Vous êtes associé d’une société civile immobilière, souvent une SCI familiale créée pour détenir un appartement loué ou le logement d’un proche, et vos dettes personnelles deviennent impossibles à rembourser : crédits à la consommation, découvert, arriéré fiscal. Vous déposez un dossier de surendettement à la Banque de France en espérant un rééchelonnement ou un effacement, et la commission vous répond que vos parts sociales constituent un actif réalisable qu’il faudra céder avant tout effacement. Pendant ce temps, un huissier missionné par un créancier muni d’un titre exécutoire menace de saisir ces mêmes parts. Faut-il les déclarer, la saisie est-elle suspendue par la recevabilité, la commission peut-elle vraiment exiger la vente, et comment contester utilement devant le juge des contentieux de la protection ? Cet article expose d’abord le sort des parts de SCI dans le dossier : un bien à déclarer, saisissable par les créanciers mais protégé par la suspension attachée à la recevabilité. Il détaille ensuite l’articulation entre vente des parts et effacement des dettes, à la lumière de deux arrêts récents de la deuxième chambre civile de la Cour de cassation, puis les recours concrets qui permettent de discuter la valeur des parts, les modalités de cession et l’orientation vers un rétablissement personnel.

I. Déclarer ses parts de SCI et faire suspendre les saisies dès la recevabilité du dossier

A. Pourquoi les parts de SCI entrent dans l’actif réalisable du dossier de surendettement ?

Le bénéfice des mesures de traitement des situations de surendettement est ouvert aux personnes physiques, y compris lorsque leurs dettes comprennent des engagements liés à une société, puisque la loi précise que « L’impossibilité de faire face à un engagement de cautionner ou d’acquitter solidairement la dette d’un entrepreneur individuel ou d’une société caractérise également une situation de surendettement » (article L. 711-1 du code de la consommation). Le même article ouvre la procédure aux « personnes physiques de bonne foi », ce qui inclut l’associé d’une SCI endetté à titre personnel, dès lors que ses dettes ne sont pas exclusivement professionnelles relevant d’une autre procédure. Dissimuler ses parts sociales expose au reproche de mauvaise foi et à l’irrecevabilité : les parts doivent figurer dans l’état du patrimoine joint au dossier, avec les statuts, la répartition du capital, les derniers bilans de la société et l’estimation de leur valeur.

Juridiquement, les parts de SCI sont des biens meubles incorporels qui font partie du patrimoine du débiteur. La Cour de cassation rappelle ce principe fondamental en visant le texte qui dispose : « Aux termes de l’article 2284 du code civil, quiconque s’est obligé personnellement, est tenu de remplir son engagement sur tous ses biens mobiliers et immobiliers, présents et à venir » (Cass. 2e civ., 22 mai 2025, n° 23-10.900, ECLI:FR:CCASS:2025:C200481). Les parts sociales n’échappent pas à ce droit de gage général : elles constituent un actif réalisable au sens de l’examen mené par la commission, qui distingue les mesures de traitement ordinaires, possibles « Lorsqu’il ressort de l’examen de la demande de traitement de la situation de surendettement que les ressources ou l’actif réalisable du débiteur le permettent » (article L. 724-1 du code de la consommation), de l’orientation vers un rétablissement personnel quand la situation est irrémédiablement compromise.

Concrètement, un créancier muni d’un titre exécutoire peut saisir ces droits : « Tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut faire procéder à la saisie et à la vente des droits incorporels, autres que les créances de sommes d’argent, dont son débiteur est titulaire » (article L. 231-1 du code des procédures civiles d’exécution). La saisie des parts d’une SCI suit donc un régime propre, distinct de la saisie immobilière du bien détenu par la société, et elle n’a pas besoin d’attendre la vente de l’immeuble lui-même. Le débiteur associé doit aussi inventorier son compte courant d’associé éventuel, qui constitue une créance contre la société et entre également dans l’actif. Pour fixer la valeur des parts en cas de désaccord, le code civil prévoit un mécanisme d’expertise : « Dans les cas où la loi renvoie au présent article pour fixer les conditions de prix d’une cession des droits sociaux d’un associé, ou le rachat de ceux-ci par la société, la valeur de ces droits est déterminée, en cas de contestation, par un expert désigné, soit par les parties, soit à défaut d’accord entre elles, par jugement du président du tribunal judiciaire ou du tribunal de commerce compétent, statuant selon la procédure accélérée au fond et sans recours possible » (article 1843-4 du code civil). Les statuts de la SCI méritent une lecture attentive dès le dépôt du dossier : clause d’agrément, droit de préemption des coassociés, modalités d’évaluation. Ces clauses ne rendent pas les parts insaisissables, mais elles encadrent leur cession et pèsent sur leur valeur vénale réelle, donc sur ce que la commission peut raisonnablement exiger. Pour une présentation d’ensemble de la procédure, de la recevabilité à l’effacement, le lecteur peut se reporter à la page d’ensemble du cabinet sur le dossier de surendettement devant la Banque de France, de la recevabilité à l’effacement.

