Le 7 décembre 2017, une société d’habitat social donne un logement à bail à une locataire, avec une clause qui interdit expressément toute sous-location. À compter d’octobre 2019, la locataire sous-loue quand même ce logement par l’intermédiaire d’une plateforme de location en ligne. Dans une autre affaire, une propriétaire découvre que sa locataire a encaissé 51 939,61 euros de sous-loyers pendant vingt mois alors qu’elle-même n’a perçu que 19 540 euros de loyers sur la même période. Deux litiges ordinaires, deux contentieux discrets, et pourtant deux arrêts de principe : par deux décisions du 7 janvier 2026, la chambre commerciale de la Cour de cassation tranche une question qui structure tout le contentieux des plateformes en France et qui était restée divisée entre les cours d’appel. La plateforme qui aide l’annonceur à présenter son offre, qui la promeut et qui encadre la transaction par des règles contraignantes n’est pas un simple hébergeur : elle a la qualité d’éditeur et elle répond du contenu des annonces diffusées sur son site. Le premier arrêt, rendu sur le pourvoi n° 23-22.723, casse l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 21 septembre 2023 qui avait refusé cette qualification et renvoie les parties devant la cour d’appel de Paris. Le second, rendu sur le pourvoi n° 24-13.163, casse l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 3 janvier 2023 en ce qu’il avait condamné la plateforme à payer 32 399,61 euros, au motif que la cour d’appel avait modifié l’objet du litige. Pour un bailleur, un propriétaire, une copropriété ou un voisin, l’enseignement opérationnel tient en une phrase : face à une sous-location illicite mise en ligne, il existe désormais un troisième payeur potentiel en plus du locataire, la plateforme elle-même, à condition de démontrer son rôle actif, de la notifier correctement et de chiffrer chaque prétention au plus juste. Cet article explique comment obtenir le retrait de l’annonce, comment faire condamner la plateforme avec le locataire et comment éviter l’erreur de procédure qui a fait casser la condamnation de 32 399,61 euros.

