Non : un associé ne peut pas apporter seul à une SCI un immeuble qui dépend de la communauté conjugale ou de l’indivision familiale sans l’accord prouvé des autres titulaires de droits. Selon un arrêt de la cour d’appel de Paris du 29 novembre 2024, l’apport d’un bien commun sans consentement établi du conjoint encourt la nullité, et la mention du consentement dans les statuts ne suffit pas quand l’intéressé ne les a pas signés. Selon un jugement du tribunal judiciaire de Dunkerque du 7 juillet 2026, apporter des droits indivis à une SCI créée pour l’occasion puis en revendre aussitôt toutes les parts peut être jugé comme un montage frauduleux destiné à contourner le droit de préemption du coïndivisaire : la création de la société et la cession des parts sont alors annulées. Deux réserves s’imposent avant d’aller plus loin. D’abord, ce sont des décisions rendues dans des litiges familiaux précis, avec leurs pièces et leurs preuves : le jugement de Dunkerque est de première instance, assorti de l’exécution provisoire, et susceptible d’appel. Ensuite, chaque SCI a ses statuts, chaque indivision son histoire : ce qui suit explique les mécanismes et les points de contrôle, pas l’issue d’un dossier particulier.
I. Ce que les associés doivent verrouiller avant d’apporter le bien
A. Bien commun : le consentement du conjoint se prouve, il ne se présume pas
L’article 1424 du code civil dispose : « Les époux ne peuvent, l’un sans l’autre, aliéner ou grever de droits réels les immeubles, fonds de commerce et exploitations dépendant de la communauté, non plus que les droits sociaux non négociables et les meubles corporels dont l’aliénation est soumise à publicité. » Apporter un immeuble commun en société, c’est en disposer : l’accord du conjoint est donc requis, et c’est à l’apporteur d’en rapporter la preuve.
L’affaire jugée à Paris l’illustre sans détour. Selon l’arrêt, une SCI immatriculée à Cayenne, dénommée Helios dans la décision, est créée le 24 octobre 2016 entre trois associés : l’un apporte en nature un bien situé à Rungis évalué à 299 500 euros et reçoit 299 500 parts, les deux autres apportent 250 euros chacun et reçoivent 250 parts chacun. Le même jour, l’apporteur est désigné gérant. Les statuts indiquent que l’épouse de l’apporteur, commune en biens, aurait été avertie et consentirait expressément. Mais elle n’est pas signataire des statuts. La cour reprend la motivation des premiers juges : « il appartient à M. [B] [F] de rapporter la preuve de l’accord de Mme [A] [T] pour que le bien commun soit apporté en nature à la SCI Helios, preuve qui n’est pas rapportée en l’espèce », et « l’apport du bien tel qu’il est indiqué aux statuts du 24 octobre 2016 encourt la nullité ». Un acte notarié du 8 avril 2021 constatant l’apport de l’immeuble est annulé pour le même motif : la procuration sous seing privé aurait été établie à l’insu de l’épouse, et « Mme [A] [T] n’a pas donné son consentement et n’a pas été engagée valablement à l’acte ».
Le temps, lui, ne protège pas l’apporteur. L’article 1427 du code civil prévoit que « Si l’un des époux a outrepassé ses pouvoirs sur les biens communs, l’autre, à moins qu’il n’ait ratifié l’acte, peut en demander l’annulation », . « L’action en nullité est ouverte au conjoint pendant deux années à partir du jour où il a eu connaissance de l’acte, sans pouvoir jamais être intentée plus de deux ans après la dissolution de la communauté ». Autrement dit, le délai court à compter de la découverte, pas de l’apport : dans l’affaire parisienne, l’épouse n’assigne qu’en 2023 alors que l’apport remonte à 2016, après avoir découvert l’acte notarié de 2021 puis l’acte sous seing privé de 2016. Pendant ces années, la SCI a fonctionné, l’apporteur l’a gérée, des fonds ont circulé. La nullité, quand elle tombe, a donc un effet rétroactif dévastateur sur tout ce qui a été bâti entre-temps. D’où une règle d’or : régulariser vite quand un doute existe. La ratification expresse du conjoint, par acte authentique, purge le vice ; attendre que le conflit éclate, c’est laisser courir un compte à rebours dont on ne connaît pas le point de départ.
