D’après l’annonce n° 2873 du BODACC A n° 20260190 publié le 4 octobre 2026, la SCCV VICTORIA, société civile immobilière de construction-vente immatriculée au RCS de Toulouse sous le n° 951 162 767, fait l’objet d’un jugement d’ouverture de liquidation judiciaire simplifiée rendu le 17 septembre 2026, avec une date de cessation des paiements fixée au 17 septembre 2026. Le jugement désigne comme liquidateur la Selarl Aegis, prise en la personne de Me Souad Haddani-Agday à Toulouse, et impartit aux créanciers un délai de deux mois à compter de la publication au BODACC pour déclarer leurs créances auprès du liquidateur ou sur le portail électronique dédié. L’objet social décrit une opération située chemin des Nauzes à Blagnac : la construction d’un ensemble immobilier à usage principal d’habitation, destiné à la vente en totalité ou par lots, en l’état futur d’achèvement ou après achèvement des travaux. Les développements qui suivent sont de portée générale : ils décrivent les vérifications utiles dans toute situation comparable et ne décrivent pas la situation de la SCCV VICTORIA, sur laquelle l’article ne formule aucun constat.
Quand une société qui construit pour vendre disparaît de la scène économique, trois mondes s’arrêtent net au même instant : celui des acquéreurs qui ont versé de l’argent pour un logement pas encore livré, celui des artisans et sous-traitants qui ont posé des heures et des matériaux sur le chantier, et celui des fournisseurs qui ont livré sur commande. Chacun détient une partie de la preuve, chacun dispose d’un délai propre, et chacun doit prendre une décision différente dans les mêmes deux mois. Cet article établit la carte de ces décisions : ce que la liquidation d’un constructeur-vendeur change pour les acquéreurs d’une part, et ce que doivent décider les artisans, sous-traitants et fournisseurs d’autre part. À la date de rédaction, aucune responsabilité n’est établie par une source officielle au-delà du jugement d’ouverture lui-même, les contrats signés priment sur toute analyse générale, et seul le juge décide des contestations.
I. Ce que la liquidation d’un constructeur-vendeur change pour les acquéreurs
A. Vérifier la garantie qui sécurise les sommes versées
En vente en l’état futur d’achèvement, l’acquéreur ne paie pas un bien existant mais une promesse adossée à des garanties légales. Comme le rappelle l’Agence nationale pour l’information sur le logement dans son analyse consacrée à la VEFA et à la garantie, le promoteur doit justifier d’une garantie d’achèvement ou de remboursement. La garantie d’achèvement peut être extrinsèque, délivrée par un établissement de crédit ou une société d’assurance, ou intrinsèque lorsque l’opération répond à des conditions permettant de présumer qu’elle sera menée à son terme. La première vérification de tout acquéreur consiste donc à retrouver, dans son contrat de réservation puis dans son acte de vente, la nature exacte de la garantie souscrite, l’identité du garant et les conditions de mise en jeu.
Cette vérification n’est pas théorique : la jurisprudence récente montre que la garantie d’achèvement survit aux tribulations de la procédure collective et peut suivre l’opération entre d’autres mains. Par arrêt du 2 décembre 2025 (cour d’appel de Toulouse, 2e chambre, RG 25/03551), rendue dans le dossier d’une SCCV en procédure collective placée sous administration, la cour a arrêté un plan de cession au profit d’un repreneur et ordonné le transfert à ce repreneur de la garantie financière d’achèvement souscrite auprès d’un assureur, ainsi que du compte centralisateur dédié à l’opération de promotion en VEFA et de l’ensemble des fonds qui y sont centralisés. L’enseignement pratique est double : d’une part, les fonds versés par les acquéreurs sur le compte centralisateur ne se confondent pas avec la trésorerie courante du vendeur ; d’autre part, l’achèvement de l’immeuble peut être repris par un tiers avec la garantie attachée, ce qui change radicalement l’équation pour un acquéreur qui hésiterait entre attendre et agir.
