Pendant près de deux ans, un occupant gare son scooter sur les voies de circulation de sa résidence, en parties communes, sans aucune autorisation de la copropriété. Le syndicat finit par l’assigner en référé pour faire cesser ce stationnement sous astreinte. Le 28 avril 2026, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre lui répond non : il n’y a pas lieu à référé, faute de démontrer le caractère actuel du trouble manifestement illicite. Mais l’occupant ne sort pas indemne de l’instance : condamné aux dépens et à verser 1 000 euros au syndicat sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Voilà, en une espèce, tout le paradoxe du deux-roues motorisé en copropriété : le stationnement est bien illicite, et pourtant le juge peut refuser de l’interdire.
La réponse tient donc en deux temps. Oui, les voies de circulation, le hall et plus généralement les parties communes ne sont pas un parking pour le scooter ou la moto, et le syndicat dispose d’armes réelles, de la mise en demeure jusqu’au référé et, dans certains cas, à la fourrière. Mais chaque arme exige sa preuve du jour : un constat périmé, des photographies floues ou des attestations vagues font perdre même les causes justes. Les réserves s’imposent d’emblée. Chaque copropriété a son règlement, et c’est lui qui dit en premier ce qui est permis ; les montants cités dans les décisions ci-dessous sont ceux de ces espèces, pas des barèmes ; et seul le juge tranche, au vu des pièces produites. À Paris et en Île-de-France, où les cours et les boxes se disputent chaque mètre, ces règles se jouent avec une intensité particulière, comme on le verra.
I. Garer son scooter dans la résidence : un stationnement illicite, mais à prouver au présent
A. Les parties communes ne sont pas un garage
Dans l’affaire jugée à Nanterre, les faits sont établis sans détour. L’occupant disposait d’un box dans le cadre de son bail, et c’est de sa propre initiative qu’il a pris l’habitude de garer son scooter sur les parties communes de l’immeuble. Le tribunal relève qu’il disposait d’un box et que ce n’est pas la présence d’autres véhicules à proximité de celui-ci qui pouvait l’empêcher d’y ranger son deux-roues. L’argument de la gêne ne passe pas : au vu des échanges de courriels avec le mandataire de ses bailleurs, il apparaît que l’occupant a surtout voulu manifester son mécontentement, parce que des véhicules garés à cet endroit rendaient difficile l’entrée ou la sortie de sa voiture. Quant à la prétendue impossibilité matérielle d’utiliser son box, les éléments produits, comprenant des photographies montrant des véhicules garés dans les espaces de circulation et l’attestation de sa seule compagne, ne sont pas suffisants pour établir avec l’évidence requise devant le juge des référés qu’il se heurtait à une impossibilité matérielle à ce titre.
Le règlement de copropriété est la première pièce à ouvrir, avant même d’écrire au voisin. La plupart des règlements parisiens et franciliens comportent une clause qui impose de laisser les parties communes libres en tout temps et interdit d’y déposer quoi que ce soit, ainsi qu’une clause sur la destination de l’immeuble, souvent à usage d’habitation, qui conditionne ce que chacun peut y faire. Dès lors, le stationnement durable d’un scooter dans une cour ou un passage contrevient à la fois à la lettre du règlement et à la destination des lieux : une voie de circulation sert à circuler et à évacuer, pas à remiser. Le copropriétaire qui voudrait régulariser la situation ne peut pas s’autoriser lui-même : toute affectation durable d’une partie commune à un usage privatif suppose un vote de l’assemblée générale, et l’occupant isolé qui peint un emplacement au sol ou installe un arceau reste en infraction, même si personne ne s’est plaint pendant des mois. La tolérance des voisins ne crée aucun droit, et le syndic qui a fermé les yeux peut toujours agir quand la gêne devient caractérisée.
Trois enseignements concrets pour l’occupant comme pour le syndic. D’abord, le stationnement prolongé sans autorisation sur les voies de circulation constitue bien un trouble illicite : en l’espèce, il n’est pas contestable que sur une période d’environ deux ans, l’occupant a laissé garer de manière régulière et prolongée son scooter dans les parties communes de l’immeuble, sans autorisation de la copropriété. Ensuite, l’excuse du box encombré ou des voisins mal garés ne vaut rien sans preuve d’une impossibilité réelle : tant qu’une place privative est disponible, le choix de la partie commune reste une faute. Enfin, la demande en garantie formée par l’occupant contre ses bailleurs, au motif que leur mandataire aurait défendu sa position sur l’accès au garage, est rejetée : c’est lui qui a pris l’initiative de garer son scooter sur les parties communes, sans démontrer aucune incitation de leur part. Chacun répond donc de son propre stationnement, et le locataire ne peut pas reporter la facture sur son bailleur.