I. La plateforme qui valorise les annonces répond comme éditeur, pas comme hébergeur

A. Hébergeur ou éditeur : le test du rôle actif face à une annonce de sous-location illicite

Le régime français distingue deux métiers que tout oppose sur le plan de la responsabilité. Les hébergeurs sont les personnes qui assurent, pour mise à disposition du public, le stockage de contenus fournis par des tiers, tandis que les éditeurs sont les personnes qui éditent et mettent en ligne des informations à destination des internautes. Les premiers bénéficient d’une responsabilité limitée, les seconds répondent du contenu dans les conditions du droit commun. Dans sa version applicable au litige, l’article 6 de la loi n° 2004-575 du 21 juin 2004 pour la confiance dans l’économie numérique réservait la responsabilité limitée aux prestataires qui n’avaient pas effectivement connaissance du caractère illicite des contenus stockés et qui, dès qu’ils en avaient connaissance, agissaient promptement pour les retirer, ainsi que le rappelle l’arrêt du 7 janvier 2026 qui vise ce texte. Depuis, ce même article 6 a été réécrit et il impose notamment aux prestataires concernés : « A ce titre, elles informent promptement les autorités compétentes de toutes les activités illicites mentionnées au premier alinéa du présent A qui leur sont signalées et qu’exercent les destinataires de leurs services. » (article 6 de la loi n° 2004-575 du 21 juin 2004, version en vigueur sur Légifrance). Le droit européen retient la même logique : l’article 6 du règlement (UE) 2022/2065 sur les services numériques exonère le fournisseur qui stocke des informations à la demande d’un destinataire du service tant qu’il n’a pas effectivement connaissance de l’illicite et à condition qu’il agisse promptement pour retirer le contenu dès qu’il en prend connaissance. Pour savoir si une plateforme peut se prévaloir de ce bouclier, le juge européen a forgé le test du rôle actif. La Cour de cassation le reprend dans l’arrêt du 7 janvier 2026 : il résulte de la jurisprudence de la Cour de justice (arrêts du 23 mars 2010, Google France et Google, C-236/08 à C-238/08, point 112, et du 12 juillet 2011, L’Oréal e.a., C-324/09, point 112) que le prestataire ne joue un tel rôle que s’il n’en va pas ainsi lorsque ce prestataire, au lieu de se limiter à une fourniture neutre de service au moyen d’un traitement purement technique et automatique des données fournies par ses clients, joue un rôle actif de nature à lui confier une connaissance ou un contrôle de ces données, et « Par l’arrêt L’Oréal e.a., précité, la Cour de justice a dit pour droit que l’exploitant joue un rôle actif quand il prête une assistance laquelle consiste notamment à optimiser la présentation des offres à la vente en cause ou à promouvoir celles-ci » (Cass. com., 7 janvier 2026, n° 23-22.723 sur courdecassation.fr). Autrement dit, la question décisive n’est pas de savoir qui a rédigé l’annonce, mais de savoir si la plateforme s’est bornée à stocker et à mettre à disposition, ou si elle a prêté une assistance qui lui donne connaissance et contrôle des offres. La personne qui exploite un site proposant la mise en relation de plusieurs parties en vue de la vente d’un bien, de la fourniture d’un service ou de l’échange ou du partage d’un contenu, d’un bien ou d’un service a la qualité d’éditeur, et est en conséquence susceptible d’être responsable du contenu des annonces diffusées sur sa plateforme, lorsqu’elle ne se borne pas à stocker sur son serveur les offres de ses utilisateurs, à fixer les modalités de son service, et à donner des renseignements d’ordre général à ses clients, mais qu’elle prête une assistance consistant notamment à optimiser la présentation des annonces ou à promouvoir celles-ci. Ce attendu de principe s’applique bien au-delà de la location saisonnière : toute plateforme qui structure les offres, conseille les vendeurs, photographie les biens, fixe des règles de diffusion et récompense les meilleurs annonceurs s’expose à la même analyse, qu’il s’agisse de vente de biens, de prestations de services ou de contenus partagés. Le réservoir contentieux est donc immense, de la contrefaçon déposée sur une place de marché à l’annonce immobilière mensongère, en passant par l’offre de prestation non autorisée.