Autre verrou souvent négligé : le vote. En société civile, les statuts ne se modifient qu’à l’unanimité sauf clause contraire, et « En aucun cas, les engagements d’un associé ne peuvent être augmentés sans le consentement de celui-ci ». Faire entrer un immeuble au capital, attribuer 299 500 parts à l’apporteur contre 250 à chacun des autres, désigner l’apporteur gérant le jour même : chacune de ces décisions engage l’avenir de tous. Les prendre en assemblée constitutive, avec des associés dûment convoqués, informés de la valeur retenue et de ses justificatifs, ce n’est pas de la formalité, c’est la preuve future que personne n’a été mis devant le fait accompli. Dans l’affaire parisienne, l’épouse n’était même pas associée : c’est précisément pour cela que son consentement devait être recueilli en dehors des statuts, par un acte qu’elle signe.
L’enseignement pour les associés est concret. Premièrement, faire signer le conjoint : une mention statutaire d’accord sans signature ne protège pas. Deuxièmement, vérifier la procuration quand le conjoint ne comparaît pas : date, pouvoirs exacts, identité des signataires. Troisièmement, mesurer le déséquilibre apparent : ici 299 500 parts contre 250 et 250, avec un apporteur devenu gérant le jour même. Ce déséquilibre n’annule rien à lui seul, mais il attire l’attention du juge sur le montage. Autre point que l’affaire parisienne met en lumière : l’articulation entre l’acte sous seing privé et l’acte notarié. L’apport initial figure dans des statuts sous seing privé de 2016, puis un acte notarié de 2021 vient constater l’apport de l’immeuble. Or l’article 710-1 du code civil est sans ambiguïté : « Tout acte ou droit doit, pour donner lieu aux formalités de publicité foncière, résulter d’un acte reçu en la forme authentique par un notaire exerçant en France, d’une décision juridictionnelle ou d’un acte authentique émanant d’une autorité administrative. » Autrement dit, tant que l’apport d’immeuble n’est pas passé devant notaire, il n’est pas publiable, donc pas opposable aux tiers dans les registres fonciers. Le dépôt au rang des minutes d’un acte sous seing privé ne suffit pas. Et quand le jugement annule l’apport, c’est le jugement lui-même, décision juridictionnelle, qui est publié en marge : dans les deux affaires, les juges ordonnent la publication au service de la publicité foncière, à Dunkerque comme à Créteil. Pour les associés, la conséquence est double : ne jamais se contenter d’un acte sous seing privé pour un immeuble, et conserver précieusement les minutes notariées, car ce sont elles qui feront foi en cas de contestation ultérieure sur qui a consenti à quoi.
Quatrièmement, anticiper que l’action en nullité peut venir des années plus tard : l’apport datait de 2016, l’acte notarié de 2021, le jugement de 2023, l’arrêt de 2024. Pendant ce temps, la société vit, encaisse, distribue peut-être : tout ce qui a été construit sur un apport annulable devient fragile.
B. Bien indivis : notifier les coïndivisaires, car l’apport ne purge pas leurs droits
Quand le bien appartient à une indivision, par exemple entre frères et sœurs après une succession, l’apporteur ne dispose que de ses droits, pas du bien entier. L’article 815-3 du code civil prévoit que « le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l’exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition » autre que la vente de meubles pour payer les dettes de l’indivision. Apporter un immeuble en société, c’est en disposer : il faut donc l’accord de tous, ou à tout le moins purger le droit des autres.
Ce droit, c’est d’abord la préemption de l’article 815-14 : « L’indivisaire qui entend céder, à titre onéreux, à une personne étrangère à l’indivision, tout ou partie de ses droits dans les biens indivis ou dans un ou plusieurs de ces biens est tenu de notifier par acte extrajudiciaire aux autres indivisaires le prix et les conditions de la cession projetée ainsi que les nom, domicile et profession de la personne qui se propose d’acquérir. » Chaque coïndivisaire dispose alors d’un mois pour préempter aux prix et conditions notifiés. Et l’article 815-16 sanctionne : « Est nulle toute cession ou toute licitation opérée au mépris des dispositions des articles 815-14 et 815-15 . » L’action se prescrit par cinq ans et n’appartient qu’à ceux qui auraient dû être notifiés ou à leurs héritiers.
Subtilité décisive : l’apport en société n’est pas une vente. Le tribunal de Dunkerque écarte le droit de préemption pour l’apport en société : les coïndivisaires ne pouvant proposer ni le même prix ni le même affectio societatis, ils ne peuvent se substituer à l’apporteur, et l’apport ne peut être regardé comme une vente. Certains y voient une faille : apporter ses droits à une société ad hoc, puis vendre les parts, contournerait la préemption. Le jugement répond par le principe général selon lequel la fraude entache de nullité tout acte accompli sous son couvert.
