Le 7 octobre 2026, la première chambre civile de la Cour de cassation a rendu un arrêt publié au Bulletin (n° 25-11.954) dans un dossier né d’une opération immobilière proposée par la société Apollonia, placée en liquidation judiciaire par le tribunal de commerce d’Aix-en-Provence le 13 octobre 2011 selon l’avis publié au BODACC. Un couple d’investisseurs avait financé en 2007 un appartement locatif par un prêt immobilier. Après la déchéance du terme, la banque, aux droits de laquelle se trouve aujourd’hui la société Crédit immobilier de France développement, les a assignés en paiement ; ils ont demandé qu’elle soit déchue de son droit aux intérêts, pour non-respect des règles d’envoi de l’offre. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait déclaré cette demande irrecevable, au motif qu’une mention pré-imprimée renvoyant au code de la consommation ne suffisait pas. La Cour de cassation casse sur ce point : la référence expresse à ce code dans l’offre émise par la banque, et acceptée par les emprunteurs, suffit, sauf fraude, à soumettre le prêt à ces règles.
L’arrêt ne dit pas que la banque a méconnu ces règles : il renvoie l’affaire devant la cour d’appel de Montpellier, qui vérifiera l’envoi et l’acceptation de l’offre, et laisse en place les chefs déclarant prescrites les demandes fondées sur le dol et sur la responsabilité de la banque. Aucune faute ni responsabilité n’est établie à ce stade, les stipulations de chaque offre priment sur toute analyse générale, et seul le juge peut prononcer une déchéance. La décision ouvre néanmoins aux investisseurs encore poursuivis une défense que plusieurs cours d’appel leur refusaient. Nous verrons ce que l’arrêt change (I), puis comment s’en prévaloir et ce qui peut y faire obstacle (II).
I. Ce que l’arrêt du 7 octobre 2026 change pour l’investisseur poursuivi par sa banque
A. La référence expresse au code de la consommation dans l’offre suffit, sauf fraude
Le débat naît d’une exclusion légale. Les règles du crédit immobilier protègent l’emprunteur qui finance un logement, mais elles écartent les prêts destinés à une activité professionnelle. L’actuel article L. 313-2 du code de la consommation exclut ainsi les prêts « destinés, sous quelque forme que ce soit, à financer une activité professionnelle », notamment celle des personnes qui, « à titre habituel, même accessoire à une autre activité », procurent des immeubles en propriété ou en jouissance. L’ancien article L. 312-3, applicable aux prêts de cette époque, comportait la même exclusion, que la Cour de cassation rappelle dans son arrêt du 7 octobre 2026. Or les opérations en cause reposaient souvent sur le statut de loueur en meublé professionnel. Dans une affaire jugée par la cour d’appel d’Aix-en-Provence le 19 décembre 2024 (n° 22/07788), celle-là même qui vient d’être cassée, la cour relève que les investisseurs devaient, pour bénéficier de ce statut, « justifier d’un revenu locatif annuel de 23 000 euros représentant plus de 50 % des ressources du foyer fiscal », et qu’ils avaient souscrit « un total de 13 crédits auprès de différents établissements bancaires ».
La Cour de cassation admet de longue date qu’une telle accumulation peut faire perdre la qualité de consommateur. Dans un arrêt du 20 mai 2020 (n° 19-10.403), elle a censuré une cour d’appel qui avait appliqué les règles protectrices sans rechercher si « la souscription de plusieurs prêts en vue de l’acquisition de logements destinés à la location meublée » n’était pas exclusive de cette qualité. Les banques soutiennent donc, dans ces dossiers, que les prêts finançaient une activité professionnelle et échappent au code de la consommation. Les investisseurs répondent que la banque a elle-même choisi de soumettre le prêt à ce code.