B. Les armes du syndic, et le piège de l’actualité du trouble
Face à un scooter ventouse, le syndic n’est pas démuni, mais il doit choisir la bonne arme et la charger avec des preuves fraîches. La voie royale est le référé. Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. » Le stationnement sans droit sur les parties communes entre dans cette définition, à condition d’être actuel. C’est précisément là que le syndicat de Montrouge a trébuché : le juge dit n’y avoir lieu à référé sur la demande portant sur la condamnation solidaire sous astreinte à cesser de stationner le scooter sur les voies de circulation, parties communes de l’immeuble, faute de démontrer le caractère actuel du trouble manifestement illicite. Autrement dit, un stationnement avéré pendant deux ans ne suffit plus si, au jour où le juge statue, rien ne prouve qu’il perdure : un constat de commissaire de justice daté des dernières semaines, des photographies horodatées, des attestations de voisins récentes. Sans ce faisceau frais, l’astreinte est refusée et la provision pour dommages et intérêts avec elle, car le juge n’accorde une provision que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.
Reste la seconde arme, souvent oubliée : la fourrière sur terrain privé. L’article L325-12 du code de la route dispose : « Peuvent, à la demande du maître des lieux et sous sa responsabilité, être mis en fourrière, aliénés et éventuellement livrés à la destruction les véhicules laissés, sans droit, dans les lieux publics ou privés où ne s’applique pas le code de la route. » Dans une copropriété, le maître des lieux est le syndicat, qui agit sur décision de l’assemblée ou sur habilitation du règlement, et sous sa responsabilité : mise en demeure préalable de l’occupant, identification du véhicule, procès-verbal, puis demande à l’autorité compétente. Le texte prévoit aussi le cas du véhicule épave, privé d’éléments indispensables à son utilisation normale : même sans l’accord du propriétaire, la mise en fourrière peut intervenir à la demande du maire ou de l’officier de police judiciaire, sur initiative et sous la responsabilité du maître des lieux.
La mise en fourrière mérite qu’on s’y arrête, car elle impressionne mais engage celui qui la demande. Sur le terrain d’une copropriété, le code de la route ne s’applique pas, et c’est donc bien l’article L325-12 qui fonde l’enlèvement : le syndicat, maître des lieux, agit sous sa responsabilité, ce qui suppose une mise en demeure restée sans effet, l’identification précise du véhicule et une demande formalisée auprès de l’autorité compétente, avec procès-verbal à l’appui. Si le deux-roues est une épave, privée d’éléments indispensables à son utilisation normale et insusceptible de réparation immédiate, la procédure peut être engagée à la demande du maire ou de l’officier de police judiciaire, sur initiative et sous la responsabilité du maître des lieux, même sans l’accord du propriétaire de l’engin. En pratique, le syndic avisé fait précéder toute demande d’un dossier photographique daté et d’un rappel écrit du règlement, car une fourrière diligentée à la légère expose le syndicat à répondre des frais et du préjudice si le véhicule était en réalité autorisé ou déplacé entre-temps.
Avant d’en arriver là, la gradation reste la règle d’une bonne gestion : rappel écrit du règlement, mise en demeure par le syndic, inscription de la question à l’ordre du jour de l’assemblée générale, voire aménagement d’emplacements deux-roues dédiés quand la configuration s’y prête. Pour préparer une assignation solide, l’expertise du cabinet en droit immobilier parisien aide à qualifier le trouble, à réunir le constat utile et à choisir entre la voie amiable, l’assemblée et le référé. Et la morale de l’espèce de Nanterre mérite d’être retenue par les deux camps : le syndicat débouté de l’astreinte n’est pas rentré bredouille, puisque l’occupant, dont le stationnement illicite laissait présumer qu’il perdurait au jour de l’assignation, a été condamné aux dépens et à 1 000 euros au titre de l’article 700. Ce partage des frais n’a rien d’automatique dans son montant, mais son principe est posé par l’article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. » Quant aux frais d’avocat et de constat, l’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens à payer à l’autre la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité ou de la situation économique du condamné. Déplacer son scooter la veille de l’audience ne fait pas oublier deux ans d’occupation sans droit.
