Le bail commercial constitue le socle fondamental de l’activité économique et patrimoniale de nombreux opérateurs commerciaux, artisans et industriels. Au cœur de ce statut protecteur institué par le décret du 30 septembre 1953 et codifié aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, la « propriété commerciale » confère au preneur un droit au renouvellement de son bail ou, à défaut, le versement d’une indemnité compensatrice destinée à réparer l’entier préjudice résultant de son éviction forcée. Lorsque ce bail prend fin par l’initiative du bailleur qui refuse le renouvellement, le droit du locataire à une indemnité d’éviction, garanti par l’article L. 145-14 du code de commerce, est souvent la clé de sa survie économique, de la sauvegarde des emplois salariés ou de sa reconversion professionnelle. En pratique, l’indemnité d’éviction constitue l’actif financier le plus stratégique du preneur évincé, compensant soit la disparition irréversible de son fonds de commerce, soit le coût substantiel de son transfert vers des locaux équivalents.
Pourtant, ce droit matériel à réparation, si protecteur en apparence, est soumis à une règle de procédure d’une rigueur redoutable : la prescription biennale de l’article L. 145-60 du même code. Selon cette disposition impérative d’ordre public, toutes les actions exercées en vertu du chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce se prescrivent par deux ans. Ce délai de forclusion abrégé déroge radicalement au délai quinquennal de droit commun de l’article 2224 du code civil applicable aux obligations contractuelles générales. Dans la pratique des affaires, l’articulation entre le temps nécessaire aux pourparlers amiables, la lenteur habituelle des expertises judiciaires et le calendrier processuel strict constitue un piège procédural redoutable pour les preneurs. Nombreux sont les exploitants qui, bercés par l’illusion d’une négociation cordiale ou par la tenue d’une expertise ordonnée en référé, laissent s’écouler le délai biennal sans assigner au fond, s’exposant ainsi à la perte irréversible de leur indemnisation.
L’année 2026 marque un tournant jurisprudentiel majeur, avec des arrêts de la Cour de cassation qui resserrent l’étau autour des locataires et renforcent les prérogatives des bailleurs dans le cadre de la contestation de cette indemnité. La troisième chambre civile de la Cour de cassation est venue clore définitivement les brèches par lesquelles certains preneurs espéraient encore tempérer la sévérité du délai biennal. Désormais, ni les manœuvres dilatoires du bailleur, ni son attitude déloyale lors des échanges amiables, ni même l’existence d’une expertise judiciaire ordonnée en référé à sa seule diligence ne peuvent sauver l’action du locataire de la prescription si celui-ci n’a pas pris l’initiative d’une démarche procédurale autonome et qualifiée. Cet article examine les conséquences de cette jurisprudence rigoureuse sur la stratégie contentieuse des preneurs, en analysant la portée des décisions rendues, les règles procédurales applicables devant le tribunal judiciaire et les démarches probatoires requises pour sécuriser le recouvrement de l’indemnité d’éviction.
I. La radicalité de la prescription biennale : une sévérité confirmée en 2026
A. L’inopérance de la mauvaise foi du bailleur
Pendant longtemps, la doctrine et certaines juridictions du fond avaient tenté de tempérer la rigueur de la prescription biennale en invoquant la mauvaise foi du bailleur. L’idée était que si le bailleur multipliait les obstacles à la fixation de l’indemnité, il ne pourrait valablement se prévaloir de l’écoulement du délai. Cet espoir vient d’être définitivement balayé par un arrêt de principe rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 12 février 2026 Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-10.578.
Dans cette affaire, la bailleresse avait délivré un congé avec offre d’indemnité d’éviction mais avait ensuite adopté un comportement dilatoire, mettant en demeure le locataire de produire des pièces comptables sans jamais avancer sur le fond. Le locataire, estimant que la mauvaise foi de la bailleresse suspendait le délai de prescription, avait omis de saisir le tribunal dans les deux ans. La Cour de cassation est formelle : « La mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action du locataire en paiement de cette indemnité. ». La solution est sans appel. Le délai de deux ans, fixé par l’article L. 145-60 du code de commerce, est un délai de forclusion qui ne supporte aucune exception fondée sur le comportement du créancier, fût-il déloyal.