B. Pourquoi la plateforme a perdu son statut d’hébergeur : guides, photos, superhost et règles contraignantes

La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait pourtant donné raison à la plateforme. Elle avait retenu que le bailleur ne produisait pas d’éléments démontrant que la société avait connaissance ou le contrôle des contenus litigieux, que les conditions de service rappelaient aux utilisateurs l’obligation de respecter la législation applicable, et qu’avant de finaliser la création d’une annonce la plateforme exigeait de tout hôte qu’il confirme, par une déclaration sur l’honneur, qu’il respecte la réglementation et les contraintes résultant le cas échéant de son propre bail. La cour d’appel ajoutait que la plateforme ne détermine ni le contenu ni la rédaction des annonces, qu’elle n’exerce aucun contrôle a priori, que l’architecture du site et les moyens techniques mis en oeuvre, y compris l’accès à un service de photographie professionnelle par un simple bouton, ne servaient qu’à imposer une mise en page nécessaire à la visibilité des annonces, que le service de guidage tarifaire laissait toute liberté à l’utilisateur, et que le pouvoir de modération a posteriori, exercé de façon ponctuelle pour faire respecter la loi et les droits des tiers, notamment en suspendant l’annonce lorsque l’hôte refuse plusieurs fois de louer son appartement, ne définissait aucune ligne éditoriale. La Cour de cassation renverse ce raisonnement en se fondant sur les propres constatations de l’arrêt attaqué : il en résultait que la société fournissait aux annonceurs des informations pour leur permettre de diffuser leurs annonces ainsi que des guides pour l’élaboration de leurs annonces, en fournissant les moyens techniques mis en oeuvre pour accéder notamment à un service de photographie professionnelle, et qu’elle s’immisçait dans la détermination du contenu des annonces qui devaient respecter un certain nombre de règles pour être diffusées sur le site qu’elle exploitait, ce qui lui conférait la qualité d’éditeur. La Cour ajoute un second grief : la cour d’appel n’a pas recherché si, d’une part en raison de l’ensemble de règles contraignantes auxquelles les hôtes et les voyageurs doivent accepter de se soumettre tant avant la publication d’une annonce qu’en cours d’exécution de la transaction, et dont la plateforme est en mesure de vérifier le respect, la société n’exerce pas une influence sur le contenu des offres et sur le comportement des utilisateurs, ni d’autre part si, en octroyant à certains auteurs d’annonces la qualité de superhost et en assurant la promotion de leurs offres, elle ne tient pas un rôle actif de nature à lui conférer la connaissance ou le contrôle des offres déposées sur sa plateforme, l’empêchant de pouvoir revendiquer la qualité d’hébergeur. La cassation est partielle : l’arrêt d’Aix est cassé et annulé, sauf en ce qu’il prononce la mise hors de cause de la société française du groupe, déclare irrécevables les demandes formées contre elle et statue sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile ; l’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Paris et la plateforme irlandaise est condamnée aux dépens ainsi qu’à payer 3 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens, en application de la règle selon laquelle : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens » (article 700 du code de procédure civile sur Légifrance). Trois enseignements pratiques découlent de cette motivation. D’abord, la déclaration sur l’honneur de l’annonceur ne protège pas la plateforme : exiger de l’hôte qu’il atteste respecter son bail ne compense pas l’assistance fournie par ailleurs. Ensuite, chaque service d’aide compte dans le faisceau : guides de rédaction, calibrage du prix, photographie professionnelle, mise en page imposée, règles de diffusion, distinction des meilleurs annonceurs, promotion des offres. Pris isolément, chacun peut sembler technique ; ensemble, ils établissent l’influence sur le contenu et le comportement. Enfin, le régime applicable a changé depuis les faits : l’article 6 de la loi du 21 juin 2004 a été réécrit par la loi n° 2026-813 du 24 août 2026 et renvoie désormais aux définitions du règlement sur les services numériques, en distinguant le fournisseur de services d’hébergement, la plateforme en ligne, le moteur de recherche et les autres services intermédiaires (article 6 de la loi n° 2004-575, version en vigueur sur Légifrance). Les victimes doivent donc viser à la fois l’ancien texte, applicable aux annonces mises en ligne avant la réforme, et le nouveau, applicable aux annonces postérieures au 26 août 2026, sans oublier le règlement européen directement applicable. Pour un bailleur social comme pour un propriétaire privé, la méthode de preuve est la même : capturer l’annonce, archiver les pages d’aide et de guidage de la plateforme, conserver les échanges avec le service de signalement et faire constater par un commissaire de justice la présence prolongée de l’annonce après notification. Les développements qui suivent détaillent contre qui agir et quoi demander, en commençant par le locataire, car la plateforme ne paie bien que si la créance contre l’occupant est elle-même solidement établie. Les lecteurs qui découvrent la sous-location sans autorisation liront d’abord le rappel des recours du bailleur contre son seul locataire, de la résiliation à l’expulsion : locataire qui sous-loue sur Airbnb sans autorisation à Paris, résiliation, remboursement et expulsion.