Cette réponse repose sur un principe ancien. Dans un arrêt du 1er juin 1999 publié au Bulletin (n° 97-13.779), la Cour de cassation a jugé que les parties sont libres, « sauf disposition contraire de la loi, de soumettre volontairement aux régimes de protection définis par le Code de la consommation des contrats de crédits qui n’en relèvent pas ». Elle ajoutait que cette soumission doit « résulter d’une manifestation de volonté dépourvue d’équivoque et dont la réalité est soumise à l’appréciation souveraine des juges du fond ». Dans cette affaire, malgré les références de l’acte à la loi de 1979, le prêt était un crédit-relais destiné à apurer les dettes d’une société, et la cour d’appel avait pu écarter le code de la consommation. Tout le débat a ensuite porté sur la question de savoir quand une référence au code est assez claire.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait adopté une position stricte. Dans l’arrêt du 19 décembre 2024 cité plus haut, comme dans un arrêt du 18 septembre 2025 (n° 24/08497), elle retient qu’« une mention pré-imprimée sur les contrats de prêt et les conditions générales renvoyant au code de la consommation ne suffit pas à caractériser la soumission volontaire de la banque aux dispositions du code de la consommation ». La cour d’appel de Rennes, le 1er septembre 2026 (n° 25/04007), a raisonné autrement mais avec le même résultat : l’emprunteur n’avait pas révélé à la banque son statut de loueur en meublé professionnel, ni ses autres emprunts, de sorte que la référence au code de la consommation lui a paru équivoque, « puisque procédant d’informations erronées ». Elle en a déduit qu’il ne pouvait se prévaloir ni de la déchéance du droit aux intérêts, ni d’une violation des règles de l’offre.
L’arrêt du 7 octobre 2026 tranche dans un sens favorable aux emprunteurs. Il commence par rappeler que la soumission volontaire suppose « une manifestation de volonté claire et dépourvue d’équivoque ». Puis il précise, au paragraphe 8 de l’arrêt n° 25-11.954 : « Cette manifestation résulte de la seule référence expresse aux dispositions du code de la consommation sur l’offre de prêt, émise par la banque, laquelle, sauf fraude, est en mesure de s’assurer de la finalité du prêt avant l’émission de cette offre, et acceptée par les emprunteurs ». La cour d’appel ne pouvait donc pas écarter la demande, « alors que l’offre de prêt de la banque faisait expressément référence à l’application des articles L. 312-1 et suivants du code de la consommation ». Dans ce dossier, selon le moyen des emprunteurs reproduit par l’arrêt, les conditions générales de l’offre indiquaient régir les prêts immobiliers entrant dans le champ de ces articles. Le raisonnement tient en une phrase : la banque rédige l’offre, elle peut vérifier à quoi sert le prêt avant de l’émettre, et si elle choisit de viser le code de la consommation, elle ne peut plus ensuite soutenir que ce choix était une simple clause de style.
La solution n’est pas isolée, mais elle gagne en portée. Le 18 décembre 2024 (n° 23-15.688), la même chambre avait déjà cassé un arrêt de la cour d’appel de Paris qui jugeait la référence insuffisante parce que la banque ignorait les autres acquisitions des emprunteurs, en rappelant qu’« il n’est pas interdit aux parties de soumettre volontairement l’opération qu’elles concluent aux dispositions du code de la consommation relatives au prêt immobilier, même si cette opération n’entre pas dans leur champ d’application ». Cet arrêt n’avait pas été publié. Le 7 mai 2025 (n° 23-13.923), dans un arrêt publié, elle avait approuvé une cour d’appel qui retenait la soumission volontaire, mais en s’appuyant sur le fait que la banque connaissait la destination professionnelle du prêt et avait visé les articles L. 312-1 et suivants, « intégralement reproduits en page deux ». L’arrêt du 7 octobre 2026, rendu en formation de section et publié au Bulletin, va plus loin : la connaissance de la destination du prêt par la banque n’est plus présentée comme une condition, la référence expresse dans l’offre acceptée suffit.
