Votre logement est chauffé à l’électricité et son diagnostic de performance énergétique affiche la lettre G ou F. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être proposé à la location en France métropolitaine, et les loyers des logements classés F ou G sont gelés depuis le 24 août 2022. Pour un bailleur parisien qui remet son bien sur le marché à l’automne 2026, ou pour un locataire qui s’apprête à signer un bail, la lettre affichée sur le diagnostic détermine donc si la location est possible et à quel prix.
Or une partie des étiquettes en circulation en octobre 2026 ne reflète plus la réalité des logements. Au 1er janvier 2026, la méthode de calcul du diagnostic de performance énergétique a changé : le coefficient de conversion de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9, ce qui améliore la note d’environ 850 000 logements chauffés à l’électricité sans qu’aucun logement ne voie son étiquette baisser. Un studio parisien classé G sur un diagnostic établi en 2022 ou 2023 peut donc, une fois le diagnostic refait, basculer en F ou en E et redevenir louable.
Avant de retirer votre bien du marché, de renoncer à une location ou de signer un bail sur la foi d’un vieux diagnostic, trois vérifications s’imposent : ce que la loi interdit exactement en octobre 2026, comment faire établir un diagnostic à jour après la refonte, et quels recours ouvrent un diagnostic erroné. Ce sont ces trois points, côté bailleur comme côté locataire, que le présent article expose, avec les textes applicables et les décisions rendues par la Cour de cassation.
I. Logement classé F ou G en octobre 2026 : peut-il encore être loué et à quel loyer ?
La location d’un logement énergivore obéit en octobre 2026 à deux séries de règles qui se cumulent : l’interdiction progressive de louer les pires étiquettes, qui découle du critère de décence du logement, et le gel des loyers des logements classés F et G. Chacune a son calendrier, ses exceptions et ses pièces justificatives, et les confondre fait perdre des droits des deux côtés.
A. L’interdiction de louer un logement classé G et le calendrier F 2028 et E 2034
En France métropolitaine, un logement ne peut être loué que s’il est décent, et la décence comporte désormais un critère énergétique qui se durcit par étapes. Le ministère de la transition écologique (calendrier de décence énergétique des logements) fixe des seuils de plus en plus exigeants : à partir du 1er janvier 2023 une consommation en énergie finale inférieure à 450 kWhEF/m²/an, puis au moins la classe F à compter du 1er janvier 2025, au moins la classe E à compter du 1er janvier 2028, et au moins la classe D à compter du 1er janvier 2034. Concrètement, en octobre 2026, un logement classé G ne peut ni être mis en location, ni voir son bail renouvelé ou tacitement reconduit, tandis qu’un logement classé F reste louable jusqu’au 31 décembre 2027. Les modalités fines dépendent de la date de signature du contrat, de son renouvellement ou de sa reconduction tacite : c’est la date qui fait basculer le logement sous l’échéance, de sorte qu’un bail conclu avant une échéance mais reconduit après doit respecter le nouveau seuil.
Ce calendrier s’appuie sur le classement légal des bâtiments d’habitation. Aux termes de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, les bâtiments existants à usage d’habitation sont classés de A à G selon leur consommation en énergie primaire et leurs émissions de gaz à effet de serre, les seuils étant fixés par arrêté (article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation). L’article L. 173-2 du même code organise la suite : « A compter du 1er janvier 2028, le niveau de performance, déterminé selon la méthode du diagnostic de performance énergétique, des bâtiments ou parties de bâtiment à usage d’habitation est compris entre les classes A et E au sens de l’article L. 173-1-1 » (article L. 173-2 du code de la construction et de l’habitation). Ce texte prévoit deux tempéraments utiles aux propriétaires d’immeubles anciens, nombreux à Paris : l’exonération des bâtiments qui, en raison de leurs contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales, ne peuvent pas atteindre le niveau requis, et celle des bâtiments pour lesquels le coût des travaux serait manifestement disproportionné par rapport à la valeur du bien, les critères étant précisés par décret en Conseil d’État. Pour les copropriétés en grande difficulté, notamment celles placées sous plan de sauvegarde ou sous administration provisoire, l’obligation est en outre reportée au 1er janvier 2033. Ces exceptions ne se présument pas : c’est au bailleur d’établir, pièces à l’appui, que son immeuble entre dans l’un de ces cas, par exemple un immeuble haussmannien protégé dont la façade ne peut recevoir d’isolation par l’extérieur.