Concrètement, l’acquéreur doit donc réunir sans délai trois liasses de preuves : le contrat de réservation et l’acte de vente avec leurs annexes financières, tous les justificatifs des versements effectués avec leurs dates et leurs références, et l’attestation de garantie d’achèvement ou de remboursement ainsi que les appels de fonds reçus. Il doit ensuite écrire au garant pour l’informer de l’ouverture de la procédure et lui demander par écrit les conditions de mise en œuvre de la garantie, tout en adressant au liquidateur une déclaration de créance à titre conservatoire pour le montant des sommes versées. Ces deux démarches ne s’excluent pas : la garantie extrinsèque et la déclaration au passif sont deux voies parallèles, et négliger l’une au motif que l’autre existerait serait une erreur de calendrier, car les délais de la procédure collective courent indépendamment des délais contractuels de la garantie.
La mise en jeu de la garantie obéit à un formalisme propre qu’il faut respecter à la lettre : informer le garant par écrit de l’ouverture de la procédure collective, lui adresser copie du contrat de vente et du décompte des sommes versées, et lui demander expressément de confirmer par écrit la prise en charge et ses modalités. Chaque envoi doit partir en lettre recommandée avec accusé de réception, et chaque réponse doit être classée avec le contrat. En parallèle, l’acquéreur ne doit signer aucun avenant, aucun désistement et aucune transaction proposés dans l’urgence, que ce soit par un intermédiaire, un repreneur putatif ou toute autre partie : tant que le liquidateur ne s’est pas prononcé par écrit sur le sort des contrats en cours et que le garant n’a pas répondu, signer reviendrait à disposer d’un droit dont le régime exact n’est pas encore fixé. La patience documentée paie davantage que la précipitation : un dossier complet adressé tôt au garant et au liquidateur vaut mieux qu’une démarche tardive, même fondée.
Lorsque la vente a été conclue après achèvement plutôt qu’en VEFA, le raisonnement se déplace : il n’y a plus d’appels de fonds échelonnés ni de compte centralisateur, mais un prix payé pour un bien existant et, le cas échéant, des garanties légales propres à la construction, comme la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale et la garantie décennale, avec l’assurance dommages-ouvrage qui doit normalement les préfinancer. L’acquéreur d’un lot déjà livré mais affecté de désordres doit alors vérifier l’existence et les références de la police dommages-ouvrage, déclarer le sinistre à l’assureur dans les formes du contrat, et déclarer au passif de la liquidation sa créance indemnitaire éventuelle. Dans les deux cas, la règle d’or est la même : aucun versement complémentaire, aucun accord amiable avec qui que ce soit, aucune renonciation ne doit intervenir avant d’avoir identifié par écrit qui garantit quoi.
B. Déclarer sa créance dans le délai de deux mois
L’article L. 622-24 du code de commerce dispose qu’« A partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d’ouverture, à l’exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire dans des délais fixés par décret en Conseil d’Etat » (article L. 622-24 du code de commerce). En liquidation judiciaire, le délai usuel est de deux mois à compter de la publication du jugement au BODACC, et le jugement d’ouverture le rappelle systématiquement, comme celui qui nous occupe. L’acquéreur qui a versé un acompte, des appels de fonds ou le prix d’un lot non livré est un créancier comme un autre au regard de ce délai : s’il ne déclare pas, sa créance ne participera ni aux répartitions ni aux dividendes.
La sanction du retard est sévère et les tribunaux l’appliquent sans indulgence de principe. L’article L. 622-26 du code de commerce prévoit qu’« A défaut de déclaration dans les délais prévus à l’article L. 622-24 , les créanciers ne sont pas admis dans les répartitions et les dividendes » (article L. 622-26 du code de commerce). Un exemple récent l’illustre : par ordonnance du 26 juin 2025, le tribunal judiciaire de Nîmes a déclaré irrecevable la demande de fixation au passif d’une créance déclarée le 2 février 2023 alors que le délai expirait le 17 juillet 2022, faute pour le créancier d’avoir saisi le juge-commissaire d’une requête en relevé de forclusion. Le message est limpide : le relevé de forclusion existe, mais il suppose une démarche active devant le juge-commissaire et la preuve que le retard n’est pas imputable au créancier.
