Vous venez de recevoir la mise en demeure du syndic de copropriété : plusieurs trimestres de charges impayées, un arriéré qui dépasse déjà plusieurs milliers d’euros, des frais de recouvrement qui s’ajoutent à chaque relance, et cette phrase qui inquiète plus que tout le reste, l’hypothèque légale du syndicat inscrite sur votre lot, puis le commandement de payer signifié par un commissaire de justice avec la menace d’une saisie et d’une vente de votre appartement. Au même moment, vos crédits à la consommation, votre prêt immobilier ou votre découvert se sont accumulés au point que vous envisagez un dossier de surendettement auprès de la Banque de France. La question qui écrase toutes les autres est simple : les charges de copropriété entrent-elles dans le dossier, la recevabilité suspend-elle vraiment les poursuites du syndic, l’hypothèque légale empêche-t-elle tout répit, et le juge peut-il rééchelonner ou effacer ce que réclame le syndicat sans vous faire perdre votre logement ? La réponse tient en trois réflexes : déclarer l’intégralité de la dette du syndicat dès le dépôt, invoquer la suspension des voies d’exécution attachée à la recevabilité, puis faire vérifier chaque euro réclamé avant d’accepter un plan, des mesures imposées ou un effacement. Ce dossier explique comment traiter l’arriéré de charges dans la procédure, comment bloquer la vente du lot, comment contester un décompte gonflé et dans quel délai obtenir une décision utile, à Paris comme en Île-de-France.

I. Déclarer les charges de copropriété impayées et faire suspendre les poursuites du syndic : que faire dès la mise en demeure ?

A. Comment déclarer l’arriéré de charges dans le dossier Banque de France : dettes visées, hypothèque légale et propriété du logement ?

Le bénéfice des mesures de traitement des situations de surendettement est ouvert aux personnes physiques de bonne foi, comme l’énonce l’article L. 711-1 du code de la consommation : « Le bénéfice des mesures de traitement des situations de surendettement est ouvert aux personnes physiques de bonne foi. » Les charges de copropriété impayées sont des dettes civiles ordinaires, ni alimentaires, ni délictuelles, ni fiscales : elles entrent dans le périmètre du dossier au même titre qu’un crédit ou un arriéré de loyer. Le fait d’être propriétaire de votre appartement ne ferme pas la porte de la commission, bien au contraire. Le même texte précise : « Le seul fait d’être propriétaire de sa résidence principale dont la valeur estimée à la date du dépôt du dossier de surendettement est égale ou supérieure au montant de l’ensemble des dettes professionnelles et non professionnelles exigibles et à échoir ne fait pas obstacle à la caractérisation de la situation de surendettement. » Concrètement, un copropriétaire occupant dont l’appartement parisien vaut plus cher que ses dettes reste recevable si ses ressources ne lui permettent manifestement plus de payer l’ensemble de ses échéances, charges comprises. Pour une première lecture d’ensemble du dépôt, des conditions de recevabilité et de l’effacement, reportez-vous à notre dossier de surendettement Banque de France : recevabilité, orientation et effacement des dettes, qui sert de page pilier à ce cluster.

La déclaration doit être exhaustive et documentée. Rassemblez la mise en demeure du syndic, les appels de fonds trimestriels, le budget prévisionnel voté en assemblée générale, les procès-verbaux qui ont voté d’éventuels travaux, le décompte individuel arrêté par le syndic et, le cas échéant, l’état hypothécaire qui mentionne l’inscription prise par le syndicat. Déclarez l’arriéré en principal, les intérêts et les frais de recouvrement réclamés, en distinguant trois masses : les charges échues avant le dépôt, qui forment l’arriéré à traiter ; les charges courantes qui continueront d’être appelées pendant la procédure, que la commission intègre dans votre reste à vivre et que vous devez continuer de régler pour ne pas creuser une dette nouvelle ; les appels de fonds pour travaux votés, exigibles selon l’échéancier voté, qui suivent le sort de l’arriéré. Une dette de charges omise dans la déclaration n’est pas perdue pour autant, puisque la Cour de cassation juge que l’effacement prononcé dans le cadre d’un rétablissement personnel vise la totalité des dettes, déclarées ou non, comme on le verra, mais une déclaration complète dès le départ évite les contestations du syndic, accélère l’instruction et protège votre bonne foi. Ne payez plus sélectivement le syndic au détriment des autres créanciers après le dépôt : un paiement préférentiel d’un arriéré peut être lu comme une rupture d’égalité entre créanciers et fragiliser votre dossier.

