Depuis le 1er octobre 2026, aucun bail d’habitation signé ou renouvelé à Paris ne ressemble tout à fait à celui de l’an dernier. Un décret paru au Journal officiel du 7 juillet 2026 a réécrit les contrats types de location des logements vides, meublés et des colocations à bail unique : la clause résolutoire y figure désormais noir sur blanc, un champ facultatif accueille les numéros de téléphone portable des deux parties, et surtout une mention nouvelle doit y apparaître quand le logement est soumis à une obligation d’occupation à titre de résidence principale. Selon service-public.gouv.fr, lorsque le logement est soumis à une obligation de résidence principale, cette information doit figurer dans le bail, le contrat précisant alors que le logement doit être occupé à ce titre. Cette petite phrase change beaucoup de choses pour les propriétaires de logements neufs en zone tendue et pour les locataires tentés par la sous-location de courte durée : elle verrouille l’usage du logement, elle ouvre une clause résolutoire spécifique et elle renvoie à tout un arsenal de sanctions, de l’amende civile de 100 000 euros par local irrégulièrement transformé jusqu’au retour forcé à l’usage d’habitation ordonné par le président du tribunal judiciaire. D’où vient cette obligation, quels logements parisiens sont concernés, que risque le bail qui l’oublie, que peut encore faire le locataire qui loue son appartement sur une plateforme, et comment contester utilement une résiliation devant le juge : tel est l’objet de ce guide pratique, construit sur les textes en vigueur au 5 octobre 2026 et sur les derniers arrêts de la Cour de cassation rendus en 2026.

I. Bail signé depuis octobre 2026 : quand la servitude de résidence principale doit figurer au contrat

A. Logement neuf, commune tendue et secteurs PLU : les critères qui déclenchent l’obligation

La servitude de résidence principale n’est pas une invention du décret du 6 juillet 2026. Elle résulte de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, qui autorise certaines communes à réserver des logements à l’habitation permanente pour lutter contre la pénurie de résidences principales face à l’essor des meublés de tourisme. Le mécanisme est inscrit à l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme, en vigueur depuis le 1er juillet 2026, dont la formulation mérite d’être lue attentivement : « toutes les constructions nouvelles de logements sont à usage exclusif de résidence principale » Le même article étend le dispositif aux logements issus de la transformation de bâtiments non résidentiels et précise la condition territoriale : « la taxe sur la vacance des locaux d’habitation mentionnée à l’article 1406 bis du code général des impôts est applicable ou lorsque les résidences secondaires représentent plus de 20 % du nombre total d’immeubles à usage d’habitation »

Concrètement, deux familles de logements sont visées. D’abord les constructions nouvelles situées dans un secteur délimité par le plan local d’urbanisme : un immeuble achevé en 2026 dans une commune tendue peut ainsi naître grevé de l’obligation, avant même la signature du premier bail. Ensuite les logements créés par transformation d’anciens bureaux, commerces ou entrepôts dans ces mêmes secteurs, ainsi que certains logements réalisés sous des régimes dérogatoires de constructibilité. Pour le propriétaire bailleur, la première démarche consiste donc à vérifier auprès du service urbanisme de la mairie si son bien se trouve dans un secteur délimité et si le règlement du PLU impose l’usage exclusif de résidence principale. À Paris et dans la plupart des communes d’Île-de-France, la première condition est remplie d’office : la capitale figure parmi les communes où s’applique la taxe sur les logements vacants, et le article 1406 bis du code général des impôts vise « La taxe sur la vacance des locaux d’habitation est due pour les logements vacants », exigible dès une année de vacance dans les communes en déséquilibre marqué entre l’offre et la demande. Dès lors qu’une commune francilienne aura délimité un secteur dans son PLU, chaque logement neuf qui y sera construit relèvera automatiquement du régime.