Pour l’acquéreur, la déclaration doit être chiffrée avec soin et accompagnée de ses justificatifs : montant total des sommes versées avec intérêts s’il y a lieu, pénalités de retard contractuelles le cas échéant, et nature de la créance selon qu’elle est chirographaire ou assortie d’une sûreté. Les créanciers titulaires d’une sûreté publiée ou liés au débiteur par un contrat publié doivent en principe être avertis personnellement, et le délai court alors à compter de cette notification ; mais attendre cet avertissement sans rien faire serait imprudent, car l’avertissement peut se perdre et la forclusion, elle, ne pardonne pas. La déclaration peut être adressée directement au liquidateur ou déposée sur le portail électronique prévu à cet effet, et elle peut être faite par le créancier lui-même ou par un mandataire de son choix. Le récépissé de dépôt doit être conservé comme une pièce d’identité de la créance : sans lui, aucune preuve du respect du délai.
Le relevé de forclusion mérite d’être compris pour ce qu’il est : une seconde chance étroite, pas une prorogation. Le créancier en retard doit saisir le juge-commissaire, établir que sa défaillance n’est pas due à son fait ou qu’elle résulte d’une omission du débiteur dans l’établissement de sa liste de créanciers, et il ne pourra alors, comme le rappelle l’article L. 622-26 du code de commerce, que concourir « pour les distributions postérieures à leur demande » (article L. 622-26 du code de commerce). Autrement dit, les répartitions déjà effectuées sont perdues, et la démonstration de l’absence de faute pèse sur le créancier. Pour un acquéreur qui aurait égaré un avis ou ignoré la publication au BODACC, la voie du relevé existe donc, mais elle suppose d’agir dès la découverte du retard, pièces à l’appui, plutôt que d’attendre la clôture des opérations de vérification du passif. Le code de commerce doit ici être lu comme un code de délais : chaque étape manquée se paie en rang et en dividendes.
II. Ce que doivent décider artisans, sous-traitants et fournisseurs
A. Contrats en cours, action directe et preuve du chantier
L’ouverture de la liquidation ne résilie pas automatiquement les contrats en cours, mais elle en fige l’exécution antérieure au passif. L’article L. 622-13 du code de commerce énonce qu’« I. – Nonobstant toute disposition légale ou toute clause contractuelle, aucune indivisibilité, résiliation ou résolution d’un contrat en cours ne peut résulter du seul fait de l’ouverture d’une procédure de sauvegarde » (article L. 622-13 du code de commerce), principe dont la logique irrigue l’ensemble des procédures collectives pour les contrats dont la poursuite est décidée. Pour l’artisan engagé sur le chantier, la question pratique immédiate est donc triple : le liquidateur exige-t-il la poursuite des travaux, les prestations déjà exécutées seront-elles payées et par qui, et faut-il continuer à livrer ou au contraire suspendre toute nouvelle exécution.
Le sous-traitant dispose d’une arme spécifique que l’entrepreneur principal n’a pas : l’action directe contre le maître d’ouvrage prévue par la loi du 31 décembre 1975 sur la sous-traitance. La cour d’appel de Grenoble l’a récemment rappelée en visant ensemble « Vu l’article L622-7 du code de commerce » et « l’article 12 de la loi du 31 décembre 1975 relative à la sous-traitance » (cour d’appel de Grenoble, chambre commerciale, 26 février 2026, RG 24/04279). L’action directe permet au sous-traitant accepté et agréé de réclamer directement au maître d’ouvrage le paiement des sommes dues par l’entrepreneur principal, dans la limite de ce que le maître d’ouvrage doit encore à ce dernier. Mais cette arme a des conditions d’emploi strictes, que la doctrine spécialisée détaille : le sous-traitant doit avoir été accepté et son paiement agréé pour le marché considéré, et la mise en œuvre suppose une mise en demeure préalable restée infructueuse dans les conditions légales (doctrine spécialisée sur le sous-traitant face à la liquidation de l’entreprise principale).
