Vous avez trouvé dans votre boîte aux lettres un congé de votre bailleur qui vous demande de quitter votre logement pour une vente ou une reprise, avec une échéance qui tombe en fin d’année ou au début de l’année prochaine. La première réaction est souvent l’inquiétude : faut-il partir à la date indiquée, peut-on rester, que risque-t-on en cas de refus. La seconde question arrive vite : le congé est-il régulier, le prix de vente affiché est-il sérieux, le membre de la famille désigné pour la reprise existe-t-il vraiment et viendra-t-il habiter les lieux. En octobre 2026, ces questions se posent dans un contexte précis : les congés délivrés au printemps et à l’été produisent leurs effets à l’automne et en fin d’année, la trêve hivernale qui commence le 1er novembre suspend les expulsions, et les locataires âgés ou à faibles ressources disposent d’une protection légale renforcée qui annule de nombreux congés. Cet article expose, textes et décisions de justice à l’appui, comment vérifier point par point un congé pour vente, comment exercer votre droit de préemption dans les délais, comment contester un congé pour reprise dont le motif paraît inventé, et quelles protections mobiliser à Paris et en Île-de-France pour obtenir des délais, un relogement ou l’annulation pure et simple du congé.
I. Congé pour vente reçu : prix, droit de préemption et nullités à vérifier en premier
A. Congé pour vente : prix affiché, offre de préemption et mentions qui annulent tout
Le congé fondé sur la décision de vendre obéit à un formalisme strict, prévu par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. D’abord, le préavis : « Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. » Un congé notifié moins de six mois avant l’échéance du bail ne peut pas mettre fin au bail à cette échéance ; le bail se prolonge et le congé prend effet plus tard. Vérifiez donc en premier la date de notification, le mode d’envoi et la date d’échéance du bail : une erreur de quelques jours sur le préavis suffit à reporter le départ de plusieurs mois.
Ensuite, le contenu. « Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. » (article 15, II de la loi du 6 juillet 1989) L’absence de prix, un prix renvoyé à une estimation ultérieure ou des conditions floues entachent le congé de nullité. Cette exigence se comprend : « Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. » (article 15, II de la loi du 6 juillet 1989) Pendant ces deux premiers mois, vous pouvez accepter l’offre et acheter le logement. Si vous acceptez, la loi ouvre un délai de réalisation : « Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. » (article 15, II de la loi du 6 juillet 1989) Ce délai est « porté à quatre mois » (article 15, II de la loi du 6 juillet 1989) si vous déclarez recourir à un prêt, l’acceptation étant alors « subordonnée à l’obtention du prêt ». Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration de ce délai de réalisation. Ne laissez donc pas passer les deux premiers mois du préavis sans répondre : passé ce délai, l’offre est caduque et vous perdez le bénéfice de la préemption initiale.
Autre verrou souvent oublié des bailleurs : « Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification. » (article 15, II de la loi du 6 juillet 1989) Le congé doit reproduire le texte légal qui vous informe de vos droits. La Cour de cassation a jugé qu’une reproduction en annexe, lorsque cette annexe est expressément annoncée dans le corps du congé, régularise la notification : dans un arrêt du 18 février 2009 (pourvoi n° 08-11.114), elle a relevé « que la lettre de congé adressée à la locataire comportait en annexe un document, expressément annoncé dans le corps du congé, reproduisant les six premiers alinéas de l’article 15- II de la loi du 6 juillet 1989 » et « a retenu, à bon droit, que le congé était régulier » (Cass. 3e civ., 18 février 2009, n° 08-11.114). En pratique, contrôlez donc trois éléments : la présence du texte légal dans l’acte ou dans une annexe annoncée, l’indication exacte du prix et des conditions, et le respect du préavis de six mois. Si l’un manque, faites constater la nullité par le juge plutôt que de partir spontanément.
Enfin, si vous n’avez pas acheté et que le bailleur vend ensuite à un tiers à des conditions plus avantageuses pour l’acquéreur, un second droit de préemption renaît : « Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. » (article 15, II de la loi du 6 juillet 1989) Cette nouvelle offre « est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception » (article 15, II de la loi du 6 juillet 1989). Demandez systématiquement au notaire chargé de la vente si une notification vous a été adressée : une vente conclue sans cette notification encourt la nullité, et c’est un levier de négociation considérable.
B. Congé pour vente frauduleux ou prix dissuasif : faire annuler et obtenir réparation
Certains congés pour vente masquent une autre intention : éloigner un locataire jugé gênant, relouer plus cher après un départ forcé, ou contourner l’encadrement des loyers. D’autres affichent un prix manifestement excessif pour décourager toute préemption. Ces pratiques se contestent, mais la preuve pèse sur vos épaules. Dans l’arrêt du 18 février 2009 précité, la Cour de cassation a approuvé les juges du fond qui avaient « souverainement retenu que Mme Y… ne rapportait pas la preuve qui lui incombait du caractère frauduleux du congé qui lui avait été délivré » (Cass. 3e civ., 18 février 2009, n° 08-11.114). Concrètement, pour démontrer la fraude, rassemblez les mandats de vente donnés aux agences, les annonces publiées à un prix différent, les échanges avec le bailleur, et surtout la preuve que le bien n’a jamais été réellement proposé à la vente ou a été reloué après votre départ. Les constats d’huissier, les captures d’annonces immobilières et les attestations du syndic ou des voisins forment un faisceau utile.