Les faits jugés le 7 juillet 2026 montrent comment le montage est démonté. Selon le jugement, deux coïndivisaires créent une SCI le 13 juillet 2022 en y apportant leurs droits indivis sur des terres agricoles, sans y intégrer leur frère coïndivisaire. Quatre mois plus tard, le 9 novembre 2022, ils vendent la totalité de leurs parts sociales aux fermiers qui exploitaient déjà les terres, pour 110 306,44 euros. Or le frère avait proposé par courriers recommandés, dès mai 2021 puis à plusieurs reprises jusqu’en janvier 2022, de racheter lui-même leurs parts pour sortir de l’indivision. La société n’a aucune vie sociale démontrable : aucun procès-verbal d’assemblée avant mars 2024, aucune perception de loyers établie, aucune autre opération que l’apport puis la revente. Le tribunal en déduit que la société est devenue un instrument de fraude destiné à faire obstacle au droit de préemption du frère, les opérations accomplies constituant un stratagème ayant pour unique objet de soustraire la vente à ce droit. Sanction, selon le jugement du 7 juillet 2026 (RG 24/00070) : nullité de la création de la SCI et nullité de la cession des parts, avec publication au service de la publicité foncière et communication aux greffes des tribunaux de commerce de Paris et de Dunkerque.
Précision utile quand les parts elles-mêmes sont déjà indivises, par exemple après un décès : l’article 1844 du code civil impose que « Les copropriétaires d’une part sociale indivise sont représentés par un mandataire unique, choisi parmi les indivisaires ou en dehors d’eux », désigné en justice à défaut d’accord. La SCI ne peut donc pas se contenter d’inviter « la famille » : elle doit exiger un mandataire désigné, faute de quoi les votes émis au nom de l’indivision sont contestables. Et pour la gestion courante des biens restés en indivision, l’article 815-3 permet aux titulaires des deux tiers des droits de décider seuls des actes d’administration, à charge d’en informer les autres, mais réserve les actes de disposition à tous. Louer, entretenir, assurer : la majorité des deux tiers suffit. Vendre, hypothéquer, apporter en société : il faut tout le monde, ou le juge.
Pour les associés, la leçon tient en trois contrôles. D’abord, notifier avant d’apporter : même si l’apport n’est pas une vente, informer les coïndivisaires par acte extrajudiciaire du projet, du bien concerné et de la valeur retenue coupe court au soupçon de dissimulation. Ensuite, donner à la société une existence réelle : assemblées tenues et procès-verbaux conservés, loyers perçus sur un compte au nom de la société, décisions d’administration tracées. C’est cette vie sociale qui distingue une SCI d’un écran. Enfin, ne jamais utiliser la SCI pour priver un coïndivisaire d’un rachat qu’il a proposé : les courriers antérieurs, les propositions chiffrées et le calendrier resserré entre création et revente sont les premiers indices que le juge relève.
II. Quand l’apport déraille : annulations, factures et sorties
A. L’addition : ce qu’annule le juge et qui paie
Dans l’affaire parisienne, l’addition est lourde : nullité de l’apport en nature figurant aux statuts du 24 octobre 2016, nullité de l’acte notarié du 8 avril 2021 avec publication au service de la publicité foncière, et condamnation in solidum de l’apporteur et de la SCI à payer 10 000 euros de dommages et intérêts pour le préjudice moral, outre les dépens et 5 000 euros supplémentaires au titre de l’article 700 en appel. La cour retient que « la SCI Helios a commis une faute à l’égard de Mme [T], en ce que le bien litigieux lui a été apporté par un de ses associés, devenu gérant le même jour, en connaissance de cause de la fraude des droits de Mme [T] », sur le fondement dont l’article 1240 du code civil donne la formule : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». En revanche, le gérant arrivé plus tard échappe à la condamnation : sa participation aux actes ne suffit pas, faute de preuve qu’il connaissait les malversations, et les 200 000 euros versés à l’apporteur s’expliquent, selon un courrier de 2017, comme une avance de trésorerie comptabilisée en compte courant d’associé. Le notaire échappe lui aussi : le motif invoqué contre lui, tiré de la liquidation de son étude, est postérieur à l’acte et sans lien avec son annulation.