D’où une méthode en trois temps pour tout artisan ou sous-traitant du chantier. Premier temps, geler la preuve : photographier l’état d’avancement lot par lot avec horodatage, faire établir si possible un constat par un tiers, rassembler les bons de commande, ordres de service, avenants, comptes rendus de chantier, situations de travaux signées et correspondances sur les réserves. Deuxième temps, chiffrer : distinguer les travaux exécutés et non payés, les travaux exécutés partiellement, les matériaux approvisionnés sur site et ceux commandés mais non livrés, les pénalités et les frais d’immobilisation. Troisième temps, agir sur les deux fronts à la fois : déclarer l’intégralité de la créance au passif dans le délai de deux mois, et engager en parallèle l’action directe contre le maître d’ouvrage pour les sommes qui y sont éligibles, sans attendre l’issue de la vérification du passif. Celui qui choisit une seule voie par économie de démarches prend le risque de découvrir trop tard que c’était l’autre qui payait.
Les litiges nés de ces situations se règlent souvent sur des questions de procédure autant que de fond, ce qui renforce l’exigence de forme : mises en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, déclarations de créances avec pièces chiffrées, courriers au liquidateur demandant par écrit s’il exige la continuation des contrats en cours. Chaque courrier doit être conservé avec sa preuve d’envoi et de réception. Pour les questions qui mêlent contrats en cours, sûretés et procédure collective, l’éclairage d’un cabinet d’avocats en droit des affaires à Paris permet de calibrer la stratégie entre déclaration au passif, action directe et revendication, car ces trois voies obéissent à des délais et à des régimes de preuve différents. Une cible secondaire du même site peut compléter utilement la lecture lorsque la difficulté touche aussi la structure sociétaire elle-même, par exemple la présentation du droit des sociétés quand se pose la question des engagements des associés ou des garanties intragroupe.
Reste la question des livraisons et prestations futures : faut-il continuer à travailler pour un chantier en liquidation ? La réponse de principe est qu’aucune nouvelle exécution ne doit être engagée sans un ordre écrit et sans une garantie de paiement du prix correspondant, car les créances nées régulièrement après le jugement pour les besoins de la procédure suivent un régime différent de celles nées avant, et ce distinguo se joue à la date et à la cause de chaque facture. Concrètement, l’artisan adresse au liquidateur une lettre recommandée lui demandant s’il exige la continuation des contrats en cours et à quelles conditions de paiement, suspend entre-temps toute nouvelle livraison non garantie, et chiffre séparément l’antérieur et le postérieur. Les situations de travaux doivent distinguer les deux périodes sans les mélanger, et les avoirs éventuels doivent être datés avec la même rigueur. Cette discipline de découpage, fastidieuse sur le moment, devient décisive au stade de la vérification des créances, lorsque le mandataire classe chaque euro selon sa date de naissance. Le code de commerce et la loi sur la sous-traitance forment ici un ensemble que le sous-traitant doit manier ensemble, jamais l’un sans l’autre.
B. Réserve de propriété, revendication et sécurisation des stocks
Le fournisseur de matériaux se trouve dans une position paradoxale : les biens qu’il a livrés et qui n’ont pas été payés sont physiquement sur un chantier dont il ne maîtrise plus l’accès, entre les mains d’un débiteur dessaisi. S’il a stipulé une clause de réserve de propriété, il peut revendiquer ses marchandises plutôt que de subir le sort commun des créanciers chirographaires. L’article L. 624-16 du code de commerce dispose que « Peuvent également être revendiqués, s’ils se retrouvent en nature au moment de l’ouverture de la procédure, les biens vendus avec une clause de réserve de propriété » et que « Cette clause doit avoir été convenue entre les parties dans un écrit au plus tard au moment de la livraison » (article L. 624-16 du code de commerce). Deux conditions cumulatives en résultent : un écrit antérieur ou concomitant à la livraison, et des biens retrouvés en nature, c’est-à-dire identifiables et non incorporés de manière indissociable à l’ouvrage.