Cette décision tranche définitivement le débat sur l’application du principe général de bonne foi contractuelle posé à l’article 1104 du code civil en matière de computation des délais de prescription. La Haute juridiction refuse formellement de faire usage de la règle prétorienne « contra non valentem agere non currit praescriptio » lorsque le titulaire du droit d’action disposait de la pleine capacité juridique d’agir en justice pour interrompre le cours du temps. L’attitude passive ou tortueuse d’un bailleur qui feint de négocier, sollicite à intervalles réguliers des bilans actualisés, propose des rencontres sans lendemain ou laisse espérer une transaction amiable ne constitue pas une impossibilité absolue d’agir constitutive d’une force majeure au sens de l’article 2234 du code civil. Le preneur conserve à tout moment la faculté matérielle et procédurale de faire délivrer une assignation par commissaire de justice.
Sur le plan computationnel, le point de départ de ce délai biennal doit être appréhendé avec une exactitude mathématique. En vertu de l’article L. 145-9 du code de commerce, lorsque le congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction est notifié par acte de commissaire de justice, le délai de prescription de deux ans commence à courir à compter de la date d’effet du congé indiquée dans l’acte, et non à compter de sa date de délivrance. Si le congé est donné pour le terme contractuel du bail, le point de départ est ce terme ; s’il est donné en cours de tacite prolongation, il court à compter du dernier jour du trimestre civil suivant le préavis de six mois. Conformément aux articles 641 et 642 du code de procédure civile, le dies a quo n’est pas compté et le délai expire le jour du dernier mois qui porte le même quantième que le jour de la date d’effet. Si ce dernier jour est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant. Au-delà de cette date limite, l’extinction du droit est consommée.
La sanction procédurale attachée à l’expiration du délai de l’article L. 145-60 du code de commerce est implacable : il s’agit d’une fin de non-recevoir tirée de la prescription, régie par l’article 122 du code de procédure civile. En application de l’article 123 du même code, cette fin de non-recevoir peut être soulevée en tout état de cause par le bailleur, y compris pour la première fois en cause d’appel, dès lors qu’il n’y a pas eu de renonciation expresse et non équivoque de sa part. Le juge saisi a l’obligation de déclarer l’action irrecevable, sans pouvoir apprécier l’équité de la situation ni le montant du préjudice subi par l’exploitant. En vertu de l’article 126 du code de procédure civile, cette forclusion ne peut faire l’objet d’aucune régularisation a posteriori une fois le délai biennal expiré.
Pour le preneur, les conséquences de cette irrecevabilité sont dévastatrices. Non seulement le droit au paiement de l’indemnité d’éviction est définitivement anéanti, mais le locataire perd simultanément le bénéfice du droit au maintien dans les lieux prévu par l’article L. 145-28 du code de commerce. Devenant rétroactivement occupant sans droit ni titre à compter de la date d’effet du congé, il s’expose à une procédure d’expulsion immédiate devant le juge des référés du tribunal judiciaire. Pire encore, le bailleur est alors en droit de réclamer la fixation et le paiement d’une indemnité d’occupation pour toute la période durant laquelle le preneur est resté dans les locaux, sans que ce dernier ne puisse opérer la moindre compensation financière avec l’indemnité d’éviction qu’il a irrémédiablement perdue.
Cette jurisprudence impose au locataire une vigilance extrême. Indépendamment des négociations amiables ou des échanges de courriers, la saisine du tribunal est la seule mesure conservatoire efficace. La confiance accordée à la parole du bailleur, même contractuellement liée, ne saurait remplacer la saisine d’une juridiction avant l’échéance fatidique du délai biennal. Cette rigidité se justifie par le souci de sécurité juridique des rapports contractuels, la Cour estimant que le locataire dispose de tous les moyens nécessaires pour interrompre la prescription de son propre chef. Pour sécuriser valablement des pourparlers amiables sans assigner immédiatement, les parties n’ont d’autre choix que de conclure expressément une convention de procédure participative par acte d’avocat sous les conditions des articles 2062 et suivants du code civil, seul instrument conventionnel auquel l’article 2238 du code civil attache un effet suspensif de plein droit.
B. Le caractère inopérant des mesures conservatoires unilatérales
Une autre illusion, largement partagée par les praticiens, consistait à penser que toute mesure judiciaire liée à l’éviction permettait de suspendre la prescription au bénéfice du locataire. Un second arrêt, également rendu le 12 février 2026, vient clarifier cette question délicate : Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-18.382.
