée en octobre continue d’avancer pendant l’hiver : le juge peut constater la résiliation, condamner au paiement de l’arriéré et fixer une indemnité d’occupation, même si l’expulsion matérielle attendra le 1er avril 2027. Attendre le printemps pour agir fait perdre cinq mois de procédure et laisse la dette grossir. Agir maintenant suppose de respecter une mécanique précise, dont chaque étape irrégulière fait perdre des mois.

A. Le commandement de payer : six semaines et des mentions exigées à peine de nullité

Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Mais cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, comme l’énonce le paragraphe I de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Le délai de six semaines remplace l’ancien délai de deux mois : un commandement délivré le 7 octobre 2026 produit donc ses effets autour du 19 novembre 2026 si le locataire n’a ni payé ni saisi le juge. Le bailleur qui utilisait un ancien modèle d’acte mentionnant deux mois doit mettre ses formulaires à jour, car une mention erronée sur le délai expose l’acte à la nullité.

Le contenu du commandement est strictement encadré. Le même texte dispose que le commandement de payer contient, à peine de nullité : la mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, la mention de la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement du département, dont l’adresse est précisée, et la mention de la possibilité de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Chacune de ces mentions compte : l’oubli de l’adresse du fonds de solidarité, un décompte approximatif ou l’absence d’avertissement sur la procédure judiciaire permettent au locataire de faire annuler l’acte, ce qui renvoie le bailleur au point de départ avec plusieurs mois perdus. Le décompte doit distinguer le loyer, les charges, les mois concernés et les paiements partiels déjà reçus, mois par mois.

Lorsque le bail est garanti par une caution, le commandement doit être signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire, faute de quoi la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard. En pratique parisienne, où les garants sont fréquents pour les petits logements, cette signification double souvent les frais de commissaire de justice, mais son omission coûte bien plus cher au stade du recouvrement. Par ailleurs, dès que l’impayé atteint deux mois sans interruption ou l’équivalent de deux fois le loyer mensuel hors charges, et pour un bailleur personne physique ou une société civile familiale, le commissaire de justice signale le commandement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, la CCAPEX. Ce signalement déclenche un diagnostic social et financier du ménage, transmis à la commission avant l’expiration du délai. Le bailleur doit donc s’attendre à ce que la situation du locataire soit examinée par les services sociaux avant même l’audience, et préparer son dossier en conséquence : historique des paiements, relances écrites, échanges avec le locataire.

Trois erreurs reviennent constamment dans les dossiers rejetés. Première erreur : faire délivrer le commandement par simple lettre recommandée. Le commandement de payer visant la clause résolutoire doit être délivré par commissaire de justice ; une lettre, même recommandée, ne fait courir aucun délai. Deuxième erreur : réclamer dans le décompte des sommes non locatives, comme des frais de relance gonflés ou des pénalités contractuelles, ce qui fragilise l’acte. Troisième erreur : laisser passer le délai sans surveiller l’échéance des six semaines, puis assigner trop tôt ou trop tard sans vérifier si le locataire a saisi le juge des délais entre-temps. Un tableau de suivi daté, acte par acte, évite ces écueils.

B. L’assignation, la résiliation constatée et la course contre le 1er novembre

Une fois le délai de six semaines expiré sans paiement ni délais accordés, le bailleur peut saisir le juge des contentieux de la protection pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire. Mais deux verrous préalables existent. Pour les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile familiale, l’assignation est irrecevable si elle est délivrée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX. Les bailleurs institutionnels, sociétés foncières et organismes HLM parisiens doivent donc anticiper cette saisine dès les premiers impayés, sous peine de voir leur assignation déclarée irrecevable et de recommencer. Ensuite, à peine d’irrecevabilité également, l’assignation doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’un diagnostic social et financier soit réalisé. À Paris, cette notification transite par le système d’information dédié et vise la préfecture ; un oubli ou un retard prive la procédure de sa base et reporte l’audience de plusieurs mois.