La revendication obéit elle-même à un délai propre, distinct du délai de déclaration des créances, et le fournisseur doit agir vite : inventorier ce qui se retrouve en nature sur le chantier ou dans les stocks, vérifier que ses conditions générales ou son contrat comportent bien la clause écrite, et former la demande de revendication puis, à défaut de restitution amiable, saisir le juge-commissaire. Lorsque les marchandises ont déjà été incorporées à la construction sans possibilité de séparation sans dommage, la revendication en nature échoue et le fournisseur retombe sur la déclaration de créance au passif ; d’où l’importance de distinguer, palette par palette, ce qui est encore identifiable de ce qui est devenu indissociable du gros œuvre ou du second œuvre.
La Cour de cassation a précisé les règles de preuve applicables quand le prix des marchandises, plutôt que les marchandises elles-mêmes, est revendiqué entre les mains d’un sous-acquéreur. Par arrêt du 5 décembre 2018 (chambre commerciale, financière et économique, pourvoi n° 17-15.973), elle a jugé que le vendeur qui revendique auprès du débiteur non les marchandises elles-mêmes mais leur prix doit prouver que ce prix a été payé en tout ou partie par les sous-acquéreurs après le jugement d’ouverture. L’enseignement pour le fournisseur est net : conserver les relevés de compte, les avis de paiement et toute trace des règlements intervenus après l’ouverture, car c’est sur ces pièces datées que se jouera la revendication du prix.
Au-delà de la réserve de propriété, le fournisseur doit traiter trois dossiers souvent négligés. D’abord les marchandises en transit ou en dépôt : donner immédiatement instruction écrite au transporteur de suspendre les livraisons et de retenir ce qui n’a pas été livré, car livrer après l’ouverture aggrave une créance qui sera de toute façon déclarée au passif. Ensuite les garanties de paiement : vérifier les cautions, garanties bancaires et assurances-crédit, déclarer le sinistre à l’assureur-crédit dans les délais du contrat, et mettre en demeure les cautions conformément aux actes les instituant. Enfin les contrats-cadres et commandes en cours : notifier par écrit au liquidateur la suspension des livraisons futures, chiffrer les pénalités fournisseurs déjà engagées auprès de ses propres sous-traitants, et documenter le préjudice de rupture pour une éventuelle déclaration complémentaire. Ici encore, la déclaration de créance au passif reste le filet de sécurité commun : même le fournisseur titulaire d’une réserve de propriété déclare à titre conservatoire, car une revendication peut échouer sur un point de fait et la forclusion, elle, ne se rattrape que devant le juge-commissaire.
La revendication doit enfin être exercée dans le délai prévu par les textes à compter de la publicité du jugement, délai distinct de celui de la déclaration des créances et généralement plus bref : le manquer fait retomber le fournisseur dans le sort commun alors même que sa clause était valable et ses marchandises identifiables. La demande est adressée au liquidateur avec l’inventaire précis des biens revendiqués, les références des livraisons et la copie de l’écrit stipulant la clause ; en cas de refus ou de silence, le juge-commissaire est saisi dans les formes requises. La jurisprudence de la Cour de cassation sur ces mécanismes, régulièrement publiée par la Cour de cassation, rappelle que chaque variante de la revendication a son régime de preuve propre, et que le fournisseur doit préparer la sienne avant de frapper à la porte du liquidateur plutôt qu’après. Ici comme ailleurs, le code de commerce récompense les créanciers diligents et documentés.
La liquidation d’un constructeur-vendeur ne fait pas que des perdants silencieux : elle fait des créanciers qui s’ignorent et des preuves qui se dispersent. L’acquéreur qui identifie son garant et déclare dans les deux mois, l’artisan qui fige l’état du chantier et actionne la voie directe en plus du passif, le fournisseur qui revendique ce qui se retrouve en nature au lieu de tout déclarer en vrac : chacun joue une partition distincte sur la même scène, avec le même liquidateur pour destinataire et le même BODACC pour point de départ. Les contrats signés priment sur toute analyse générale, aucune responsabilité n’est établie au-delà du jugement d’ouverture, et seul le juge tranchera les contestations qui subsisteront une fois les délais purgés.