B. La recevabilité suspend les poursuites, y compris la saisie de vos parts sociales

La décision de recevabilité produit un effet protecteur immédiat : « La recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires » (article L. 722-2 du code de la consommation). Les parts de SCI étant des biens du débiteur, la saisie de ces parts engagée par un huissier pour une dette entrant dans la procédure se trouve suspendue ou interdite, selon qu’elle a commencé avant ou après la recevabilité. Cette protection ne se limite pas à une pause de quelques semaines : « Les procédures et les cessions de rémunération sont suspendues ou interdites, selon les cas » jusqu’à l’approbation d’un plan conventionnel, jusqu’à la décision imposant les mesures de traitement ou jusqu’au jugement de rétablissement personnel, et « Cette suspension et cette interdiction ne peuvent excéder deux ans » (article L. 722-3 du code de la consommation).

En pratique parisienne comme ailleurs, l’huissier qui a reçu notification de la recevabilité doit interrompre la saisie des parts ; s’il passe outre, le débiteur saisit le juge des contentieux de la protection pour faire constater la suspension et obtenir la mainlevée. La lettre qui notifie la recevabilité le rappelle : elle « rappelle qu’elle a pour effets de suspendre et d’interdire les procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur » pour les dettes autres qu’alimentaires, et « précise que la suspension ou l’interdiction produit effet, selon les cas », jusqu’aux décisions de traitement et « sans pouvoir excéder deux ans » (article R. 722-5 du code de la consommation). Trois limites doivent rester présentes à l’esprit. D’abord, la suspension ne couvre que les dettes autres qu’alimentaires : une pension alimentaire impayée peut continuer à être recouvrée. Ensuite, le débiteur ne doit plus régler les créanciers entrant dans la procédure après la recevabilité, sauf autorisation, sous peine de rompre l’égalité entre eux et de fragiliser son dossier. Enfin, la suspension n’efface rien : elle fige les poursuites le temps que la commission dresse l’état du passif, vérifie les créances et propose une orientation. C’est pendant cette phase d’instruction que la question des parts de SCI devient centrale : la commission examine leur valeur marchande, les frais prévisibles de cession et l’existence d’un acquéreur, coassocié ou tiers, avant de décider si un plan reste possible ou si la cession des parts conditionne tout traitement.

II. Vente des parts, effacement des dettes et recours devant le juge des contentieux de la protection

A. La commission et le juge peuvent subordonner tout effacement à la cession préalable des parts

Le point le plus rude pour l’associé surendetté tient en une règle posée nettement par la deuxième chambre civile : l’effacement, même partiel, suppose d’abord la réalisation de l’actif. Dans un arrêt du 22 mai 2025 promis à la publication au Bulletin, la Cour énonce : « Il résulte de la combinaison de ces textes que la commission ne peut imposer une mesure d’effacement partiel des créances ou le juge du surendettement ordonner une telle mesure, sans la subordonner à la vente préalable par le débiteur du bien immobilier dont il est propriétaire » (Cass. 2e civ., 22 mai 2025, n° 23-10.900, ECLI:FR:CCASS:2025:C200481). Ce raisonnement, rendu à propos d’un immeuble détenu en direct, vaut avec une force redoublée pour des parts de SCI : celles-ci sont des valeurs mobilières cessibles, sans l’attachement matériel d’un logement, et la commission y voit un actif réalisable par nature. Le fondement textuel de cette exigence figure à l’article L. 733-7 : « La commission peut imposer que les mesures prévues aux articles L. 733-1 et L. 733-4 soient subordonnées à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette » (article L. 733-7 du code de la consommation), et le juge saisi d’une contestation dispose du même pouvoir puisque « Le juge saisi de la contestation prévue à l’article L. 733-10 prend tout ou partie des mesures définies aux articles L. 733-1 , L. 733-4 et L. 733-7 » (article L. 733-13 du code de la consommation).