II. Le bruit du moteur et l’atelier au pied de l’immeuble : affirmer ne suffit pas
A. Le régime du bruit, et l’exigence de preuves circonstanciées
Le deuxième front du deux-roues en copropriété est sonore et olfactif : démarrages à froid sous les fenêtres, allers et retours nocturnes, entretien et réparations dans une cour ou un local. Le droit applicable est d’abord réglementaire. L’article R1336-5 du code de la santé publique pose : « Aucun bruit particulier ne doit, par sa durée, sa répétition ou son intensité, porter atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l’homme, dans un lieu public ou privé, qu’une personne en soit elle-même à l’origine ou que ce soit par l’intermédiaire d’une personne, d’une chose dont elle a la garde ou d’un animal placé sous sa responsabilité. » Durée, répétition, intensité : le moteur qui tourne chaque matin à sept heures sous les chambres coche les trois critères, et le fait que le bruit naisse d’une chose dont on a la garde, le scooter, suffit à engager la responsabilité de son gardien. Au civil, l’article 1253 du code civil ajoute : « Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. » Responsabilité de plein droit, donc sans avoir à prouver une faute : il suffit d’établir un trouble qui dépasse les inconvénients normaux du voisinage.
L’article 1253 comporte toutefois une soupape dont le voisin bruyant tente parfois de se prévaloir : la responsabilité n’est pas engagée lorsque le trouble anormal provient d’activités existant antérieurement à l’arrivée de la personne lésée, pourvu que ces activités soient conformes aux lois et règlements et se soient poursuivies sans aggravation. Le garagiste installé depuis vingt ans au rez-de-chaussée l’invoquera contre le voisin arrivé l’an dernier ; le propriétaire du scooter acheté après l’emménagement ne pourra pas s’en servir, puisque c’est son activité, nouvelle, qui cause le trouble. À Paris, les arrêtés de police générale et les règlements sanitaires départementaux complètent le dispositif en fixant des horaires et des niveaux à ne pas dépasser, et le juge les utilise comme repères sans s’y limiter : un trouble peut être anormal même en dessous des seuils, et régulier même au-dessus, selon la durée et la répétition. C’est pourquoi le dossier sonore doit raconter une histoire datée, avec des relevés à des jours et heures différents, plutôt qu’une seule mesure spectaculaire.
Encore faut-il l’établir, et c’est là que la plupart des dossiers s’effondrent. Le 7 mars 2025, la cour d’appel de Paris l’a rappelé dans une affaire où un syndicat se plaignait d’un atelier d’entretien de motos installé au pied de l’immeuble, avec bruit, fumées et empiètement allégué sur les parties communes. Ni le constat de commissaire de justice dressé le 25 octobre 2024, qui se borne à relater le contenu d’un enregistrement vidéo révélant un dégagement de fumée et à relever la présence d’outillage d’entretien de motos, mais ne constate aucun empiètement sur les parties communes, ni les attestations émanant de résidents de l’immeuble dont les constatations en matière de bruit et d’odeurs sont insuffisamment circonstanciées, n’ont convaincu la cour. La formule est à méditer : une attestation qui dit « ça fait du bruit » sans dire quand, combien de temps, à quelle fréquence ni avec quel effet sur la vie quotidienne ne prouve rien. Pour être recevable, l’attestation doit contenir la relation des faits auxquels son auteur a assisté ou qu’il a personnellement constatés, avec noms, dates, lien avec les parties et mention qu’elle est établie en vue de sa production en justice : le résident qui écrit que le scooter fait du bruit toutes les nuits sans citer une seule date ni heure rédige un billet d’humeur, pas une preuve. Le constat qui filme un écran au lieu de constater lui-même ne vaut pas mieux.
Heureusement, le procès n’est pas le seul chemin vers la preuve : avant même d’assigner, tout intéressé qui a un motif légitime de conserver ou d’établir la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige peut demander au juge d’ordonner en référé des mesures d’instruction, constat d’huissier, expertise ou relevés. C’est l’article 145 du code de procédure civile qui l’autorise : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. » Pour le bruit d’un moteur comme pour un stationnement contesté, ce référé probatoire permet de figer les faits par un professionnel neutre, avant que l’engin ne soit déplacé ou vendu.
Résultat : confirmation de l’ordonnance entreprise sur ces points, et seule une expertise judiciaire, ordonnée par la cour avec mission de se rendre sur les lieux pour constater et décrire les désordres et dysfonctionnements, permettra de sortir de l’impasse probatoire.