Deux réserves demeurent. La première tient à la fraude. L’arrêt ne la définit pas. On peut penser que la banque l’invoquera lorsque l’emprunteur a déclaré un statut de loueur non professionnel ou tu ses autres crédits, comme dans l’affaire jugée à Rennes. Mais dans ces dossiers, plusieurs décisions font état de demandes de prêt constituées par l’intermédiaire lui-même : dans un arrêt du 4 juillet 2018 publié au Bulletin (n° 17-13.128), les emprunteurs soutenaient que leur dossier avait été falsifié par l’intermédiaire, qui avait occulté un autre prêt. Le point de savoir si une fraude imputée à l’intermédiaire, et non à l’emprunteur, entre dans la réserve n’a pas été tranché par les décisions que nous avons lues ; il pourrait être discuté devant les juges du fond. La seconde réserve tient à l’étendue de la soumission : elle porte sur les règles du crédit immobilier visées par l’offre, et non sur la qualité de l’emprunteur, comme nous le verrons à propos de la prescription.
B. Ce que l’investisseur peut obtenir : la perte des intérêts conventionnels, en tout ou partie
La soumission volontaire n’a d’intérêt que si la banque a méconnu les règles qu’elle a choisi d’appliquer. Pour les offres émises avant la réforme de 2016, ces règles étaient strictes. Selon l’ancien article L. 312-7, tel que le rappelle la Cour de cassation dans un arrêt du 2 avril 2025 (n° 23-18.712), « le prêteur est tenu de formuler par écrit une offre adressée gratuitement par voie postale à l’emprunteur éventuel ainsi qu’aux cautions déclarées par l’emprunteur lorsqu’il s’agit de personnes physiques ». L’ancien article L. 312-10, que l’arrêt du 7 mai 2025 reproduit intégralement, imposait un délai de réflexion : « L’emprunteur et les cautions ne peuvent accepter l’offre que dix jours après qu’ils l’ont reçue. L’acceptation doit être donnée par lettre, le cachet de la poste faisant foi. » La même disposition obligeait le prêteur à maintenir les conditions de l’offre pendant au moins trente jours à compter de sa réception.
Ces règles existent toujours, avec des aménagements, pour les prêts récents. L’article L. 313-24 du code de la consommation prévoit désormais une offre fournie gratuitement « sur support papier ou sur un autre support durable », et l’article L. 313-34 maintient le délai de dix jours, l’acceptation pouvant être donnée par lettre ou « selon tout autre moyen convenu entre les parties de nature à rendre certaine la date de l’acceptation par l’emprunteur ». Ces textes nouveaux ne s’appliquent pas aux offres anciennes : la Cour de cassation juge les prêts de cette époque au regard des articles du code de la consommation « dans leur rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-301 du 14 mars 2016 », comme l’indique le visa de l’arrêt du 7 octobre 2026. C’est donc l’envoi postal et la lettre d’acceptation qui seront vérifiés dans les dossiers anciens.
La charge de la preuve pèse sur la banque. Dans l’arrêt du 7 mai 2025, la cour d’appel avait rappelé que « la preuve de l’envoi et de l’acceptation de l’offre de prêt conforme à ces dispositions incombait au prêteur », et relevé qu’aucune mention de réception par voie postale ne figurait sur l’offre. La Cour de cassation a approuvé la déchéance du droit aux intérêts, la banque ne rapportant pas « la preuve du respect du formalisme tant de l’envoi que du retour de l’offre par voie postale ». La preuve doit en outre concerner l’offre en litige. Dans l’arrêt du 2 avril 2025, la cour d’appel s’était fondée sur un acte notarié réitérant une autre offre de crédit ; la Cour de cassation a censuré ces motifs, qui, « se référant à un acte notarié relatif à un prêt étranger au litige, sont impropres à établir qu’était rapportée la preuve de l’envoi, par voie postale, des offres de prêt » en cause.
La sanction n’est pas automatique dans son étendue. Le même arrêt du 2 avril 2025 rappelle qu’en cas d’inobservation des règles d’envoi de l’offre, « le prêteur pourra être déchu du droit aux intérêts, en totalité ou dans la proportion fixée par le juge ». Le texte actuel, l’article L. 341-34 du code de la consommation, conserve cette alternative, dans les cas qu’il énumère, parmi lesquels figure la méconnaissance de l’article L. 313-24 visée par l’article L. 341-37. Le juge peut donc priver la banque de tous ses intérêts conventionnels, ou seulement d’une partie, selon la gravité du manquement et les circonstances. Rien ne permet d’anticiper le taux retenu dans un dossier donné.