Le fondement de l’obligation se trouve dans le droit commun du bail d’habitation. L’article 1719 du code civil dispose que « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant » (article 1719 du code civil). Les caractéristiques du logement décent sont fixées par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, modifié pour intégrer le critère énergétique (décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent). La Cour de cassation vient de rappeler la portée de ces principes dans un arrêt du 4 juin 2026 : « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant. » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 4 juin 2026, pourvoi n° 24-16.993). Dans cette affaire, un bailleur avait délivré à son locataire un congé pour motif légitime et sérieux fondé sur un projet de travaux de mise aux normes de décence, puis demandé la validation du congé et l’expulsion. La Cour de cassation a censuré la cour d’appel qui avait validé ce montage sans vérifier que le congé répondait aux conditions légales, alors même que le logement avait été définitivement jugé indécent. L’enseignement vaut pour les passoires énergétiques : un bailleur ne peut pas utiliser un congé adossé à des travaux pour contourner les droits du locataire d’un logement indécent, et tout congé doit être justifié, car « lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant », avec un préavis de six mois : « Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur et, à l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués. » Pour le locataire d’un logement classé G, la conséquence pratique est double : le bailleur ne peut pas l’expulser en se prévalant de l’indécence qu’il a lui-même créée ou entretenue, et les travaux de rénovation énergétique, s’ils justifient un congé pour motif légitime et sérieux, doivent être réels, autorisés et précisément décrits dans le congé.
Côté bailleur, la marche à suivre en octobre 2026 dépend donc de la lettre exacte du diagnostic en cours de validité. Si le logement est classé F, la location reste possible mais le temps est compté avant l’échéance du 1er janvier 2028 : c’est maintenant qu’il faut chiffrer les travaux, voter en assemblée générale ce qui relève des parties communes, et programmer un nouveau diagnostic après travaux. Si le logement est classé G, la location est interdite sauf à établir l’une des exonérations légales, et la première question à se poser n’est pas celle des travaux mais celle de la fiabilité de l’étiquette elle-même : un diagnostic ancien, établi avant la refonte du calcul, mérite d’être refait avant toute décision lourde, comme l’expose la seconde partie du présent article.
B. Le loyer des logements classés F et G est gelé et l’étiquette doit figurer dans l’annonce
Outre l’interdiction de louer les G, la loi Climat et résilience a gelé les loyers des passoires énergétiques : la loi Climat et résilience du 22 août 2021 interdit depuis le 24 août 2022 toute augmentation de loyer des logements du parc privé classés F et G au titre du DPE, et ces dispositions s’appliquent aux contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits après cette date. En octobre 2026, un bailleur ne peut donc augmenter le loyer d’un logement classé F ou G, ni à la révision annuelle, ni au renouvellement du bail. Pour le locataire qui constate une augmentation malgré l’étiquette F ou G, le réflexe utile consiste à vérifier d’abord la classe mentionnée sur le diagnostic annexé au bail, puis à mettre le bailleur en demeure par écrit de revenir au loyer antérieur, en conservant l’avis d’échéance et le diagnostic. Si le bailleur maintient l’augmentation, le litige relève du juge des contentieux de la protection, qui peut tirer les conséquences du gel sur les sommes réclamées.
La transparence sur l’étiquette est elle-même une obligation légale à chaque étape. Au stade de l’annonce, « le classement du bien au regard de sa performance énergétique et de sa performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre et, pour les biens immobiliers à usage d’habitation et à titre d’information, une indication sur le montant des dépenses théoriques de l’ensemble des usages énumérés dans le diagnostic de performance énergétique sont mentionnés dans les annonces relatives à la vente ou à la location, y compris celles diffusées sur une plateforme numérique, selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat » (article L. 126-33 du code de la construction et de l’habitation). Une annonce qui tait la lettre du diagnostic ou qui affiche une lettre flatteuse sans diagnostic à l’appui expose donc le bailleur ou l’intermédiaire dès la mise sur le marché. Au stade des visites, « Lorsque l’immeuble est offert à la vente ou à la location, le propriétaire tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat acquéreur ou locataire » (article L. 126-28 du code de la construction et de l’habitation) : le candidat locataire est en droit d’exiger la remise du document avant de signer, et un refus de communication doit alerter. Au stade du contrat, « En cas de location de tout ou partie d’un bâtiment, le diagnostic de performance énergétique prévu par l’article L. 126-26 est joint au contrat de location lors de sa conclusion, à l’exception des contrats de bail rural et des contrats de location saisonnière » (article L. 126-29 du code de la construction et de l’habitation). Le même article précise la limite du document : « Le locataire ne peut se prévaloir à l’encontre du bailleur des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique, qui n’ont qu’une valeur informative. » Autrement dit, le classement lui-même engage le bailleur, mais les simples préconisations de travaux jointes au diagnostic ne créent pas, à elles seules, une obligation de réaliser ces travaux.