B. Gagner avec des pièces datées, mesurées et contradictoires
La méthode qui gagne tient en quatre gestes. D’abord, faire constater par un commissaire de justice qui se déplace lui-même, à plusieurs reprises et à des horaires variés : présence du scooter sur les parties communes, immatriculation, durée du stationnement, démarrages, niveau sonore ressenti, odeurs, traces d’entretien. Ensuite, dater et circonstancier chaque attestation de voisin selon le modèle de l’article 202 du code de procédure civile : identité, lien avec l’affaire, faits précis, dates, fréquence, gêne subie. Troisièmement, quand le trouble est technique, demander au juge une expertise : mesures acoustiques, comparaison au bruit de fond, lien avec le règlement de copropriété et les arrêtés municipaux sur les horaires. Enfin, chiffrer : devis de remise en état des espaces dégradés, perte de jouissance, frais de constat et d’expertise, puis provision et article 700. La provision suppose une obligation non sérieusement contestable, et l’article 700 récompense celui qui a dû exposer des frais pour faire valoir des droits évidents : 1 000 euros à Nanterre pour le syndicat, dans une instance pourtant perdue sur l’astreinte.
Le chiffrage de la demande mérite autant de soin que la preuve du trouble. La provision du référé n’est accordée que si l’obligation n’est pas sérieusement contestable : un stationnement photographié chaque semaine pendant des mois et un règlement limpide remplissent cette condition, quand un bruit contesté par des mesures contradictoires l’exclura. Sur le fond, la perte de jouissance s’évalue au cas par cas, pièces à l’appui, et les frais exposés pour faire reconnaître son droit, constats, expertise, avocat, sont récupérables en partie par l’article 700, dans la limite de l’équité et de la situation économique du condamné. L’ordonnance de référé est de droit exécutoire à titre provisoire : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. » Le retrait ordonné s’exécute donc sans attendre l’appel, ce qui donne au constat frais toute sa valeur tactique. Celui qui attend six mois pour assigner offre à l’adversaire l’argument de l’absence d’urgence et de trouble actuel ; celui qui assigne dans les semaines du constat, avec mise en demeure préalable, place le juge face à un trouble vivant.
À Paris et en Île-de-France, quelques traits propres méritent l’attention. Les règlements de copropriété parisiens interdisent le plus souvent tout dépôt ou stationnement dans les cours, courettes et passages, et qualifient ces espaces de voies d’évacuation : l’argument de la sécurité incendie renforce alors la demande de retrait. Les arrêtés municipaux encadrent les bruits de voisinage et les horaires de bricolage et d’entretien, utiles quand l’atelier sauvage tourne le dimanche. Les pièces à préparer : le règlement de copropriété et ses clauses sur les parties communes, les procès-verbaux d’assemblée sur le stationnement, les mises en demeure du syndic avec leurs accusés, les constats datés, les attestations circonstanciées, les photographies horodatées, les éventuelles mesures acoustiques et les devis. Le canal procédural est le juge des référés du tribunal judiciaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, et le juge du fond pour la réparation intégrale, avec l’expertise comme étape fréquente. Point d’attention du ressort : dans les grandes copropriétés franciliennes, le syndic agit sur mandat de l’assemblée et engage sa responsabilité s’il laisse perdurer une occupation sans droit qu’il a constatée ; à l’inverse, le copropriétaire qui gare sa moto dans la cour « comme tout le monde » ne crée aucun droit par l’usage, et la tolérance passée du syndicat n’équivaut ni à une autorisation ni à une renonciation.
Conclusion
Le scooter garé dans la résidence raconte une histoire simple aux conséquences que chacun sous-estime. Pour l’occupant, quelques mètres gagnés chaque soir se paient un jour en dépens et en article 700, même quand le juge refuse l’astreinte : à Nanterre, deux ans de stationnement sans autorisation ont coûté 1 000 euros à celui qui croyait avoir échappé au couperet en déplaçant son engin. Pour le syndicat, une cause juste ne dispense d’aucune preuve : sans constat frais démontrant l’actualité du trouble, le référé est perdu, et sans attestations circonstanciées, le bruit allégué reste une rumeur, comme l’a jugé la cour d’appel de Paris pour l’atelier de motos. La bonne pratique tient donc en peu de mots : lire le règlement, écrire au contrevenant, faire constater tôt et souvent, mesurer quand c’est technique, puis assigner avec des pièces du mois et non de l’année passée. Reste l’essentiel, que les deux décisions citées rappellent chacune à leur manière : en copropriété, le droit du stationnement et du bruit appartient à celui qui prouve, et seul le juge dit, au vu de ces preuves, qui doit partir, qui doit payer et combien.