Les effets d’une déchéance totale sont connus. Dans l’affaire tranchée par l’arrêt du 4 juillet 2018, qui concernait déjà un investissement de ce type, la cour d’appel, après avoir constaté que la banque n’avait pas respecté les anciens articles L. 312-7 et L. 312-10, avait prononcé la déchéance totale du droit aux intérêts conventionnels ; selon l’arrêt de cassation, la décision d’appel « impute sur le capital ceux qui ont été versés ». Les intérêts déjà payés viennent donc en déduction du capital restant dû. L’emprunteur reste tenu du capital, avec des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ; dans cette affaire, la Cour de cassation a admis que ces intérêts au taux légal soient capitalisés, parce qu’ils ne correspondaient pas à un intérêt de retard au taux du prêt. À l’inverse, lorsque la banque réclame ses intérêts conventionnels, l’arrêt du 18 décembre 2024 juge que l’ancien article L. 312-23, qui limite les sommes exigibles en cas de défaillance, « fait obstacle à l’application de la capitalisation des intérêts ». Dans l’affaire jugée par l’arrêt du 7 mai 2025, la cour d’appel avait ainsi condamné les emprunteurs au remboursement, « en deniers ou quittances, du seul capital emprunté ».
Il faut mesurer ce que cette défense ne donne pas. La déchéance n’annule pas le prêt, n’efface pas le capital et ne répare pas la perte de valeur du bien ou l’écart entre les loyers promis et les loyers perçus. Elle ne se confond pas non plus avec une action en responsabilité contre la banque, dont le régime et les délais sont distincts. L’enjeu peut néanmoins être considérable, parce que ces procédures durent. Le dossier tranché le 7 octobre 2026 l’illustre : selon l’arrêt d’appel du 19 décembre 2024, il s’agissait d’« un prêt de 93 072 euros remboursable sur 20 ans au taux annuel de 4,70 % » ; la banque avait assigné les emprunteurs le 8 juillet 2010 en paiement de 102 011,89 euros, « avec intérêts au taux contractuel à compter de la déchéance du terme du 28 mars 2010 », puis l’instance avait été suspendue par un sursis à statuer « jusqu’à l’issue de la procédure pénale pendante devant le tribunal de grande instance de Marseille ». Seize ans plus tard, la question des intérêts reste ouverte devant la cour d’appel de Montpellier.
II. Comment s’en prévaloir, et ce qui peut encore l’empêcher
A. Rassembler les pièces, vérifier les dates et situer votre procédure
La première étape est documentaire. Il faut retrouver l’offre de prêt complète, y compris ses conditions générales et l’article qui en définit le champ d’application, puisque c’est là que figure en général la référence aux articles L. 312-1 et suivants du code de la consommation. Il faut ensuite rechercher tout ce qui permet de dater la réception de l’offre et son acceptation : enveloppe, accusé de réception, lettre d’acceptation et cachet de la poste, mentions manuscrites de date. Il faut enfin réunir l’acte notarié de prêt, les procurations éventuellement signées pour l’acquisition et le financement, la fiche de renseignements transmise à la banque et l’ensemble des actes de procédure déjà échangés. Ces pièces permettent de vérifier deux choses distinctes : que l’offre vise bien le code de la consommation, et que la banque peut prouver l’envoi postal et le respect du délai de dix jours.
Les décisions rendues dans ces dossiers montrent sur quoi portent les contestations. Dans l’affaire jugée par la cour d’appel de Rennes le 1er septembre 2026, la signature des actes d’acquisition et de prêt passait par des procurations notariées établies par des études de notaires. Dans l’affaire jugée par la cour d’appel d’Aix-en-Provence le 18 septembre 2025, les emprunteurs faisaient valoir, pour établir que la banque connaissait le montage, que les offres étaient adressées à une personne de la société intermédiaire ; la cour n’a pas retenu l’argument dans ce dossier. Dans l’affaire jugée par l’arrêt du 7 mai 2025, la banque soutenait que le texte n’imposait ni que la lettre d’acceptation soit postée près du domicile de l’emprunteur, ni qu’elle soit postée par lui-même. La Cour de cassation n’a pas répondu à ces arguments en tant que tels : elle a jugé suffisantes les constatations de la cour d’appel, selon lesquelles aucune mention de réception par voie postale ne figurait sur l’offre et l’acceptation par lettre n’était pas prouvée. Chaque dossier se jouera donc sur ses propres pièces.