Dans l’affaire de Dunkerque, l’addition est d’une autre nature : la société elle-même disparaît par la nullité, la cession des parts est anéantie, et les deux apporteurs sont condamnés in solidum aux dépens et à 3 500 euros au titre de l’article 700. Le jugement de Dunkerque rappelle aussi une règle de procédure qui change tout pour les parties : l’exécution provisoire. Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont exécutoires à titre provisoire de plein droit sauf exception légale ou judiciaire. Le tribunal de Dunkerque constate qu’aucune exception ne s’applique et ordonne la publication immédiate. Concrètement, la SCI annulée ne peut pas attendre sereinement un éventuel appel : la nullité produit ses effets tout de suite, la publicité foncière est modifiée, les acquéreurs des parts doivent agir vite pour préserver leurs droits. C’est une raison supplémentaire de ne pas monter d’opération fragile : en cas de procès, le temps joue contre celui qui a construit sur du sable. À l’inverse, celui qui conteste a intérêt à agir dans les délais : cinq ans pour l’action en nullité de l’article 815-16, deux ans à compter de la découverte pour le conjoint sur les biens communs, et toujours la preuve à rapporter.
Les acquéreurs des parts, qui avaient payé plus de 110 000 euros, se retrouvent avec un titre annulé : c’est tout l’intérêt de vérifier, avant d’acheter des parts d’une SCI de famille, l’origine des apports et l’existence d’indivisaires écartés.
B. Sortir proprement : retrait, garantie et limites de la transposition
Quand l’apport est vicié, ou simplement quand l’entente familiale se dégrade, reste la question de la sortie. L’article 1869 du code civil ouvre la porte : « Sans préjudice des droits des tiers, un associé peut se retirer totalement ou partiellement de la société, dans les conditions prévues par les statuts ou, à défaut, après autorisation donnée par une décision unanime des autres associés. » Et d’ajouter : « Ce retrait peut également être autorisé pour justes motifs par une décision de justice. » L’associé qui se retire a droit au remboursement de la valeur de ses droits sociaux, fixée à défaut d’accord selon l’article 1843-4. D’où l’importance des statuts : y prévoir les cas de retrait, la méthode d’évaluation et l’agrément des entrants évite que chaque départ ne devienne un procès. À défaut de clause, il faut l’unanimité des autres ou le juge, ce qui suppose de démontrer un juste motif.
L’apporteur, lui, reste tenu de ce qu’il a mis. L’article 1843-3 du code civil pose que « Chaque associé est débiteur envers la société de tout ce qu’il a promis de lui apporter en nature, en numéraire ou en industrie. » Et quand l’apport porte sur la propriété, « l’apporteur est garant envers la société comme un vendeur envers son acheteur » : éviction, vices, charges non déclarées. Apporter un bien litigieux, c’est donc s’exposer à devoir garantir la société contre ses propres turpitudes. S’y ajoute, propre à la société civile, l’engagement indéfini : aux termes de l’article 1857, « A l’égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social à la date de l’exigibilité ou au jour de la cessation des paiements. » Les parts reçues contre l’immeuble ne sont pas un bouclier : elles mesurent l’exposition.
Sur le plan pratique, trois précautions valent pour toute SCI de famille. D’abord, passer devant notaire pour l’apport d’immeuble : c’est le passage obligé de la publicité foncière, et le notaire vérifie les titres, la situation matrimoniale et l’état hypothécaire. La profession rappelle d’ailleurs que la SCI familiale sert à apporter une quote-part d’un immeuble pour en faire porter la propriété par la société contre des parts, et à écarter les blocages de l’indivision. Ensuite, faire évaluer le bien par un professionnel indépendant et annexer l’évaluation : en société civile, aucun commissaire aux apports n’est imposé comme dans les sociétés commerciales, mais une valeur documentée protège contre les contestations ultérieures sur le nombre de parts attribuées. Enfin, écrire les statuts comme un pacte de sortie : retrait, agrément, préemption interne entre associés, sort des comptes courants. Dans l’affaire parisienne, 200 000 euros avaient circulé en compte courant sans écrit clair au départ ; dans l’affaire du Nord, aucune assemblée avant 2024. Le papier manquant coûte toujours plus cher après.
