Le bail est terminé, les cartons sont partis, mais l’état des lieux de sortie tourne à l’affrontement : le bailleur refuse le rendez-vous amiable, impose un huissier choisi par lui, vous convoque deux jours avant par simple appel, puis vous réclame la moitié d’une facture de 400 euros pour un constat dressé en votre absence. En octobre 2026, à la sortie des déménagements de la rentrée, ces scénarios se répètent dans tout Paris : le locataire qui ne connaît pas ses droits signe un procès-verbal qu’il n’a pas lu, paie des frais qu’il ne doit pas et perd toute chance de récupérer son dépôt de garantie. Pourtant, le recours à l’huissier, devenu commissaire de justice, obéit à un formalisme strict qui protège les deux parties : tentative amiable préalable, convocation par lettre recommandée au moins sept jours à l’avance, partage des frais par moitié et coût réglementé.
Quand ce formalisme est bafoué, les sanctions sont concrètes : la partie qui a pris l’initiative du constat sans convoquer régulièrement l’autre ne peut pas lui en faire payer la moitié, et un état des lieux irrégulier fragilise toutes les retenues que le bailleur voudra ensuite imputer sur le dépôt de garantie. La Cour de cassation l’a jugé le 26 octobre 2023, et la cour d’appel de Paris l’a illustré le 14 avril 2026 dans un litige opposant une société bailleresse parisienne à son ancien locataire autour d’un congé au préavis contesté et d’un état des lieux dressé par commissaire de justice. Cet article expose la méthode complète : exiger d’abord l’amiable, contrôler la convocation et le coût du constat, refuser de payer une moitié indue, puis utiliser un état des lieux régulier comme bouclier pour récupérer son dépôt de garantie à Paris et en Île-de-France.
I. L’état des lieux de sortie par commissaire de justice : convocation sept jours et frais partagés
A. L’amiable d’abord, l’huissier ensuite : convocation recommandée sept jours et coût partagé par moitié
La loi privilégie l’accord des parties : « Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. » (article 3-2 de la loi numéro 89-462 du 6 juillet 1989 sur Légifrance). L’état des lieux de sortie doit donc d’abord être recherché à l’amiable, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties, lors de la restitution des clés. Chacun peut se faire assister ou mandater un tiers, par exemple un proche ou un représentant d’association, et le document rejoint le bail. Le recours à l’huissier n’est qu’un mode subsidiaire, ouvert lorsque l’amiable s’avère impossible : désaccord persistant, partie qui ne se présente pas, refus de signer, conflit sur la date.
Lorsque l’amiable échoue, « Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. » (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989). Trois règles découlent de cette phrase. D’abord, l’initiative appartient à la partie la plus diligente, bailleur ou locataire indifféremment : le locataire pressé de figer l’état du logement peut lui-même prendre l’initiative au lieu de subir le calendrier de l’agence. Ensuite, les frais sont partagés par moitié, quel que soit le résultat du constat : le bailleur ne peut pas mettre l’intégralité de la facture à la charge du locataire, même si le constat révèle des dégradations. Enfin, le coût est réglementé par décret, ce qui interdit les honoraires libres : toute facture doit pouvoir être rapprochée du tarif applicable aux constats locatifs, et le locataire est en droit d’exiger le détail avant de payer sa part.
La convocation obéit à une forme impérative : « Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. » (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989). L’avis doit émaner du commissaire de justice lui-même, et non du bailleur ou de l’agence, parvenir au moins sept jours avant la date des opérations et prendre la forme d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Un simple appel téléphonique, un courriel, un message sur une messagerie instantanée ou un courrier simple ne satisfont pas à cette exigence. Le délai se calcule en jours calendaires et doit laisser au convoqué le temps de s’organiser, de se faire assister et de préparer ses propres preuves, notamment ses photographies d’entrée. Le locataire qui reçoit une convocation non conforme doit la conserver précieusement avec son enveloppe : elle fondera son refus de payer la moitié des frais.
La sanction du défaut de convocation régulière est pécuniaire et automatique. La Cour de cassation a énoncé « à bon droit », selon ses propres termes repris par les juges du fond, « qu’il résulte de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 que, lorsque les parties n’ont pas été convoquées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée au moins sept jours à l’avance, celle qui a pris l’initiative de faire établir l’état des lieux par un huissier de justice ne peut obtenir le remboursement de la moitié de son coût. » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 26 octobre 2023, pourvoi numéro 22-20.183). Dans cette affaire, les locataires avaient été avisés moins de sept jours avant les opérations ; la cour d’appel en avait exactement déduit le rejet de la demande de remboursement de la moitié du coût, et la Cour de cassation a approuvé ce raisonnement. Concrètement, le bailleur qui organise un constat à 250 euros sans convocation régulière en supporte seul l’intégralité : il ne peut ni en imputer la moitié sur le dépôt de garantie ni la réclamer au locataire.