La deuxième étape consiste à situer votre procédure, car l’arrêt du 7 octobre 2026 n’a pas le même effet selon son état d’avancement. Si l’action de la banque est encore pendante en première instance ou en appel, la référence expresse dans l’offre peut être invoquée dans vos conclusions, en s’appuyant sur cet arrêt publié, rendu en formation de section par la première chambre civile. Si une cour d’appel vient de rejeter votre demande en reprenant le motif de la mention pré-imprimée, la question d’un pourvoi se pose rapidement : selon l’article 612 du code de procédure civile, « Le délai de pourvoi en cassation est de deux mois, sauf disposition contraire », et l’article 528 fait courir le délai de recours « à compter de la notification du jugement ». Si, en revanche, la décision qui vous condamne est devenue irrévocable, l’arrêt du 7 octobre 2026 ne permet pas, à lui seul, de la remettre en cause : selon l’article 1355 du code civil, « L’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement », ce qui impose d’examiner précisément ce qui a été jugé dans votre dossier.
La question peut aussi se poser devant le juge de l’exécution, lorsque la banque agit sur le fondement de l’acte notarié de prêt. Dans l’affaire jugée à Rennes, l’emprunteur, visé par une saisie immobilière, demandait de cantonner la saisie au capital restant dû et, subsidiairement, que la banque communique un décompte de sa créance d’intérêts ; la cour d’appel a examiné la soumission volontaire au code de la consommation avant de l’écarter. Ce raisonnement, antérieur de quelques semaines à l’arrêt du 7 octobre 2026, devra désormais être confronté à la solution posée par la Cour de cassation. Dans tous les cas, demander un décompte détaillé distinguant le capital, les intérêts conventionnels, les intérêts de retard et les indemnités reste un préalable utile pour chiffrer l’enjeu.
Enfin, la déchéance ne règle pas la question de vos droits contre la société qui a monté l’opération. Cette société ayant été placée en liquidation judiciaire en 2011, les créances des investisseurs à son égard relèvent des règles de la déclaration au passif et de la vérification des créances, que nous présentons sur notre page consacrée aux procédures collectives et aux droits des créanciers. L’avis publié au BODACC en 2011 invitait les créanciers à déclarer leurs créances au liquidateur dans les deux mois de sa publication ; chacun doit vérifier, avec ses propres pièces, ce qui a été déclaré et admis. Pour les investisseurs qui souhaitent agir ensemble, les possibilités et les limites des actions collectives sont détaillées dans notre article sur les recours collectifs ouverts aux épargnants après une faillite.
B. Prescription, procès pénal et responsabilité de la banque : les limites à connaître
La prescription est le premier obstacle, et l’arrêt du 18 décembre 2024 en donne la clé. Selon l’article 71 du code de procédure civile, une défense au fond est un moyen qui tend « à faire rejeter comme non justifiée, après examen au fond du droit, la prétention de l’adversaire ». Selon l’article 64, la demande reconventionnelle est celle par laquelle le défendeur prétend obtenir « un avantage autre que le simple rejet de la prétention de son adversaire ». La Cour de cassation en déduit, dans l’arrêt du 18 décembre 2024, que « le moyen tiré de la déchéance du droit aux intérêts opposé par le souscripteur d’un crédit à la consommation constitue une défense au fond », mais que son invocation « s’analyse toutefois en une demande reconventionnelle si elle tend à la restitution d’intérêts trop perçus ». Dans cette affaire, les emprunteurs qui concluaient au rejet de la demande de la banque invoquaient ainsi « un moyen de défense au fond non soumis à la prescription ».