L’enjeu dépasse la simple mention administrative. L’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme attache à ces logements une interdiction directe : « ne peuvent faire l’objet d’une location en tant que meublé de tourisme », hors la location temporaire occasionnelle de la résidence principale dans les conditions du même texte. Autrement dit, un studio neuf acheté pour le louer à l’année sur une plateforme de courte durée dans un secteur réservé méconnaît la servitude dès le premier jour. Le propriétaire qui envisage un investissement locatif dans le neuf parisien doit intégrer cette contrainte dans son calcul de rentabilité avant de signer l’acte d’achat, et le locataire qui emménage dans un tel logement doit savoir que la sous-location en meublé de tourisme lui est fermée, sauf la tolérance légale de location occasionnelle de sa résidence principale dans la limite annuelle rappelée plus loin. Les praticiens du droit immobilier à Paris face aux nouvelles règles d’usage des logements constatent déjà des litiges naissants sur des baux signés sans la mention alors que le PLU imposait la servitude.

B. Mention expresse à peine de nullité, clause résolutoire et nouveau contrat type : ce que le bail doit contenir

Depuis le 1er octobre 2026, le bail ne se contente plus de décrire les lieux et le loyer : il doit porter la trace écrite de la servitude. L’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme est formel : « A peine de nullité, toute promesse de vente, tout contrat de vente ou de location ou tout contrat constitutif de droits réels portant sur des constructions soumises à l’obligation prévue au présent article en porte la mention expresse. » L’absence de la mention expose donc le contrat à une action en nullité, avec toutes les conséquences qui s’ensuivent sur le versement des loyers, la restitution du dépôt de garantie et le sort du congé. Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 modifiant le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location tire les conséquences de cette exigence en intégrant dans les modèles réglementaires la rubrique dédiée à l’occupation du logement. Selon service-public.gouv.fr, les nouveaux modèles intègrent notamment la clause résolutoire applicable en cas d’impayés ou de non-versement du dépôt de garantie, ainsi que de nouvelles mentions relatives à l’occupation du logement, et ils concernent les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026 pour les locations vides, meublées et les colocations à bail unique, à l’exclusion des baux mobilité et des locations saisonnières de type meublés de tourisme ou chambres d’hôtes.

Deuxième apport du nouveau contrat type : la clause résolutoire devient lisible par tous. Service-public.gouv.fr détaille son contenu : les nouveaux contrats types comportent une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail en cas de non-paiement du loyer, de non-paiement des charges ou de non-versement du dépôt de garantie, la résiliation ne pouvant toutefois intervenir qu’après un commandement de payer demeuré sans effet pendant six semaines. Le bail peut en outre comporter des clauses résolutoires facultatives, notamment en cas de défaut d’assurance contre les risques locatifs ou de troubles de voisinage constatés par une décision de justice, ainsi qu’en cas de non-respect de la servitude de résidence principale lorsque le logement y est soumis. Pour le locataire parisien, la leçon pratique est double. D’une part, vérifier dès la signature que le bail reproduit bien la clause et la mention de servitude si le logement est neuf ou transformé : un bail ancien reconduit tacitement sans mise à jour reste valable, mais tout renouvellement exprès depuis le 1er octobre 2026 appelle le nouveau modèle. D’autre part, conserver la preuve de chaque paiement et de l’attestation d’assurance, car le commandement de payer fait courir un délai bref de six semaines seulement. Les règles détaillées du commandement, de sa contestation et des délais de grâce sont exposées dans notre analyse du nouveau contrat type signé depuis octobre 2026 pour les impayés et la sous-location, qui complète utilement le présent guide centré sur la servitude. Troisième nouveauté, plus modeste mais utile en cas de tension sur les paiements : Toujours selon service-public.gouv.fr, afin de faciliter les échanges entre les parties et la prévention des expulsions locatives, le numéro de téléphone portable du bailleur et du locataire peut être indiqué dans le contrat : une mention facultative destinée à favoriser une prise de contact précoce avant tout litige.