Le site officiel du service public consacre une fiche à l’état des lieux de sortie du bail d’habitation, qui détaille la forme du document, son contenu, son coût et ses voies de contestation (service-public.fr, état des lieux de sortie pour un bail d’habitation), ainsi qu’une fiche dédiée à la question de savoir qui supporte les frais d’état des lieux, à l’entrée comme à la sortie (service-public.fr, frais d’état des lieux et charge du locataire). Ces pages rappellent le principe du partage des frais du constat et l’obligation de convocation, et servent de référence neutre à produire dans les échanges avec une agence qui prétendrait le contraire.
B. Refuser de signer, être absent ou convoqué tardivement : que vaut vraiment le constat
Le refus de signer le procès-verbal n’annule pas le constat, mais il en limite la portée. Lorsque le locataire est présent aux opérations, formule des réserves ou refuse de signer parce qu’il conteste les mentions, le commissaire de justice dresse acte de ce refus et le procès-verbal vaut constat des apparences à la date des opérations. Le locataire doit alors faire consigner ses observations sur place ou les adresser par écrit dans les jours qui suivent, photographies à l’appui, afin que le juge dispose de deux versions. À l’inverse, signer sans réserve un état des lieux défavorable rend toute contestation ultérieure très difficile : la signature vaut adhésion aux mentions, et le locataire ne pourra plus soutenir que le logement était en bon état sans apporter la preuve contraire d’une erreur ou d’un vice du consentement. La règle d’or est donc de ne jamais signer sous la pression du temps ou d’un déménagement en cours : demander une suspension de séance, relire chaque pièce, exiger la mention des réserves.
L’absence d’une partie aux opérations n’empêche pas le constat, à condition que la convocation ait été régulière. Le commissaire de justice mentionne l’absence, procède seul aux constatations et adresse ensuite le procès-verbal à l’absent. C’est précisément pour protéger l’absent que la loi impose la convocation recommandée sept jours à l’avance : régulièrement convoqué et volontairement absent, le locataire assume son choix et le constat lui est opposable ; irrégulièrement convoqué, il peut contester à la fois la moitié des frais et la valeur probante des mentions. Dans l’arrêt du 26 octobre 2023, c’est bien l’irrégularité de l’avis, adressé moins de sept jours avant, qui a privé la bailleresse du remboursement de la moitié du coût, alors même que la locataire était présente aux opérations. La présence ne couvre pas l’irrégularité de la convocation : le moyen tiré de l’absence de grief a été écarté, et la Cour a validé la solution des juges du fond (Cour de cassation, troisième chambre civile, 26 octobre 2023, pourvoi numéro 22-20.183).
Un arrêt récent de la cour d’appel de Paris illustre l’enchaînement complet d’un congé contesté et d’un état des lieux par commissaire de justice (cour d’appel de Paris, pôle 4 chambre 4, 14 avril 2026, répertoire général numéro 24/05603). Dans cette affaire, une société civile immobilière familiale avait donné à bail un appartement parisien moyennant un loyer mensuel de 1 136,22 euros et 39,03 euros de provisions sur charges, avec un dépôt de garantie de 1 136,22 euros. Le locataire avait délivré congé le 29 janvier 2022 en revendiquant un préavis d’un mois ; la bailleresse avait refusé ce délai réduit au motif que le motif n’était ni précisé ni justifié, puis fixé l’état des lieux de sortie au 4 mai 2022. Le locataire avait alors fait délivrer un nouveau congé par acte de commissaire de justice, et un état des lieux de sortie avait été dressé par procès-verbal de constat en l’absence de la société bailleresse. La cour a confirmé en toutes ses dispositions le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, condamné la société bailleresse aux dépens d’appel et alloué au locataire 3 000 euros au titre des frais irrépétibles. Cet arrêt montre que le formalisme du congé, la régularité de l’état des lieux et la restitution du dépôt forment un tout indissociable devant le juge parisien.