Un second arrêt, rendu le 9 juin 2022 et lui aussi publié au Bulletin, confirme que la vente imposée n’a rien d’exceptionnel : « D’une part, selon l’article L. 733-7 du code de la consommation, par renvoi de l’article L. 733-13 du même code, le juge, saisi d’une contestation des mesures imposées, peut imposer que les mesures prévues aux articles L. 733-1 et L. 733-4 soient subordonnées à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette », d’où « Il en résulte que la commission, comme le juge, peuvent subordonner les mesures de redressement à la vente par le débiteur surendetté de son immeuble » (Cass. 2e civ., 9 juin 2022, n° 19-26.230, ECLI:FR:CCASS:2022:C200616). Dans cette affaire, les débiteurs détenaient un bien évalué à 250 000 euros pour un endettement total de 135 129 euros, et la cour d’appel avait relevé qu’après la vente « il subsistera un solde revenant aux débiteurs qui leur permettra de se reloger », en refusant tout effacement parce que les débiteurs « ne se trouvent pas dans une situation irrémédiablement compromise ». La transposition aux parts de SCI est directe : quand la cession des parts suffit à désintéresser les créanciers, en tout ou en grande partie, le juge refuse l’effacement et ordonne la vente à l’amiable dans un délai déterminé, souvent vingt-quatre mois.

Une exception existe, mais elle profite rarement à l’associé : « Par exception, lorsque le bien immobilier appartenant au débiteur constitue sa résidence principale, un tel effacement peut ne pas être subordonné à la vente préalable du bien lorsque le débiteur établit qu’il se trouverait dans l’impossibilité manifeste, au regard de sa situation personnelle et professionnelle, de faire face au coût d’un éventuel relogement, sous réserve que sa situation ne soit pas irrémédiablement compromise au sens du premier alinéa de l’article L. 724-1 du code de la consommation » (Cass. 2e civ., 22 mai 2025, n° 23-10.900, lire l’arrêt sur le site de la Cour de cassation). Or les parts de SCI ne constituent pas elles-mêmes une résidence principale : ce sont des droits sociaux, meubles incorporels, même quand la société détient le logement occupé par l’associé. Le débiteur qui habite un bien détenu par sa SCI ne peut donc invoquer tel quel ce tempérament ; il lui faut démontrer, chiffres à l’appui, que la cession des parts entraînerait la perte effective de son logement et un coût de relogement insurmontable, et le juge apprécie souverainement ces éléments de fait. La même décision rappelle au passage le cadre des rééchelonnements : « Selon l’article L. 733-1, 1°, du même code, le juge peut notamment, à la demande du débiteur et après avoir mis les parties en mesure de fournir leurs observations, imposer le rééchelonnement du paiement des dettes de toute nature », et « Selon l’article L. 733-3 de ce code, la durée totale des mesures mentionnées à l’article L. 733-1 ne peut excéder sept années » (article L. 733-1), comme l’énonce la deuxième chambre civile (Cass. 2e civ., 22 mai 2025, n° 23-10.900, lire l’arrêt sur le site de la Cour de cassation), avec des dépassements possibles uniquement pour les prêts immobiliers finançant la résidence principale. Enfin, la commission n’est pas tenue d’ignorer le comportement des prêteurs : « La commission prend en compte la connaissance que pouvait avoir chacun des créanciers, lors de la conclusion des différents contrats, de la situation d’endettement du débiteur. Elle peut également vérifier que le contrat a été consenti avec le sérieux qu’imposent les usages professionnels » (article L. 733-5 du code de la consommation). Un crédit accordé imprudemment à un emprunteur déjà en difficulté peut justifier un réaménagement plus favorable, y compris un effacement partiel combiné au rééchelonnement, une fois l’actif réalisé.

B. Contester la valeur des parts, leurs modalités de cession et l’orientation vers un rétablissement personnel

Recevoir des mesures imposées qui prescrivent la cession des parts n’oblige pas à s’y soumettre sans discussion. La contestation se forme par déclaration remise ou adressée au secrétariat de la commission, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, « dans un délai de trente jours à compter de leur notification », en indiquant l’identité de l’auteur, les mesures contestées et les motifs (article R. 733-6 du code de la consommation). Ce délai court à compter de la notification : le laisser passer rend les mesures définitives. Devant le juge des contentieux de la protection, à Paris comme dans chaque tribunal judiciaire, quatre leviers méritent d’être actionnés avec pièces à l’appui. Le premier porte sur la valeur : bilan comptable, attestations d’agent immobilier sur le bien détenu par la société, décote liée à la minorité des parts ou à l’indivision de fait entre coassociés, clause d’agrément qui restreint le cercle des acquéreurs. Quand la valeur fait débat, l’expertise de l’article 1843-4 du code civil offre un point d’appui objectif. Le deuxième levier porte sur les frais et le produit net : droits d’enregistrement, frais d’acte, imposition de la plus-value, remboursement du compte courant. Si les frais de cession absorbent l’essentiel du prix, les parts rejoignent la catégorie des biens « dont les frais de vente seraient manifestement disproportionnés au regard de leur valeur vénale » (article L. 724-1 du code de la consommation), qui ouvre l’accès au rétablissement personnel sans liquidation.