Le prix volontairement dissuasif se discute de la même manière : comparez le prix du congé aux estimations d’agences indépendantes, aux ventes récentes du quartier et aux avis de valeur établis par des professionnels. Dans l’affaire de 2009, les juges avaient relevé que la division du bien en deux lots rendait l’acquisition plus accessible pour la locataire, et que le prix n’était pas établi comme excessif : le congé avait donc été validé. La leçon est claire : une simple affirmation ne suffit pas, il faut des pièces chiffrées. Faites établir deux ou trois avis de valeur écrits, conservez les références de ventes comparables et, si le bien présente des défauts qui justifient un prix inférieur, faites-les constater.
Si la nullité du congé est prononcée, attention à ses limites : dans un arrêt du 9 novembre 2011, la Cour de cassation a jugé « qu’ayant à bon droit retenu que la nullité du congé ne laisse pas subsister le droit de préemption du locataire, la cour d’appel en a exactement déduit que Mme Y… et M. Z… n’étaient pas fondés à invoquer un défaut de notification de la vente consentie à des tiers et la privation d’un droit de préemption » (Cass. 3e civ., 9 novembre 2011, n° 10-23.542). Autrement dit, un congé annulé vous maintient dans les lieux, mais ne vous rouvre pas automatiquement le droit d’acheter : la réparation passe alors par des dommages-intérêts. Le fondement de droit commun s’applique : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » (article 1240 du code civil). Chiffrez votre préjudice : frais de déménagement évités de justesse, différence de loyer entre l’ancien logement et le nouveau, troubles de jouissance, préjudice moral. Et retenez l’arme pénale : « Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale », le locataire étant « recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice » (article 15, V de la loi du 6 juillet 1989). Le dépôt d’une plainte ou une constitution de partie civile pèse lourd dans la négociation.
En procédure, gardez à l’esprit la règle de la preuve : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation » (article 1353 du code civil). C’est à vous d’établir l’irrégularité ou la fraude alléguée : constituez votre dossier dès la réception du congé, répondez par écrit dans les délais, et saisissez le juge avant la date d’effet plutôt qu’après votre départ, car partir puis contester affaiblit considérablement votre position.
II. Congé pour reprise reçu : motif réel et sérieux, relogement et protections contre l’expulsion
A. Congé pour reprise afin d’habiter : bénéficiaires autorisés, réalité du projet et fraude
Le congé pour reprise permet au bailleur de récupérer le logement pour l’habiter lui-même ou y loger un proche limitativement énuméré. « A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire » (article 15, I de la loi du 6 juillet 1989). Tout congé qui désigne un bénéficiaire hors de cette liste, qui omet son adresse ou qui reste vague sur la nature du lien encourt la nullité. Vérifiez l’identité du bénéficiaire : un enfant mineur dont l’installation autonome est invraisemblable, un parent déjà logé à proximité sans raison de déménager, ou un bénéficiaire dont l’adresse indiquée s’avère fictive sont des indices sérieux de fraude.
Au-delà de la forme, le bailleur doit justifier du fond : « Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. » (article 15, I de la loi du 6 juillet 1989) Un motif réel et sérieux suppose un projet d’habitation effectif, imminent et durable : mutation professionnelle documentée, vente de la résidence actuelle, naissance qui rend le logement actuel trop petit, rapprochement familial attesté. Exigez des pièces : le bailleur qui se contente d’affirmer sans produire un seul document fragilise son congé. À l’inverse, si le bénéficiaire n’emménage jamais, revend rapidement ou reloue le bien après votre départ, la fraude se révèle a posteriori et ouvre droit à réparation sur le fondement de l’article 1240 du code civil, outre l’amende pénale de l’article 15, V déjà citée. Faites surveiller le logement après votre départ si vous avez dû partir : un nouveau bail signé quelques mois après une reprise prétendument familiale constitue la preuve la plus parlante.
Le congé pour motif légitime et sérieux, troisième fondement possible du congé du bailleur, mérite le même examen. La loi vise « notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant » (article 15, I de la loi du 6 juillet 1989), par exemple des loyers durablement impayés ou des troubles répétés. Si vous avez reçu un congé pour motif légitime et sérieux alors que vos loyers sont payés et qu’aucun grief précis n’est articulé, contestez par écrit en demandant la liste exacte des faits reprochés avec leurs dates : un motif général et non circonstancié ne satisfait pas l’exigence légale. Lorsque le congé mêle impayés et expulsion, les règles du commandement de payer et de la résiliation s’ajoutent au contrôle du congé, comme dans les situations de loyer impayé avec commandement de payer et résiliation avant la trêve hivernale. Si le bailleur engage ensuite une action en justice, il devra prouver chaque manquement, conformément à l’article 1353 du code civil.