II. Faire payer : contre qui agir, quoi demander et comment chiffrer sans se faire casser

A. Contre le locataire : résiliation, expulsion et restitution intégrale des sous-loyers

Le fondement premier ne change pas : la sous-location sans accord écrit du bailleur est interdite. L’article 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que : « Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours » (article 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur Légifrance). Le même article précise qu’en cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation. Pour un logement social, l’interdiction est généralement inscrite dans le bail lui-même, comme dans l’affaire jugée le 7 janvier 2026. Le bailleur dispose alors de trois armes cumulables : la résiliation du bail pour violation d’une clause expresse, l’expulsion de l’occupant et la restitution des fruits. Sur ce dernier point, le droit commun de la propriété est limpide : « Les fruits naturels ou industriels de la terre, Les fruits civils, Le croît des animaux, appartiennent au propriétaire par droit d’accession » (article 547 du code civil sur Légifrance), et « Le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique ; si lesdits produits ne se retrouvent pas en nature, leur valeur est estimée à la date du remboursement » (article 549 du code civil sur Légifrance). Le locataire qui sous-loue en violation du bail est un possesseur de mauvaise foi : il restitue tout, pas seulement le trop-perçu. C’est exactement ce que la cour d’appel de Paris avait jugé dans la seconde affaire du 7 janvier 2026, en condamnant la plateforme et la sous-locataire à payer in solidum 32 399,61 euros, soit la différence entre les 51 939,61 euros de sous-loyers encaissés en vingt mois et les 19 540 euros de loyers versés sur la même période. Mais la Cour de cassation casse cette condamnation, non sur le principe de la restitution, qu’elle ne remet pas en cause, mais sur l’objet du litige : dans ses conclusions d’appel, la propriétaire sollicitait la restitution des fruits civils lui revenant de droit en vertu du droit de propriété, et non la réparation d’une perte ou d’un gain manqué, de sorte qu’en allouant une somme à titre principal avec intérêts au taux légal, la cour d’appel a modifié l’objet du litige en violation de l’article 4 du code de procédure civile, aux termes duquel : « L’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense. Toutefois l’objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant » (article 4 du code de procédure civile sur Légifrance ; Cass. com., 7 janvier 2026, n° 24-13.163 sur courdecassation.fr). La leçon de procédure est brutale et précieuse : il faut demander la restitution des fruits civils en tant que propriétaire, chiffrée mois par mois à partir des relevés de la plateforme, et présenter éventuellement la réparation du préjudice distinct (frais, dégradations, trouble de jouissance) comme une demande séparée qui se rattache aux prétentions originaires, au lieu de fondre les deux dans une condamnation unique à titre principal. En pratique parisienne et francilienne, le dossier gagnant contre le locataire comprend le bail avec la clause d’interdiction, la preuve de l’absence d’accord écrit, l’annonce et le calendrier de disponibilité, les avis de voyageurs quand ils existent, les relevés de sommes versées par la plateforme au locataire obtenus en justice, et le décompte comparant loyers payés et sous-loyers encaissés. Les montants en jeu justifient l’investissement : dans l’affaire parisienne, vingt mois de sous-location représentaient 32 399,61 euros de différence, avant intérêts et frais irrépétibles. Un second exemple chiffré à méditer figure dans un dossier où 12 382 euros de sous-loyers ont dû être reversés : sous-louer sans l’accord écrit du bailleur, résiliation du bail et reversement des sous-loyers. Une fois la créance contre le locataire établie sur ces bases, il reste à y ajouter la plateforme, dont la condamnation in solidum suppose une faute propre et un régime de responsabilité distinct.