L’arme la plus redoutée du syndic est sa garantie légale. L’article 2402 du code civil dispose : « Les créances de toute nature du syndicat des copropriétaires relatives à l’année courante ainsi qu’aux quatre dernières années échues sont garanties sur le lot vendu du copropriétaire débiteur ». Le syndicat dispose donc d’une hypothèque légale spéciale sur votre lot pour l’année en cours et les quatre dernières années échues, sans avoir à obtenir un jugement au préalable. Son rang est redoutable : l’article 2418 du code civil prévoit qu’elle est dispensée d’inscription et ajoute : « Elle prime toutes les autres hypothèques pour l’année courante et pour les deux dernières années échues. » En pratique, les syndics inscrivent néanmoins leur hypothèque au fichier immobilier pour sécuriser les années antérieures et pour peser dans la négociation. Cette garantie ne rend pas la dette insaisissable par la procédure : elle donne au syndicat un rang préférentiel en cas de vente du lot, mais elle ne l’autorise pas à échapper au traitement collectif du surendettement, ni à refuser le rééchelonnement ou l’effacement décidé par la commission ou le juge. Retenez la distinction qui structure tout le dossier : la sûreté du syndic porte sur le prix de vente du lot si le lot est vendu, tandis que la procédure de surendettement décide si le lot doit être vendu, à quelles conditions, et ce qu’il reste à payer après la vente.

B. Combien de temps la recevabilité suspend-elle les poursuites du syndic, du commissaire de justice et la vente du lot ?

Dès que la commission déclare votre demande recevable, un bouclier procédural se met en place. L’article L. 722-2 du code de la consommation énonce : « La recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires. » Les charges de copropriété ne sont pas des dettes alimentaires : la saisie-attribution sur votre compte bancaire, la saisie de vos meubles ou de votre véhicule et la saisie de vos rémunérations diligentées par le syndic ou son huissier sont donc suspendues de plein droit. Le syndic ne peut plus engager de nouvelle voie d’exécution pendant la suspension, et celles déjà engagées sont figées. Adressez sans attendre une copie de la décision de recevabilité au syndic et au commissaire de justice chargé du recouvrement, par écrit, en conservant la preuve de l’envoi : dans les copropriétés parisiennes où le recouvrement est souvent confié à un cabinet extérieur, la suspension n’est respectée que si chaque acteur la reçoit noir sur blanc.

Cette protection est bornée dans le temps. L’article L. 722-3 du code de la consommation, consultable sur Légifrance, fixe le terme de la suspension à l’approbation du plan, à la décision imposant les mesures ou au jugement de rétablissement personnel, et ajoute : « Cette suspension et cette interdiction ne peuvent excéder deux ans. » Deux ans, c’est le délai maximal pendant lequel le syndic doit patienter sans exécution forcée. Passé ce délai sans solution, ou dès l’adoption d’un plan que vous exécutez, les poursuites peuvent reprendre sur la dette résiduelle, d’où l’importance de ne pas laisser le dossier s’enliser : répondez à chaque demande de pièces de la commission, signalez tout changement de ressources et ne laissez pas passer les délais de contestation.

Le cas le plus tendu est celui de la saisie immobilière déjà engagée par le syndic sur votre lot. Lorsque la vente forcée a été ordonnée par un jugement d’orientation, la recevabilité ne fait pas disparaître l’ordonnance : elle permet seulement d’en demander le report. L’article L. 722-4 du code de la consommation réserve ce report au juge de la saisie, et la deuxième chambre civile de la Cour de cassation l’a jugé en ces termes dans son arrêt du 5 septembre 2019, pourvoi n° 18-15.547 : « lorsque la décision de recevabilité d’une demande de traitement de la situation financière du débiteur intervient après que la vente forcée d’un bien immobilier lui appartenant a été ordonnée par un jugement d’orientation, exécutoire de plein droit nonobstant appel, le report de la date d’adjudication ne peut résulter que d’une décision du juge chargé de la saisie immobilière, saisi à cette fin par la commission de surendettement des particuliers, pour causes graves et dûment justifiées ». Concrètement, écrivez aussitôt à la commission pour qu’elle saisisse le juge de l’exécution aux fins de report de l’adjudication, en joignant la décision de recevabilité, l’échéancier de vos ressources et tout élément montrant qu’un plan ou des mesures peuvent éviter la vente : le report n’est jamais automatique, il se demande et se justifie. Si aucune saisie n’est encore engagée, la recevabilité interdit au syndic d’en commencer une, ce qui laisse à la commission le temps d’orienter le dossier vers un rééchelonnement compatible avec le maintien dans le logement. Notre analyse dédiée à la saisie immobilière en cours de dossier de surendettement détaille cette articulation entre vente forcée et procédure.