Dernier point de contrôle pour la reprise : le préavis de six mois court de la même façon que pour la vente, et les protections liées à l’âge et aux ressources s’appliquent identiquement. Un congé pour reprise délivré à un locataire protégé sans offre de relogement est annulé, même si le projet de reprise est réel. La réalité du projet ne purge pas le défaut de protection du locataire : ce sont deux contrôles cumulatifs, et le juge les examine l’un après l’autre.
B. À Paris et en Île-de-France : locataires protégés, trêve hivernale et délais accordés par le juge
À Paris et dans les communes d’Île-de-France où la pression locative rend tout relogement difficile, deux boucliers protègent concrètement les locataires menacés par un congé. Le premier tient à l’âge et aux ressources : « Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’ article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée » (article 15, III de la loi du 6 juillet 1989). La protection couvre aussi le locataire qui « a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources », avec un plafond apprécié sur les ressources cumulées du foyer. L’âge s’apprécie « à la date d’échéance du contrat » (article 15, III de la loi du 6 juillet 1989) et « le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé » (article 15, III de la loi du 6 juillet 1989).
Deux arrêts récents de la Cour de cassation précisent le calcul des ressources, point qui fait basculer de nombreux litiges parisiens. Le 24 octobre 2024, elle a jugé que « les ressources à prendre en compte pour calculer ce montant sont celles perçues par le locataire au titre des douze mois qui précédent la délivrance du congé » (Cass. 3e civ., 24 octobre 2024, n° 23-18.067), et que le congé délivré sans offre de relogement à un locataire de plus de soixante-cinq ans sous les plafonds « devait être annulé » (Cass. 3e civ., 24 octobre 2024, n° 23-18.067) (Cass. 3e civ., 24 octobre 2024, n° 23-18.067). Le 2 octobre 2025, elle a ajouté que « les ressources annuelles du locataire à prendre en compte sont celles déclarées à l’administration fiscale avant tout abattement ou déduction », validant la prise en compte des revenus fonciers bruts (Cass. 3e civ., 2 octobre 2025, n° 24-12.308). Si vous avez plus de soixante-cinq ans ou hébergez un parent âgé, comparez vos revenus déclarés des douze derniers mois aux plafonds de ressources du logement conventionné : en dessous, le bailleur doit vous proposer un relogement correspondant à vos besoins et possibilités, dans le périmètre légal, faute de quoi son congé est annulé. La seule exception profite au bailleur lui-même âgé de plus de soixante-cinq ans ou sous les mêmes plafonds de ressources.
Le second bouclier est calendaire : la trêve hivernale. « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille » (article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution). Un congé dont l’effet tombe en novembre, décembre ou janvier ne peut donc pas déboucher sur une expulsion exécutée avant le 31 mars, sauf relogement assuré. Utilisez cette période pour saisir le juge, constituer un dossier de relogement social, solliciter la commission départementale de conciliation et, à Paris, prendre attache avec l’ADIL 75 pour faire examiner votre congé. Attention toutefois : la trêve suspend l’exécution de l’expulsion, elle n’annule ni le congé ni le jugement d’expulsion ; préparez le fond pendant l’hiver au lieu de rester inactif.
Devant le tribunal judiciaire de Paris, compétent pour les congés portant sur des logements parisiens, sollicitez systématiquement des délais : « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales » (article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution). « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an » (article L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution), et la loi précise qu’« il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement » (article L. 412-4 du même code). À Paris, où les délais de relogement effectif se comptent en mois, des demandes de logement social en cours, des visites attestées et des loyers continués de payer fondent des délais longs. Et si le bailleur, après un congé validé, devait engager une procédure d’expulsion du locataire, chaque étape resterait contrôlable : validité du commandement de quitter les lieux, saisine du préfet, concours de la force publique et respect de la trêve.
Conclusion
Un congé pour vente ou pour reprise reçu à l’automne 2026 ne règle rien à lui seul : sa validité dépend du préavis de six mois, de l’indication du prix et des conditions, de la reproduction des textes à peine de nullité, de la réalité du projet de reprise et, pour les locataires âgés ou modestes, d’une offre de relogement qui fait défaut dans la plupart des dossiers contestés. Les décisions des 24 octobre 2024 et 2 octobre 2025 montrent que le calcul des ressources se joue sur des règles précises que les bailleurs appliquent souvent mal, et l’arrêt du 18 février 2009 rappelle que la fraude, elle, doit être prouvée pièces en main. À Paris et en Île-de-France, combinez ces contrôles avec la trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars et les délais que le juge peut accorder jusqu’à un an : ces mois gagnés servent à faire annuler un congé irrégulier, à exercer une préemption dans les temps ou à organiser un relogement dans des conditions normales. Ne partez jamais sur un simple courrier : faites vérifier le congé, répondez dans les délais de deux mois pour la vente, et saisissez le juge avant la date d’effet.