Pour le bailleur parisien, l’enjeu financier dépasse le seul gel. Un logement affiché G qui ne trouve plus preneur perd chaque mois de vacance l’équivalent de plusieurs échéances de travaux, alors qu’un nouveau diagnostic peut suffire à le reclasser. Pour le locataire, l’enjeu est symétrique : signer en octobre 2026 un bail dont le diagnostic affiche F sans vérifier ni la date du diagnostic ni le gel applicable, c’est accepter un loyer que la loi plafonne et des charges d’énergie que le diagnostic sous-estime parfois. Dans les deux cas, la pièce maîtresse du dossier est le diagnostic lui-même, sa date, sa méthode et son auteur, ce qui conduit à la question de sa réédition après la refonte de 2026.
II. DPE refait après la refonte 2026 : contester l’étiquette et agir quand le diagnostic est faux
Le 1er janvier 2026 a changé la donne pour des centaines de milliers de logements chauffés à l’électricité. La refonte du calcul corrige un biais ancien qui pénalisait l’électricité, et elle interdit de raisonner encore avec les étiquettes établies sous l’ancienne méthode. Encore faut-il savoir quand faire refaire le diagnostic, à qui le confier, et ce que permet un diagnostic dont l’étiquette reste contestable.
A. Faire refaire le DPE de votre logement chauffé à l’électricité après le 1er janvier 2026
L’information officielle est claire et datée. Le ministère de l’économie a annoncé le 27 août 2025 que au 1er janvier 2026, la méthode de calcul du DPE évolue, avec un coefficient de conversion de l’électricité abaissé de 2,3 à 1,9 (ministère de l’économie, un nouveau DPE au 1er janvier 2026 pour favoriser le chauffage électrique). L’arrêté qui opère cette révision a été publié au Journal officiel le 26 août 2025 (arrêté relatif au coefficient de conversion de l’électricité dans le calcul du DPE, publié au Journal officiel du 26 août 2025). L’effet attendu est massif : environ 850 000 logements sortent du statut de passoire énergétique, parmi les 4,8 millions que comptait le parc de résidences principales, et surtout sans qu’aucun logement ne voie son étiquette baisser. La conséquence pratique est immédiate : si votre logement est chauffé à l’électricité, y compris avec des convecteurs anciens, et que son diagnostic antérieur au 1er janvier 2026 affiche F ou G, cette étiquette est par construction pessimiste au regard de la méthode actuelle, et la faire rééditer est la première économie de travaux à envisager.
Le diagnostic de performance énergétique est défini par la loi comme « un document qui comporte la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale, ainsi que les émissions de gaz à effet de serre induites, pour une utilisation standardisée du bâtiment ou d’une partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence », accompagné « de recommandations destinées à améliorer ces performances et du montant des dépenses théoriques » (article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation). Le même article pose deux garanties de sérieux : « Il est établi par une personne répondant aux conditions prévues par l’article L. 271-6 », c’est-à-dire un diagnostiqueur certifié et assuré, et « Sa durée de validité est fixée par voie réglementaire. » En pratique, un DPE est en principe valable dix ans, tandis que les diagnostics établis entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 inclus n’étaient valables que jusqu’au 31 décembre 2024 (ministère de la transition écologique, diagnostic de performance énergétique). En octobre 2026, un DPE daté de 2019 ou 2020 n’a donc plus aucune valeur pour louer ou vendre : le bailleur doit en faire établir un nouveau, et le candidat locataire qui se voit présenter un diagnostic de 2020 doit exiger un document en cours de validité. Autre point de contrôle : les diagnostiqueurs doivent transmettre chaque DPE à l’observatoire de l’ADEME, qui délivre un numéro à treize chiffres inscrit sur le document. Un diagnostic sans numéro à treize chiffres n’a pas suivi le circuit légal et doit être écarté.