La conséquence pratique est importante. Opposée à la banque qui réclame ses intérêts, la déchéance peut être invoquée même longtemps après la signature. Si l’investisseur entend en outre récupérer des intérêts déjà payés, au-delà de leur imputation sur le capital restant dû, sa demande devient reconventionnelle et la prescription peut lui être opposée ; la date à laquelle ce délai commence à courir dépendra des faits du dossier. Il faut aussi garder à l’esprit que l’arrêt du 7 octobre 2026 a laissé en place la partie de l’arrêt d’appel qui déclarait prescrites les demandes de déchéance fondées sur une erreur de taux effectif global : chaque fondement suit son propre régime.
La soumission volontaire ne protège pas non plus l’investisseur contre l’action de la banque elle-même. L’article L. 218-2 du code de la consommation prévoit que l’action des professionnels contre les consommateurs « se prescrit par deux ans ». Mais selon un arrêt du 20 mai 2020 publié au Bulletin (n° 19-13.461), « cette prescription ne s’applique pas aux actions fondées sur un prêt consenti pour les besoins d’une activité professionnelle ». Et dans un arrêt du 23 janvier 2019 (n° 17-23.919), la Cour de cassation a approuvé une cour d’appel qui jugeait que la référence aux articles L. 312-1 et suivants, « dont il ne peut s’induire une soumission volontaire à toutes les dispositions de ce code, n’a pas pour effet de modifier la qualité de l’emprunteur et la nature du prêt ». La cour d’appel de Dijon, le 19 mai 2026 (n° 25/01263), en a tiré la conséquence dans un dossier de ce type : même soumis volontairement aux règles du crédit immobilier, le prêt ne permettait pas à l’emprunteur d’invoquer la prescription biennale.
Les poursuites anciennes de la banque ne sont pas davantage éteintes par le seul écoulement du temps. Dans un arrêt du 28 mai 2025 (n° 23-12.281), concernant un prêt de 2006, la banque avait assigné les emprunteurs en paiement en 2010, puis pratiqué une saisie-attribution en 2021 sur le fondement de l’acte notarié ; l’instance en paiement avait fait l’objet d’un sursis à statuer ordonné le 7 avril 2011. La Cour de cassation a jugé que, cette instance étant toujours en cours et tendant au même but, « l’introduction de la première avait interrompu le délai de prescription de la seconde », l’effet interruptif ayant continué de produire ses effets. Plusieurs des dossiers cités ici ont connu de tels sursis, parfois pendant plus de dix ans, dans l’attente du procès pénal : l’investisseur ne doit donc pas tenir pour acquis que la créance de la banque est prescrite.
Ce procès pénal n’est pas terminé, et il ne suspend pas tout. Selon la cour d’appel d’Aix-en-Provence, le 20 novembre 2025 (n° 24/12597), le procureur de la République de Marseille avait ouvert « une information judiciaire, notamment, d’escroquerie en bande organisée et faux en écritures publiques ». Selon l’arrêt d’appel du 19 décembre 2024, « Les banques, en revanche, ont été admises au bénéfice d’un non-lieu général », l’existence de fautes civiles étant laissée à l’appréciation des juridictions civiles. D’après la cour d’appel de Rennes, l’affaire a été jugée par le tribunal correctionnel de Marseille « de mars à juin 2025 avec un délibéré annoncé au 15 janvier 2026 », et des investisseurs s’étaient « organisés en un collectif de près de 760 plaignants ». La cour d’appel de Dijon relève que ce jugement est frappé d’appel, « de sorte qu’elle n’est pas définitive » : les personnes qui l’ont contesté restent présumées innocentes. Sur le plan civil, l’article 4 du code de procédure pénale ne suspend obligatoirement que l’action civile en réparation de l’infraction ; pour le reste, « La mise en mouvement de l’action publique n’impose pas la suspension du jugement des autres actions exercées devant la juridiction civile ». Dans l’affaire jugée le 7 octobre 2026, le refus de surseoir à statuer n’a d’ailleurs pas été remis en cause. Nos développements sur la plainte pénale après la liquidation d’une société d’investissement et sur l’indemnisation des investisseurs d’Aristophil, autre dossier jugé au pénal puis porté en appel, éclairent cette articulation.