Quand la valeur des droits sociaux est contestée, par exemple lors d’un retrait conflictuel ou d’une cession imposée, l’article 1843-4 du code civil organise l’arbitrage : « la valeur de ces droits est déterminée, en cas de contestation, par un expert désigné, soit par les parties, soit à défaut d’accord entre elles, par jugement du président du tribunal », statuant sans recours possible, et l’expert applique les règles prévues par les statuts ou les conventions. Autrement dit, les associés qui écrivent aujourd’hui une méthode d’évaluation dans leurs statuts s’épargnent demain l’expert judiciaire ; ceux qui n’écrivent rien s’en remettent à lui. Dans les deux affaires jugées, aucune évaluation indépendante n’avait été annexée : 299 500 euros d’un côté, valeur non débattue de l’autre. L’expert n’intervient qu’après le sinistre. Le bon moment pour chiffrer, c’est avant de signer.
Au total, la check-list avant tout apport d’immeuble en SCI tient en cinq lignes : signature du conjoint commun en biens par acte séparé quand le bien dépend de la communauté ; notification extrajudiciaire aux coïndivisaires avec valeur et conditions quand le bien est indivis ; évaluation indépendante écrite et annexée aux statuts ; statuts qui règlent le retrait, l’agrément et la méthode de valorisation ; assemblées tenues, procès-verbaux conservés, comptes courants formalisés dès le premier euro. Chacun de ces papiers répond à une annulation prononcée dans les deux décisions : le consentement non signé, la préemption contournée, la valeur non justifiée, la sortie non organisée, la vie sociale inexistante.
Reste à ne pas transposer brutalement à la SARL ou à la SAS. Dans ces sociétés commerciales, l’apport en nature d’un bien autre qu’un immeuble de communauté suit d’autres règles : rapport d’un commissaire aux apports sauf dispense unanime sous seuils, solidarité des associés pendant cinq ans sur la valeur retenue, agrément pour l’entrée des tiers. Le conjoint commun en biens garde son mot à dire sur les biens communs, mais le cadre procédural diffère, et l’indivision successorale obéit aux mêmes articles 815 et suivants quel que soit le véhicule. Dans les sociétés commerciales, le décor change mais la vigilance reste. L’article L. 223-9 du code de commerce impose que les statuts de SARL contiennent l’évaluation de chaque apport en nature, au vu d’un rapport annexé établi par un commissaire aux apports désigné à l’unanimité ou par justice, avec une dispense unanime possible sous des seuils fixés par décret. Et la sanction pèse sur tous : « Lorsqu’il n’y a pas eu de commissaire aux apports ou lorsque la valeur retenue est différente de celle proposée par le commissaire aux apports, les associés sont solidairement responsables pendant cinq ans, à l’égard des tiers, de la valeur attribuée aux apports en nature lors de la constitution de la société ». Un créancier impayé peut donc se retourner contre les associés sur la valeur annoncée. La Cour de cassation l’a confirmé pour la SAS sur le fondement de l’article L. 227-1, dans un arrêt du 12 mai 2021 où un fournisseur impayé poursuivait les apporteurs d’un fichier de clients. Transposée à la SCI, la leçon est la même : la valeur inscrite dans les statuts n’est pas un chiffre décoratif, c’est un engagement dont les associés répondent, chacun à proportion de ses parts mais indéfiniment sur son patrimoine pour les dettes sociales.
Quand le conflit mêle apport contesté, gérance et sortie d’associés, le contentieux relève du droit des sociétés et des conflits entre associés à Paris, qui combine l’analyse des statuts, des actes notariés et des décisions collectives.
Conclusion
Un immeuble n’entre pas en SCI par la seule volonté de celui qui le détient : le conjoint commun en biens doit consentir de façon prouvée, les coïndivisaires doivent être informés et mis en mesure d’exercer leurs droits, et la société doit vivre réellement après sa création. À défaut, l’apport est annulé, l’acte notarié tombe, et la société-écran montée pour contourner une préemption est anéantie avec la cession des parts qui s’ensuivait. La facture, elle, est solidaire : dommages et intérêts, dépens, frais irrépétibles, et parfois le remboursement d’un prix payé pour des parts réduites à néant. La parade tient en peu de mots : signatures de tous les titulaires de droits avant l’apport, notification extrajudiciaire aux indivisaires, évaluation indépendante annexée, statuts qui organisent le retrait et l’agrément, assemblées tenues et comptes courants écrits. C’est ce papier, constitué à froid, qui protège l’immeuble quand la famille se divise. Vérifié avant toute signature par un professionnel du droit des sociétés, ce dossier évite des années de procédure.