II. Résidence principale, Airbnb et impayés : agir et contester à Paris et en Île-de-France

A. Louer en meublé de tourisme ou sous-louer : la limite des 120 jours, l’autorisation de changement d’usage et l’amende de 100 000 euros

Le locataire parisien qui met son appartement sur une plateforme pendant ses vacances et le propriétaire qui exploite un studio à l’année en courte durée jouent avec deux régimes distincts mais cumulatifs. Le premier est celui du article L. 324-1-1 du code du tourisme, qui définit les meublés de tourisme comme « des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois ». Dans les communes qui ont mis en place l’enregistrement des meublés, la règle rappelée par la Cour de cassation est stricte : « toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d’une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure ». Le dépassement expose à l’amende civile prévue par le même texte, et la Cour de cassation vient de resserrer l’une des trois portes de sortie. Par un arrêt du 16 avril 2026, pourvoi n° 24-22.809, publié au Bulletin, la troisième chambre civile a cassé un arrêt parisien qui excusait 253 nuitées en 2019 et 152 nuitées en 2020 au motif d’un stage puis d’une formation à l’étranger : « En statuant ainsi, alors que ne suffisent pas à caractériser une obligation professionnelle au sens de l’article L. 324-1-1, IV, du code du tourisme le suivi d’un cursus d’enseignement scolaire ou universitaire ou la réalisation d’un stage dans le cadre d’un tel cursus, la cour d’appel a violé le texte susvisé. » Étudiants, doctorants et jeunes actifs en mobilité d’études à Paris doivent donc retenir qu’un stage ou une formation ne permet plus de dépasser les 120 jours : seules une obligation professionnelle réelle, une raison de santé ou un cas de force majeure caractérisés peuvent justifier le dépassement, pièces à l’appui.

Le second régime est celui du changement d’usage, qui frappe à Paris avec une sévérité particulière. L’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation dispose que « Dans ces communes, le changement d’usage des locaux à usage d’habitation peut être soumis, sur décision de l’organe délibérant, à autorisation préalable dans les conditions fixées à l’article L. 631-7-1 », et Paris a fait ce choix depuis longtemps pour protéger son parc de résidences principales. L’article L. 631-7-1 du même code précise que « L’autorisation préalable au changement d’usage est délivrée par le maire de la commune dans laquelle est situé l’immeuble, après avis, à Paris, Marseille et Lyon, du maire d’arrondissement concerné », qu’elle peut être subordonnée à une compensation par transformation concomitante d’autres locaux en habitation, et qu’elle est en principe accordée à titre personnel. Louer de manière répétée un local d’habitation à une clientèle de passage sans cette autorisation, c’est s’exposer à la sanction de l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation : « Toute personne qui enfreint les dispositions des articles L. 631-7 ou L. 631-7-1 A ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application des mêmes articles L. 631-7 et L. 631-7-1 A est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 100 000 € par local irrégulièrement transformé », amende prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, avec en outre le retour du local à l’usage d’habitation dans un délai fixé par le juge, assorti le cas échéant d’une astreinte. Pour un propriétaire parisien, la séquence de vigilance est donc la suivante : vérifier l’enregistrement du meublé auprès du téléservice national et de la mairie, compter strictement les nuitées de location de la résidence principale sans dépasser 120 jours sauf motif légalement admis, solliciter l’autorisation de changement d’usage avec compensation avant toute exploitation intensive, et renoncer à la courte durée pour tout logement neuf frappé de la servitude de résidence principale, où seule la location temporaire occasionnelle de la résidence principale reste permise. Le locataire, quant à lui, doit obtenir l’autorisation écrite du bailleur avant toute sous-location, même partielle et même via une plateforme, et garder à l’esprit que la sous-location non autorisée comme le dépassement du plafond annuel peuvent fonder une résiliation de son propre bail.