En l’espèce, le bailleur avait pris l’initiative de demander en référé une expertise judiciaire pour évaluer le montant de l’indemnité d’éviction. Le locataire, se sentant protégé par cette mesure, s’était abstenu de toute démarche propre pour interrompre la prescription de sa propre action en paiement. La Cour de cassation juge sévèrement cette passivité : « Le locataire à bail commercial […] ne bénéficie de l’effet suspensif de la prescription attaché à la mesure d’instruction que s’il s’associe expressément à la demande ou présente, même à titre subsidiaire, une demande tendant à compléter ou modifier la mission de l’expert ». Ainsi, l’initiative du bailleur ne profite qu’au bailleur. Le locataire qui ne saisit pas expressément le juge pour demander l’extension de la mission ou ne forme pas une demande incidente dans le cadre de cette expertise, court le risque manifeste de voir son action prescrite, faute d’avoir agi en son nom propre dans le délai de deux ans. Cette décision souligne l’importance pour le preneur d’être acteur de sa propre défense, en ne se reposant jamais sur une initiative procédurale de son adverse partie, laquelle peut, à tout moment, se retourner contre lui en invoquant la prescription.
Cette solution juridique repose sur une lecture rigoureuse de l’article 2239 du code civil, qui dispose que la prescription est suspendue lorsque le juge fait droit à une demande tendant à une mesure d’instruction présentée avant tout procès. La Cour de cassation applique ici le principe fondamental selon lequel les causes de suspension de la prescription sont d’interprétation stricte et produisent un effet purement relatif. La mesure d’instruction sollicitée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile n’interrompt ni ne suspend le délai d’action qu’au bénéfice exclusif de la partie demanderesse. Lorsque le bailleur assigne en référé aux seules fins de faire désigner un expert pour chiffrer l’indemnité d’éviction ou estimer la valeur locative, il agit pour la sauvegarde de ses propres intérêts. Si le locataire défendeur se contente de comparaître à l’audience de référé en s’en remettant à la sagesse du tribunal ou en formulant de simples observations orales sans formaliser de prétention juridique positive, il demeure étranger au bénéfice de l’article 2239 du code civil.
Le calendrier procédural d’une expertise judiciaire illustre la dangerosité extrême de cette situation. Entre la délivrance de l’assignation en référé, la tenue de l’audience devant le président du tribunal judiciaire, le délibéré de l’ordonnance de référé, la consignation de la provision à valoir sur les honoraires de l’expert au greffe dans le délai fixé par le juge (généralement un à deux mois sous peine de caducité de la désignation), la première réunion d’expertise (accédit), la communication des pièces comptables, la diffusion d’une note de synthèse ou d’un pré-rapport, le recueil des dires des parties et le dépôt du rapport définitif au greffe, il s’écoule couramment entre douze et vingt-quatre mois. Si le délai biennal initial arrive à échéance pendant le cours des opérations d’expertise alors que seul le bailleur était demandeur à la mesure, l’action en paiement du locataire est irrémédiablement prescrite au jour où le rapport d’expertise est déposé. Le preneur se retrouve alors en possession d’un rapport évaluant son indemnité d’éviction à plusieurs centaines de milliers d’euros, mais privé de tout droit d’agir pour en réclamer la condamnation judiciaire.
Pour parer à ce péril majeur, la stratégie procédurale du conseil du preneur doit être méthodique dès la réception de l’assignation en référé délivrée par le bailleur. L’avocat du locataire doit impérativement déposer des conclusions écrites devant le juge des référés comportant des demandes reconventionnelles expresses. Il convient de solliciter formellement du tribunal qu’il fasse droit à la désignation de l’expert judiciaire au nom du locataire également, en sollicitant l’adjonction de chefs de mission spécifiques indispensables à la défense du preneur. Ces chefs de mission complémentaires doivent porter notamment sur l’évaluation détaillée des indemnités accessoires : le chiffrage précis du trouble commercial d’exploitation, l’estimation des frais de déménagement et de réinstallation, le calcul des indemnités de licenciement consécutives à l’éviction, l’évaluation de la valeur du droit au bail dans la zone de chalandise et la fixation de l’indemnité d’occupation provisionnelle avec application de l’abattement de précarité légal.