Deux limites doivent être posées avec netteté pour éviter les impayés nouveaux qui ruineraient le plan. D’abord, les charges courantes qui s’appellent pendant la procédure restent dues : la suspension fige l’arriéré et les exécutions, elle n’autorise pas à cesser de payer le budget courant. Un copropriétaire qui accumule de nouveaux impayés pendant l’instruction s’expose à un constat d’aggravation volontaire de son passif et à une remise en cause de sa bonne foi. Ensuite, l’hypothèque légale déjà inscrite par le syndicat n’est pas radiée par la recevabilité : la garantie subsiste sur le lot, elle est simplement privée d’effet exécutoire pendant la suspension. Si le plan prévoit la vente amiable du lot pour solder les dettes, le syndicat sera payé à son rang sur le prix ; si le plan permet le maintien dans les lieux, l’hypothèque demeure inscrite jusqu’au paiement complet des sommes garanties, sans pouvoir servir à une exécution forcée tant que vous exécutez le plan. Vérifiez enfin que le syndic n’a pas obtenu un titre exécutoire après la recevabilité : une ordonnance d’injonction de payer ou un jugement rendu en méconnaissance de la suspension doit être signalé à la commission et, le cas échéant, contesté, car le juge du surendettement peut en tirer les conséquences sur l’état du passif.

II. Faire traiter, réduire ou effacer la dette du syndic : comment contester et sauver le logement devant le juge ?

A. Comment contester le décompte du syndic : vérification des créances, prescription et frais indus ?

Après l’examen de la recevabilité, la commission dresse l’état du passif. L’article L. 723-1 du code de la consommation prévoit : « Après avoir procédé à l’examen de la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement, la commission dresse l’état du passif du débiteur. » Le syndic est appelé à déclarer sa créance, et c’est à ce stade que les décomptes gonflés se repèrent. L’article R. 723-3 du code de la consommation organise la contradiction : « Après avoir été informés par la commission de l’état du passif déclaré par le débiteur, les créanciers disposent d’un délai de trente jours pour fournir, en cas de désaccord sur cet état, les justifications de leurs créances en principal, intérêts et accessoires. » Si le syndic ne justifie pas, la commission retient les seuls éléments fournis par le débiteur. Examinez donc ligne par ligne ce que le syndic déclare : Exigez le détail exercice par exercice, relevez les doubles comptes entre appels provisionnels et régularisations, contrôlez les intérêts réclamés et l’imputation des versements partiels que vous avez effectués, d’abord sur le principal le plus ancien.

Lorsque le décompte résiste, la vérification judiciaire prend le relais. L’article L. 723-4 du code de la consommation dispose : « Même en l’absence de demande du débiteur, la commission peut, en cas de difficultés, saisir le juge des contentieux de la protection aux fins de vérification de la validité des créances, des titres qui les constatent et du montant des sommes réclamées. » Vous pouvez vous-même demander à la commission de saisir le juge, en motivant par écrit : relevés contradictoires, frais de mise en demeure sans justificatif, pénalités appliquées sans base votée, quote-part de travaux que vous contestez. Devant le juge, c’est au syndic de prouver : budget voté, appels réguliers, décompte individuel conforme au règlement de copropriété et aux décisions d’assemblée. Les pièces à réunir de votre côté sont les avis d’appels de fonds, vos preuves de paiement, les procès-verbaux d’assemblées générales des cinq dernières années, le règlement de copropriété et toute décision de justice antérieure entre vous et le syndicat. Les services de recouvrement ajoutent parfois des frais de relance, de dossier ou d’honoraires de contentieux sans fondement : ces accessoires tombent si le syndic ne produit pas leur base contractuelle ou votée.