Devant le juge, le bailleur demande à titre principal le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et, à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire du bail, avec l’expulsion, la condamnation au paiement de l’arriéré et la fixation d’une indemnité d’occupation égale au loyer. Un jugement récent du juge des contentieux de la protection de Paris illustre parfaitement cette mécanique et l’usage que le juge fait de son pouvoir de suspendre la clause. Le 11 juin 2026, dans une affaire opposant la Régie immobilière de la ville de Paris à deux locataires d’un logement du 1er étage pour un loyer de 923,51 euros mensuels, le tribunal a constaté la régularité du commandement de payer délivré le 13 mai 2025 pour un arriéré de 6 272,43 euros, puis constaté l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail depuis le 14 juillet 2025, avec condamnation solidaire à 8 016,28 euros d’arriéré. Mais le juge a autorisé les locataires à se libérer en réglant chaque mois pendant trente-six mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros, et a suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution de ces délais, en précisant que si les délais sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise. En revanche, le jugement prévient qu’à défaut de paiement d’une seule échéance, le bail sera considéré comme résilié de plein droit sans nouvelle procédure, avec expulsion possible après commandement de quitter les lieux et indemnité d’occupation. Ce jugement montre au bailleur deux réalités : une procédure bien menée aboutit, mais le juge use largement des délais de paiement, ce qui impose au bailleur de suivre l’exécution mois par mois et de réagir au premier impayé sur l’échéancier.

Le calendrier d’octobre 2026 mérite une lecture lucide. Un commandement délivré maintenant produit ses effets fin novembre, en pleine trêve hivernale. Cela n’empêche ni l’assignation ni le jugement : seule l’expulsion matérielle est suspendue. Le bailleur avisé fait donc délivrer le commandement sans attendre, saisit la CCAPEX, prépare l’assignation pour obtenir un jugement pendant l’hiver, et se tient prêt à faire signifier le commandement de quitter les lieux dès la fin de la trêve. Chaque mois d’attente ajoute un mois de dette difficilement recouvrable et repousse d’autant la libération des lieux. Pour la suite matérielle de l’expulsion, avec le concours de la force publique et le sort des meubles restés sur place, les règles de la procédure d’expulsion du locataire s’appliquent, et un dossier construit dès l’automne évite les mauvaises surprises du printemps.

II. Côté locataire : suspendre la clause, étaler la dette et traverser l’hiver sans perdre son logement

Le locataire qui reçoit un commandement de payer en octobre 2026 n’est pas condamné à subir la procédure. Le droit lui offre trois leviers : payer ou obtenir des délais avant l’expiration des six semaines, contester la régularité du commandement, puis solliciter des délais devant le juge de l’exécution et bénéficier de la trêve hivernale. Chaque levier a ses conditions et ses délais propres, et les manquer referme les portes les unes après les autres. La règle d’or consiste à ne jamais rester sans réponse écrite : un locataire qui paie partiellement, saisit le fonds de solidarité et demande des délais au juge présente un tout autre dossier que celui qui ignore les actes.

A. Payer dans les six semaines, demander des délais de grâce et contester l’acte irrégulier

Le premier réflexe consiste à payer l’intégralité de la dette dans le délai de six semaines : le paiement intégral avant l’expiration du délai empêche la clause résolutoire de produire effet. À défaut de paiement total, le locataire peut saisir à tout moment la juridiction compétente pour demander des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, dont le commandement doit rappeler l’existence. Ce texte permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou d’échelonner dans la limite de deux années le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d’exécution engagées par le créancier, et les majorations d’intérêts ou pénalités de retard ne courent pas pendant le délai fixé. Concrètement, le locataire expose ses ressources, ses charges, la cause de l’impayé (perte d’emploi, maladie, séparation, retard d’aides au logement) et propose un échéancier réaliste incluant le loyer courant plus une mensualité d’apurement. Le jugement parisien du 11 juin 2026 cité plus haut montre l’ampleur de ce pouvoir : trente-six mois d’étalement avec 100 euros mensuels en plus du loyer, et suspension de la clause résolutoire pendant toute la durée. Le locataire qui respecte l’échéancier au centime près voit la clause réputée n’avoir jamais été acquise ; celui qui manque une seule échéance perd tout. La rigueur de paiement devient donc vitale, avec des virements automatiques et des preuves conservées.