Pour obtenir une réédition fiable, préparez le passage du diagnostiqueur comme une expertise : factures d’énergie sur plusieurs années, année et nature des équipements de chauffage et d’eau chaude, factures des travaux d’isolation et des menuiseries, surface habitable exacte et année de construction de l’immeuble. Signalez expressément le chauffage électrique et demandez que le calcul applique le coefficient 1,9 entré en vigueur le 1er janvier 2026. Vérifiez ensuite que le document mentionne la méthode et la date de visite, et comparez l’étiquette obtenue avec l’ancienne : si le logement passe de G à F ou de F à E, conservez les deux diagnostics, car l’ancien explique l’historique du bien et le nouveau fonde la location. Si le logement reste classé G malgré la nouvelle méthode, parce qu’il est chauffé au fioul ou au gaz avec une enveloppe très dégradée, la réédition n’a pas été inutile : elle date précisément le point de départ des travaux et sécurise le dossier d’aides et de vote en copropriété.
Un cas particulier mérite l’attention des bailleurs : les diagnostics dits vierges, sans étiquette, établis avant la généralisation de la méthode unique. L’administration prévient que pour un logement dont le DPE est vierge, le propriétaire ne peut pas attester du respect du critère, de sorte que son logement est considéré comme indécent à défaut d’un nouveau diagnostic non vierge. Un DPE vierge annexé à un bail en octobre 2026 ne protège donc en rien le bailleur : il doit être remplacé par un diagnostic complet établi selon la méthode en vigueur. Pour les mêmes raisons, le locataire en place qui découvre que son bail mentionne un DPE vierge ou périmé peut demander par écrit au bailleur la production d’un diagnostic valable, ce qui conditionne l’application correcte du calendrier d’interdiction et du gel des loyers.
B. DPE erroné : faire engager la responsabilité du diagnostiqueur et défendre le bail ou la vente
Depuis le 1er juillet 2021, le diagnostic n’est plus un simple document d’information : depuis le 1er juillet 2021, une seconde réforme a fait perdre au DPE son caractère simplement informatif pour le rendre pleinement opposable. (ministère de la transition écologique, diagnostic de performance énergétique). Cette opposabilité change la portée d’une erreur : l’acquéreur comme le locataire peuvent désormais se prévaloir du classement affiché, et le diagnostiqueur qui se trompe engage sa responsabilité de droit commun : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » (article 1240 du code civil). La Cour de cassation a fixé le régime de cette responsabilité dans un arrêt du 21 novembre 2019, à propos d’une maison vendue en 2009 dont une expertise avait révélé l’inexactitude du diagnostic : les acquéreurs demandaient la résolution de la vente et le coût de l’isolation nécessaire pour atteindre la performance annoncée. La Cour a jugé que « le DPE mentionné au 6° de ce texte n’a, à la différence des autres documents constituant le dossier de diagnostic technique, qu’une valeur informative », solution qui valait sous le droit antérieur à la réforme de 2021, puis que « le préjudice subi par les acquéreurs du fait de cette information erronée ne consistait pas dans le coût de l’isolation, mais en une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 21 novembre 2019, pourvoi n° 18-23.251). Retenez la méthode plus que le chiffre : face à un DPE erroné, le juge indemnise la chance perdue d’acheter moins cher ou de louer à d’autres conditions, et c’est au demandeur de documenter cette chance par des comparables de prix et des offres équivalentes. Depuis que le classement est opposable, l’argument du demandeur est plus fort qu’en 2019, mais la preuve du lien entre l’erreur et le prix reste à sa charge.
Le second réflexe est celui du calendrier : une action tardive se heurte à la prescription, et le point de départ du délai se discute précisément pour les erreurs de diagnostic. Dans un arrêt du 25 septembre 2025, la troisième chambre civile a cassé une décision qui avait déclaré prescrite l’action d’acquéreurs contre un agent immobilier à qui ils reprochaient un défaut d’information sur un diagnostic erroné, au motif que les juges d’appel n’avaient pas recherché la bonne date : « En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui incombait, la date à laquelle les acquéreurs avaient eu ou auraient dû avoir connaissance du caractère erroné du diagnostic de performance énergétique qui leur avait été remis par l’agent immobilier lors de la vente, dont ils se prévalaient au soutien de leur action contre celui-ci au titre d’un défaut d’information et de conseil, fait générateur de sa responsabilité, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision. » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 25 septembre 2025, pourvoi n° 24-12.596). La règle vaut pour l’action contre le diagnostiqueur comme pour celle contre le vendeur ou l’intermédiaire : le délai ne court pas de la vente ni du premier hiver inconfortable, mais du jour où le demandeur a connu ou aurait dû connaître le caractère erroné du diagnostic, c’est-à-dire en pratique la date d’un second diagnostic, d’une expertise ou d’un audit qui révèle l’écart. Conservez donc chaque diagnostic, chaque échange avec le diagnostiqueur et chaque facture d’énergie : ce sont ces pièces qui fixeront le point de départ du délai et l’étendue du préjudice.