En présence d’une telle demande reconventionnelle, le juge des référés consacre dans son dispositif la participation conjointe du locataire à la mesure d’instruction ordonnée, conférant ainsi à ce dernier le bénéfice incontestable de la suspension de la prescription biennale prévue à l’article 2239 du code civil. Le texte précise que la prescription recommence à courir pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois à compter du jour où la mesure d’instruction a été exécutée, c’est-à-dire à la date du dépôt officiel du rapport d’expertise définitif au greffe du tribunal judiciaire. Toutefois, même en présence d’une suspension valablement acquise, la prudence commande de ne pas attendre l’expiration de ce délai de six mois post-rapport et d’engager parallèlement ou immédiatement l’instance au fond afin de sceller définitivement l’interruption de la prescription.
Il convient enfin de souligner que les expertises amiables, qu’elles soient conduites par des experts choisis conjointement par les parties ou par des experts mandatés unilatéralement, ne bénéficient d’aucun statut protecteur en droit processuel. Les réunions techniques tenues dans le bureau d’un expert-comptable ou d’un expert immobilier d’assurance n’ont aucune incidence sur le cours de la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce. Seule la signature d’un protocole formel de médiation ou de conciliation établi dans le respect des exigences de l’article 2238 du code civil permet d’interrompre ou suspendre les délais légaux. À défaut d’un tel acte solennel, toute participation à des opérations d’évaluation non judiciaires constitue une prise de risque disproportionnée pour le locataire évincé.
II. Les conséquences pratiques : la nécessité d’une saisine proactive du tribunal
A. La saisine au fond, seule garantie pérenne
Les arrêts de 2026 imposent un changement de paradigme. La négociation amiable, même bien engagée, ne constitue plus un environnement sécurisé pour le locataire. Dès lors que le congé avec offre d’indemnité d’éviction est délivré, le compteur de la prescription est déclenché. Le locataire ne doit plus attendre une impossible résolution amiable. Il doit engager, dès que possible, une saisine au fond pour obtenir la fixation de son indemnité. Cette saisine est la seule manière certaine d’interrompre le cours de la prescription.
Cette saisine au fond ne doit pas être perçue comme un acte hostile, mais comme une nécessité procédurale. La jurisprudence confirme régulièrement que le juge peut toujours surseoir à statuer sur la fixation de l’indemnité le temps que l’expertise judiciaire, le cas échéant, rende ses conclusions. L’essentiel est que le tribunal soit saisi avant l’expiration du délai biennal. Comme l’a rappelé la cour d’appel de Paris le 8 janvier 2026, la fixation du montant de l’indemnité d’éviction relève de l’office du juge lorsque les parties ne parviennent pas à un accord, et seule l’instance en cours interrompt utilement la prescription (CA Paris, 8 janv. 2026, n° 22/00794).
L’effet interruptif attaché à la demande en justice au fond est régi par l’article 2241 du code civil, qui énonce que la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion. Mais contrairement à la suspension issue du référé, qui ne fait que suspendre temporairement le cours du délai pendant la mesure d’instruction pour faire repartir le reliquat ou un délai plancher de six mois, l’assignation au fond devant la juridiction compétente produit un effet interruptif continu. En vertu de l’article 2242 du code civil, l’interruption résultant de la saisine au fond produit ses effets jusqu’à l’extinction définitive de l’instance, c’est-à-dire jusqu’au prononcé d’un jugement définitif ayant acquis l’autorité de la chose jugée ou jusqu’à la signature d’une transaction homologuée mettant fin au litige. Le preneur est ainsi totalement et définitivement immunisé contre le risque de forclusion biennale tout au long des débats judiciaires.
Cette démarche doit être menée dans le respect absolu des règles régissant le contentieux des baux commerciaux. La compétence matérielle et territoriale exclusive appartient au tribunal judiciaire dans le ressort duquel est situé l’immeuble donné à bail, conformément aux dispositions de l’article R. 211-3-26 du code de l’organisation judiciaire. Aucune clause attributive de juridiction contraire figurant au contrat de bail ne peut déroger à cette compétence territoriale d’ordre public. En outre, la représentation par un avocat inscrit au barreau du tribunal judiciaire compétent ou par un avocat plaidant assisté d’un avocat postulant local est strictement obligatoire en application de l’article 760 du code de procédure civile.