Le deuxième levier consiste à vérifier le commandement à la loupe. Puisque ses mentions sont exigées à peine de nullité, chaque omission est une cause d’annulation : absence du délai de six semaines, décompte absent ou fantaisiste, oubli de l’adresse du fonds de solidarité pour le logement, absence d’avertissement sur la procédure judiciaire ou sur la possibilité de demander des délais au juge. Le locataire qui relève une irrégularité doit la soulever devant le juge des contentieux de la protection dès la première audience, avec l’original de l’acte. Parallèlement, la saisine du fonds de solidarité pour le logement du département peut déboucher sur une aide financière, un prêt ou une garantie qui apure tout ou partie de la dette ; à Paris, le fonds est saisi avec les justificatifs de ressources, l’avis d’imposition, le bail et le décompte du bailleur. Les travailleurs sociaux de la CCAPEX, saisis via le signalement du commissaire de justice, établissent un diagnostic social et financier transmis à la commission : coopérer à ce diagnostic, fournir les pièces demandées et suivre les préconisations renforce considérablement la demande de délais devant le juge.

Un troisième moyen, plus technique, mérite d’être connu des locataires dont le logement présente de graves désordres. Le 5 mars 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé, dans un arrêt rendu sur le pourvoi numéro 24-15.820 et diffusé sous le numéro 131 FS-B, que lorsque le locataire invoque une exception d’inexécution face à une demande de constat de la clause résolutoire, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le délai du commandement. L’arrêt rappelle aussi que les juges saisis d’une demande de délais sur le fondement de l’article 1343-5 peuvent suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, et que la clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. Cette décision, rendue le 5 mars 2026 par la troisième chambre civile sur le pourvoi numéro 24-15.820 (arrêt numéro 131 FS-B, publié au bulletin), concernait un bail commercial soumis à l’article L. 145-41 du code de commerce, aux termes duquel toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Pour un bail d’habitation, la transposition n’est pas automatique, mais le raisonnement éclaire les situations où le bailleur manque gravement à son obligation de délivrance et d’entretien : un locataire qui retient ses loyers face à un logement impropre à sa destination doit constituer dès le début un dossier de preuves (constats, courriers recommandés au bailleur, attestations, photos datées) et soulever l’exception devant le juge plutôt que de cesser simplement de payer sans rien dire. Le non-paiement silencieux reste la pire stratégie.

B. Après le jugement : délais du juge de l’exécution, trêve hivernale et réflexes parisiens

Lorsque le bail est résilié et l’expulsion ordonnée, la loi organise une sortie en plusieurs étapes protectrices. D’abord, selon l’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux. Ensuite, l’article L. 412-1 du même code prévoit qu’elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des délais supplémentaires. Lorsque l’expulsion aurait des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année ou des circonstances atmosphériques, l’article L. 412-2 permet au juge de proroger ce délai de trois mois au plus. Le juge de l’exécution peut en outre accorder des délais renouvelables chaque fois que le relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales, en vertu de l’article L. 412-3. Pour fixer ces délais, l’article L. 412-4 impose de tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté de l’occupant, de l’âge, de l’état de santé, de la situation de famille et de fortune, des diligences de relogement et des recours en cours, dans une fourchette d’un mois minimum à un an maximum. Enfin, l’article L. 412-5 oblige l’huissier, dès le commandement de quitter les lieux, à saisir le représentant de l’État dans le département pour informer la CCAPEX et le ménage sur ses droits, y compris le droit au logement opposable ; à défaut de cette saisine, le délai avant expulsion est suspendu. Le locataire doit vérifier que cette saisine a bien eu lieu, car son absence bloque la procédure.