La prescription mérite un examen attentif, car les arriérés de charges s’étalent souvent sur de longues années. Les actions personnelles en recouvrement des charges se prescrivent par cinq ans, et chaque appel de fonds possède son propre point de départ : un arriéré qui remonte à sept ou huit ans contient fréquemment une fraction prescrite que le juge écarte si vous l’invoquez. Attention à ne pas confondre la prescription de l’action et la garantie hypothécaire : l’hypothèque légale spéciale couvre l’année courante et les quatre dernières années échues, ce qui ne prolonge pas l’exigibilité des exercices prescrits, mais sécurise le paiement des exercices récents en cas de vente. Autre point de contrôle : les décisions d’assemblée générale qui ont voté les budgets et les travaux. Une charge née d’une résolution annulée ou jamais votée ne peut entrer dans le passif pour son montant intégral ; si vous avez contesté une assemblée devant le tribunal judiciaire, signalez la procédure à la commission pour qu’elle provisionne la créance au lieu de la figer. Enfin, si le syndic a déjà obtenu un jugement de condamnation contre vous avant le dépôt, ce titre entre dans l’état du passif pour le montant jugé, intérêts et frais compris, mais sa contestation relève alors des voies de recours contre ce jugement, dans leurs délais propres, et non de la vérification du passif : ne laissez pas passer un délai d’opposition ou d’appel pendant que la commission instruit, les deux procédures avancent en parallèle.

B. Dans quel délai obtenir le rééchelonnement ou l’effacement à Paris et en Île-de-France : pièces, audience et sort du lot ?

Une fois le passif vérifié, la commission oriente le dossier selon vos ressources et votre patrimoine. L’article L. 724-1 du code de la consommation distingue deux voies : des mesures de traitement lorsque les ressources ou l’actif réalisable le permettent, ou un rétablissement personnel lorsque la situation est irrémédiablement compromise, le texte visant « l’impossibilité manifeste de mettre en œuvre des mesures de traitement mentionnées au premier alinéa ». Pour un copropriétaire, l’alternative se formule simplement : garder le lot en payant l’arriéré sur plusieurs années, ou le céder, à l’amiable ou de manière forcée, puis solder ou effacer le reliquat. Si vos revenus laissent un reste à vivre après paiement des charges courantes et qu’un étalement apure l’arriéré, la commission privilégie le maintien dans les lieux avec un plan conventionnel ou des mesures imposées. Si l’arriéré dépasse toute capacité de remboursement, même étalé, la vente du lot entre dans le scénario, et c’est le juge qui arbitre en cas de contestation.

Les mesures imposées offrent une palette graduée que le juge reprend à son compte en cas de contestation. L’article L. 733-4 du code de la consommation autorise notamment : « L’effacement partiel des créances combiné avec les mesures mentionnées à l’article L. 733-1. » Et la deuxième chambre civile, dans son arrêt du 22 mai 2025, pourvoi n° 23-10.900, rappelle l’office du juge : « le juge peut notamment, à la demande du débiteur et après avoir mis les parties en mesure de fournir leurs observations, imposer le rééchelonnement du paiement des dettes de toute nature », tout en posant la borne, reprise de l’article L. 733-3 du code de la consommation : « La durée totale des mesures mentionnées à l’article L. 733-1 ne peut excéder sept années. » Concrètement, le syndic peut se voir imposer un rééchelonnement de l’arriéré sur sept ans maximum, avec imputation des paiements d’abord sur le capital et intérêts réduits, combiné à un effacement partiel du solde. Les charges de copropriété n’appartenant à aucune catégorie exclue, elles supportent ces mesures comme les autres dettes : l’article L. 711-4 du code de la consommation réserve l’exclusion aux seules dettes qu’il énumère, à commencer par ce principe : « Sauf accord du créancier, sont exclues de toute remise, de tout rééchelonnement ou effacement : 1° Les dettes alimentaires ». L’arriéré du syndic n’est pas alimentaire : il est rééchelonnable, réductible et effaçable partiellement.