La procédure s’introduit obligatoirement par voie d’assignation signifiée par commissaire de justice, conformément aux articles 54 et 56 du code de procédure civile. L’acte introductif d’instance doit impérativement contenir, sous peine de nullité de forme, les mentions relatives à l’identification exhaustive des parties, l’indication de la chambre compétente, l’exposé précis des moyens en fait et en droit, l’inventaire des pièces fondant la demande ainsi que les diligences entreprises en vue de parvenir à une résolution amiable du différend. L’assignation doit comporter des conclusions claires sollicitant à titre principal la condamnation du bailleur au paiement d’une indemnité d’éviction fixée conformément à l’article L. 145-14 du code de commerce, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la décision à intervenir, et à titre subsidiaire ou avant dire droit, la désignation d’un expert judiciaire spécialisé en estimations immobilières et commerciales pour éclairer le tribunal sur les éléments constitutifs du préjudice.
L’accomplissement d’une étape technique souvent négligée s’avère déterminant : l’enrôlement de l’assignation auprès du greffe du tribunal judiciaire. Aux termes de l’article 754 du code de procédure civile, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par le juge, la copie de l’assignation doit être remise au greffe dans le délai impératif de deux mois à compter de sa signification par le commissaire de justice, et au plus tard quinze jours avant la date fixée pour l’audience d’orientation si celle-ci a été communiquée par le greffe lors de la prise de date. La caducité de l’assignation entraîne l’anéantissement rétroactif de l’acte introductif d’instance et de son effet interruptif de prescription ; si le délai biennal est expiré au moment où la caducité intervient, le locataire se retrouve définitivement forclos sans possibilité de réassigner.
Une fois le tribunal valablement saisi au fond, l’instance est orientée devant le juge de la mise en état (JME). Conformément à l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état dispose d’une compétence exclusive jusqu’à son dessaisissement pour constater les extinctions d’instance, statuer sur les exceptions de procédure et sur les fins de non-recevoir. C’est également devant ce magistrat que le preneur peut solliciter l’organisation d’une mesure d’instruction avant dire droit ainsi que l’allocation d’une provision sur l’indemnité d’éviction si l’existence de l’obligation du bailleur n’est pas sérieusement contestable dans son principe. Pendant le déroulement de la mesure d’expertise ordonnée par le tribunal ou le juge de la mise en état, l’affaire fait l’objet d’un sursis à statuer ou de retraits du rôle administratifs provisoires, maintenant l’instance vivante et sécurisant le droit du preneur sans qu’aucun nouveau délai de prescription ne puisse lui être opposé.
Parallèlement à cette saisine, le locataire doit gérer avec rigueur son maintien dans les lieux. L’article L. 145-28 du code de commerce dispose expressément qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être contraint de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement intégral de cette indemnité, le preneur a droit au maintien dans les lieux aux clauses et conditions du contrat de bail expiré. Cependant, ce maintien s’accompagne d’une contrepartie financière obligatoire : le versement au bailleur d’une indemnité d’occupation. Cette indemnité d’occupation n’est plus égale au loyer contractuel ancien, mais doit correspondre à la valeur locative de marché du bien, corrigée le cas échéant par un abattement de précarité variant habituellement entre 10 % et 20 % pour compenser la précarité de la situation d’un exploitant susceptible de devoir quitter les lieux à brève échéance. Le preneur doit régler scrupuleusement cette indemnité d’occupation mensuelle ou trimestrielle aux échéances prévues. Le non-paiement répété de cette indemnité caractérise une inexécution contractuelle grave permettant au bailleur de faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire ou de solliciter l’expulsion pour faute sans indemnité, anéantissant ainsi tout le bénéfice du droit de rétention.
B. L’évaluation de l’indemnité : la rigueur de la preuve
Au-delà de la prescription, l’année 2026 confirme la rigueur de la preuve en matière d’évaluation du préjudice. L’indemnité d’éviction est destinée à réparer le préjudice causé au locataire par le non-renouvellement. Ce préjudice est composé de l’indemnité principale (perte du fonds ou indemnité de transfert) et des indemnités accessoires (frais de remploi, frais de déménagement, trouble commercial, indemnités de licenciement du personnel). Cette évaluation est complexe et ne saurait être fondée sur des estimations vagues.