Reste la responsabilité de la banque, qui suppose une autre démarche. L’article L. 341-4 du code monétaire et financier rend les établissements habilités au démarchage, parmi lesquels les établissements de crédit, « civilement responsables du fait des démarcheurs, agissant en cette qualité, auxquels elles ont délivré un mandat ». L’arrêt du 7 mai 2025 en a fait une responsabilité de plein droit : « l’établissement de crédit est responsable de plein droit du fait des démarcheurs, agissant en cette qualité, auxquels il a donné mandat, sans pouvoir s’exonérer par la preuve d’une absence de faute ». Dans cette affaire, le prêt avait été souscrit par l’entremise d’un intermédiaire en opérations de banque, qui avait agi comme démarcheur dans le cadre du mandat donné par la banque. La question de savoir si la société qui montait les opérations pouvait elle-même être regardée comme mandataire de la banque reste ouverte : le 26 novembre 2025 (n° 21-13.395), la première chambre civile a transmis pour avis à la chambre commerciale plusieurs questions sur ce mandat, dont celle-ci : « Ce mandat peut-il être tacitement conclu ? » Son arrêt final du 17 juin 2026 a cassé l’arrêt d’appel sur un autre point, sans trancher ces questions dans ses motifs. Par ailleurs, l’arrêt du 4 juillet 2018 rappelle que, « sauf anomalie apparente, la banque n’est pas tenue de vérifier l’exactitude des éléments déclarés par l’emprunteur », ce qui limite les griefs tirés du devoir de mise en garde.
L’action en nullité pour dol obéit enfin à son propre délai. Pour les contrats anciens, l’arrêt du 17 juin 2026 rappelle que, selon l’ancien article 1304 du code civil, cette action « se prescrit par un délai de cinq ans à compter du jour où le contractant a découvert le vice qu’il allègue » ; l’actuel article 1144 du code civil fait de même courir le délai, en cas de dol, « du jour où ils ont été découverts ». Dans cet arrêt, la Cour de cassation a censuré une cour d’appel qui avait fait partir ce délai d’un premier impayé, sans rechercher « la date à laquelle l’emprunteur avait eu connaissance effective des faits caractérisant le dol dont il se prétendait victime ». Cette solution ne profite qu’aux demandes encore en débat : dans l’affaire du 7 octobre 2026, la prescription des demandes fondées sur le dol est restée acquise. Les mêmes questions de délai se posent à l’égard des conseillers et de leurs assureurs, que nous avons détaillées dans notre article sur les délais pour agir contre un conseiller après la faillite d’une société d’investissement.
Conclusion
L’arrêt du 7 octobre 2026 clarifie un point que les juges du fond tranchaient en sens contraires : lorsque l’offre de prêt émise par la banque vise expressément les articles du code de la consommation relatifs au crédit immobilier, et que l’emprunteur l’a acceptée, le prêt est soumis à ces règles, même s’il finançait une activité de loueur en meublé professionnel, sauf fraude. Pour l’investisseur poursuivi, la conséquence est concrète : la banque doit prouver qu’elle a envoyé l’offre par la poste et que l’acceptation est intervenue dans les formes et après le délai de dix jours, faute de quoi le juge peut la priver de ses intérêts, en totalité ou dans la proportion qu’il fixe. Opposée en défense à la demande de la banque, cette déchéance échappe à la prescription ; présentée pour obtenir la restitution d’intérêts, elle redevient une demande soumise aux délais.
Les limites sont tout aussi nettes. La soumission volontaire ne fait pas de l’investisseur un consommateur au regard de la prescription biennale, les poursuites de la banque ont pu être interrompues pendant de longues années, la notion de fraude reste à préciser, la responsabilité de la banque du fait de l’intermédiaire demeure discutée, et le jugement pénal n’est pas définitif. L’arrêt commenté ne constate aucun manquement de la banque concernée : il appartient à la cour d’appel de Montpellier de vérifier l’envoi et l’acceptation de l’offre. Aucune responsabilité n’est établie par cette décision, les termes de chaque offre et de chaque acte priment sur toute analyse générale, et seul le juge, au vu des pièces de chaque dossier, peut prononcer une déchéance et en fixer l’étendue.