Le troisième levier concerne les modalités : au lieu d’une vente immédiate à tout prix, le débiteur peut proposer une cession prioritaire aux coassociés en application des clauses statutaires, un calendrier de vente à l’amiable sur douze à vingt-quatre mois adossé à un rééchelonnement provisoire, ou l’affectation du produit net à des créanciers déterminés. Le juge peut aménager ces actes propres à garantir le paiement plutôt que d’exiger une cession précipitée et décotée. Le quatrième levier tient à l’orientation elle-même. Quand la situation est irrémédiablement compromise et que le débiteur ne détient que des biens sans valeur marchande ou indispensables à la vie courante, « la commission impose un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire » (article L. 741-1 du code de la consommation), qui efface les dettes sans vendre. Mais des parts de SCI dotées d’une valeur positive excluent en principe cette voie : « Si l’examen de la demande de traitement de la situation de surendettement fait apparaître que le débiteur se trouve dans la situation irrémédiablement compromise définie au deuxième alinéa de l’article L. 724-1 et dispose de biens autres que ceux mentionnés au 1° du même article, la commission, après avoir convoqué le débiteur et obtenu son accord, saisit le juge des contentieux de la protection aux fins d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire » (article L. 742-1 du code de la consommation). Dans cette procédure, un liquidateur est désigné et « dispose d’un délai de douze mois pour vendre les biens du débiteur à l’amiable ou, à défaut, organiser une vente forcée dans les conditions relatives aux procédures civiles d’exécution » (article L. 742-16 du code de la consommation). Refuser la saisine du juge fait reprendre à la commission sa mission de plan et de mesures imposées, ce qui laisse une marge de négociation. Dans tous les cas, la décision du juge mentionne la part des ressources réservée aux dépenses courantes du ménage, et l’appel de son jugement se forme dans un délai court : « Le délai d’appel, lorsque cette voie de recours est ouverte, est de quinze jours » (article R. 713-7 du code de la consommation). L’associé convoqué à l’audience a donc intérêt à s’y présenter avec un dossier chiffré complet : estimation des parts, statuts, bilans, propositions de cession et budget de relogement.

Conclusion

Les parts de SCI n’ont rien d’un patrimoine invisible : elles figurent dans l’actif du dossier de surendettement, elles peuvent être saisies par un créancier muni d’un titre exécutoire, et la commission comme le juge subordonnent en principe tout effacement à leur cession préalable, comme la deuxième chambre civile vient de le juger à deux reprises pour les actifs immobiliers. La recevabilité offre toutefois un répit réel en suspendant les saisies jusqu’à deux ans, et ce temps doit servir à chiffrer la valeur nette des parts, à activer les clauses statutaires et à préparer une contestation motivée dans les trente jours des mesures imposées. Quand les parts ont une valeur consistante, leur vente à l’amiable dans un délai négocié reste souvent le chemin le plus sûr vers un désendettement durable, avec un reliquat qui permet de se reloger ; quand elles sont décotées, illiquides ou grevées de frais disproportionnés, le dossier peut basculer vers un rétablissement personnel. Chaque situation appelle une analyse chiffrée de l’actif, du passif et du logement, menée avant l’audience devant le juge des contentieux de la protection.

Précision utile pour l’associé qui s’interroge sur le sort de son logement : quand la SCI détient le bien dans lequel il habite, la cession des parts n’entraîne pas mécaniquement son départ. Tout dépend de son statut d’occupation après la vente. S’il devient locataire du nouveau propriétaire, un bail doit être régularisé et le loyer intégré au budget du plan ; s’il reste occupant sans droit ni titre, une procédure d’expulsion peut suivre devant le juge des contentieux de la protection ou le tribunal judiciaire. Anticiper ce basculement dès le dépôt du dossier, en chiffrant un loyer de relogement réaliste dans le parc privé parisien ou francilien, renforce la crédibilité du dossier devant la commission et évite qu’une vente réalisée dans la précipitation ne se transforme en perte sèche du toit familial.