Pour prétendre à l’indemnité principale de remplacement (perte du fonds), la preuve d’une exploitation effective et réelle du fonds de commerce est une condition préalable indispensable, comme l’a rappelé la cour d’appel de Versailles le 12 mai 2026 (CA Versailles, 12 mai 2026, n° 23/05996). Si le local est fermé, si l’activité n’est pas conforme à la destination contractuelle, l’indemnité de remplacement est écartée. Il incombe au locataire de rapporter la preuve de son exploitation, notamment par la production de ses bilans, de ses déclarations fiscales et de tout élément démontrant l’exercice effectif de son activité commerciale. Comme l’a précisé le Tribunal judiciaire de Paris dans une décision récente, cette preuve doit porter sur l’ensemble de la période triennale précédant l’expiration du bail (TJ Paris, 10 juin 2026, n° 20/02886).
L’administration de cette preuve d’exploitation requiert la constitution d’un dossier probatoire particulièrement dense. Le preneur ne peut se borner à verser aux débats un extrait d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au registre national des entreprises (RNE), qui n’établit qu’une présomption simple d’activité commerciale susceptible d’être combattue par la preuve contraire. Les juridictions et les experts judiciaires exigent la communication intégrale des liasses fiscales certifiées des trois dernières années d’exploitation précédant la date d’effet du congé, des grands livres comptables, des déclarations de TVA (déclarations CA3), des relevés de comptes bancaires professionnels attestant d’encaissements réguliers, ainsi que des factures d’achat de marchandises et de fournitures. Pour les commerces accueillant du public, la production des attestations d’assurance multirisque commerce en cours de validité, des rapports des commissions de sécurité et d’accessibilité des établissements recevant du public (ERP), et des relevés de consommation de fluides (électricité, eau, gaz) est systématiquement requise pour démontrer que l’établissement n’a subi aucune interruption d’activité anormale ou fictive.
Lorsque l’exploitation continue et conforme à la destination contractuelle est valablement démontrée, la détermination du quantum de l’indemnité principale de remplacement implique la mise en œuvre de méthodes financières éprouvées. Les tribunaux et les experts immobiliers recourent classiquement à deux méthodes combinées :
La première méthode repose sur l’application de pourcentages et de barèmes professionnels sur le chiffre d’affaires moyen des trois derniers exercices clos, pondéré en fonction des spécificités du secteur d’activité, de la situation géographique de l’immeuble, de l’état des agencements et de la notoriété de l’enseigne. La seconde méthode, dite de la rentabilité, s’appuie sur la reconstitution de l’excédent brut d’exploitation retraité (EBE retraité). Ce retraitement consiste à réintégrer dans le résultat d’exploitation la rémunération réelle de l’exploitant et les charges sociales afférentes pour neutraliser les politiques d’optimisation fiscale, tout en déduisant les charges locatives normales et le loyer théorique de marché. Un coefficient multiplicateur, déterminé selon les taux de capitalisation constatés sur le marché local des cessions de fonds de commerce similaires, est ensuite appliqué à cet EBE retraité. La valeur retenue pour l’indemnité principale correspond généralement à la synthèse raisonnée de ces deux approches d’évaluation.
Enfin, s’agissant de l’indemnité de transfert, c’est au bailleur de démontrer la possibilité de transférer le fonds sans perte de clientèle majeure, en rapportant la preuve de l’existence de locaux de substitution comparables sur le marché local. Cette charge de la preuve est un élément déterminant de la stratégie contentieuse, la cour d’appel de Douai insistant particulièrement sur la nécessité pour le bailleur de prouver l’existence de ces locaux de manière concrète et objective (CA Douai, 24 avr. 2025, n° 24/02957). La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 13 juin 2024, rappelle également que ces évaluations doivent être précises et tenir compte des spécificités du fonds de commerce (CA Paris, 13 juin 2024, n° 22/08263). Ces évaluations sont minutieuses et nécessitent l’intervention d’experts spécialisés, dont les conclusions doivent être étayées par une analyse objective du marché local de l’immobilier commercial.