Quand la situation ne permet aucun remboursement, le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire efface l’arriéré. L’article L. 741-2 du code de la consommation dispose : « le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entraîne l’effacement de toutes les dettes, professionnelles et non professionnelles, du débiteur, arrêtées à la date de la décision de la commission », à l’exception des dettes mentionnées aux articles L. 711-4 et L. 711-5 et des dettes payées à la place du débiteur par une caution ou un coobligé, personnes physiques. Deux précisions jurisprudentielles protègent le débiteur face au syndic. D’abord la date : dans son arrêt du 23 novembre 2023, pourvoi n° 22-11.535, la deuxième chambre civile a cassé une cour d’appel qui retenait la date d’admission au lieu de la date de la décision : « En statuant ainsi, alors que l’effacement des dettes concernait le passif existant au jour de la décision de la commission de surendettement qui n’avait pas fait l’objet d’une contestation, soit le 27 août 2019, la cour d’appel a violé le texte susvisé. » Les charges appelées entre le dépôt et la décision entrent donc dans l’effacement. Ensuite l’étendue : dans son arrêt du 26 mars 2026, pourvoi n° 23-18.726, la même chambre juge « qu’à défaut de contestation dans les conditions prévues par l’article L. 741-4, le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire imposé par la commission entraîne, sauf exceptions légales, l’effacement de toutes les dettes, professionnelles et non professionnelles, du débiteur nées à la date de la décision de la commission sur la mesure imposée », et elle ajoute que « l’effacement visait la totalité des dettes, qu’elles aient été ou non déclarées à la procédure ». Un syndic qui n’a pas contesté la mesure dans les délais ne peut donc pas réclamer après coup un appel oublié, et la saisie immobilière qu’il aurait engagée sur ce fondement devient irrecevable.

À Paris et en Île-de-France, quelques repères pratiques structurent le calendrier. La commission de Paris instruit des dossiers où l’arriéré de charges se cumule souvent avec un prêt immobilier sur le même lot : signalez les deux ensemble, car le rang de l’hypothèque du prêteur et celui du syndicat commandent l’ordre des paiements en cas de vente. La contestation des mesures imposées se porte devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de votre domicile : l’article L. 733-10 du code de la consommation ouvre ce recours en ces termes : « Une partie peut contester devant le juge des contentieux de la protection, dans un délai fixé par décret, les mesures imposées par la commission ». Ce délai fixé par décret est de trente jours à compter de la notification : faites dater votre recours, joignez la décision contestée, le décompte du syndic et vos justificatifs de ressources, et demandez à être entendu. L’audience se tient en principe dans les mois qui suivent, et le juge peut ordonner un complément d’instruction sur la valeur du lot, en recourant à une estimation actualisée plutôt qu’à une valeur ancienne qui fausserait l’alternative entre maintien et vente. Si la vente du lot est décidée, privilégiez la vente amiable encadrée : elle préserve le prix, limite les frais et permet au juge de réduire le reliquat restant dû, tandis que la vente forcée brade le bien et laisse un solde que seules des mesures d’effacement résorbent.

Conclusion

Les charges de copropriété impayées se traitent dans le dossier de surendettement comme les autres dettes, avec leurs particularités : une garantie légale redoutable sur le lot, un syndic souvent pressé d’exécuter, mais des outils collectifs qui neutralisent cette pression dès la recevabilité. Déclarez l’arriéré en totalité, charges échues, intérêts et frais compris, en distinguant l’arriéré des charges courantes que vous devez continuer de régler. Invoquez la suspension des voies d’exécution auprès du syndic et du commissaire de justice, et faites saisir le juge de la saisie par la commission si une adjudication est déjà programmée. Faites vérifier le décompte du syndic, exercice par exercice, en opposant la prescription aux exercices anciens et en exigeant la preuve de chaque accessoire. Puis laissez la commission orienter le dossier : rééchelonnement sur sept ans avec effacement partiel si vos ressources le permettent, effacement total par rétablissement personnel sans liquidation si votre situation est irrémédiablement compromise, vente amiable plutôt que forcée si le lot doit être cédé. Chaque étape suppose des délais courts et des écrits précis : une contestation manquée fige une dette contestable, un plan inexécuté rouvre les poursuites. Traité avec méthode, l’arriéré du syndic cesse d’être l’épée suspendue au-dessus du logement et devient une ligne du passif parmi d’autres, négociée, réduite ou effacée dans le cadre que la loi organise.