Pour le locataire parisien, la conduite à tenir face à un huissier se résume en cinq réflexes. D’abord, vérifier l’auteur et la forme de la convocation : commissaire de justice identifié, lettre recommandée avec avis de réception, date des opérations au moins sept jours après l’envoi. Ensuite, se présenter ou s’y faire représenter, muni du bail, de l’état des lieux d’entrée et d’un appareil photographique. Ensuite, refuser de signer toute mention inexacte et exiger l’inscription des réserves au procès-verbal. Ensuite, conserver l’original ou une copie complète du procès-verbal remis sur place ou adressé ensuite. Enfin, si la convocation était irrégulière, notifier par écrit le refus de payer la moitié des frais en visant l’article 3-2 et l’arrêt du 26 octobre 2023, avant toute discussion sur le fond des dégradations.
II. Le constat d’huissier et votre dépôt de garantie : preuve, retenues et recours à Paris
A. Comparatif d’entrée et de sortie : la preuve qui conditionne chaque retenue
Le procès-verbal de sortie ne prend son sens que comparé à l’état des lieux d’entrée. Sans état des lieux d’entrée, le locataire est présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives : « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. » (article 1731 du code civil sur Légifrance). Cette présomption joue en faveur du bailleur, mais le locataire peut la renverser par tout moyen : photographies d’entrée, témoignages, courriers anciens signalant des désordres, factures de travaux antérieurs du bailleur. Lorsque les deux états des lieux existent, le juge procède à leur examen comparatif, poste par poste : « ayant procédé à un examen comparatif des états des lieux établis à l’entrée et à la sortie des locataires, la juridiction de proximité a souverainement fixé le coût de la remise en état incombant au seul locataire » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 22 mai 2013, pourvoi numéro 12-17.083). Le juge du fond dispose ainsi d’un pouvoir souverain pour dire ce qui relève de l’usure normale et ce qui constitue une dégradation imputable.
Le fondement de la responsabilité du locataire figure à l’article 1732 du code civil sur Légifrance, aux termes duquel : « Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. » Trois causes exonèrent le locataire : la vétusté, c’est-à-dire l’usure normale liée au temps et à un usage paisible ; le cas fortuit ou la force majeure ; la faute du bailleur ou le fait d’un tiers. Une moquette légèrement passée après six ans d’occupation relève de la vétusté, tandis qu’une moquette brûlée constitue une dégradation. La charge de la preuve suit la règle générale de l’article 1353 du code civil sur Légifrance : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. » Le bailleur qui retient une somme pour dégradations doit donc prouver l’existence, l’imputabilité et le montant du désordre, par la comparaison des états des lieux, des photographies ou un constat, et des factures de reprise : un simple devis non suivi de travaux ou une estimation interne de l’agence ne suffit pas devant le juge.
Le délai de restitution du dépôt dépend directement de cette comparaison. La Cour de cassation a posé que « le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 22 mai 2013, pourvoi numéro 12-17.083), et précisé que le délai n’est que d’un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée (Cour de cassation, troisième chambre civile, 26 octobre 2023, pourvoi numéro 22-20.183). Dans l’affaire de 2013, la juridiction de proximité avait refusé toute restitution au motif qu’un huissier avait constaté des dégradations ; la Cour de cassation a censuré ce raisonnement et jugé que le juge aurait dû déduire le montant du dépôt des sommes mises à la charge des preneurs au lieu de rejeter leur demande. Un constat d’huissier, même régulier, n’autorise donc jamais le bailleur à confisquer purement le dépôt : chaque euro retenu doit correspondre à une somme justifiée.
Lorsque le désaccord porte sur le contenu même du comparatif, usure ou dégradation, photographies contradictoires, chiffrage contesté, les lecteurs trouveront l’analyse détaillée des moyens de preuve dans l’article du site consacré à l’état des lieux de sortie contesté, qui expose la méthode du comparatif poste par poste et la répartition de la charge probatoire (état des lieux de sortie contesté à Paris : comparatif, usure et dégradations). Le présent article se concentre sur la procédure du constat par commissaire de justice, qui conditionne en amont la validité de ces retenues : un constat irrégulier fait tomber la moitié des frais et affaiblit tout le décompte qui s’appuie sur lui.