Le principe fondamental gouvernant cette matière est que l’éviction est présumée entraîner la disparition totale du fonds de commerce, ouvrant droit à l’indemnité de remplacement correspondant à la valeur vénale du fonds. Le versement d’une simple indemnité de transfert constitue une exception dont la charge probatoire pèse intégralement sur le bailleur évinceur. Pour renverser cette présomption, le bailleur ne peut se contenter d’allégations théoriques ou d’annonces immobilières générales. Il doit prouver, par des constats précis et des offres fermes de commercialisation émanant d’agences immobilières locales, la disponibilité effective de locaux vacants situés dans la même zone de chalandise immédiate, présentant des caractéristiques techniques équivalentes (linéaire de vitrine, surface de vente, accessibilité des livraisons, extraction d’air pour la restauration) et compatibles avec la poursuite de l’activité sans déperdition significative de la clientèle habituelle. Si la clientèle est intrinsèquement attachée à l’emplacement géographique du magasin (comme pour un commerce de bouche ou un débit de tabac), la perte du fonds est totale et le transfert est rejeté. En revanche, pour des activités de prestations de services ou de vente en gros où la clientèle est attachée à l’enseigne ou à la notoriété personnelle de l’exploitant, l’indemnité de transfert est fréquemment retenue.
Lorsque le transfert du fonds est retenu, l’indemnité principale se calcule en fonction de la valeur du droit au bail des locaux quittés (méthode de la valeur différentielle du droit au bail, mesurant l’économie de loyer dont bénéficiait le preneur par rapport aux prix du marché sur la durée résiduelle du bail), à laquelle s’ajoutent obligatoirement les frais d’acquisition d’un nouveau droit au bail et le coût des aménagements nécessaires dans les nouveaux locaux.
À cette indemnité principale, qu’elle soit de remplacement ou de transfert, s’agrègent de plein droit diverses indemnités accessoires qui doivent faire l’objet d’un chiffrage rigoureusement étayé par des pièces justificatives contemporaines :
1. Les frais de remploi : destinés à couvrir les droits de mutation, frais d’enregistrement fiscal et émoluments d’actes que le preneur devra débourser pour acquérir un fonds de commerce ou un droit au bail de valeur équivalente. Ils sont forfaitairement calculés par les tribunaux sur la base d’un pourcentage dégressif ou forfaitaire fixé entre 8 % et 10 % du montant de l’indemnité principale retenue.
2. Les frais de déménagement et de réinstallation : couvrant le transport des stocks, des agencements mobiliers, des outillages techniques et des systèmes informatiques. Le locataire doit obligatoirement produire au moins deux ou trois devis comparatifs émanant d’entreprises professionnelles de déménagement, ainsi que des devis d’électriciens, de climaticiens ou de plombiers pour la réinstallation des machines.
3. L’indemnité pour trouble commercial : réparant le manque à gagner, la désorganisation de l’entreprise et la perte de marge bénéficiaire subis par l’exploitant pendant la période transitoire de fermeture imposée par le déménagement et la réinstallation dans les nouveaux locaux. Ce préjudice est calculé sur la base de la perte de marge brute quotidienne multipliée par le nombre de jours nécessaires à la réouverture.
4. Les indemnités de licenciement : dans l’hypothèse où l’éviction du fonds entraîne la suppression de postes de travail ou l’impossibilité pour certains salariés de suivre l’entreprise sur un nouveau site d’exploitation, le bailleur est tenu d’indemniser le preneur du coût des indemnités de rupture du contrat de travail (indemnités légales ou conventionnelles de licenciement et charges sociales afférentes). Le preneur doit verser aux débats les contrats de travail, les bulletins de paie, les notifications de licenciement pour motif économique et les justificatifs de versement des indemnités sous le contrôle des règles du code du travail.
5. Les frais annexes : comprenant notamment les dépenses de publicité et de communication indispensables pour informer les clients et fournisseurs du changement d’adresse (mise à jour du site internet, courriers postaux, signalétique temporaire), les pénalités de résiliation anticipée de contrats de leasing ou de contrats de maintenance d’équipements qui ne peuvent être conservés, ainsi que la perte sur stocks périssables ou non transportables bradés avant l’éviction.
Une fois le montant global de l’indemnité d’éviction arrêté par le jugement du tribunal judiciaire, la phase d’exécution s’ouvre sous un régime juridique particulièrement encadré. Le jugement fixant l’indemnité doit être signifié à partie par commissaire de justice pour faire courir les voies de recours (délai d’appel d’un mois en vertu de l’article 538 du code de procédure civile). Même en cas de décision assortie de l’exécution provisoire, le statut des baux commerciaux accorde au bailleur une prérogative spécifique : le droit de repentir.