La trêve hivernale coiffe l’ensemble. L’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution dispose qu’il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. Le sursis ne s’applique pas lorsque l’expulsion a été prononcée pour une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Le communiqué officiel du 2 octobre 2026 détaille les autres cas exclus : les occupants relogés dans des conditions correspondant à leurs besoins familiaux, les résidents d’un immeuble frappé d’un arrêté de mise en sécurité, les occupants de garages ou de terrains pour lesquels le juge peut supprimer ou réduire la trêve, les conjoints expulsés du domicile conjugal par le juge aux affaires familiales dans le cadre d’un divorce, et les conjoints violents expulsés par ordonnance de protection. Hors ces exceptions, même une décision d’expulsion définitive ne peut être exécutée entre le 1er novembre 2026 et le 31 mars 2027, et la procédure reprend ensuite par commissaire de justice. Une décision récente du juge de l’exécution de Bobigny, rendue le 8 décembre 2025 dans une affaire de Seine-Saint-Denis, en tire une conséquence que beaucoup de locataires ignorent : un occupant avait demandé des délais sur le fondement des articles L. 412-3 et L. 412-4 alors que son expulsion ne pouvait de toute façon pas avoir lieu avant le 31 mars 2026 ; le juge a rejeté la demande en relevant que l’intéressé bénéficiait déjà, par l’application de l’article L. 412-6, d’un délai avant expulsion jusqu’au 31 mars 2026. La trêve protège donc automatiquement, mais elle ne s’ajoute pas aux délais judiciaires : demander au juge des délais que la loi accorde déjà fait rejeter la demande, et le temps d’audience serait mieux employé à préparer le relogement ou l’apurement de la dette, qui s’élève dans cette affaire à plus de 11 000 euros sans aucun paiement depuis des mois, situation que le juge a relevée.

À Paris et en Île-de-France, ces règles générales prennent une couleur locale. Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, compétent pour les baux d’habitation parisiens, statue régulièrement sur ces dossiers et accorde volontiers des échéanciers longs, comme le montre le jugement du 11 juin 2026 : un locataire parisien qui paie son loyer courant et respecte l’échéancier garde son logement. La CCAPEX de Paris et le fonds de solidarité pour le logement de Paris traitent un volume élevé de signalements à l’automne ; déposer un dossier complet tôt évite l’engorgement de novembre. Les locataires de Seine-Saint-Denis, du Val-d’Oise et des Hauts-de-Seine relèvent respectivement des tribunaux judiciaires de Bobigny, Pontoise et Nanterre pour le juge de l’exécution, et les délais d’audience varient selon les juridictions : anticiper la saisine du juge dès la signification du commandement de quitter les lieux laisse le temps d’obtenir une date avant la fin de la trêve. Enfin, à Paris, le concours de la force publique pour les expulsions après la trêve transite par la préfecture de police, dont l’octroi prend des mois et s’accompagne souvent d’une indemnisation du bailleur en cas de refus : le bailleur doit intégrer ce délai administratif dans son calendrier, et le locataire doit savoir que ce temps supplémentaire sert à se reloger, pas à cesser tout paiement. Quant aux meubles restés dans les lieux après l’expulsion, les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution organisent leur remise, leur entreposage puis leur vente aux enchères : inventorier ses biens et désigner un lieu de dépôt évite leur dispersion.

Conclusion

Octobre 2026 est le mois où se joue l’hiver locatif. Le bailleur qui constate des impayés fait délivrer maintenant un commandement de payer complet et régulier, avec décompte précis, adresse du fonds de solidarité et avertissements requis, le fait signifier à la caution sous quinze jours, saisit la CCAPEX et prépare une assignation notifiée au préfet six semaines avant l’audience : la résiliation pourra être jugée pendant l’hiver et exécutée au printemps. Le locataire qui reçoit ce commandement paie dans les six semaines s’il le peut, saisit sinon le juge des délais sur le fondement de l’article 1343-5 avec un échéancier réaliste, demande l’aide du fonds de solidarité, coopère au diagnostic social et conteste sans tarder tout acte irrégulier. Après le jugement, le commandement de quitter les lieux ouvre un délai de deux mois, prolongeable par le juge, et la trêve du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027 suspend les expulsions sans effacer un euro de dette. Les décisions parisiennes et franciliennes de 2025 et 2026 le confirment : les juges protègent le locataire de bonne foi qui paie et se reloge, et sanctionnent l’inertie des deux côtés. Dernier rappel valable pour tous : chaque acte se conteste à l’audience prévue pour lui, jamais après, et chaque délai manqué se paie en mois de procédure.