Face au vendeur lui-même, le diagnostic conditionne la garantie des vices cachés : « En l’absence, lors de la signature de l’acte authentique de vente, d’un des documents mentionnés aux 1°, 2°, 3°, 4°, 7° et 8° du I en cours de validité, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante » (article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation), et « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus » (article 1641 du code civil). Un vendeur qui produit un diagnostic périmé, vierge ou manifestement fantaisiste s’expose donc à voir son exonération écartée, et l’acquéreur trompé sur la performance réelle peut fonder une action pour vice caché immobilier en démontrant que le défaut énergétique était caché, antérieur à la vente et d’une gravité telle qu’il aurait renoncé ou payé moins cher. La limite, rappelée par le même article L. 271-4, est que « L’acquéreur ne peut se prévaloir à l’encontre du propriétaire des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique ainsi que le document relatif à la situation du bien dans une zone définie par un plan d’exposition au bruit des aérodromes, qui n’ont qu’une valeur indicative » : ce sont le classement et les consommations affichés qui engagent, pas les conseils de travaux. Les acquéreurs d’une passoire thermique déjà exposés à ces questions retrouveront l’articulation entre diagnostic opposable, aides à la rénovation et recours dans notre analyse consacrée à l’achat d’un logement énergivore (acheter une passoire thermique : DPE opposable et recours si le DPE est faux).
À Paris et en Île-de-France, ces règles prennent un relief particulier. Le contentieux des baux d’habitation relève du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble, donc à Paris du tribunal judiciaire de Paris pour un logement parisien : c’est devant lui que se portent la contestation d’un loyer augmenté malgré le gel, la demande de mise en conformité d’un logement indécent et la demande d’indemnisation adossée à un diagnostic erroné. Avant le procès, l’Agence départementale d’information sur le logement de Paris reçoit bailleurs et locataires pour une information neutre permettant de vérifier le diagnostic et le décompte, et sa note écrite aide à rédiger une mise en demeure précise. Côté bailleur, anticipez les délais franciliens : à l’automne, les diagnostiqueurs certifiés sont saturés par les remises en location, et en copropriété parisienne les travaux d’isolation supposent un vote en assemblée générale, parfois compliqué par les contraintes patrimoniales des immeubles anciens qui ouvrent justement les exonérations de l’article L. 173-2. Faire rééditer le diagnostic dès octobre, avant l’assemblée générale de fin d’année, permet de voter des travaux calibrés sur une étiquette fiable plutôt que de provisionner sur une lettre dépassée.
Conclusion
En octobre 2026, un logement classé G ne peut pas être loué et un logement classé F reste louable avec un loyer gelé, sous réserve des exonérations strictement encadrées pour les immeubles que leurs contraintes ou le coût des travaux mettent objectivement hors d’atteinte. Mais avant d’en tirer des conséquences, vérifiez la date et la méthode du diagnostic : s’il est antérieur au 1er janvier 2026 et que le logement est chauffé à l’électricité, sa lettre est calculée avec l’ancien coefficient 2,3 et mérite d’être rééditée avec le coefficient 1,9, sans qu’aucune étiquette ne puisse baisser à cette occasion. Exigez un diagnostiqueur certifié, un diagnostic en cours de validité transmis à l’observatoire avec son numéro à treize chiffres, et conservez chaque version : l’ancienne explique l’historique, la nouvelle fonde vos droits. Si l’étiquette reste fausse, l’action contre le diagnostiqueur se prépare par la preuve de la faute et de la chance perdue, et le délai pour agir court du jour où l’erreur a été connue ou aurait dû l’être. Et si l’achat plutôt que la location est en jeu, l’absence de diagnostic valable prive le vendeur de son exonération de garantie des vices cachés. Traité dans cet ordre, le dossier énergétique cesse d’être une interdiction subie pour redevenir ce qu’il doit être : un instrument de négociation et de décision.