Aux termes de l’article L. 145-58 du code de commerce, le bailleur peut, jusqu’à l’expiration d’un délai impératif de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision fixant l’indemnité est passée en force de chose jugée (c’est-à-dire non susceptible d’appel ou après rejet de l’appel), se soustraire au paiement de l’indemnité d’éviction en consentant au renouvellement du bail. L’exercice de ce repentir est toutefois subordonné à deux conditions strictes : le preneur doit être encore dans les lieux à la date de notification du repentir, et il ne doit pas avoir déjà loué ou acheté un autre local commercial pour sa réinstallation. L’exercice régulier du repentir lie définitivement les parties, le bail étant renouvelé rétroactivement, et le bailleur supportant l’intégralité des dépens de l’instance et des frais d’expertise engagés.
Si le bailleur n’exerce pas son droit de repentir dans le délai légal de quinze jours, le paiement de l’indemnité devient irrévocable. Conformément à l’article L. 145-29 du code de commerce, le bailleur dispose alors d’un délai de trois mois à compter de la délivrance d’un commandement de payer signifié par commissaire de justice pour verser l’indemnité d’éviction. Dans la pratique, afin de protéger les droits des créanciers inscrits titulaires d’un nantissement sur le fonds de commerce ou d’un privilège de vendeur, les fonds ne sont pas directement remis entre les mains de l’exploitant : ils doivent être consignés entre les mains d’un séquestre désigné d’un commun accord ou judiciairement (ordinairement la CARPA, la Caisse des Dépôts et Consignations ou un notaire), conformément à l’article L. 145-30 du code de commerce. Le séquestre procède alors aux purges et aux distributions nécessaires au profit des créanciers inscrits avant de verser le solde au locataire.
Dès lors que l’indemnité d’éviction est versée entre les mains du preneur ou consignée auprès du séquestre officiel, le droit au maintien dans les lieux cesse immédiatement. Le locataire dispose d’un délai légal ou fixé par la décision judiciaire (habituellement compris entre quinze jours et un mois) pour libérer entièrement les locaux, sous peine d’une astreinte financière par jour de retard et de l’exécution d’un procès-verbal d’expulsion avec le concours de la force publique. La restitution des clés donne lieu à l’établissement contradictoire d’un état des lieux de sortie par commissaire de justice, permettant de clore définitivement les comptes locatifs entre les parties.
Conclusion
L’année 2026 marque un resserrement notable des droits du locataire en matière d’indemnité d’éviction, principalement par l’application implacable de la prescription biennale. Les arrêts du 12 février 2026 clarifient définitivement que ni la mauvaise foi du bailleur, ni les expertises judiciaires initiées unilatéralement par ce dernier, ne peuvent sauver le locataire de la prescription s’il n’agit pas proactivement. La Cour de cassation réaffirme la primauté de la sécurité juridique et la stricte relativité des causes de suspension prévues par le code civil, interdisant aux juridictions du fond de se réfugier derrière l’équité pour protéger un preneur inattentif aux contraintes du calendrier processuel.
Face à cet environnement normatif exigeant, la passivité est devenue une faute procédurale irrémédiable. Dès la signification du congé portant refus de renouvellement avec offre d’indemnité d’éviction, le preneur doit adopter une posture résolument offensive. Il doit immédiatement mettre en place un rétroplanning calendaire adossé au délai biennal de l’article L. 145-60 du code de commerce, formaliser toute contestation ou demande d’expertise par des conclusions reconventionnelles expresses devant le juge des référés, et faire délivrer une assignation au fond devant le tribunal judiciaire territorialement compétent bien avant l’échéance fatidique des deux ans. La saisine au fond demeure l’unique bouclier garantissant une interruption continue de la prescription jusqu’au terme du litige.
Enfin, le succès de l’action indemnitaire dépend d’une anticipation rigoureuse dans l’administration de la preuve. Le preneur doit conserver et structurer l’ensemble de ses documents comptables, fiscaux et sociaux sur la période triennale antérieure au congé pour établir la réalité et la continuité de son exploitation commerciale, tout en étayant point par point l’intégralité des postes de préjudice accessoires composant son dommage d’éviction. De la délivrance du congé jusqu’à la liquidation des comptes post-expertise, en passant par la gestion du droit de repentir et la consignation auprès d’un séquestre, la technicité du contentieux des baux commerciaux impose impérativement au locataire évincé de s’entourer de conseils juridiques spécialisés pour préserver la valeur patrimoniale de son entreprise.