B. Commandement reçu ou bail menacé : contester la résiliation, obtenir des délais et sauver le logement

Recevoir un commandement de payer visant la clause résolutoire n’est pas une condamnation, et la loi comme la jurisprudence offrent plusieurs lignes de défense qu’il faut activer vite. Le point de départ est l’article 1225 du code civil : « La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. » Tout commandement qui omet de viser la clause, qui ne détaille pas les sommes réclamées mois par mois ou qui additionne des frais et pénalités non dus peut donc être contesté devant le juge, qui vérifiera aussi que le décompte distingue loyers, charges et dépôt de garantie. Ensuite, l’article 1103 du code civil rappelle que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits », mais l’article 1104 du même code ajoute aussitôt que « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public. » La Cour de cassation en a tiré une protection concrète pour les locataires : par un arrêt du 12 février 2026, pourvoi n° 24-16.691, la troisième chambre civile a censuré une cour d’appel qui constatait la résiliation sans examiner la mauvaise foi alléguée des bailleurs, lesquels auraient refusé d’encaisser les chèques du locataire : « En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la clause résolutoire avait été mise en oeuvre de bonne foi par les bailleurs, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision », après avoir rappelé que « Selon ce texte, les contrats doivent être exécutés de bonne foi. » Le locataire qui démontre qu’il a tenté de payer, que le bailleur a refusé les règlements ou qu’il a délivré le commandement dans des circonstances déloyales peut donc faire échec à la clause, à condition de le demander expressément au juge et d’en apporter les preuves : copies des chèques ou virements refusés, échanges écrits, attestations, relevés bancaires.

Devant le tribunal, deux demandes complémentaires doivent être formées. D’abord la contestation du décompte et de la régularité du commandement, qui peut conduire le juge à constater que la clause n’est pas acquise. Ensuite, à titre subsidiaire, la demande de délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, selon lequel « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues », la décision « suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier » et les pénalités de retard n’étant pas encourues pendant le délai accordé. À Paris, le contentieux se joue devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour l’assignation en constatation de la résiliation, et devant le président statuant selon la procédure accélérée au fond pour les demandes de la commune en matière de changement d’usage ; les délais d’audiencement y sont comptés en semaines, ce qui impose de préparer le dossier sans attendre : bail et nouveau contrat type applicable, commandement et décompte détaillé, preuves de paiement ou de tentative de paiement, attestation d’assurance habitation, justificatifs de revenus et de charges pour la demande de délais, et le cas échéant déclaration d’enregistrement du meublé et décompte des nuitées. Lorsque la résiliation est néanmoins constatée et que le bailleur veut expulser un locataire, l’expulsion reste soumise à l’autorisation du juge et à la procédure légale, avec ses délais et ses protections, et ne peut jamais résulter d’un simple changement de serrure ou d’une coupure d’énergie. Enfin, pour le bail soumis à la servitude de résidence principale, la défense passe aussi par la vérification de la mention : si le bail signé depuis octobre 2026 omet la mention expresse alors que le PLU impose la servitude, ou si la commune n’a délimité aucun secteur et que le bailleur invoque une clause résolutoire pour un usage que rien n’interdit, le preneur dispose d’un moyen sérieux pour contester la mise en oeuvre de la clause et, le cas échéant, agir en nullité de la stipulation litigieuse.

Conclusion

La servitude de résidence principale n’est plus une abstraction d’urbanistes : depuis le 1er octobre 2026, elle s’imprime dans chaque bail signé ou renouvelé portant sur un logement neuf ou transformé situé dans un secteur réservé du PLU, elle interdit la location en meublé de tourisme au-delà de la tolérance légale, et elle fournit au bailleur une clause résolutoire dont la mise en oeuvre reste strictement encadrée par la mise en demeure, la bonne foi et le contrôle du juge. Propriétaires parisiens, vérifiez le zonage de votre bien avant de le louer et faites figurer la mention expresse dans le nouveau contrat type ; locataires, comptez vos nuitées, exigez l’autorisation écrite avant toute sous-location et réagissez dans les six semaines à tout commandement en contestant le décompte et en sollicitant des délais. Les arrêts rendus par la Cour de cassation en février et avril 2026 montrent que les juges sanctionnent aussi bien les dépassements du plafond de 120 jours déguisés en stages que les bailleurs qui actionnent la clause résolutoire de mauvaise foi. Dans une matière où chaque semaine compte, un dossier complet et des demandes formulées à temps devant la juridiction compétente font la différence entre la perte du logement et son maintien.