B. Mise en demeure, conciliation puis juge à Paris : faire payer la moitié indue et récupérer le dépôt
La première étape est une mise en demeure écrite adressée au bailleur ou à son mandataire, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Ce courrier conteste la moitié des frais du constat lorsque la convocation était irrégulière, en visant l’article 3-2 et l’arrêt du 26 octobre 2023, et réclame la restitution du dépôt dans le délai applicable d’un ou deux mois à compter de la remise des clés. Il joint les pièces utiles : bail, états des lieux d’entrée et de sortie, convocation du commissaire avec son enveloppe, reçu de remise des clés, preuve de transmission de la nouvelle adresse, photographies. Un délai de huit à quinze jours pour rembourser ou justifier chaque retenue par des factures est un usage raisonnable. Cette mise en demeure fige le litige, fait courir les intérêts éventuels et ouvre la voie aux étapes suivantes. L’agence parisienne qui gère plusieurs centaines de lots répond mieux à un courrier chiffré et documenté qu’à une série d’appels sans trace.
En cas d’échec, la deuxième étape est la saisine de la commission départementale de conciliation, instance paritaire composée de représentants des bailleurs et des locataires. À Paris, la commission connaît des litiges nés dans la capitale relatifs au dépôt de garantie, aux frais d’état des lieux, aux charges et aux réparations locatives ; elle peut être saisie par lettre recommandée ou par dépôt du dossier. La convocation à une séance intervient généralement dans un délai de quelques semaines à deux mois. L’accord constaté a force obligatoire ; en cas d’échec, un avis motivé est délivré et peut être produit devant le juge. Cette étape présente deux avantages : elle est rapide et elle permet souvent d’obtenir le remboursement de la moitié indue des frais et du solde du dépôt sans procès lorsque le dossier du bailleur est fragile. Les locataires d’Île-de-France hors Paris saisissent la commission du département de situation de l’immeuble.
La troisième étape est le recours au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, compétent pour les litiges du bail d’habitation. Le juge vérifie la régularité de la convocation au constat, écarte la moitié des frais indûment réclamée, contrôle chaque retenue sur le dépôt, ordonne la restitution du solde et applique la majoration légale : « A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989 sur Légifrance). Pour un loyer de 1 136 euros, chaque mois de retard commencé ajoute environ 113 euros, et le cumul dépasse vite le dépôt lui-même, comme l’illustrent les condamnations cumulées prononcées par les juges du fond au printemps 2026. Le juge peut en outre mettre les dépens et une indemnité pour frais irrépétibles à la charge du bailleur qui succombe : la cour d’appel de Paris a ainsi alloué 3 000 euros au locataire au titre de l’article 700 du code de procédure civile dans l’arrêt du 14 avril 2026 (cour d’appel de Paris, pôle 4 chambre 4, 14 avril 2026, répertoire général numéro 24/05603).
Plusieurs réflexes parisiens augmentent les chances de succès. D’abord, exiger systématiquement un état des lieux d’entrée détaillé, pièce par pièce, plutôt qu’une mention globale qui fermera toute discussion sur la vétusté à la sortie. Ensuite, photographier chaque pièce le jour de l’entrée et le jour de la sortie, en conservant les métadonnées de date. Ensuite, ne jamais compenser soi-même le dernier loyer avec le dépôt sans accord écrit du bailleur : cette pratique expose à une procédure pour loyer impayé et affaiblit la position sur la pénalité. Enfin, transmettre sa nouvelle adresse par écrit dès la remise des clés, car la majoration de 10 % n’est pas due lorsque le retard résulte de l’absence de transmission de cette adresse, ainsi que le prévoit l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 (article 22 de la loi du 6 juillet 1989 sur Légifrance). Pour les locataires sortis à l’été 2026, engager la mise en demeure dès le mois d’octobre permet de figer le calcul et d’aborder la conciliation avec un décompte à jour.
Conclusion
L’état des lieux de sortie par commissaire de justice n’est ni une formalité que le bailleur organise à sa guise ni une facture que le locataire doit payer sans discuter : tentative amiable préalable, convocation par lettre recommandée au moins sept jours à l’avance, partage des frais par moitié à un coût réglementé, et sanction pécuniaire de toute convocation irrégulière. Un constat régulier sécurise ensuite la restitution du dépôt de garantie dans le délai d’un ou deux mois, avec une pénalité de 10 % par mois de retard et des retenues limitées aux sommes dûment justifiées. Le locataire qui contrôle la convocation, refuse de signer l’inexact, conserve ses preuves et réclame par écrit transforme un rapport de force défavorable en dossier gagnant devant la commission de conciliation puis devant le juge parisien. En octobre 2026, les sorties de l’été offrent encore le temps d’agir avant que les délais ne se referment.