B. Contre la plateforme : notification, retrait de l’annonce et condamnation avec le locataire

Depuis le 7 janvier 2026, assigner la plateforme n’est plus une audace, c’est une voie balisée, à condition de viser juste. La faute de la plateforme éditrice s’apprécie au regard du droit commun de la responsabilité : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » (article 1240 du code civil sur Légifrance). Concrètement, le bailleur reproche à la plateforme d’avoir diffusé et promu une annonce portant sur une sous-location interdite, d’en avoir tiré une commission et d’avoir maintenu l’annonce en ligne après signalement. Quatre pôles de preuve structurent l’assignation. Le premier est l’illicite de l’annonce : bail interdisant la sous-location, absence d’accord écrit, loyer au mètre carré des sous-locations supérieur au loyer principal, éventuellement réglementation locale des meublés de tourisme quand elle s’applique. Le deuxième est le rôle actif : guides de rédaction fournis aux annonceurs, outils de fixation du prix, photographie professionnelle proposée en un clic, mise en page imposée, règles de diffusion que l’annonce doit respecter, distinction des meilleurs hôtes et promotion de leurs offres. Chacun de ces éléments reprend les motifs mêmes de l’arrêt du 7 janvier 2026 et doit être documenté par captures datées et constat de commissaire de justice, car les pages d’aide des plateformes évoluent vite. Le troisième est la notification : la plateforme doit être informée précisément, annonce par annonce, avec l’adresse du bien, les dates de disponibilité, le rappel de l’interdiction contractuelle et la demande expresse de retrait, puis le maintien en ligne après cette notification doit être constaté à nouveau. Ce chaînon est décisif dans les deux régimes successifs : sous l’ancien article 6, la plateforme qui, dès le moment où elle a connaissance du caractère illicite, n’agit pas promptement pour retirer les données perd le bénéfice de la responsabilité limitée ; sous le règlement européen, celle qui, dès qu’elle prend connaissance ou conscience du contenu illicite, n’agit pas promptement pour le retirer s’expose de la même façon. Le quatrième est le chiffrage : restitution des sous-loyers contre le locataire, et contre la plateforme réparation des préjudices propres (commissions prélevées sur l’illicite, frais de constat et de procédure, trouble de jouissance, dégradations non couvertes), en demandant une condamnation in solidum lorsque les fautes ont concouru au même dommage, sans mélanger dans une seule somme la restitution propriétaire et la réparation, pour éviter la censure subie dans le second arrêt du 7 janvier 2026. À Paris et en Île-de-France, où se concentrent les meublés touristiques et les contentieux de sous-location, la procédure suit le schéma éprouvé des deux affaires : mise en demeure conjointe au locataire et à la plateforme avec délai de retrait, constat de maintien, assignation devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, avec appel devant la cour d’appel de Paris, juridiction de renvoi des deux cassations du 7 janvier 2026. Les référés gardent leur utilité pour faire cesser rapidement la diffusion quand l’annonce est toujours en ligne à la date de l’assignation, tandis que le fond permet de purger l’ensemble : résiliation, expulsion, restitution et réparation. Deux pièges doivent être évités. Le premier consiste à n’assigner que la filiale française du groupe : dans la première affaire, la mise hors de cause de la société française a été maintenue par la Cour de cassation, seule la société établie en Irlande exploitant la plateforme ayant été condamnée aux dépens et aux frais. Il faut donc diriger les demandes contre la société qui exploite effectivement la plateforme et diffuse les annonces, en vérifiant les mentions légales et les conditions de service en vigueur à la date des faits. Le second consiste à croire que le retrait de l’annonce éteint tout : le retrait arrête l’hémorragie, il n’efface ni les sous-loyers déjà encaissés ni les dommages déjà causés, et une transaction signée trop vite avec le locataire peut priver le bailleur du complément dû par la plateforme. La doctrine des cabinets qui ont commenté les arrêts fin septembre 2026 s’arrête généralement au constat du rôle actif ; l’apport du présent article est ailleurs : transformer ce principe en feuille de route contentieuse, annonce par annonce, faute par faute, euro par euro, avec la double assignation comme horizon et la cassation du 7 janvier 2026 sur l’objet du litige comme garde-fou rédactionnel des conclusions.

Conclusion

Les deux arrêts du 7 janvier 2026 déplacent le centre de gravité du contentieux de la sous-location mise en ligne. D’un côté, la plateforme qui optimise les annonces, guide les prix, fournit la photographie, impose sa mise en page, édicte les règles de diffusion, distingue ses meilleurs annonceurs et promeut leurs offres est un éditeur qui répond du contenu, et non un hébergeur protégé par la responsabilité limitée. De l’autre, le propriétaire qui réclame les sous-loyers doit le faire en propriétaire qui revendique ses fruits civils, mois par mois et pièces à l’appui, sans confondre dans une même condamnation la restitution et la réparation. Le bailleur méthodique cumule donc les deux actions : contre le locataire, résiliation, expulsion et restitution intégrale des sous-loyers sur le fondement de l’interdiction contractuelle et des articles 547 et 549 du code civil ; contre la plateforme exploitante, retrait de l’annonce après notification précise puis réparation in solidum sur le fondement de l’article 1240, en visant à la fois l’ancien article 6 de la loi du 21 juin 2004 pour les annonces anciennes et le triptyque article 6 réécrit en août 2026 et règlement sur les services numériques pour les annonces récentes. Les montants observés, 32 399,61 euros de différence sur vingt mois dans l’affaire parisienne, montrent que l’enjeu dépasse largement le principe. Reste à chaque victime d’une annonce illicite, bailleur social, propriétaire, copropriété ou voisin, à constituer dès la découverte le quatuor gagnant : le bail et l’absence d’accord écrit, l’annonce et son calendrier, la notification et le constat de maintien, le décompte comparé des loyers et des sous-loyers. C’est ce dossier, et lui seul, qui permet de faire retirer l’annonce, de récupérer les fruits et de faire payer la plateforme à la hauteur de son rôle actif.